珠海建设及房产开发考察报告

珠海建设及房产开发考察报告

珠海城市建设及房产开发考察报告

考察时间：2020年5月中下旬。

考察地点：珠海市区：老香洲、新香洲、吉大、拱北、前山、南屏。

考察内容：珠海城市规划、市政建设、商业状况、人文环境、小区居住环境、房地产开发状况。

(教育欢迎您投稿)

第一章 珠海现况简述

珠海，中国南海之滨一颗璀灿的明珠。她位于珠江入海口西岸，地接澳门，水连香港，是中国五个经济特区之一，享有全国人大赋予的地方立法权，下辖香洲、斗门、金湾3个行政区，总面积7653平方公里，其中陆地面积1687平方公里，全市常住人口150万人左右。这座新兴海滨城市的最大特点就是清洁、空气清新，曾被联合国评为中国最适合人类居住的地方。

作为珠三角经济圈西区域的中心城市、港口工业城市和进出口贸易中心，进入21世纪，珠海迎来了一个经济发展的大好时机。随着港珠澳大桥的立项、广珠铁路、广珠城际轻轨、沿海高速、江珠高速、高栏港码头等一系列重大基础设施建设的规划开工，珠海将由交通末梢城市转变为珠三角沿海的交通、物流枢纽城市，同时，珠海的整体竞争力将得到全面提升，具体表现为：珠海至香港之间一个标准集装箱的运输费用，将从目前的4000—4500元下降到2020元，这将极大刺激更多内地货物通过铁路、高速公路、大桥由珠海经香港转口，奠定珠海物流中心的地位；大桥及多项重大交通基础设施建成后，将在华南地区形成一个联系紧密的经济体，吸引更多海内外企业落户，从而给珠海带来更大的机遇。同时，珠三角地区的发展重心将向西部移动。珠海必将以丰厚的土地储备、完善的市政建设、优美的自然环境和特区的优惠政策等一系列优势构成雄厚的竞争力，赢取更大规模投资与商机。

综上所述，珠海正迎来历史性发展机遇。为了进一步了解珠海各方面的情况，我在多方查阅相关资料的基础上，对珠海市区进行了考察走访。以下是我了解到的一些情况及分析结论。

第二章 各区域情况

2020年5月中下旬，我对珠海市区的拱北、吉大、老香洲、新香洲、前山分别进行了考察走访，以下是这些区域留给我的初步印象和粗浅分析。

一、拱北

毫无疑问，与澳门相连的特殊地理位置造就了拱北。从拱北口岸向北贯穿市区的迎宾大道已成为珠海最为繁华的大道，桂花路以东、粤海路以南区域，主要包括粤海东路、莲花路、侨光东路、水湾路，构成了目前珠海最大的、最繁荣的商业区，口岸经济打造出一派繁华都市景象。这里的主要产业为旅游业、餐饮业、酒店业、娱乐业、商品零销业。以桂花路为界，本区分为拱北、夏湾两部分。拱北部分处于与澳门接壤的特殊地理位置，加上巨大的商机、完善的生活配套设施，被公认为是珠海房产投资的上佳地段，吸引了众多海内外投资者的目光；夏湾地区东接繁华商业区，西濒前山河，素有拱北后花园之称，相邻的前山河畔第三情侣路正在建造，是极适宜居住的成熟生活区。只是区内零星分布有多处工业区，如九洲大道、港昌路附近等，对大型生活、商业区的规划造成不良影响。

1、商业状况

本区商业及其发达，主要大型商场为：口岸地下商场、迎宾广场、万佳百货、莲花万景城、鸿兴广场。其他如拱北市场、夏湾市场、北岭市场、莲花路步行街等商业形态，也对本区形成繁华商业氛围起到了相当的作用。本区商业以万佳百货、口岸地下商业广场和莲花路商业街为龙头，各种店铺密布主要街区，餐饮、娱乐、休闲、购物无所不有，大型商场、市场、中小型超市、特色街区、临街商铺等各种商业形态，共同构成了拱北的城市中心商业片区。

2、人文环境

拱北地接澳门，集商业、旅游、餐饮、商务、娱乐为一体，人文环境较为复杂，主要人群由广东省移民、外来流动人口及部分澳门各阶层人士构成，具有独特的人文景观。商业从业人员、白领阶层、港澳人士、外籍人士共同交融的文化生活构成了拱北独特的人文风景线。

3、居住环境及房产开发状况

本区域居住地段优越，生活配套齐全，人口结构复杂，其中包括大量流动人口。土地状况较为吃紧，可供开发的地块数量稀少且价格高昂。沿海滨开发的楼盘均价基本都在7000元以上，且均为舒适、奢华户型，反映出该区域拥有大批高层次客户。拱北居住饱和后必然向夏湾发展。夏湾历经了大规模的城中村改造，如银石雅园、兰埔村、婆石村、山岭村、夏湾村等，大批外来人士的涌入，使本区域的地产投资和房屋出租一直兴盛不衰，小面积的一房、两房成为最受市场追捧的户型。可以预见，随着拱北城中村改造的深入以及配套设施的进一步完善，拱北所吸引的将不仅仅是澳门人士和投资者的目光。

4、本区代表楼盘

高尚海景别墅—蓝岸国际别墅区，海景社区—海涛居、海湾雅苑，依山傍海的丽景花园、美景花山庄，与澳门一衣带水的粤海国际花园，“拱北后花园”夏湾的大型社区—春泽名园，另外还有华宁花园、都市花园，前山河畔的百合花园、涛景花园、河畔豪苑、南苑、港湾苑、海荣新村，此外银石雅园、园明新园旁的兰埔花园亦为本区增色不少。

二、吉大

吉大以其山海环抱的优越环境、浓郁的城市中心金融商务区氛围以及时尚高雅的人文环境成为珠海最具吸引力的置业区域。来到吉大，我们首先看到的是宽阔的九洲大道和繁华的景山路上林立的高楼，这里有东大商业中心、农行大厦、商业银行大厦、新天地、人民银行、粤财大厦、通信大厦，珠华大厦、九洲城、珠海百货广场、光大银行、光大国际贸易中心……这里是珠海的高尚金融商务区，聚集了众多高档写字楼和各行各业的精英人士。吉大道路交通顺畅、海陆运输发达，整个城区拥有完善的绿化，环境优雅，生活设施配套齐全，是珠海市民理想的生活安居之地。

1、中央商务区代表写字楼

吉大作为珠海传统的CBD领域，区内星级宾馆、高级写字楼林立，主要代表有：光大国际贸易中心、国际会议中心、国贸海天城、珠海宾馆、粤财大厦（假日酒店）、通信大厦、商业银行大厦、东大商业中心、农行大厦等。

2、商业状况

本区商业以以免税商场、铜锣湾百货和珠海百货为主导，形成了景山路一线的中高档消费区。珠海百货广场、免税商场、铜罗湾百货、百和超市、民润新七星、吉大市场，诸多购物商场连同该区域的商业街区、市场、中小型超市、特色街区、临街商铺等商业形态，共同组成了珠海最繁华的商业区。

3、文化设施、旅游景点

吉大的文化设施非常丰富，主要包括：九洲城（珠海市博物馆）、珠海美术馆、市博物馆、市展览馆、市新华书店、金色年华影剧院等等。

吉大的旅游景点主要有：珠海渔女、海滨泳场、海滨公园、景山公园等。

4、人文环境

作为珠海的核心中央商务区，吉大承载了商务、办公、旅游、购物等多层次城市功能。大量的商务办公、企业公司落户吉大，使得吉大的人群形成以白领阶层、中产阶级为主的结构，这部分人综合素质较高，他们对居住环境有着品质、品位上的独到追求，环境优雅、交通便利、配套成熟是他们的置业标准，而这些城市基础设施建设吉大都很完备。

5、居住环境及房产开发状况

随着吉大作为城市中心CBD的各种条件日益成熟，越来越多的高收入人群对本区域优质楼盘产生购买需求，这使得吉大居住用地供应紧张的态势越发突出。而依山濒海的优越环境，使得吉大开发了大量高档海景楼盘，如龙舟湾、海愉半岛花园、海湾御庭、夏宫国际花园、君怡花园等，这些楼盘单价总价均高，无法解决吉大主流购房者的居住需求，因此，在风景优异、商业繁华的吉大置业，仍是许多人的目标和向往。

三、老香洲

老香洲是珠海最早的政治、经济、文化、商业中心，随着珠海城市规模扩大，吉大、拱北和新香洲分担了她原本载负的很多城市功能，但老香洲仍以其优美的环境、稠密的人口、深厚的人文底蕴、繁华的商业氛围、完善的市政和生活配套设施，尤其多所重点中小学校，以及秀丽的凤凰山和美丽的香洲湾，散发出无穷魅力。

1、市政规划

由于老香洲是珠海最早规划建设的区域，因此商业繁华，绿化茂盛，人口稠密，各项市政配套设施完善，政府部门、学校、商场、医疗机构、金融机构和娱乐场所均有分布，是比较理想的生活居住区。本区域除迎宾路、人民路、凤凰路较宽敞外，其余道路均比较狭窄，这些繁华闹市区人流本来就比较密集，随着机动车辆的不断增多，加上很多车辆都停靠在路边，以后的交通压力将会日益突出。

2、商业状况

老香洲是非常成熟的市中心商业区，以南坑为中心，拥有香洲百货、柠溪、南坑一线等传统购物区，形成了以超级市场为主导商业形态的社区型商业中心。珠海百货、香洲百货、茂业百货、丹田广场、扬名广场等主要大型综合商场和中忆电脑城、湾仔沙广场、新华书店、银行、超市、餐饮店等各种商业形态密布全区，特色街区如凤凰南路IT业、翠香路五金业、教育路文化艺术产品、沿河东路汽车修理业等均各具特色。

3、人文环境

本区域居住人群大多为早年到珠海定居的人群。区内有市政府多个行政单位，政府公务员大多集中居住于此；多所重点中小学和幼儿园，以及市教育学院、市广播大学等诸多文化机构组成了完备的文化教育体系。政府公务员、IT行业从业人员、白领阶层等文化程度较高的群体和他们的文化生活构成了本区域主要的人文景观。

4、居住环境及房产开发状况

老香洲现存一批开发较早的楼盘，如紫荆园、碧涛花园等，均为多层，这些楼盘普遍存在着户型设计不合理、物业管理不到位等一系列问题。旧城改造项目如华南名宇、南厦丰泽园等，多为规模较大的现代化新型社区。新开发的楼盘普遍品质较高，如锦绣柠溪、岭南世家、南厦丰泽园、华南名宇、紫荆豪园、凤凰花园、阳光都市等，都是一些品牌之作，加上情侣路上众多的海景楼，如海悦大厦、恒景花园等，构成了老香洲高质量的居住环境，反映了老香洲高收入人群和成熟市区应有的需求。因而，无论是从环境、配套设施、商业、人文氛围、小区质量等各方面来考虑，老香洲依然是置业者的理想选择区域。作为成熟的市中心居住区，老香洲魅力依旧。

四、新香洲

初到新香洲，眼光立刻被宽阔整齐的笔直街道、满目青翠的绿化景观、诸多崭新靓丽的住宅小区和市政公建设施所吸引。目前，整个珠海市正在向西发展，其中主要的特征便是政治、文化中心在新老香洲间交替。经过多年的发展，新香洲已建成珠海最大的居民住宅区，在数量庞大的居民消费群基础上，区域内临街商业的发展前景广阔。随着诸多政府机关、文体设施入驻，新香洲已逐渐显露出珠海市新的政治、文化中心的面貌，各政府机关的办公大楼以及体育中心、报业大厦、电信大厦、珠海一中高中部等诸多美丽的建筑,加上规划整齐的道路、清新整洁的绿化，使得新香洲成为极适宜居住生活的区域。目前新香洲的主要问题是与日常生活配套的大型购物、医疗、休闲、娱乐设施尚未完全建设到位，还需要几年时间才能真正成为一个完美的城市商住板块。

1、商业状况

目前，新香洲的城市商业尚在规划兴建中。与吉大、拱北、老香洲等区域相比，新香洲的商业形态仍显零散，缺乏强势的商业凝聚力，商业氛围相对冷清。不久的将来新香洲将在东、西两端形成两大商业片区，其中，东区将以五洲花城商业街、城市广场、888商业街为龙头，使老香洲兴旺的商业氛围自然过渡到该区域；而新香洲西商业区则在翠华新村、安居园、富华广场、银厦广场一带初具规模，这里数量众多的新建住宅群居住人口将支撑起商业的快速发展。该片区的问题主要表现为缺乏具有强大商业凝聚力的大型商业项目。目前，旺角商业文化中心及电力·时代广场两大商业项目的规划建设，将使得该片区的商业结构趋于完善，同时，两大商业项目强大的商业凝聚力将促使该区域形成以两大项目为核心，并将现有翠华新村商业片区、广富市场、富华广场片区等整合为一体的大型商业中心区。

2、人文环境

新香洲的居住人群以来自内地的中青年白领阶层为主，政府相关各类机构入驻更是使一大批拥有稳定高收入的公务员定居此处，此类人群的共同特点为：经过在珠海一段时间的工作以后，他们已经打下了初步的事业基础，有一定积蓄，对住宅要求实惠、实用，同时又有比较高的生活品位和艺术欣赏水准。因为此类人群要考虑接父母和子女同住，他们往往在各项指标上综合考量所选住宅，如从养老角度考虑的环境、医疗设施，从子女入学角度考虑的户口指标、户口所属学区，从经济承受角度考虑的房价等等。

3、居住环境及房产开发状况

新香洲早期开发的楼盘品质普遍不高，针对的客户群也是外地来珠工作并打算定居在珠的工薪阶层。随着新香洲市政配套项目进程的加快，一大批高品质楼盘陆续涌现，如中经花园、恒雅花园、新加坡花园、吉豪花园、城市风景等。大规模城中村改造为新香洲的住宅建设注入了新的活力，珠海城中村改造的最大项目山场村改造项目就位于新香洲，山场村、南村、红山村的改造面积之和超过100万平方米，接近老香洲改造项目之和。这些大规模项目的开发推动了新香洲住宅建设的发展，高品质楼盘的需求呈上升趋势。目前，新香洲已成为珠海市生活小区最多、最密集的区域，许多大型社区的建设,如五洲花城、南村豪苑、恒雅名园等，使得新香洲生活社区的形象逐渐改变。未来的新香洲，除了作为珠海市新的政治、文化中心外，还将成为珠海最大的高品质居住生活区。

五、前山

从区域划分来看，前山区域主要由明珠路、翠微路、金鸡路、岱山路、逸仙路等几条主干道贯穿组合而成。同香洲、拱北、吉大相比，前山无论市政建设还是房产开发，进程都比较缓慢，道路、景观、绿化、环境、治安均不如上述区域。前山长期以来一直以发展工业作为龙头产业，建材行业、汽车相关产业分布密集，外来流动人口数量众多，住宅小区与工业区交相混杂，市政环境尚须大力整治。前山河畔2020年基本建成以生活居住为主、开发旅游观光的滨水景观带的议案今年已被市人大通过。城市西进、港珠澳大桥定案拱北，使前山面临新的机遇，该区因距拱北较其他区域近，又是港珠澳大桥车辆分流的主要线路，因此房地产受益将较其他区域大。

1、商业状况

本区除家居生活日常所需商业配套设施，如银行、学校、市场、超市等较为齐全外，已经形成了集装饰装修、建材家具、汽车业等产业为龙头的特色产业基地，汽车业的发展在前山主要表现为展示、展览、销售及维修为主，以前山世邦国际装饰广场为代表的各类家装行业特色批发市场为前山的商业发展起到了有力的推动作用。本区外来人口稠密，主要商业街如明珠路、前山路，人流量较大，百货零售业以中低档次商品为主。

2、人文环境

本区由于工厂林立密布，故外来务工和流动人口较多，平均消费水平低，人口素质状况不及吉大香洲等区，治安状况比较混乱，这些因素导致人们在该区投资置业时缺乏信心。暨南大学进驻前山路，部分改善了人们对本区人文环境的看法。相信随着珠海城建的深入进行和大批新建小区业主的入住，前山以往的人文环境将发生显著变化。

3、一河两岸房产开发状况

早在几年前，许多房地产商已看重了前山河的潜在魅力，在前山河东岸开发了百合花园、涛景花园、港湾苑、南苑、海荣新村等小区，但前山河自身的环境未得到开发整治，使得这些小区未能引起人们的重视。

如今，政府已加大对前山河的整体规划、整治力度，一些大房地产商也看到了前山河巨大的潜力，尤其是华发股份提出“许珠海一个未来”的口号，倾注全力打造位于前山河西的新加坡风情大型高尚社区华发新城，一河两岸开始显现出其轮廓。再加上蓬勃发展中的前山、南屏在生活配套设施方面不断地完善，为一河两岸的发展提供了强而有力的支持。

前山河一河两岸的整治目前已进入施工准备阶段，预计2020年年底正式全面开工。随着整治工程的实施与沿河两岸华发新城、荣泰河庭等大型房产项目、荣延锦苑、丽香苑等小型楼盘的开发落成，前山河畔的面貌将发生显著变化。同时，广珠轻轨经由明珠路转向港昌路，亦会引发这两条靠近前山河畔的市区主干道的大规模改建；而港珠澳大桥等交通设施改变前山河畔的不仅是物流、人流，还将彻底改变它的整体功能。要落实珠海城市西进的战略构想，前山河畔正处于东邻拱北吉大、西接未来新城的中心枢纽位置，区位优势结合整治后一河两岸的优美环境，未来的前山河畔定将更加凸显它的重要意义。

第三章 珠海城建及房产开发的几个问题

一、影响珠海房地产未来发展的几个因素

1、人口因素

根据2020年4月17日国务院批准的珠海市城市总体规划（2020－2020年），珠海将严格控制城市人口规模，规划至2020年全市总人口为175万人（其中主城区85万人），至2020年控制在245万人（其中主城区人口101万人）。此项人口控制规划，可能会给珠海未来房地产发展的前景蒙上一层阴影，毕竟城市经济发展、房地产发展的速度和人口增长速度是紧密相关的，没有足够的人口总量，地产开发产业的未来就是纸上谈兵。

2、土地供应

由于政府以地抵债等历史原因，珠海市区内开发的楼盘分布凌乱、开发面积偏小者居多，很多楼盘周边配套不完善，这种状况对珠海城市建设和房地产开发非常不利，开发商不能集合力量，在政府统一规划下分时段对城市片区做逐一的整体性开发。零散的、建筑风格互不相干的单一楼盘和统一规划下大规模新城建造的整体品质、所引起的社会关注度不可同日而语。政府应对珠海城区现有的可供应土地资源进行重新整合后推向市场，甚至整体规划城市片区分阶段规模开发。

3、房产品质

在我的考察走访过程中，真正将优秀品质和人性关怀落实到房产开发建设的每一个细节角落的楼盘可谓凤毛麟角。关于这个观点，我们可以在珠海媒体每日刊发播映的房产广告、遍布城市的大小楼盘施工现场、一年几次的房交会现场等处随时印证。在珠海这样人口小体量规模的城市，口碑传播对品牌塑造的影响力几十倍大于开发商通过软硬广告在各种媒体上的自吹自擂，所谓“桃李无言，下自成蹊”，优秀品质是塑造优质品牌的决定性因素。随着地产开发产业和购房者的日益成熟，市场竞争将更加激烈，而竞争胜出的回报也将更加丰厚。

细节决定品质，品质决定品牌，品牌决定利润。未来房产开发的利润将来自于优质品牌，未来房产开发商之间、楼盘之间的竞争将是细节的竞争。关于目前珠海住宅开发中的品质问题，我们在接下来的一节，选取几个视点来讨论商榷。

二、几个目前珠海住宅开发中的常见问题

1.外立面问题

我所走访的多个新建住宅小区，住宅外立面让人眼前一亮为之叹服的实在不多，大多数社区仅仅能够得到 “勉强过的去”、“还凑合”的评价，个别楼盘外立面甚至让人不忍多看。楼盘外立面的视觉效果对于定义整个楼盘的品质，怎么形容都不为过，而品质直接决定售价，因此楼盘外立面是房产开发中最重要的课题之一。这个问题表面上看，是决策者的审美水准、选用建筑材质的问题，究其根源，实则为开发商没有优质品牌导致的利润过小原因造成。房屋外立面视觉效果很大程度上取决于所选材质，建安成本提高而房价不能提高的情况下，开发商不会拿出有限的利润来解决这个问题。因此外立面问题的解决还是要走“提高楼盘整体品质→塑造优质房产品牌→提高产品售价”这条路。当然也不排除目前珠海的房产开发水准整体较低的因素，关于房屋立面的用色、搭配、材质、价格等方面，信息了解不多，知识不够，认识不够。希望所有参与此项决策的人能够引起足够的重视，多走多看多学习，让珠海的房子靓起来。

2.平顶问题

目前在珠海看到的大多数楼盘，无论是在建、刚交付还是已经入住多年的，基本是以平顶为主。平顶带来的主要问题有三：一是顶层的天花板可能会受潮甚至渗漏雨水；二是顶层住宅的隔热性不好，尤其是珠海这样有着漫长而炎热夏天的地方，更须注重此问题；三是平顶导致垃圾堆积不易清理，天长日久后，整个城市的空中景观会非常难看。这也是珠海这样以环境优美著称的城市尤其应该规避的。当然很多老房子的平顶都是历史遗留问题，而每个城市也都会面对这样棘手的问题。2020年，同为著名旅游城市的浙江省杭州市曾在全市范围内实施“平改坡”工程，效果良好。可见，如果引起足够重视，连老房子的平顶问题都能解决，何况诸多尚在规划建设中的新楼盘。

3.园区指示、路标问题

很多楼盘的各种硬件设施都做的比较到位，却在一些细小问题上非常欠缺，如楼盘名字的制作、园区指示、路标等，既无优良品质，又无审美品位，让人非常遗憾。楼盘的品质来自每一个细节，只有精雕细刻才能打造出优质的房产品牌。

因为本次考察调研的重点是了解、掌握珠海城建和房产开发的各项状况，而不在于针对这些历史遗留问题为市政规划提出设想、建议和方案，故此问题只浅谈到这里即止。需要指出的是，我们应更多关注此类问题，因为这片土地就是我们工作、学习、生活的地方；至于如何最大限度的利用自然景观资源，打造出珠海光彩夺目的海滨城市品牌，在未来，我们无疑需要更多的思考与行动。

(教育欢迎您投稿)

结 语

通过搜集、阅读相关资料和短短几天的实地走访考察，我对珠海市区的城市建设和房产开发情况有了一些大致上的印象。由于刚来到这座美丽的海滨城市不久，我只能对于可直观感受到的种种事物，依据自己以往的经验作出一些粗浅的判断，而更多的城建、房产和人文情况，以及隐含在这些表象之后的文化内涵，必将随着时间流逝和认识的累积，在我心中逐渐变得丰满与多元。