新时代商业步行街招商方案x

新时代商业步行街招商方案-招商方案

新时代商业街

招商策划方案

鑫业房地产顾问有限公司

河南？郑州？新时代商业街项目组 二00七年五月二十四日

目录

第一部分 项目基本情况

一、本项目地段概述

地理位置：

商业氛围：

项目规模:

第二部分：项目分析

一、 新时代周边居住消费人口状况

二、 新时代周边商业环境状况

三、 新时代商业街项目SWOT分析

第三部分：水城步行街商业定位

一、水城步行街经营定位：

第四部分：水城 商业步行街 业态组合

第五部分招商策略

一、 招商平面分割图（见附图）

二、 新时代商业租金调查及水城步行街租金确定

新时代水城步行街租金调查：

新时代中心城部分商业街商铺租金调查

水城步行街租金及租赁期：

租金策略

租赁期内实际租金收益：

三、 招商目标客户

第六部分招商整合推广策略

一、 水城步行街推广主题

二、 招商推广策略

三、 招商推广时间进度安排

第七部分：水城商业物业管理（略）

第一部分水城步行街基本情况

一、本项目地段概述

1、地理位置:

新时代步行街项目位于西临冉屯东路，东靠桐柏北路，北倚五龙口南路。 系河南省城开集

团公司集多年开发经验倾力打造的大型住宅小区水景项目， 占地700亩，建筑面积约100万平

方米，2005年荣获 中国住交会中国名盘”殊荣，以其成熟的外部环境、完美的内部规划、出 色的建筑设计、国际标准的物业管理 ……，成为引领中原时尚的样板社区。

2、 商业氛围：

新时代，处于价值飙升中的西北板块，贯穿郑州东西的 经济新干线”农业路与横跨西区南北

的黄金大道”桐柏路共同构筑了完善的交通网络，坐拥都市繁华，项目 3公里范围内临近郑

州西区商业中心：公交总站、商业大厦、家世界等主力商业近在咫尺；项目内部配套包括：

泛会所、高素质幼儿园、净菜超市……引领都市新贵品质生活。 步行街项目周边区域内交通

道路状况良好，路面平整宽阔，周边商业上有天成批零商场、朱屯农贸批发市场、思达超市、 双汇连锁店等，教育上有育才小学、秦岭路小学、郑州第八十中学等，交通方面已开通线路 有216路、218路、68路、96路、55路、24路、71路、45路、76路。

3、 水城步行街的商业规模：

商业建筑面积：8995.34平方米；属住宅底层商业，其中：外街为两层，一楼层高 3.5米，2

层为3.8米，开间 3.8米；内街为一层，层高为 4.1米，开间 3.6米。商铺未进行全面招 商，目前商铺尚未进行出租。

商铺面积统计表：

楼栋

编号楼层建筑面积商铺间数出租情况销售情况

单层面积整栋面积

1# 1F 404.4 m2 822.36 tf 4

2F 417.96 m 1

5# 1F 229.78 m 456.71 m 2

2F 226.93 m 1

11# 1F 607.98 m 1212.61 m 12

2F 604.63 m2 2

14# 1F 1322.1m 2658.07m

13

2F 1335.97m

4

外街面积小计：

5149.39m

39

12#

1F 1109.38m

28

13#

1F 796.02m

20

15#

1F 1102.67m

22

16#

1F 837.88m

8

内街面积小记： 3845.95 m 78

商铺面积总计： 8995.34m 117

第二部分 ：项目分析

1、中原区城市社会经济发展状况

中原区主要经济指标如下：

经济发展：生产总值年均增长 14.5%左右，到 2010年地区生产总值达到 43亿元。地方 财政收入达到 9 . 2亿元，年均增长 16.5%；规模以上工业企业增加值达到 14亿元，年均增长 22%；全社会固定资产投资 5年累计完成 125亿元，年均增长 20%；社会消费品零售总额达到 84.5亿元，年均增长 14%；出口总额达到 2.7亿美元，年均增长 20%； 5年累计实际利用外资 1.7亿美元，年均增长 21%。

结构调整： 三次产业比重调整为 2： 50.5： 47.5；非公有制经济增加值比重达到 90%以上。

　人民生活：城镇居民人均可支配收入达到 15294元，年均增长 9%；农民人均纯收入达到

7901元，年均增长 8%；城镇登记失业率控制在 4.5%以内。

城市发展：全区总人口达到 70万人，建成区面积达到 68平方公里，建成区人口达到 65 万人。

2、项目周边居住人口、消费状况

消费现状等进行综合比较分析。基本项是对周边居民的户数、人口总数，居民的消费能力、 本范围划定（北达五龙口村，南到陇海铁路，西至环城西路，东连郑北机务段）

消费现状等进行综合比较分析。基

周边范围内人口及居民现状： 大的居住点有24处，总户数约23000户居民，常住人口约70000

余人。具体情况如下：

名称总户数人口数

新时代（含银榕、银田） 3489户（水城968户、银榕867户、银田1645户）10500

冉屯村 常住人口 300 1200

正功花园 252 750

风和日丽家园 3000 10800

电厂家属院 528 1580

华瑞紫光苑 168 500

中机建设公司家属院 126 380

新世纪小区 300 1000

地质调查队家属院 168 500

郑州宇通重工家属院 3000 9000

郑工家属院 4600 14000

清城美苑 900 2700

鸿基西湖春天 1700户5100

五龙口村 1300 4000

西景佳苑 280 860

机械化公司社区 370 1100

司法局家属院 200 600

化肥厂家属院 800 2400

嵩岳小区 1700 5200

中原区法院家属院 260 780

搪瓷厂家属院 120 368

煤仓北街 5号院 150 450

嘉悦花园 200 600

合计

小结：中原区城镇居民人均可支配收入达 1.54万，较郑州市平均可支配收入 1.88万低 0.34万

元，从该数据可以看出该区域在郑州市属中低收入人群， 但人口总量较大， 中原区人口总量 约为 65万，占郑州市常驻总人口 216万的30.09%。从上表调查情况可以看出，水城周边 1.5 公里商圈常住居民常住人口达 70000人左右，随着该区域城市建设的发展，以及各个新建生 活区入住人口的不断增加， 在未来 3— 5年内水城周边楼盘将进一步增加密度， 加之不断增强 的居民人均收入， 对住宅区域商业配套设施的消费需求将进一步增强， 一个区域商圈也将逐 步形成 。

3、项目周边商业配套设施情况

1、 生活、教育、邮政、金融配套设施情况表

银行 （共计 6家）

名称 路段 商家户数

中国农业银行 冉屯路冉屯东路交叉口 1

中国工商银行 桐柏路和冉屯路交叉口路东 2

桐柏路农业西路交叉口向北 200米

郑州市农村信用社 冉屯路冉屯东路交叉口向南 500米 2

冉屯路与西站路交叉口向东 200米

中国建设银行 冉屯路秦岭路交叉口 1

通讯、客票： （共计 5家）

名称 路段 中国网通营业厅 冉屯路和冉屯东路交叉口向西 200米

铁通营业厅 冉屯路和桐柏路交叉口向西 200米路北 中国联通营业厅 冉屯路和桐柏路交叉口 中国移动营业厅 桐柏路西十里铺交叉口对面、煤仓北街

冉屯路与西站路交叉口向东 200米

著名餐饮：（共计 6家）

名称 路段 面积

鑫狮麟酒店 桐柏路西站路向西 100米路东

黄山酒楼 桐柏路农业路向南 100米路东

大嘴美食城 桐柏路农业路向南 100米路东

小蒙羊火锅 桐柏路农业路向北 200米路东

农家菜饭馆冉屯路中段200 tf

天府小吃 冉屯东路中段 15 tf

超市：（共计 8家）

名称 路段 经营

情况 面积

思达超市 冉屯路朱屯集贸市场旁 稳定 98tf

冉屯路秦岭路 80tf

双汇连锁店 冉屯路桐柏路向西 100米路北 70tf

丹尼斯便利店 煤仓北街 230tf

精品烟酒 冉屯路 15tf

中州烟酒店 开元新城大门右侧 60tf

美嘉美百货 冉屯东路与煤仓北街交叉口 65tf

农贸市场 （共计 2家）

名称 路段 商家户数 面积

朱屯农贸市场 冉屯路北 2000m

冉屯农贸市场 冉屯路北 1000m

药房 （共计 3家）

名称 路段 面积

张仲景大药房 冉屯路中段 130m

福寿禄大药房 冉屯路中段 260m

长生堂大药房 冉屯路中段 110m

其他 （共计 14家）

名称 路段 经营情况 面积

先锋音像 冉屯路北侧（新世纪小区楼下） 良好 50m

浪莎袜业 冉屯路南侧（新世纪小区楼下） 良好 40m

双星专卖店 冉屯路与冉屯东路交叉口 良好 50m

得时康干洗 冉屯东路煤仓北街交叉口 良好 30m

小脚丫童装 煤仓北街中段 良好 26m

美容美发 飞剪演艺冉屯路南侧（新世纪小区楼下） 良好 35m

大发师美发冉屯路南侧（新世纪小区楼下） 良好 30m 发尚艺理开元新城右侧 良好 14m

金堤美容 良好 80m

小敏美发屋开元新城右侧 良好 200 m

金麦面包房 冉屯路 良好 70m

美的专卖 冉屯路 良好 17 m

惠诚五金建材冉屯路中段良好20加

大郑州摄影 冉屯东路中段良好40怦

4、周边社区商业项目情况

楼盘 鸿基西湖春天 风和日丽 清城美苑 新世纪小区

商业项目

建筑面积 30万怦经济适用房 13000 m2约5000怦

户型（50-380m） 10000m

住宅户数 1700户 3000户 900户 300户

消费群 小区居民 小区居民 社区居民 周边居民

商业开街时间 2004年 5 未开街 2005年

商业分布 食品 /医药/干洗超市 /音像/中介通讯 暂无招商 超市/汽修 /食品/服饰/医药

售价/租金 3000-4000元/m 17-38月元/m 6000-8600元/m元 5000元/m

（已售完）

代表商家： 丹尼斯 /好嘉利 /双凤鞋业 /中国移动 左右间便利店

福禄寿医疗器械

双汇 /思达超市

双星专卖

小结：

水城周边主要商业网点主要分布在冉屯路、冉屯东路、桐柏路、煤仓北街以及农业路附近，

商店数量 350多家。大部分面积很小， 缺少大型商业与餐饮。 商铺平均在 20-40平方米左右。

主要以烟酒百货、五金土杂、小吃店、小型服装鞋袜、干洗店、美容美发等业态为主。较大

型的超市、购物中心、餐饮、娱乐场所较少。目前该区域较知名有左右间、思达、丹尼斯等 三家便利型的超市。

4、水城商业街项目 SWOT分析:

1） 、优势S:

A、项目周边交通便利，配套齐全；区域内交通道路状况良好，路面平整宽阔，商业上有

天成批零商场、朱屯农贸批发市场、思达超市、双汇连锁店等，教育上有育才小学、秦岭路

小学、郑州第八十中学等，

B、 已入住和即将入住住户人口数量庞大，市场前景广阔； 仅城开小区包括新时代一、二 期，银榕，银田住宅户数达 3489户，入住人口约达1万余人，项目周边居住人口达 7万余人;

C、 本项目不仅覆盖本项目小区，并且辐射核心商圈范围约一公里内的周边地区；

2） 、劣势W:

A、本项目商铺开发时缺乏商业规划，商业规划没有先于建筑规划进行设计施工，导致商

业空间布局施和硬件设施不合理，不利商铺的经营，从而给商铺的下一步招商造成较大困难。

B、项目所处的冉屯东路非主干道，人流车流较少，该区域房地产发展的时间较短，楼盘集

中程度不高，生活环境配套设施还不够完善， 该区域西边有郑州水晶股份有限公司 （原郑州

化肥厂）、郑州热电厂等污染较重的企业，对该区域的居住状况会造成一定的影响；总体感

觉污染大、周边居民区档次较低，而且还给人有些荒凉的感觉；

3） 发展机遇O:

A、 农业路两侧辐射区域将迎来前所未有的发展契机。由桐柏路、农业路、经三路、城东路

和航海路共同构筑而成的郑州中环这一强大交通网络辐射区内， 农业路走廊凭借其得天独厚

的区位优势，正在形成新的经济中心、科技中心、信息中心、金融中心、文化教育中心和娱

乐消费中心。

B、 周边商业配套的相对滞后，蕴藏了周边人群对商业设施的较大需求，如能根据顾客消费

需求准确定位本商业项目的话，将进一步提升项目品牌价值和创造利润空间。

4）发展威胁T :

沿农业路、冉屯路的住宅小区基本都在售卖临街的底商， 随着不断建设开发的住宅小区，

底商的供应量也将不断增加，另外，在开发商铺模式上形成同质化，与周边商业构成竞争；

小结：通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势， 如何最大限度的规避风险， 并挖掘本项目所具有的所有机会， 如何将本项目的各种资源全面

整合将成为本项目招商成功的关键。

第三部分水城商业步行街商业定位

（一） 、根据市场现状和项目的自身特点，建议项目定位为：

商业定位思路：经调研项目所处位置是非城市主要商业中心区，周边缺乏大型的商业设施，

且周边居住人群消费水平属中等， 平均年龄结构偏大，因此将业态定位于满足周边消费需求

的配套商业业态，以此基础进行招商。

形象定位：1、意大利风情步行街，品味异国情调，格调生活！ 2、居家迪士尼购物乐园

消费定位： 服务中等收入小区居民，辐射周边居住区域人；基本满足商圈内顾客以购物、 餐饮、娱乐为主的必须性的消费需求。

市场定位：开放式社区型的商业模式， （邻里中心，便利生活）完美结合专业店 +商业步行

街，集合购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的 邻里中心”。

（二） 、招商客户定位

1、 连锁商业；

2、 中小型品牌专业店的经营者

3、 功能性专业店的经营者

第四部分 项目业种业态组合

（一）项目业种业态组合 方案一:

1#、特色餐饮、网吧;

5#、中餐； 11# 超市；

14#、银行、服装品牌专卖、茶叶茶具、药店、干洗、眼镜；

12#、鞋包、化妆品、饰品、糖烟酒、彩票投注；

13#、西点面包房、卤制品专卖、水果店、保健品、布艺花艺； 15#、时装、男装、童装、童玩、等

16#、儿童教育中心、文具、图书、音像制品、玩具、时尚数码用品、学生用包、书吧；

方案二：

（二） 招商业种范围：

外街：

超市： 连锁超市店等

餐饮类： 快餐店、中餐店、火锅店、 串串香、粥屋、早餐店等特色餐饮。

电信：包括联通新时空、中国电信营业厅。

数码类： 手机通讯专卖。

服装鞋包类：七匹狼、红蜻蜓等。

其他：千色店、柯达、银行办事处或自助银行、网吧、游戏厅、儿童教育中心等。

　内街：糖烟酒、西点面包房、卤制品专卖、茶叶茶具、药店、保健品、冲印、干洗、钟表维 修、首饰加工、机械修鞋、美容美发、布艺花艺、票务中心、旅行社、彩票投注、文具、图 书、音像制品、玩具、时尚数码用品、学生用包、眼镜、时装、男装、童装等

第五部分 招商策略

一）、 招商原则：

1、 商业街的业态和业种，实行统一布局规划进行招商;

2、 招商实行五统一：既统一进行招商，统一品牌管理，统一营销活动，统一装饰形象、

统一物业管理；

3、 招商顺序原则。

招商采取先大户、后小户，先品牌户、后一般户的策略

4、 对进场租赁经营的商户，实行放水养鱼的政策，培养市场进入成熟期， 对核心主力店及 大商户招商给予各项优惠政策，以求达到带动市场的作用。

5、 招商的管理”要充分体现和强调对商户的统一服务，统一管理的原则为广大签约商户和 顾客都提供尽可能的便利。

（二） 、周边商铺租金调查

通过对项目周边商铺的调查，农业路有近 30商铺，冉屯路有45个商铺，冉屯东路5个，

桐柏路400个， 集贸市场150-300个，得到的租金情况如下表：

租价 农业路 煤仓北街冉屯路底层商铺 集贸市场冉屯东路底商

街铺1层20-50元35元17-40元20-57元15-35元

备注

目前，水城周边街铺实行按整间出租形式计算，则其套内面积租价为 20-40元/怦之间， 经

过充分考虑市场因素， 由此得出本项目市场租赁之保守价格， 根据内外街位置不同， 整套商

铺套内面积租金应在15-30元/m2之间。

（三） 招商目标客户

商业步行街

名称对应目标客户

外街：临冉屯东路

★超市： 沃尔玛社区店、丹尼斯、思达等

★餐饮类： 快餐店、火锅店、百岁鱼，串串香等特色餐饮。

★电信：包括移动、联通 、中国电信营业厅。

★服装鞋包类：七匹狼、红蜻蜓等。

　★银行办事处或自助银行、网吧、游戏厅

内街： ★ 西点面包：三色鸽、好嘉利、西萨等品质优良的蛋糕面包房。

★ 干洗：康洁连锁

★ 药店仟禧堂 文具、图书、音像制品、化妆品、玩具、时尚数码用品、学生用包、眼镜、时装、男装、童 装等：碧岗商圈、纬四路郑花商圈 品牌专业店

★ 糖烟酒：精品烟酒专卖店

（四）、租金制定

1、 原则上，临路外街商铺租金每平方米 20 元，分层的租金制定一层为每平方米 20 元， 二层每平方米 10 元；

实行范围： 1#5#11#14#；

2、 内街商铺 12#13#15#16# 租金为每平方米 25 元； 以上适用于中小商户实行的租金，大客户与主力店具体进行协商；

3、租金交纳方式及优惠措施

方案一：租金建议：一般按季度交纳；按年度一次性交纳，优惠 2个月租金；一次性交纳 3

年的租金，优惠 6个月租金； 方案二：入驻前半年实行零租金，商户仅缴纳相应的水电物业费；

（五） 、商户入驻经营费用交纳及优惠措施

1、物业管理费按平方收取，费用待定； 2、水电费一户一表，按商业用水用电价格，以实际发生额计算交纳；

3、税费由商户自行办理； 4、进场内装修费用商户自理；

5、广告位统一进行规划，商户有偿使用；

（六）、租金年收入预估

以全部出租情况计算：

楼栋

编号 楼层 建筑面积 月收入 年收入 平均租金 / 平方

单层面积 租金

1# 1F 404.4m

20 8088

2F 417.96m 10

4179.6

5# 1F 229.78m

20 4595.6

2F 226.93m 10

2269.3

11# 1F 607.98m

20 12159.6

2F 604.63m

10 6046.3

14# 1F 1322.1 m

20 26442

2F 1335.97m

10 13359.7

外街面积小计： 5149.39 m2 64980.5 779766

12#

1F 1109.38m

25

27734.5

13#

1F 796.02m

25

19900.5

15#

1F 1102.67m

25 27566.75

16#

1F 837.88m

25

20947

内街面积小记： 3845.95 m 96148.75 1153785

商铺面积总计： 8995.34 m 161129 1933551 元 17.9元/ m

以上为粗步计算，未计算商铺年递增率增加的收入额。

第六部分招商推广

（一）招商推广策略

A、 推广目的：结合项目定位，对辅助品牌店和主力品牌进行招商，筛选有实力有特色的主 力品牌入驻；

B、 推广方式：（1 ）使用主力媒体发布招商广告；媒体选择对象：报纸硬广、户外广告、灯

杆挂旗、立招、站牌广告、过街或楼体条幅、DM海报、招商手册；建议主要选择报纸硬广、 户外广告、DM海报、过街或楼体条幅形式发布招商信息。

（2） 成立招商中心，最好选择沿街醒目位置设立 ，一方面扩大宣传影响面， 一方面方便与 目标客户进行开发、拜访、接洽；建议选择冉屯东路较好商铺位置成立 新时代商业街招商中 心;

（3） 根据客户积累情况和主力店进驻情况可适时安排召开 招商说明会”，一方面进一步扩

大影响，一方面为商业街开业造势！

（4） 签约主力品牌进店的广告及新闻发布；

（5） 预告改装开幕时间和广告以及新闻发布；

（二） 招商推广主题：

主题一：新时代商业步行街，社区商业，全面招商! 主题二：到西部淘金去！零租金入驻水城商业街！

主题三：70万滚滚人流，带来滚滚钱流！

主题四：开放式社区型的商业模式，完美结合专业店 娱乐为一体的邻里中心”。

（三） 水城商业街整体招商工作计划进程时间安排 定）

一进行项目商业业态及招商、租赁市场调研

二 确定项目功能分区，确定招商平面图及面积

+商业步行街，集合购物、休闲、餐饮、

（以下为初步设计进程时间， 具体时间待

5月26日

6月1日之前

三 确定本项目的招商形式及条件 6月 1 日之前

1、租赁

四、成立招商中心 6月 5日

五、招商工作中物业、工商税务费用的确定 7 月 1日之前

制定具体的招商项目明细 6月 10日之前

1、项目分类

2、目标客户的定位

3、招商人员区域地点分配

6月

6月10日之前

制定宣传推广计划及开支预算

1、招商工具 6月 5日之前

（ 1）招商地点及办公用品 6月 5日之前

（ 2）确定物管及介入经营管理队伍 7月 30日之前

（ 3）印制宣传单、书刊、价目表 6月 15日之前

2、招商文本

（ 1）招商手册 6 月 15日之前

（ 2）租赁合同 6月 15日之前

（ 3）物管文本 8 月 1 日之前

（ 4）装修要求 8 月 1日之前

（ 6）商业管理文本 8 月 1 日之前

6月3

6月3日之前

（1）制定详尽的广告创意、策略、诉求及执行、控制方案

（ 2）确定媒体及发布计划 6月 3日之前

（ 3）确定新闻媒体操控方案 6月3日之前 4、整体形象推广方案 6 月 5 日之前

八全面开展招商工作 6月 1日起

九整体形象推广执行 6月 5日起

十 招商结束 2007年8月30日

十^一 试业及开业推广 2007年10月1日

十二 开业 2007年12月1日

十三、整个商业街招商计划

时间

完成招商率

2007.6. 30 前

40%

2007. 7.15 前

50%

2007 .7.30 前

60-65%

200 7. 8. 15 前

70%

80%90%2007.8.

80%

90%

2007 .9 .15

卜五、整体方案中的费用预估

新时代商业步行街招商方案-招商方案

招商推广费用预估

序号项目费用预算（元）备注

1招商接待中心装饰 70000

2招商手册制作 30000

3招商推介活动 20000

4报纸、户外广告等媒体 200000

5开业庆典 100,000

6大型租赁客户租金补贴（以实际发生）

200008 所有招商人员的交通、通讯等招商有关费用

20000

9 所有招商合同工本费、办公用品费等 5000

总计： 49.5万