体育公园建设项目可行性研究分析报告

时间：2020-09-26 08:08:22　来源：勤学考试网本文已影响人

攀枝花市体育公园项目可行性研究报告

某建筑设计有限公司

编制

攀枝花分公司

二○一○年十一月

第一章总论.............................................. 错误！未定义书签。

第一节企业概况.......................................... 错误！未定义书签。第二节项目概况.......................................... 错误！未定义书签。第三节可行性研究报告编制的依据和范围.................... 错误！未定义书签。第四节可行性研究的主要结论与建议........................ 错误！未定义书签。

第二章项目所在地概况及建设条件........................... 错误！未定义书签。

第一节项目所在地概况.................................... 错误！未定义书签。第二节建设条件.......................................... 错误！未定义书签。

第三章项目背景和投资意义 ............................... 错误！未定义书签。

第一节项目背景.......................................... 错误！未定义书签。第二节项目建设意义...................................... 错误！未定义书签。

第四章市场需求分析 ...................................... 错误！未定义书签。

第五章工艺技术方案和设备方案............................. 错误！未定义书签。

第一节工艺技术方案...................................... 错误！未定义书签。第二节主要设备.......................................... 错误！未定义书签。

第六章主要原材料及消耗 .................................. 错误！未定义书签。

第一节主要原辅材料...................................... 错误！未定义书签。第二节主要公用工程消耗.................................. 错误！未定义书签。

第七章工程建设方案 ..................................... 错误！未定义书签。

第一节总体布局.......................................... 错误！未定义书签。第二节建筑工程.......................................... 错误！未定义书签。第三节公用工程.......................................... 错误！未定义书签。

第八章环境保护、安全和节能............................... 错误！未定义书签。

第一节环境保护.......................................... 错误！未定义书签。第二节安全.............................................. 错误！未定义书签。第三节节能.............................................. 错误！未定义书签。

第九章组织机构与劳动定员 ................................ 错误！未定义书签。

第一节组织机构.......................................... 错误！未定义书签。第二节人力资源配臵...................................... 错误！未定义书签。

第十章项目实施计划 ...................................... 错误！未定义书签。

第一节项目实施进度...................................... 错误！未定义书签。第二节工程招标.......................................... 错误！未定义书签。

第十一章投资估算和融资方案............................... 错误！未定义书签。

第一节投资估算......................................... 错误！未定义书签。

第二节融资方案......................................... 错误！未定义书签。

第十二章财务分析 ........................................ 错误！未定义书签。

第一节编制原则.......................................... 错误！未定义书签。第二节财务基础数据...................................... 错误！未定义书签。第三节财务分析.......................................... 错误！未定义书签。第四节财务评价结论...................................... 错误！未定义书签。

第十三章风险分析......................................... 错误！未定义书签。第十三章社会评价 ........................................ 错误！未定义书签。

1 总论

本可行性研究报告是在攀枝花市体育公园项目可行性研究报告基础上和调整控规后，将调整控规后的接待中心地块炳M11-C/2009调整为住宅用地。

1.1项目概况

1.1.1项目名称

攀枝花市体育公园项目

1.1.2建设性质

新建

1.1.3拟建地点

攀枝花市炳三区

1.1.4建设内容及规模

（1）建设内容

本项目规划了该区域内炳M11-C/2009、炳M14-C/2009和炳M16-C/2009三个地块。其中，炳M11-C/2009地块面积2.76公顷，主要用作住宅开发；炳M14-C/2009地块面积6.61公顷，建设内容主要包括羽毛球馆、网球馆、多功能场馆、地下及半地下车库、室外篮

球场、室外网球场、室外儿童戏水池、儿童运动场、沿街商业、阳光房、多功能活动场地、其他运动项目场地、人行天桥以及附属设施等；炳M16-C/2009地块面积0.48公顷，主要用作住宅开发。

（2）建设规模

攀枝花市体育公园项目总用地面积约9.85公顷，总建筑面积189088 M2。其中：炳M11-C/2009地块面积2.76公顷，规划建筑面积110400 M2。炳M14-C/2009地块面积6.61公顷，规划建筑面积59490 M2，包括一个室内羽毛球馆，占地面积4600M2，建筑面积9200 M2；一个室内网球馆，占地面积5000 M2，建筑面积10000 M2，一个多功能体育场馆，占地面积3000 M2，建筑面积6000 M2；商业建筑占地面积9125M2，建筑面积34290 M2。另外还有包括3个室外网球场、3个室外篮球场、1个室外儿童戏水池，占地面积5510 M2。炳M16-C/2009地块面积0.48公顷，规划建筑面积19198.00 M2，规划建筑占地面积1253.00 M2。

1.1.5投资规模

本项目投资规模为50176.98万元，暂未考虑投资者的融资成本。

1.1.6建设期

项目建设期3年。项目建设进度：

2010年12月完成前期相关工作；

2011年5月完成施工图设计工作；

2011年8月完成施工准备工作；

2011年9月至2013年10月完成施工工作；

2013年11月完成竣工验收工作。

1.1.7资金方式与筹措渠道

本项目拟通过招商引资方式筹集资金。

1.2可行性研究报告编制的依据

（1）关于编制项目可行性研究报告的委托书

（2）攀枝花市土地利用总体规划

（3）攀枝花市城市总体规划

（4）攀枝花市政府“研究加快推进攀枝花体育公园项目建设有关问题的会议纪要”

（5）攀枝花市城市总体规划

（6）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》

（7）国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》

（8）《体育法》

（9）《全民健身计划纲要》

（10）《全民健身条例》

（11）《四川省全民健身条例》

（12）项目单位提供的与本项目有关的资料、数据

（13）现场勘查所得的资料和数据

（14）国家其他有关规范、标准等

1.3研究范围与工作概况

1.3.1研究范围

本项目可行性研究范围包括：项目建设的背景及必要性、项目市场分析、项目选址及建设条件、建设规模及方案、节能、环保、消防与安全、项目管理、投资估算、资金筹措、项目的财务评价等。1.3.2工作概况

受东区政府委托，我公司依据国家和地方有关体育公园项目的法规和政策对项目实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。

1.4项目开发主要技术经济指标

表1-1 炳M11-C/2009地块综合经济技术指标表

体育公园建设项目可行性研究分析报告

表1-2 炳M14-C/2009地块分项经济技术指标表

体育公园建设项目可行性研究分析报告

表1-3 炳M16-C/2009地块综合经济技术指标表

体育公园建设项目可行性研究分析报告

1.5结论与建议

1.5.1结论

通过对该项目经营收入支出测算可以看出：

（1）项目总投资约5亿元，按照本方案一般估计，业主实质需要的投资约1亿元（不含土地出让金）。住宅部分销售后的纯利润为1.96亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为1.62亿元，合计3.58亿元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余2.56亿元（未考虑土地出

让金和融资成本）。

（2）本方案的优势在于住宅、商业部分盈利优势明显。但面临着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影响方案盈利性的重要因素。

（3）本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为287万元，在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑，业主从逐利角度出发，公益设施功能极可能异化。因此为了保证公益设施的长期稳定运行，运动休闲中心的部分商业设施应不能出售，以弥补公益设施运行的亏损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过17000M2为宜，以保证公益设施的可持续运行。若按此思路，则全部设施建完后，假定租金为30元/月.M2，有17290 M2的商铺可用于出租，年正常商铺租金收益大致为620万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约为330万，在此情况下，按一般投资者能够接受的回收期（7年左右）计算，土地出让金大约为136万元/亩。

1.5.2建议

（1）本方案的实施可能会导致公益设施功能异化，保留约17000M2的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利，但仍然面临着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险，如果出现较严重的市场需求不足的问题，投资者极有可能变卖商铺，公益设施的运行亏损难以得到有效保证。

（2）从提供给市民休闲娱乐的场所来看，方案一（M11-C/2009

为接待中心）在M11-C/2009地块设臵了游泳池，对外开放场所较大，而本方案调整为住宅后，整个M11-C/2009地块封闭，市民休闲娱乐场所大大减少。从这个角度看，也不推荐使用本方案。

（3）如果实施本方案，则需要重新对用地性质进行调整，在项目实施的时间上可能会有较长的延迟。

综上所述，本方案在经济上具有一定的可行性，能给本项目带来较大的收益。当存在相当多的风险，主要来自于公益设施功能异化的风险和市场需求不足的风险。相比之下，方案一更适合追求长期收益的资金投资方向，更能满足攀枝花市体育公园的公益性质，因此建议采纳方案一（M11-C/2009为接待中心），不推荐使用本方案。但若能妥善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求不足的问题，本方案将具有较大的可行性。

2 投资估算与资金筹措

2.1投资估算依据

本次投资估算依据攀枝花市类似工程近期造价水平估算，并参照：

（1）四川省定额管理站的有关文件

（2）有关建筑安装指标

（3）现行市场有关材料调查价格

（4）体育公园初步设计方案

（5）《四川省建筑工程概算定额》

（6）《四川省其他费用定额》

（7）国家计委和建设部联合颁发《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

2.2投资估算

（1）运动中心