物业与业主责任与义务
时间：2021-03-27 09:31:47 来源：勤学考试网 本文已影响 人 
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物业与业主的责任与义务
一、这些事是物业公司的事
物业公司管理服务的围有哪些？《物业管理条例》规定，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。业主室装修中，物业公司对违规业主通过劝阻、制止并向相关职能部门报告的方式来实施服务与管理。
二、这些事是开发商的事
保修期以及保修期没修好的房屋裂缝、烟道漏烟串味、墙面或楼顶渗漏、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商分包的建设方、施工方的责任。由于许多物业公司是开发商全额子公司，不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上，认为物业管理服务不到位。其实，开发商将房屋卖给业主后，房屋产权属于业主而不属于开发商，不管是开发商所成立的物业公司还是其他物业公司，都不承担应由开发商分包的建设方、施工方承担的责任。
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三、这些事是相关部门的事
指导业主召开业主大会、管理监督物业管理服务、调节物业矛盾纠纷、侦破业主家里被盗案件、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等，这些事是政府各职能部门；如社区、公安、城管、房管、环保等工作畴，这些事物业公司有责任配合和协助相关部门工作。
四、这些事是相关企业的事
业主家里供水、供电、供气、供暖、、网络、有线电视等方面的问题，由社会公共事业企业或运营商负责解决，也不在物业公司服务围。《物业管理条例》明确规定，“物业管理区域，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。由于目前城市供水、供电等企业在收费时，部分仍以总表计费，并由物业公司按分户表代收代缴，工作中，一方面，物业公司不能将水、电、气费与物业服务费捆绑到一起收；另一方面，供水、供电等企业也应该付给物业公司一定的劳务费。
五、这些事是业主自己的事
家里的门窗框坏了，水阀、水龙头坏了，电源短路了，座便箱浮球不好用，室墙皮脱落了等等，这些业主自用部分，维修也好，更换也好，都是业主自己决定的事。过去，房屋的所有权是政府或产权单
位，这些事都该政府或产权单位管，现在房屋的所有权是业主，所有
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权的事（不包括共有部位和共用设施）都该业主自己管。这些事也可以委托物业公司，但不属于物业公司的管理服务围，而属于有偿服务围。另外，召开业主大会、选举业主委员会、选聘或解聘物业公司、签订物业委托服务合同、制定管理规约等，这些也都是全体业主的事。
六、物业管理费什么时候开始收取？
2011年1月1日起经省人大批准颁布实施的《省物业管理条例》第五十四条规定：前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。房屋达到交付条件，买受人迟延接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的起始日期自建设单位催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起算按照物业服务合同的约
定交纳物业服务费。
七、任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为问题，物业公司能履行的义务和行使的权利：
根据《物权法》及《物业管理条例》的规定，物业服务企业物业服务企业应当履行告知、制止、报告三项义务。
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告知义务：物业服务企业应通过住户手册、公告栏、宣传资料以及签订责任书等形式告知业主，在本小区应该共同遵守哪些准则，哪些行为会损坏其他业主的共同利益。
制止义务：对业主已经发生违规的行为，物业服务企业须尽到制止义务，制止义务包括劝告、批评教育、发出书面限期整改通知书等方式。但物业服务企业并没有强制执法能力的权利。
报告义务：对业主的一些违规行为进行告知、制止无效的应当及时向相应职能部门报告。
八、空房未享受物管服务或感觉服务不好等其他情况是否要交纳物业费。
合同中约定，房屋空置期间，业主须全额缴纳物管费。另物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供了服务，业主需按时交纳物业费。（法律依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《省物业管理条例》第六十七条）九、业主已经装修完毕，如何退装修履约保证金？
“装修完毕后，业主、装修施工单位、物业专业技术人员联合对房屋进行三方验收，填写《房屋装修验收单》，验收合格需三方确认签字，施工人员交回出入证。退装修履约金须装修验收满半年同时楼下业主签字认可无渗漏等现象即对第3方（相邻业主及公共设施设备）无影响，方全额退还。”
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十、装修履约保证金为什么要半年后才退？
部分装修问题会在房屋使用一定时间后才会显现，为确保装修不会给其他业主造成影响，保障所有业主的共同利益，所以装修履约保证金才会在半年后退还。
十一、为什么装修时要办理装修手续？
“依据中华人民国建设部令第110号《住宅室装饰装修管理办法》第三章第十六条:装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室装饰装修管理服务协议。
十二、住宅室装饰装修管理服务协议应当包括的容：
装饰装修工程的实施容；
(一)装饰装修工程的实施期限；
(二)允许施工的时间；
(三)废弃物的清运与处置；
(四)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
(五)禁止行为和注意事项；
(六)管理服务费用；
(七)违约责任；
(八)其他需要约定的事项。
增加的专项管理服务费用，主要包含以下容：
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(一)电梯及公共设施的成品保护费用；
(二)增加的电梯运输能耗及保养费用；
(三)增加的装修期间对公共环境污染的保洁费用；
(四)增加的装修期间公共秩序管理费用；
(五)增加的装修管理的费用。
十三、装修期间收取的管理服务费用，主要在那些方面支付: 装修期间因施工人员进出频繁和运送建筑材料、建筑废弃物等发生，会增加电梯及公共设施的管理维护费用，加大电梯能耗及保养成本；以及在装修期间对公共环境污染的清洁、保洁费用、公共秩序维护费用、公共设施细小损坏的修缮维护费用和加大装修巡检、办理等人员的成本及管理费用。
十四、装修收费的组成部分？
装修收费由：装修管理服务费、装修建筑垃圾清运费、装修履约金三项构成。其中，装修管理费、装修建筑垃圾清运费是按建筑平方及约定价格一次性收取；装修履约保证金按户及约定标准收取，此项按约定退还业主。
十五、装修垃圾清运费包括什么？
装修垃圾清运费（即废弃物的清运与处置）是指，装修中所产生的建筑垃圾由装修人将其袋装后堆放到物业指定的装修垃圾堆放点，
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由物业公司负责清运出小区，该费用包括：装卸车费、运输费、倾倒处置费等。
十六、空调装在哪里？
在安装前，您可前往小区物业客户服务中心，物业会安排专人告知您该单元空调安装位置。
十七、是否可以在屋面上搭建其他建筑？
顶层屋面属于该楼业主的公共部分，根据《物业管理条例》和建设部令第110号《住宅室装饰装修管理办法》及《市装饰装修管理办法》等相关规定：建筑物尤其是楼宇外观要保持协调统一并不得随意更改原规划设计。如随意搭建就破坏了整体区域外貌，降低该楼宇的品质，产生安全问题，所以不允许业主私自占用。
十八、可否安装太阳能热水器？
楼宇顶层屋面属于业主共有的公共部分，为保持整个小区建筑的特色及美观，防止钻孔安装对屋面尤其是隔热层、防水层的损坏，加之有的层面是按不承载人设计的，其承载力的计算是有限定的，故一般情况下是不能安装太阳能热水器的。
十九、住宅能否改变使用功能？
住宅不能改变使用功能，购房合同中明确有规定说明，另《物权法》第七十七条明确规定“业主不得违反法律、法规及管理规约，将
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住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”
二十、物业是否可以托管钥匙，为什么要托管？
业主是否将房屋钥匙托管给物业是由业主本人决定的且和物业达成协议，物业托管钥匙主要是为了在业主未正式进场装修或入住之前，物业公司会免费定期对空置房屋进行检查、维修以及查看楼上楼下的试水等情况，从而为业主更好的服务，但如果您在室放置了私人物品，物业公司将不会托管钥匙。
二十一、电梯使用单位的职责
电梯使用单位是指具有电梯管理权利和管理义务的单位或个人，其职责：
（一）保持电梯紧急报警装置能够随时与使用单位安全管理机构或者值班人员实现有效联系；
（二）在轿厢或者出入口的明显位置贴有效的《安全检验合格》标志；
（三）将电梯使用的安全注意事项和警示标志置于乘客易于注意的显著位置；
（四）在电梯显著位置标明使用管理单位名称、应急救援和维保单位名称及其急修、投诉；
（五）医院提供患者使用的电梯、直接用于旅游观光的速度大于
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