JK房地产公司财务风险控制的问题及其对策研究

内容摘要 我国市场环境、经济环境日益复杂，我国企业面临的财务风险越来越大。而财务风险是决定企业存亡的关键因素，房地产企业作为国民经济的支柱产业，同时又是典型的资金密集型企业，我们更应该重视房地产企业的财务风险控制情况。在介绍相关概念和理论的基础上，以JK房地产公司为案例，从筹资风险，投资风险，营运风险三方面分析JK集团存在的财务风险，并分析其风险产生的原因，最后根据分析风险产生的原因提出有针对性的加强JK集团财务风险控制的具体措施。

关键词：财务风险；
控制；
房地产企业 Abstract China＇s market environment and economic environment are becoming more and more complex, and Chinese enterprises are facing more and more financial risks. Financial risk is the key factor to determine the survival of enterprises. As the pillar industry of the national economy, real estate enterprises are also typical capital-intensive enterprises. We should pay more attention to the financial risk control of real estate enterprises. On the basis of introducing relevant concepts and theories, this paper takes JK Real Estate Company as an example to analyze the financial risks of JK Group from three aspects: financing risk, investment risk and operation risk, and to analyze the causes of the risks. Finally, according to the analysis of the causes of the risks, it puts forward specific measures to strengthen the financial risk control of JK Group. Key words：Financial risk; Control;Real estate enterprises 目录 一、绪论 1 （一）选题背景及意义 1 （二）国内外文献综述 2 （三）研究内容与方法 4 （四）创新点 4 二、 财务风险控制基本理论 4 （一）财务风险涵义 4 （二）财务风险控制涵义 5 三、 JK房地产公司现状分析 6 （一）JK房地产公司的简介 6 （二） JK房地产公司的现状分析 6 四、 JK房地产股份有限公司财务风险成因分析 12 （一）高资产负债率的融资模式 12 （二）融资渠道单一 13 （三）国家宏观调控政策影响 13 （四）缺乏财务风险控制机制 13 （五）流动资产利用效率过低 14 （六）楼盘投资开发获利急剧下降 14 五、 JK房地产企业财务风险防范对策 14 （一）调整资本结构 14 （二）多元化筹资 14 （三）提高对政策的应变能力 15 （四）健全财务风险控制 15 （五）灵活制定销售战术 15 （六）重视对开发费用的掌控 15 JK房地产公司财务风险控制问题及对策 一、绪论 （一）选题背景及意义 1. 选题背景 近些年来，我国的许多企业发展出现质的飞跃，发展速度极快，但他们在发展过程中根本不重视企业存在的财务风险，而一味的追求发展，高层管理人员也缺乏对财务风险的控制，导致企业陷入财务危机，甚至可能出现公司破产、倒闭的情况。

与其他行业相比，我国房地产行业在国民经济中占据了主导地位，而且对我国政治、经济等多个方面的发展都起决定性的作用。虽然房地产的收益高但是风险也高，且受国家宏观调控影响较大。房地产行业是对资金需求非常大的典型行业，所以说如果一旦出现资金上的问题，就可能导致资金链断裂，与其相关的产业会受到较大的影响，而且正在建造的楼房和建筑工程很有可能面临着停止建造的威胁，这样就给房地产经营者造成巨大的损失，所以这就要求企业的经营者要时时刻刻的关注好企业的财务状况，及时发现财务危机，并且采取相关措施，控制可能发生的财务危机。

在上文描述的背景下，我们以JK房地产公司财务风险控制为主题分析了JK地房地产公司目前面临的财务风险，为JK房地产公司能够更持久的发展并且成为企业里的龙头，提供了坚实的基础 2. 研究意义 在当前这个复杂的市场经济条件下，企业财务风险不仅是客观存在的，而且还会对企业的生产和经营造成巨大的影响，尤其是房地产企业受财务风险的影响更大，而且财务风险的特点也更多，因此，我们对企业财务风险的发生原因、特点以及防范进行研究，具有很重要的意义。本文探讨了企业财务风险的防范在管理中的重要性，并且结合目前已有的研究成果，对企业存在的财务风险提出了切实可行的方案，可以说在企业对财务风险的实际防范上具有超前的现实意义。

我们是希望通过对房地产企业财务风险的特点、成因、现状进行详细分析后再结合JK房地产企业财务风险的防范与控制的具体研究，来达到最终提高企业价值和竞争力的目的，这样才能够使房地产企业在当今这个特殊的社会，竞争激烈的市场中健康持久的发展下去，同时我们也希望通过我们的研究可以给企业的管理者带来一些帮助。

（二）国内外文献综述 1. 国外文献综述 Haynes在1895年最早提出了风险的概念，他指出风险就是对人或事件造成损害、损失的可能性。

Knight(1921)认为：“可度量的不确定性”就是风险。而不可度量的风险就是其中的“不确定性”。

美国数学家诺伯特·维纳(1948)率先提出了控制论这一概念，他提出控制论,主要是通过在多种环境条件下进行研究，尽可能的保持平衡发展的一门学科。

Deaken ( 1972)则认为那些已经遭受过破产、无偿债能力、为债权人的利益和已经进行破产清算的公司等才是面临财务困境的公司，即存在严重财务风险的公司，所以他认为并不是所有存在财务风险的公司都是财务困境公司。

C.Arthur Willianmshe 和 Richard M.Heins（1985）认为风险是指：“在确定的情况和确定的时间内，很有可能发生结果的差异。如果肯定只会发生一个结果，那么差异是零，风险也为零；
相反如果有不止一种可能结果，则有风险，而且差异越大，风险也越大。”这种观点强调的是，风险是客观存在的事物，可以从客观角度来衡量。

Ross, Westerfield, Jordan（1995）觉得债务集资会提升股东的风险，使用债务筹资而产生的这部分多出来的风险称为公司股东的财务风险。也就是说，财务风险是指公司财务政策(如资本结构)而产生的权益风险。

Zhang ML和Yang W(2012)认为房地产的投资有高收益的同事伴随着高风险。关键在于投资者是否能够有效识别不同类型投资，并提出运用模糊综合评价法对房地产进行投资风险评估。

2. 国内文献综述 宋明哲(1984)研究了一些企业财务风险管理的基本思想，首次简述了企业财务风险管理的有关问题，打开了我国风险管理研究的大门。

汤谷良和刘恩禄( 1989)则是第一个全面的解释财务风险的特点、概念、管控财务风险管理的方法和风险管理控制的步骤。

2012年,陈佳佳在《房地产企业风险影响因素的实证分析以福州厦门泉州三地为例》对于厦门，福建等多家房地产的有关发展信息进行了了解，并且采用了定量分析和定性分析相融合的方法进行研究，通过一系列的分析可以得知，房地产财务风险是制约该企业发展的主要控制因素之一。房地产也受当地的经济环境和政策的影响。

房正武(2012)认为在房地产风险这一方面，房地产企业应拓展多重直接、间接集资通道:在投资风险这一方面，要高度重视对其可行性的探索，在资金回收方面的风险，企业可以搭建现金流评价指标体系对其进行监控，加强管理企业应收、预付款项以及企业销售方面业务。

刘丹和李长福(2014)认为开发建造房地产企业需要花费大量时间，所以管理好成本与费用就尤为重要，房地产项目开发建设的整个过程都需要特别注意对本金及经费的管理，房地产企业必须要加强对房地产开发项目中各个项目的成本费用监管。

黄小燕和张煜(2015)认为资本结构不合理，财务风险意识淡薄是房地产企业财务风险的主要原因。因此树立财务风险的观念，调整资本结构，有效控制和降低财务风险 3. 文献评述 以上所涉及的关于财务风险和财务风险控制的有关探讨，可以让我们更加全面的学习财务风险，也能让我们更好的在实践中运用。通过上面的叙述可以看出对于财务风险及其控制的理解与定义中外学者都存在一定差异。基本可以分为以下几个方面：部分学者觉得企业的财务风险是一个企业全部种类的风险在货币上的体现，但是目前运用财务风险控制可以从某种程度上把企业的财务风险降到最低；
还有部分学者认为财务风险就是负债融资所带来的风险。企业辨别财务风险的方法很多，可以从财务指标和非财务指标这两个方面进行识别。已经存在的有关文献中有局限性，不同行业的财务风险都用一个评判标准。没有注意到行业的差距性。所以在今后的研究过程中，一定要全方位的分析并解读财务风险，并注重客服上面的局限性。

（三）研究内容与方法 1. 研究内容 本文以当前经济形势下的房地产企业财务风险控制情况为研究背景，通过理论研究与具体实际和结合，对JK房地产公司的财务风险控制出现相关问题进行研究，并根据问题分析产生的原因，以及提出相应的对策。

2. 研究方法 （1） 文献研究法 登录中国知网查阅财务风险及其控制方面相关的经典文献，特别是同房地产公司相关的历史研究成果，为本文提供理论支持。

（2） 案例研究分析法 通过案例分析法，以JK房地产公司为例，从其财务的现状出发，结合应收账款的一些现实发生数据，总结、概述其财务方面的主要问题，并提出解决对策。此方法的运用旨在增加研究的实践性。

（3） 定性分析结合定量分析法 通过定性分析结合定量分析法，在定性分析的基础上，结合JK公司历年来财务数据，从定量的角度补充说明其财务的现状，从而更好地说明客观问题。

（四）创新点 把理论知识与JK房地产公司的财务风险控制的实际情况结合起来是本文最大的创新点，用所学的知识并结合当下环境提出具有建设性的建议，尽可能的把企业财务风险带来的损失降到最低。

二、 财务风险控制基本理论 （一）财务风险涵义 1. 定义 风险是不确定性的，这是最直接的描述。财务风险的定义分为狭义和广义。狭义的是指损失的不确定性，广义的财务风险是指企业在财务活动中引发的财务风险和各方面活动引发的财务所面临的风险。

本文选取的是广义的财务风险概念。

2. 财务风险的类型 财务风险可以分为，筹资风险，投资风险，营运风险，利益分配风险。

（1） 筹资风险 筹资风险筹资风险指的是由于资金供需市场、宏观经济环境的变化，企业筹集资金给财务成果带来的不确定性。

（2） 投资风险 投资风险指企业投入一定资金后，因市场变化导致最终的收益与预期的收益发生偏离。

（3） 营运风险 企业在日常经营中投入的资金到期不能按时回收产生的风险 （4） 利益分配风险 企业在进行利益分配时对利润的股利分配政策选择的不合理、不科学产生的风险。

（二）财务风险控制涵义 1. 定义 财务风险控制是指在财务管理过程中，对企业财务活动施加影响或调节时，可以采用方法有，把相关信息进行利用、对特定的事物使用特定的手段，这样计划所规定的财务目标就可以实现了，在风险发生时也可以提前做好预防。

2. 财务风险控制体系的构成 企业财务风险控制体系有以下四个方面构成: （1） 财务风险控制环境 在整个系统的发展过程当中，企业的风险控制是关键性因素，在这同时，企业的财务风险控制在企业整体的财务风险领域发挥着一定的作用。企业的风险控制环境由以下几个方面构成，企业文化、员工素质及员工教育背景、公司治理结构、内部控制 机制等。管理者在管理整个企业时，需要良好的控制环境帮助，同时，有了良好的环境作为支撑，企业才能够保持稳定性发展。

（2） 风险预警识别评估机制 企业财务及非财务资料是企业预测风险因素的关键性条件之一，财务风险预警，对企业的各项活动进行评估的同时，需要充分运用管理学，金融学等相方面的知识。而所采用的分析方法是采用比率、比较及因素进行分析，这样就可以对能够影响企业生产经营的因素进行预测，就可以发现企业中是否有财务风险存在，风险的识别主要是从这几个方面进行分析，企业的财务状况、经营状况等一-系列现状，进而就可以发现是否有造成财务风险的因素存在。财务风险控制的依据是风险评估，就是对造成财务风险存在的各种不确定因素进行辨别和分析，看其所处的程度。

（3） 信息沟通 财务控制中必须要有的载体就是信息沟通，信息沟通的定义是：企业的各个部门、员工能够及时获得他们在管理、控制企业以及其他一切有关企业的行为的过程中所需要的信息。能够使员工更好的完成其岗位职责就是有效的信息沟通，企业的不断发展就是信息沟通所发挥的作用。

（4） 内部监督 内部监督就是利用已掌握的信息对企业各项控制制度的执行情况进行监督，这样就可以确保企业的财务控制目标实现。企业的内部监督可以做到高质量的财务控制，在此过程中能够及时发现问题，并且及时解决这些问题，财务控制要想良心运行，必须要有内部监督。

三、 JK房地产公司现状分析 （一）JK房地产公司的简介 1998年，JK集团成立，在往后的20年里不断创新发的，而JK集团成功发展，就是因为民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等相关多元化产业四位一体协同发展的结果，而且该大型企业集团综合竞争力远超同行业企业，同时也是城市发展竞争中领先的“美好生活服务商”。

（二） JK房地产公司的现状分析 1. 筹资风险分析 对筹资风险分析进行衡量是主要通过偿债能力分析，本文中主要是对短期偿债能力的显著性指标流动比率、速动比率进行分析（见表 1）进行反映。而长期偿债能力的显著指标资产负债率、股东权益比率、产权比率进行分析就是对长期偿债能力主要对反映。

（1） 短期偿债风险分析 表 1 JK地产 2014-2018 年短期偿债风险衡量指标 年份 流动比率 速动比率 2014 1.6448 0.2827 2015 1.4441 0.2516 2016 2.0737 0.5795 2017 1.7105 0.4385 2018 1.5502 0.3815 表2 2018年房地产行业速动比率绩效评价标准值 项目 优秀值 良好值 平均值 较低值 较差值 房地产全行业评价标准值 1.114 0.874 0.642 0.372 0.222 ① 流动比率基本定义就是流动资产占流动负债的比值。如果该比值越高，就说明企业的偿债能力较强，相反则反映企业的债务压力很大，当流动比例远远高于企业盈利的同时，其偿债压力很大。从表 1 中可以看出，JK地产的流动比率在 2014-2015年出现逐年增长的趋势，这就是企业流动资产的扩大幅度大于流动外债。2015-2016年有效浮动上升。2016-2018年，流动比率这些年逐渐变得越来越小，原因就是企业流动资产的扩大范围小于流动外债。总而言之，流动比例在逐年缩小，这就展示出企业的偿债能力在逐步的减弱，可能会存在一定的债务风险。

② 速动比率可以充分的展现出企业总体的偿债能力，该数值越高，就展示企业的偿债能力越强，在1的时候就最符合。通过表1可以看出，JK地产的速动比率是在2014-2015年，2016-2018年是每年逐渐减少。速动比率不停的上升，幅度非常大，并且与1的偏离幅度特别大，是在2015 -2016年。在与2018年速动比例行业业绩标准值（见表 2）对比后可以发现，企业的速度比值在行业业绩平均值与较低值之间，这就是常说的行业平均水平。从总体来观察，JK地产速动比值每年都在不断的下降，而且比相同行业的平均值小，这就表明企业短时间内的还债能力要比同行业的小，所以企业短时间的偿债能力风险最大，要在风险发生前进行预防。

通过分析 2014-2018 年JK地产的流动比率和速动比率来看，该企业这些年来短短时间偿债能力显现出来逐年下降的趋势，这会让企业短时间内的偿债能力不停的下滑，就会使风险不停的上升。

（2） 长期偿债风险分析 长期偿债风险主要通过资产负债率、股东权益比率、产权比率来进行衡量（见表3。

表 3 JK地产 2014-2018 年长期偿债风险衡量指标 年份 资产负债率 股东权益比率 产权比率 2014 0.840 0.160 5.09 2015 0.839 0.160 4.81 2016 0.794 0.206 2.95 2017 0.858 0.142 5.43 2018 0.836 0.164 4.90 表4 2018年房地产行业资产负债率绩效评价标准值 项目 优秀值 良好值 平均值 较低值 较差值 资产负债率 0.495 0.595 0.695 0.795 0.895 股东权益比率 0.505 0.405 0.305 0.205 0.105 产权比率 0.980 1.469 2.278 3.878 8.523 ① 资产负债率可以对企业内部总体的偿债能力进行综合评估，负债与资产的比值，偿还债务的能力越小，所遇到的风险就越大。通过表3可以看到， 在2014-2016 年JK房地产资产负债率明显减小；
在2016-2017 年，呈现出小幅加大；
2017-2018 年，资产负债率显著减小；
从总体来看，波动的幅度不明显。通过表4可以看到2018年资产负债率行业业绩评价的标准值，JK地产资产负债率处于行业较低值与较差值之间，这就可以说明JK地产资产负债率属于行业较低水平，说明资产负债率过高。这就充分的体现出来企业长期偿债能力的不断下降趋势，和企业所面对的长期偿债风险发生会不断的加大。

② 产权比率的定义可解释为负债与股东权益的比值，当数值越小时，所透露出，企业所面对的财务风险就会越低。从表3可以看出，JK地产产权比率，2014-2018 年在 2.95-5.43 之间波动；
呈逐年降低趋势的有2014-2016 年，上升最为明显为46％；
在2016-2017 年，产权比率有明显的下降和控制是在2017-2018年，通过表4可以看出JK企业的产权比率在平均值与较差之间波动。根据上述结论可以得出，JK地产在对长时间偿还债务能力没有进行合适的调整，所以所遇到的财务风险还会比较大。

③ 股东的权益占有资产的多少就是股东权益比率，占有的越多，企业财务风险就越低。通过表 3 能够看出，JK地产的股东权益比率在 2014至2015 年基本不变；
比值在2015至2016 年出现了小的增长；
而2016至2017年有明显下降。从总体可以看出，企业长期偿债风险年年都在增加，这与企业长期偿债水平减弱有关。从表4可以看出JK企业股东权益比率在较低值与较差值之间波动。的综上所述，通过分析JK地产长短两期偿债风险指标得出，企业的筹资风险不断升高，这与企业的偿债能力和偿债风险有关，偿债能力每年都降低，而偿债风险每年都在升高。

2. 投资风险分析 投资风险是根据获利和发展能力来决定的，应该先分析这两种能力。净资产和总资产收益率以及主营业务的利润率是指导分析企业的获利的能力的，同时，主营业务和纯利润增长率以及总资产扩张率是指导分析企业发展的能力的。

表 5 JK地产 2014-2018 年投资风险指标衡量指标 年份 净资产收益率 总资产收益率 主营业务利润率 主营业务增长率 总资产扩张率 净利润增长率 2014 8.62 1.0516 15.8531 7.8029 31.5261 -8.797 2015 9.86 1.2911 20.784 11.9783 16.4344 42.9421 2016 6.97 1.7484 14.9577 66.1743 14.3338 45.1266 2017 10.14 1.4523 18.0671 7.8242 44.0414 27.651 2018 10.23 1.1585 23.4 48.7916 46.1914 122.2266 表6 2018年房地产行业资产负债率绩效评价标准值 项目 优秀值 良好值 平均值 较低值 较差值 净资产收益率（%） 14.6 10.5 6.6 2.1 -3.1 总资产收益率（%） 16.1 10.7 6.9 2.3 -3.3 主营业务利润率（%） 23.5 17 11.9 5.6 -0.4 （1） 获利风险分析 ① 一个企业的获利能力主要用净资产收益率进行量。一个企业的获利能力与其比值有关，既比值高能力强，同时投资风险也随之降低。通过表5能够看出，在2014到2015 年间，JK地产的净资产收益率比值增大；
而在2015至2016 年，其净资产收益率比值下降，有很大的波动。2016-2018比值持续增大。比较净资产收益率在2014年行业业绩标准值（见表 6）能够得出，JK地产的该项比值的水平在行业中是比较高的，其比值处于行业业绩评价标准良好值和平均值之间。企业净资产收益率只是刚好到达良好值，进两年来该企业的这项指标是处于增加状态，所以该企业获利能力还是变强了，同时投资风险有较小的下降。

② 判定股权投资的获利能力时，一般用总资产收益率。此比值标准不一定，测量时，只可以和行业标准进行对比得出结论。通过表5可以得出，JK地产全部的资产收益率基本不存在变化，所有的都长期稳定在 0.01这个值。比较2018年行业标准值（见表 6）能够得出，JK地产的该项比值的水平在行业中是比较低的，其比值处于较低值和较差值之间，这表示企业获利能力一般，有一定的投资风险。

③ 直接通过主营业务利润率来了解企业的获利能力，其利润率与企业销售所得报酬水平呈正比，利润率高时，报酬水平也越高。通过表 5 可以得出，该项比值的主营业务利润率在2014至2015 年有增长，而2016 年略低于2015 年。对比 2018 年行业标准值（见表 6）能够看出，JK地产的该项比值在2017至2018 年比行业良好值还要高，应当继续保持和加强控制。总体来说，投资风险还是逐渐增大，因为企业盈利能力虽然在房地产行业中有比较好的表现，但是与以前年份相比，盈利能力在逐渐减小。

综上可得，JK地产所有的获利风险指标在2009至2018年间均有升高，每年获利能力也在增强，但是企业的投资风险有较小的降低。

（2） 发展风险分析 ①一般测量企业发展能力最主要的是主营业务增长率。所得到比值是正时，这一年营业收入提高，所得到的比值为负时，收入降低。企业发展水平随着占比升高而升高。通过表 5 能够得出，JK地产主营业务增长率在2014至2018年间总的减小，这表示企业发展能力在慢慢减弱，发展风险也随之增加。

② 企业生长性的指标是指所有资产扩张率作为指导动态变动的相关指标，它可以决定企业发展成长的水平，这个指标的值增加后，也意味着企业成长就越好。通过表 5 能够得出，JK地产总资产扩张率比值在2014至2018 年间明显减小，这表示企业发展能力慢慢减弱，同时企业竞争力也开始下滑。

③ 年底纯利润增加值跟前一年纯利润加在一起，共同得到的一比值我们称之为纯利润增长率。这种比值关系到一个企业发展，特别是成长能力，能力随着值的增大而变好。通过表 5 能够得出，地产净利润增长率比值在2014到2018 大幅度不断增加，这表示企业发展能力也开始不断变好，企业的发展风险也有所下降。

综上可得，2014至2018 年JK地产所有的发展风险都已经下降，但是发展能力也开始降低，使得发展风险和投资风险不断增大。

3. 营运风险分析 营运风险的测量主要是通过用营运能力的分析指标。对JK地产运营风险分析时，运用了以下三种方式，既应收账款周转率、流动资产周转率和总资产周转率（见表 7）。

表 7 JK地产 2014-2018 年经营风险风险指标情况 年份 应收账款周转率 流动资产周转率 总资产周转率 2014 37.6793 0.2618 0.2398 2015 26.9789 0.2386 0.2184 2016 41.3717 0.3454 0.3148 2017 29.9123 0.2855 0.2607 2018 26.39 0.2307 0.2125 表8 2018年房地产行业营运风险指标行业业绩评价标准值 项目 优秀值 良好值 平均值 较低值 较差值 应收账款周转率率 21.9 13.1 5.7 0.8 0.5 流动资产周转率 0.9 0.7 0.5 0.3 0.2 总资产周转房率 0.6 0.4 0.3 0.2 0.1 （1） 应收账款周转率。它的比值影响着企业的经营能力和风险，当比值变大时，企业的经营能力会变强，随之经营风险开始降低。通过表 7 可以看出，应收账款周转次数在2014至2015年减少；
在2015至2016年增加；
在2016至2018年逐渐渐较少，其中2018年相比 2016年减少了 59％。对比 2018年行业绩效标准值（见表8）得出，JK地产应收账款周转率在其行业处于优秀水平，而且它的周转率是很高的，在其行业中属于优秀。总结如下，在这个行业内，JK地产应收账款周转次数虽然领先于其他的竞争者，但是每年还在不断减小，同时也说明，企业收入账款的周转速度变慢，导致运营运能力下滑和风险的变大。

（2）资产周转率。资产被运用的效率随着比值的增加而升高。通过表 7 可以知道，JK地产2014至2015年，流动周转次数在减少；
2015至2016年，流动资产周转次数增加；
2016至2018年，流动资产周转次数渐渐较少。将2018年房地产行业的相关业绩标准值（见表 8）作为基础，与后续分析得，JK地产在运转的相关次数上低于业内其他竞争者，现位于较差值和较低值两者之间。总的来说，企业对流动资产的运营次数决定着经营水平和经营风险，次数不够，经营水平也会减弱，风险随之增大。

（3） 总资产周转率。营运能力随着比值的增高而增强。通过表 7 可以知道，2014至2015年JK地产的总资产周转次数在减少；
而在2015至2016年间增加；
2016至2018年次数慢慢变少，对比2018 年行业标准值（见表 8）可以得出，在其行业内JK地产总资产周转次数位于较低值和平均值之间。总的来说，JK地产对总资产存在着较多问题，如利用效率差，每年的经营能力减少，经营风险也在提高，这些因素的形成，让企业的盈利能力变得不再理想。

最后企业对于JK地产的所有的资产都没能运用和较好的利用，特别是效率的表现不够明显，使得经营风险变高。

四、 JK房地产股份有限公司财务风险成因分析 （一）高资产负债率的融资模式 表 9 JK地产 2014-2018 年负债总额汇总 单位：亿元 年份 2014 2015 2016 2017 2018 负债 689.00 802.15 867.17 1349.98 1742.62 通过表 9 了解到，JK地产的欠债总额在2014至2018 年不断增加,尤其是在 2016至2017年最为突出，增长负债50%。其它几年内负债增加幅度没有大的变化，比较平均。本身资产负债率变化不大，是因为企业总资产规模扩大造成的，并一定是坏事，但是资产负债率很高，这个是很高的财务风险，是筹资政策的问题。

（二）融资渠道单一 我国的金融市场在现在的经济条件下正在崛起，企业的筹资渠道很多，如外源融资（银行借贷，股票发行等）。渠道不同 所收到的回报也是不同的。房地产企业的投资是大规模投入，回报日期比较长。因此就会引发资金供给不足问题，所以，就需要向银行贷款来维持。2014年到2018年JK地产向银行借款总额与负债总额如下表所示：表 10 JK地产近 7 年银行借款总额与负债总额汇总 项目 2014 2015 2016 2017 2018 长期借款与短期借款综合（亿元） 235.18 151.76 200.34 436.64 490.97 银行借款占负债总比 0.3413 0.1892 0.2310 0.3234 0.2817 通过上面的表格可以看出：银行贷款涨速放缓并大幅度下降。JK房地产股份有限公司2014年到2015年贷款有所下降：从2015年开始长期借款与短期借款综合数额不断上涨，2018年比2015年银行借款占比约增长一倍，银行借款占负债比的不断变化。说明企业不能完全掌控借款的总额，对银行借款的依赖度相当高，应该减少对银行借款的依赖程度。

（三）国家宏观调控政策影响 国家发布的投资开发调控政策是为了减少泡沫工程出现的情况，使楼房更加安全。房产安全问题是一个很严重的问题，与人民生活息息相关，而现在楼房存在许多的泡沫工程，房价却不断上涨，又不正当的扩展。将房地产市场发展规划出合适的发展战略，并且还调整楼梯价格，减少贷款数额等办法。调整下，房地产的政策压力将大幅度增加，部分房地产企业发展会受到巨大的阻碍。

（四）缺乏财务风险控制机制 在制定内部控制制度时，没有按照房地产发展规律和管理要求，也没有按照JK房地产公司的本身发展目标制定，盲目构建框架，没有兼顾大局，出现断层。无效的内部制度使得监督的执行力不到位，停留于表面。

面对当前的市场，JK公司有很多财务风险问题：筹资渠道拓展不开，资产负债率居高不下，对流动资金的利用效率过低，面对国家政策不能及时调整自己的销售方针。JK公司将来可能出现资金链断裂，楼盘囤积无法销售等。JK公司对公司的风险控制不能做到及时发现风险，及时控制，采取相应的措施。

五、 JK房地产企业财务风险防范对策 （一）调整资本结构 JK房地产的资产负债率长居80%以上，会导致企业内部压力大，筹资风险增加。JK地产也很清楚这一点，对资产的负债率有所控制，从2018年报表可以看出JK地产负债率为83%。降低过高的负债率，有效地控制财务风险。不能盲目的引资，在自身公司的接受范畴中，结合公司控制情况，加强现金流工作。

（二）多元化筹资 银行贷款是企业筹资主要筹资途径，会大大增加企业所面对的风险。房地产企业活动主要依靠银行贷款，JK地产也是如此，长期依靠银行来解决资金问题的状况。企业应当寻找其他筹资方式，减少对银行贷款的依赖，分散财务风险。JK公司可以鼓励公司内部人员融资，这样可以降低融资成本，还能让员工更加紧密的与公司联系在一起。还可以采用民间筹资，但是要杜绝出现高利息。

（三）提高对政策的应变能力 国家政策对房地产的影响很大， JK公司要时刻关注国家动向以及相关政策，以制定企业发展措施。市场政策具有滞后性，JK公司要做到领先政策，以应对政策走向带来的不利影响。

（四）健全财务风险控制 财务风险贯穿整个企业业务，不可能完全排除风险，且积聚财务风险可能引发财务危机。公司设立财务风险控制部门，加强对各个环节的把控。公司职员应该对财务风险有正确的观念，拥有一定的防范意识。特别是身为企业高层职员，应当对风险防范更加了解。加强员工信息沟通的及时性，提高员工的素养。

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