前期物业介入工作方案x
时间:2020-11-01 16:28:57 来源:勤学考试网 本文已影响 人
前期物业介入工作方案
一、 工作内容:
从政策法规的角度,提供有关物业管理的意见和依据。
从物业管理的角度,对以下方面提出合理化意见。
园区规划设计。
建筑设计和选材。
环境整体设计。
标识系统的设计、配置。
绿化设计。
其它公建配套设施配置。
电梯、空调系统的配置。
消防设施配置。
安全监控系统配置。
弱电系统其它配置。
各类设备配置、选型。
隐蔽工程施工。
二、 接管验收管理方案
为确保项目的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及 规划设计的要求,维护业主的合法权益,方便日后的物业管理, 特制项目接管验收方案。
1、管理内容:
了解接管物业的基本情况。
编制《物业接管验收计划》,确定物业验收的标准、方 法和日程安排。
与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对 商业街区物业进行现场初步验收,并将验收结果记录在《物业交 接验收表》上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。
与开发、施工单位一起,对项目物业进行现场复验,直 至符合规定的要求和标准。
与开发、施工单位联合进行项目物业交接。
核对、接收各类房屋和钥匙。
核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档。
核对、接收各类设施设备。
核对、接收各类标识。
2、管理措施:
组建接管验收小组,负责项目的接管验收工作。
制定接管验收规程。
掌握物业验收的标准和程序。
提高对接管验收重要性的认识。
实事求是地开展接管验收工作。
按规定办理接管验收手续。
三、业主入住管理方案
在办理业主入住手续时,为业主提供方便、快捷、及时、周 到的服务,对于塑造管理公司的形象,给业主留下良好的第一印 象,具有重要作用
1、管理内容:
在业主领房前将所有资料准备齐全。
精心布置业主入住现场,为业主办理领房手续提供一条 龙服务。
业主所持的入住通知单和各类必备证明, 发放交房资料。
收回业主按规定填写的各类表格,收取业主应缴纳的费 用。
陪同业主验房,办理领房手续。在验房过程中,发现的
房屋质量问题经业主确认后,填入《业主验收交接表》 。
对验房交接中发现的房屋质量问题,与业主约定时间, 及时解决。
2、管理措施:
制定《业主领房程序》。
策划业主入住现场布置方案。
按照业主领房程序,安排工作流程。
热情接待,百问不厌,虚心听取业主意见。
按规定办理业主入住手续。
四、秩序维护管理方案
在项目物业管理中,应当运用现有的科学技术手段与管理手 段,依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性,维护项目物业 和业主的安全,这是一项很重要的工作,最为广大业主所关注, 特制订常规防范与技术防范相结合的 24小时全天候管理方案。
1、管理内容:
常规防范:采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式,维 护项目物业小区公共秩序,防止和制止任何危及或影响物业、业
主安全的行为。
门岗的任务:
礼仪服务(向业主行举手礼或注目礼); b.维护出入口
的交通秩序;
对外来车辆和人员进行验证和换证;
制止身份不明人员和衣冠不整者进入物业服务小区;
严禁携带危险物品进入物业服务区;
遇有外来人员将大件物品带出物业服务小区,即与物主核
实,并作登记。
为业主提供便利性服务。
巡逻岗的任务:
按规定路线巡视检查,不留死角;
巡查车辆停放情况,维护道路畅通,做好安全防范工作;
对物业服务小区内的可疑人员进行检查防范;
物业服务小区安全检查;
装修户的安全检查;
防范和协助公安部门处理各类治安案件;
防范和制止各类违反小区管理制度的行为。
2、管理措施:
实行半军事化管理,制订各项秩序维护员管理制度和奖 惩措施,并严格付诸实施,以增强秩序维护员的工作责任心。
强化秩序维护员的内务管理,开展系统化军事素质培训,
提高秩序维护员的思想素质和业务技能,每年组织不少于 4次会
操。
加强秩序维护员的行为规范教育,要求服装统一,佩证 上岗,言语文明,举止得当。
严格执行秩序维护巡更点到制度,确保巡逻质量。
监控中心设备每天检查、保养,监控系统沿线影响监控 效果的杂物及时清除。
五、消防管理方案
结合物业小区特点,尤其有高层楼宇的消防管理是物业管理 的重中之重,要根据消防法规的要求,并结合住宅的实际,切切 实实地做好消防安全工作,确保业主、物业财产安全。
1、 管理内容:
做好消防监控中心的管理;
做好消防设施、器材的管理;
保持消防通道的畅通;
加强物业小区装修期间的消防安全管理;
严禁携带、储藏易燃易爆物品;
防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。
2、 管理措施:
制订并落实消防管理制度和消防安全责任制,做到责任 落实,器材落实,检查落实;
制订消防事故处理预案,防患于未然;
建立义务消防队,每月组织一次消防安全学习,每季组 织一次消防演习;
定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发现隐患,
及时消除;
做好消防器材、设备的检查保养,使之始终处于完好状
制止任何违反消防安全的行为;
积极开展防火安全宣传教育,定期向业主传达消防知识;
发生火灾,及时组织补救并迅速向有关部门报警
六、清洁绿化方案
清洁绿化作为物业管理的重头戏, 是小区内不可缺少的部分, 关系到整个小区的形象,也是测定环境质量的一个重要指标,故 拟订以下管理方案:
1、管理内容:
绿化养护:绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
根据气候,给花木适量浇水。
根据花木长势,给花木适量施肥,适当松土;
及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对谱受损坏 的花木及时扶正、整修或补苗;
制定预防措施,防治病虫害;
做好恶劣天气花草树木的保护工作;定期修剪草坪,使其生 长茂盛,平整美观。
清洁卫生:通过日常保洁工作,使小区公共环境和公共 部位整洁,公共设施洁净、无异味、无破损。
地下车库:每天清扫地坪,轻抹各类标志牌,随时处理 大面积油渍、积水;每周冲洗地坪,去除下水道口杂物;每月对 墙身进行去渍和除尘;每季清洁、擦拭照明系统,天花及管道外 除尘。
2、管理措施:
建立绿化保洁制度,狠抓落实;
按操作规程进行规范操作;
加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训,提高员工索
质,增强专业技能;
以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查(“三
查”指:清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查) ;
抓好绿化保洁人员的行为规范管理,要求服装统一、标 识齐全、言行文明。
七、房屋、设施设备管理方案
房屋特别是共用设施设备的管理,直接影响到小区的形象、 业主的使用效果和物业的使用年限,其重要性是不言而喻的。故 拟订以下管理方案:
1、管理内容:
房屋公共部位维护管理:根据交房进度,小区内房屋可 分为业主已领房和空置房。
租户已领房:
房屋交付时,服务中心应及时与租户签订物业管理公约,书 面告知装修管理规定,督促业主按规定办理装修申请手续,并建 立业主档案。屋顶不得安装任何设施设备,楼道墙面、地面、扶 手、电梯前厅应根据业主装修进度,米取保护性措施,以确保房 屋质量和美观,并督促业主和装修队在装修施工时保护好智能化 系统的预埋管线及各类公共管线设施。 装修垃圾实行袋装化管理,
严禁高空抛物。装修结束后,应注重房屋公共部位的养护和修缮。
空置房:
空置房(含业主托管房)移交后,服务中心应每月通风打扫 一次,并对房屋和设施全面检查(包括墙面、管道、门窗、电源 线路、电表),对发现的问题,或尽快处理,或及时 报告开发商,并督促其予以解决。
设备设施维护:
电梯在装修期间实行保护性管理;
小区内的公共水电设备设施应经常进行检查,发现损坏, 及时维修,要按不同型号产品的养护要求进行日常养护;
公共卫生设施每天检查一次;
水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次;
电梯机房设备,每周保养一次(半年保养和一年保养按规 定进行);
消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施 设备按相关维护方案检查养护;
供配电房设备每天巡查一次,每周检查一次;
消监控系统设备按相关维护方案检查养护;
电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次;
业主自用水电设施的维修,应按规定填写《有偿服务联系 单》,确保维修及时率与合格率。
2、管理措施:
制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程;
维修人员持证上岗,操作规范,维修及时;
抓好维修人员技术培训,提高业务素质;
建立维修人员值班制度,确保维修及时率与合格率;
加强装修管理,督促做好装修前期申报工作,并经常进 行现场检查,发现问题及时制止;
加强共用设施设备的巡查,将故障消灭在萌芽状态。
八、 人力资源管理方案
一流的物业必需一流的管理,一流的管理必需一大批高素质 的管理人才和专业技术人才,而人才的管理与培训,对于保持员 工队伍的高质量,提高物业管理的水平,具有十分重要的意义。
1、 管理内容:
按照合理的人才结构配置各类人才;
任人唯贤,量材录用;
开展业务培训,全面提高业务素质;
进行业绩考核,优胜劣汰。
2、 管理措施:
制定岗位职责,做到责、权、利分明;
建立约束与激励相结合的运行机制,充分调动工作积极 性;
加强思想作风建设,树立全心全意为租户服务的观念和 企业的品牌意识;
岗前培训与在岗培训相结合,走出去培训与请进来培训 相结合:
全面考核,做到公开、公平、公正。
九、 档案管理方案:
1、管理内容:
工程档案;
业主档案;
工作档案;
财务档案;
文件档案。
2、管理措施:
制定档案管理制度,并严格执行;
按照档案管理要求,分门别类,编目造册,方便查阅, 利于管理;
专人管理,责任到人,存放有序,管理规范;
配置专门的档案管理用房和必要的设施设备,以满足档 案管理要求;
根据档案资料的形式、性质,采用不同的管理手段,科 学管理,确保档案资料完整、安全;
实现电脑化管理,提高管理水平。
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