某商业广场招商文案
时间：2021-03-21 08:22:00 来源：勤学考试网 本文已影响 人 
前言
招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产运作成功与否就看是否能根据市场情况，按计划的成功招商。因而，对商业地产的项目来说，熟练的运用招商技巧，结合大量自有商业资源，成功的招商开业是商业地产运作成功的关键。
一、项目SWOT分析
优势：
1．本项目紧临汶上县一极商圈，离最繁华的汶上县商业中心仅1.7公里，交通极为便利，因此本项目的升值潜力巨大。
2．物业外观形象复古风格，与周围的国家4A级景点宝相寺，观音广场交相辉映。
3．结合本项目物业已经成熟的商业点（老房子芦花鸡、东方肥牛王等），加之项目本身41846平方米的体量，已经构成了一个新的商圈，使得本项目在将来有着巨大的发展潜力。
4．项目周遍拥有众多的住宅区，众多的消费群体将会给该商业广场带来一定的支撑。
劣势：
1．建筑内部结构不合理，使得招商业态具有一定的局限性。
2．由于本商业广场项目建成多时，一直销售不畅，造成一定负面影响。
3. 人气不旺，不具备以人气带动商铺销售的条件。
机会：
1．由于汶上县商业容量尚未达到饱和，现阶段本项目的入市能在第一时机内抢占市场，做响品牌形象；
2．随着汶上县的不断发展，人口的数量将不断增加，汶上县居民消费观念和消费习惯的不断改变，因此汶上县的商业市场会有很大的发展空间。
威胁：
随着越来越多的商业项目的开发，势必会对本项目产生影响。
二、主题定位
1、说明
根据我司的商业运作经验和判断，本商业广场必须有鲜明且独特的主题，才能在短期内获得竞争优势，顺利投产运营，并使其发展成为汶上县新的商圈亮点，进而使开发商获得短期的开发利润和长期的经营利润。这就是本次策划的灵魂和目的。
2、主题
商业广场的功能经历了由购物到购物为主、餐饮娱乐为配套再到购物、餐饮和娱乐相得益彰的演变，同时餐饮休闲仍是商业广场的最能聚集人气的主题。本项目从地理位置上看，目前地段繁华程度不够，结合商铺成功运作模式的分析，我公司建议将本项目经营业态定位为——城市客厅（集品牌连锁酒店、各地方特色菜、私房菜、西餐厅、咖啡厅、KTV、茶楼、健身房、品牌连锁旅馆、培优为一体的汶上中、高端消费目的地）。
3、定位的基本依据
◆地段决定原则
由于本项目处于汶上县次中心商圈，项目区域人气不旺，因此，我们必需通过精准业态经营定位，有效地将目标消费者吸引到本项目。
◆业态演变原则
传统的商业广场只是单一地购物场所，但是随着汶上人民的生活水平的提高和消费观念的转变，目的性消费将成为商业主流，餐饮、娱乐将成为消费者除日常生活性消费以外最大的需求，并且其规模也将赶超购物消费的规模。
◆商圈扩大原则
同样，根据本项目的市场定位，在消费群体的定位上需要充分考虑周边区域，扩大本商业项目开业后的服务半径，吸引更多的优质消费群，从而实现商业广场的持续繁荣。
4、主题定位的因素
◆从本项目近41846平方米的体量来看，适合做一个具有特色的主题商业广场。
◆综观汶上县，市中心地段都是以百货为主要主题的商业步行街，本项目所处的次商业区域，如果以百货为主题业态，那么其经
营将会举步维艰。
◆从东方肥牛及老房子芦花鸡餐饮、幸福时光KTV的经营情况来看，上座率较高，另外从联润广场的情况来看，除了联润超市、
餐饮、休闲娱乐外，其他各种业态的经营都较惨淡。可见餐饮、娱乐该业态在汶上县仍具有很高的消费需求。
◆结合本案来看，由于本项目处于住宅人口密集地区，而周围是一些小型的餐馆，缺乏各类中、高档的餐馆。使得本区域大多数
的中高档消费群体不得不“舍近求远”，到其他地区的餐厅消费，所以在本案设立一个具有一定体量、规模和特色的餐饮市场是有非常大的市场的。特色的餐饮娱乐市场同时还能吸引到其他区域的消费群体。
5、定位原则
主题定位必须注重错位经营的原则，避开同类业态间的竞争，填补区域市场空白，便于日后的经营。结合本区域的消费需求，因
此，我司将商业街的主题定位“中、高档餐饮娱乐主题公园”。
6、项目整体定位
综合考虑汶上商业房地产市场和项目自身的特点，我们对项目的整体定位概括如下：
我们的目标：以本项目为中心，带动周边如尚书路、宝相寺路目的性消费的繁荣。
我们的定位：一条汇聚中高档次餐饮业和高品味娱乐业，辐射周边区域中高端消费群体的核心商业广场。
7、商业定位诠释
项目整体定位明确了本项目商业街的立足点、服务范围、功能设定、档次水平和业态性质。
立立足足点点
由于本项目处在众多的住宅群中，拥有较多的潜在消费群体，为项目将来持续发展奠定了基础。
服服务务范范围围
本项目定位立足于次商业中心区域，主要服务范围是以本项目所在的位置为中心，吸引区域内的所有中高收入群体。 功功能能设设定定
紧紧抓住区域内中、高档餐饮及娱乐行业的市场潜力，为目标消费者提供高水平的目的型消费服务。
档档次次水水平平
与区域内的既有商业开展错位经营，避开低档次的餐饮、娱乐设施，定位于中、高档的餐饮、娱乐中心。 业业态态性性质质
由于本项目商业体量适中，为了立足于汶上次商业中心区域，所以内部业态主要以较大面积的品牌餐饮行业及娱乐行业为主。力争通过此类商业设施在本项目内的积聚，树立商业广场特色，带动周边商业氛围，最终形成一个立足于城市次中心地位的中、高档消费商圈。
三、各功能的规模与分布
1、功能分布的依据
主题依据
结合已经确定的经营主题，对业态进行细化，确保项目将来的经营和发展。
◆建筑分布依据
根据目前已定的建筑形态及面积，综合考虑人流、物流、车流动线，使面积使用最大化。
◆市场需求依据
充分的对整个市场了解，根据消费者的消费需求和消费习惯进行错位的合理的业态分布。
◆商家入住依据
根据开发商最初对项目的微观认识和规划，结合商家入住意向从而确定项目的业态分布。为了便于招商，具体功能分布图见下面：
蓝色：娱乐区——1号楼B区、4号楼B区、5号楼。
酱绿色：餐饮区——1号楼A区、4号楼A/C区、3号楼整体。酱蓝色：茶楼——2号楼C区。
绿色：培优——6号楼整体。
酱红色：城市旅馆——2号楼A/B区。
2、初步确定的各功能的规模比例
3、功能分布
根据商业街的建筑规划、层数和相关面积，将各功能分布如下表： 区域功能分布表
4、各功能区的面积汇总表（单位：平方米）
5、各功能的规模比例
此功能规模比例与初步确定的基本一致。
6、区域业态分布
7、区域业态定位译文诠释
➢由于本项目地理位置处在泉河湿地公园内，却紧邻宝相寺、观音广场，交通方便、周围环境极佳，符合定位。
➢本项目还具有一定体量的住宅项目，而其中的大量消费者的需求也不可忽视。
注：该招商业态可根据招商实际情况调整
四、项目租金定位及分析
1、租金定位的依据
➢本项目虽然处于尚书路、宝相寺路交接处，但和中心商圈有一定的距离，没有形成一定的商业气氛，属于一个商业断层区域，因此需要有较长的市场培育期。对我们招商工作来讲，承租户也会考虑到同样的问题，因此租金将会受到影响。
➢在市场上没有形成一个品牌效应以前，要提升租金是非常困难的，只能按照市场实际的情况来制定可行的招商租金。
2、租金的确定
项目周边的路段如尚书路的平均租金约在0.5——1.5元/平方米·天，广场路已成型的餐饮一条街的平均租金约为0.7元/平方米·天，中都大街的平均租金约为0.5——3.5元/平方米·从以上数据来看，项目周边的商铺租金0.7元/平方米·天左右，根据目前市场的租金结合到本项目的实际情况，综合分析得出本项目的平均租金定位：
0.6元/平方米·天
五、招商准备工作、时间安排及实施
1、招商准备工作（只针对配合招商部分）：
➢完成项目名称、以及项目标志等的CI设计。
➢确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。
➢完成设计制作财神商业广场招商文告、招商楼书，包含项目功能分布及内部结构图。➢完成招商队伍的建立（招聘），进行培训及人员甄选分配。
➢制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。
➢确定公司组织机构和部门设置。
➢招商处的筹建。
➢招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。
➢制定商户准入标准、条件、和招商规则。
➢制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等。
➢根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划（包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等）。
2、招商时间安排
➢招商前期准备工作阶段为：一个月
➢正式招商时间确定为：十二个月
➢后招商期暨开业庆典筹划阶段：一个月
1、正式招商前1个月内完成招商人员招聘（10天）及培训工作（10天），同时完成个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自
的工作倒计时实施方案。
2、正式招商前1个月必须完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等。完成项目标志等系列CI设计，更换识别系统（包括名片、信函、旗标等）。确定宣传包装概念及总体广告用语。
3、在正式招商前1星期完成前期招商文告、招商楼书制作，确定招商媒体广告计划（包括广告创意、制作等）、招商各项管理费用支出预算。完成各种POP的制作。完成招商部筹建工作。（用时1个月）
4、在正式招商1星期前完成一切招商准备工作。
5、招商工作正式开始。
6、招商工作正式开始1个月，配合组织公关活动，针对对象为行业协会、政企部门。
7、招商工作正式开始从开始起2个月内。招商第一阶段。
➢以汶上为重点的招商工作，招商比例按计划完成总体的20％左右。
➢外埠招商设1个月试探期，如果反应良好，则由负责人员作出报告提交招商部，由招商部作出外埠实地设点招商计划（包括地点选择、招商规模、策划广告宣传配合、费用预算等），报请总经理审批。
8、招商工作正式开始1个月，完成所有外地实地招商工作准备。
9、招商工作正式开始2个月至10个月，为招商进入第二阶段招商比例按计划完成总体的60％左右。在确保汶上地区招商工作按计划
顺利进行，并达到预期目标、回款理想的基础上，提高要求进行市场二次开发。目标定位于增加中心业态的名、特、优、新、独、多样化等的内涵，外埠与品牌商家在这一阶段列为重点。
10、招商工作正式开始10个月至12个月为招商进入第三阶段。招商比例按计划完成总体的80-90％左右。本期工作重点是拾遗补缺，
针对中心的商品结构进行微调整。做到符合汶上商业广场的原定市场定位及功能分布设计。根据实际招商情况制定招商收尾计划，对招收工作未达到设定标准的进行最后突击攻关。
11、招商工作正式开始11个月至12个月，开业前2个月为后招商期及商家进场装修阶段。同时对剩余的招商面积进行去化。所有招
商目标在开业前责成有关分部确实完成。根据招商阶段预先挑选商铺情况、对未决定位置的商铺策划商户抓号的准备工作（地点、方式、安全保障、公正程序），同时对进场的商家进行装修、开业前指导、监督。
12、开业庆典
招商部人员缩编，部分人员转入商业管理编制。招商整体工作做总结，财务情况汇总报告公司董事会。开业庆典的公关活动、促销活动、广告发布等。
