XXXX年某城区物业管理调研报告(可编辑).doc

XXXX年某城区物业管理调研报告(可编辑) 某城区物业管理调研报告物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。

根据区政协的安排我们开展了xx城区物业管理的调研。

一、xx城区物业管理的基本情况总体看我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。

二是物业管理总体水平较低。

三是业主委员会作用发挥不好。

四是物业管理行业监管体制不完善。

（一）xx城区物业企业现状我区物业管理从**年代初期开始起步至今已有近**年的发展。

据调查截至**年底在我区注册的物业企业共有家其中一级资质企业家二级资质企业家三级资质企业家从业人员余人管理人员人。

外区物业企业在本区开展服务的约家从业人员约人。

（二）xx城区物业发展现状目前全区共有物业管理小区个管理房屋万平方米。

城区物业管理覆盖率达到新建商品房的物业管理覆盖率达到。

、新建城市住宅小区的物业发展现状。

我区新建住宅小区共有个房屋建筑面积为万平方米住宅套数有万余套住宅成套率为物业管理覆盖率达到。

其中有龙湖花园等家单位个住宅小区获得全国物业管理示范（优

秀）小区称号天骄俊园等个住宅小区获得市物业管理示范（优秀）小区称号富悦新城等个小区获得区级物业管理示范（优秀）小区称号。

、老小区的物业发展现状。

老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及“农转非”安置房四类。

（）单位自管房：包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房房屋物业管理面积共计万平方米住宅套数有余套住宅成套率为。

这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外其绝大部分仍由单位自行管理。

由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。

产权属职工私有的房屋其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责整幢房屋较大设备、安全、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责。

（）社会集资房：从**年开始我区开始推行社会集资合作建房建筑档次低单体楼占了绝大多数比例。

据统计现在全区社会集资建房共万平方米住宅套数有余套住宅成套率为。

这部分集资房的物业管理覆盖率目前达到了。

（）直管公房及“农转非”安置房：直管公房就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋。

这类房屋在我区共有约万平方米。

“农转非”安置房是政府对征用土地的“农转非”拆迁户进行安置的房屋其中又包括两类：一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建产权属自有二是由政府统一建房安置拆迁户租住住户按规定缴纳租金产权属国家所有。

从**年开始根据原江北县人民政府文件规定：“凡以征地经费修建的拆迁户住房系国家投资修建的公房属公产性质全部移交给房管局纳入国家公房管理。

”因此区房管局对全区的“农转非”安置统建房进行全面接管。

截至**年底区房管局共管理全区“农转非”安置房共计幢万平方米。

这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责室内的维修由业主负责公用部位的维修则由区房管局负责。

、房屋公共维修金的归集和使用情况。

从**年开始归集物业专项维修资金以来累计归集专项资金亿元使用余万元。

（三）xx城区小区（大厦）业主委员会现状截止**年底全区共成立有小区业主委员会个。

在调研中发现的小区业主对物业状况漠不关心造成业主大会召开困难。

的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会没有组建业主委员会物业管理处于前期物业管理状态。

个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。

的小区业主委员会成立程序不规范未通过业主大会选举产生。

的小区即使按规定成立了业主委员会也未能起到应有作用。

（四）xx城区物业管理行政体制机制现状在《物业管理条例》及《xx市物业管理条例》中明确：（）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门对辖区内的物业管理活动进行监督管理（）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务对社区内物业管理活动进行指导监督调解物业管理纠纷（）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。

但在实际的工作中区房管局人手不足对物业管理中的问题疲于应付街（镇）政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作对物业公司无法制约物业公司通常对其不理不睬对工作不配合甚至是阻扰街（镇）、居委会的正常工作。

按照《xx市物业管理条例》的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的《关于进一步加强物业管理工作的通知》（渝办发号）和《关于物业管理若干问题的指导意见》（渝国土房管发号）文件中有关职能的划分城区物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合但区内各相关部门普遍存在“重建设、轻管理”的思想没有形成工作合力对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措

施导致物业管理问题突出。

**年以来我区针对物业管理工作相继出台了《关于加强物业管理工作的通知》（xx府发号）等个文件为理顺城区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。

二、xx城区物业管理存在的主要问题及原因分析（一）xx城区物业企业存在的主要问题及原因分析、物业服务公司小、弱、散突出。

我区随着房地产业的迅速发展近几年来物业公司数量急剧增加。

但从总体看发展参差不齐。

现平均每个物业公司管理面积仅万平方米由于企业管理规模过小综合实力差专业化水平低造成物业服务社会资源浪费效率低、效益差也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。

、物业企业服务意识不强。

从调查的结果来看物业企业主动上门服务率为小区业主对物业服务人员的综合满意度为这表明物业公司的服务意识不是很强。

、物业管理企业的经营管理不规范。

一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。

如：金港国际小区业主投诉门市油烟污染过重物业公司缺少环保措施。

二是少数物业企业从自身经济利益出发擅自在小区公共部位开展经营全部收入归企业方所有。

如：乡间城小区收取业主停车费引发纠纷。

三是少数物业企业存在恶性竞争低价倾销压低服务标准。

、物业管理企业人员整体素质不高。

一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识服务态度不端正服务用语不文明对业主的正当要求不能及时满足。

二是某些物业管理企业缺乏专业人员。

例如日常维修是物业管理一项很重要的工作维修不及时、不到位使业主对物业企业的服务质量产生怀疑甚至出现矛盾。

、物业服务企业生存环境存在缺陷经营困难。

一是物业服务收费标准低严重制约了行业的健康发展。

据调查我区家物业企业、个项目的结果表明：有家企业亏损。

很多企业硬撑不下去了只有被迫撤离所服务的楼盘。

二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。

例如：同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格却没有建立相应的平衡机制。

当水电气的价格不断上升时物业服务成本随之增加却没有“消化”来源。

同样其它成本费用价格上涨时物业服务成本仍然没有“消化”来源导致了收入支出的“剪刀叉”现象物业服务企业生存危机日益突出。

三是物业服务从业人员报酬低。

调查表明我区物业服务从业人员平均报酬低于社会平均工资平均福利水平不足国家规定的劳资双方潜在矛盾十分突出。

（二）xx城区物业发展存在的主要问题及原因分析、物业服务费收取难。

主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位导致住户有意见而拒绝缴费。

二是物业收费规定不合理。

不同价格的物业费具体的服务项目不明确存在同质不同价或者同价不同质的现象。

三是农转非人员增多,住户无力缴费。

如空港园区农转非安置房业主很多是低保户以生活水平低为由拒交物管费。

四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。

五是由于业主自身的原因如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

、建设遗留问题引发物业纠纷。

有以下三种情况：（）工程质量遗留问题。

主要表现有：①尽管通过了竣工验收或综合验收但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工影响业主居住房屋本体外墙渗漏等等。

②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担因此多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重

要指标。

③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。

这些问题遗留到物业使用阶段业主接房后往往很难与开发商打交道从而很容易转嫁给物业公司引发矛盾。

（）开发商物业销售中遗留下来的问题。

主要有：①未安装一户一表（前期的老小区及集资房）②销售广告内容与实际交房时不一致③擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。

（）建管不分带来的问题。

我区房屋开发商属下的物业公司的物业服务往往被定位为促销或售后服务仅作为开发的附属产品这样一些物业公司与开发商一锅吃饭导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。

、老住宅小区基础设施差缺乏专项维修基金。

xx区的大多数居民住宅是九十年代初建成的,当时配套建设水平低,基础设施差,娱乐休闲设施很少。

目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造娱乐休闲设施也急需改善而这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造。

此外老住宅小区都是实行开放式物业管理小区内道路四通八达人员来往较复杂车辆乱停乱放的现象比较严重导致保安、卫生工作的难度加大。

、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。

（）房屋公共维修基金收缴困难。

主要集中在以前已办理房地产权证的业主根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金。

（）开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。

房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取再交到区房管局的专用帐户上。

开发企业不及时缴交给区房管局造成房屋公共维修基金的拖欠很容易激发与业主间的矛盾给后期物业管理带来困难。

（）使用上缺乏健全的机制和有效的监督大修基金保值、增值难。

按条例规定：当确需使用房屋公共维修基金的时候由业主委员会提出经以上的业主同意后方可申请使用。

但实际上如果修缮部位只涉及到少数业主的利益那么就很难获得小区的业主通过给实际使用造成了困难。

另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用容易让房屋公共维修基金造成不法利用。

随着大量房屋开始进入维修期当年收取的微薄的大修基金将入不敷出如何在物价水平上涨的情况下将有限的大修基金保值、增值缺乏有效的手段。

、水、电、气收费难。

一是水、电、气费代收代缴矛盾大。

水、电、气部门只针对注册的表（包括总表）服务按总表的度量计费。

物业公司被迫另派专人查抄分表收取各业主水、电、气费用后派人交给供水、供电、供气的部门。

由于水、电、气的损耗必然出现差额部分的分摊有些物业公司就自行提高水、电、气的价格容易引起与业主的纠纷和矛盾。

由于各种因素带来的总表与分表的数量差额所以有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电、气费。

二是物业公司代收的水、电、气费存在着欠费现象。

水、电、气部门只是针对终端客户服务并没有和物业公司签协议委托代收在利益的驱使下有的物业公司在收取了业主的费用后并不及时缴交给水、电、气部门而是占用了这笔资金而水、电、气部门又无权向物业公司催收最后导致对住户停止供应水、电、气从而引发矛盾升级。

三是水、电、气管线和设备出现老化需要维护、更换时费用不好解决。

水、电、气部门和物业公司互相推诿责权不明。

向业主收费既不合理也缺乏相应的依据。

（三）xx城区小区（大厦）业主委员会存在的主要问题及原因分析、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。

业主委员会的候选人提名缺少科学的依据在实际操作中有盲目现象形成业委会成员良莠不齐的情况出现甚至有些业主通过一些不

恰当的手段操控业主委员会为自己谋取不正当的利益。

业主委员会成立后作用发挥也普遍不理想。

在实践中对业主委员会的监督缺乏有效的手段使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。

、组成业主委员会的人员结构不够理想。

委员们多是由退休的老年人组成年龄结构老化知识水平及专业素质普遍不是很高法律意识相对淡薄。

、业主委员会的经费来源无法自行解决。

业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集：一是由小区全体业主分摊二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用三是通过赞助取得。

但在实际的操作中这三种资金来源渠道均有很大难度几乎就无法实行。

由于没有经费来源业主委员会的日常工作都很难开展。

、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。

据调查我区的小区没有业委会用房。

如果租房作为办公用房不仅费用高而且业主委员会的工作也不方便。

、业主大会和业主代表大会召开的困难大。

时间、地点均不好确定与会业主很难达到以上业主参与意识不强就连书面征求意见也有难度导致很多重大事项无法决定。

（四）xx城区物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析、

物业管理法律法规不健全。

首先,物业管理立法滞后。

除了**年月日实施的《物权法》有关章节规定和**年月日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外一直没有国家级行业法规可以遵循。

其次物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。

具体表现在：产权关系不明法律责任不清楚供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格等等。

、物业管理体制不完善。

物业管理涉及到规划、建筑等多个部门有时各种矛盾会交织在一起。

从全区看缺乏一个强力部门有效的协调各方造成行政管理和物业管理关系难以理顺多头管理问题久拖不绝开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥房屋管理由房产部门负责但房屋性质改变却由建管办监管责任主体不明确行政监管力度不大。

如：锦湖花园出租门面房给人居住租户接水、气存在安全隐患居民反映强烈。

而xx燃气公司和中法水务公司认为只要用户申请符合安装条件就可以办理使用手续。

而作为主管部门的房管局却无法干预。

、物业服务缺乏市场竞争机制。

xx区的物业市场还没有真正引入市场竞争机制大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。

据调查xx区专业物业公司只占％开发商下属企业占％单位自己管理的企业占％外聘服务企业占％。

多数物业企业与开发商是相互依赖的关系。

三、完善物业管理的建议和措施（一）加强xx城区物业企业服务的建议和措施１、创造条件积极鼓励物业公司兼并、合并走强强联合之路做大做强物业公司做响物业公司品牌鼓励有实力的社会实体兴办物业公司对从事老小区物业服务的企业在政策上给予扶持和优惠。

２、鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平。

区房管局通过全区物业信息管理系统运用现代化手段实施监督管理。

、提高物业企业管理水平。

一是物业企业应当在严格执行《物权法》争取政府的支持的同时提高经营能力加强与业主、业委会的沟通交流达成共识。

二是不断提高服务质量不断创新服务项目。

将每一项服务工作的程序都规范化编制成具体的《操作手册》成为员工的行动指南。

三是培养和造就高素质的服务团队。

物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。

四是物业服务公司实行收费考核建立内部激励机制。

（二）加快xx城区物业发展的建议和措施、加大政府政策扶持力度。

对物业服务企业的营业税免收所得税减半征收完善物业服务酬金制度推进业主自治进程完善业主自管项目税收工商管理制度建立有效的监督管理机制对农转非、人员参照国有企业下岗、人员政策执行鼓励企业扩大农民工使用增加就业岗位。

、实施“分类管理”。

督促水电气供应部门按照《物业管理条例》要求向最终水电气使用人收取费用并承担物业管理区域内水电气设施设备的管理维护。

建议区政府组织水电气供应部门和物业协会进一步沟通协商研究水电气供应管理水电气价格及代收费问题。

使老问题有解决推进计划同时又杜绝新问题产生。

、完善收费标准规范物业服务收费行为。

建议区政府尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。

物业服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。

对随意提高收费标准或乱收费的,小区管理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉,对构成价格违法行为者,由政府物价检查机构依法查处。

、确保房屋大修基金的安全使用实现大修基金保值增值。

建议对业主交纳的房屋大修基金委托银行理财按每个小区（大厦）开一个总帐户按每户业主缴纳的房屋大修基金为每户单独开户每年的利息自动转存到业主的户头上。

凡需动用大修基金时必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决委托专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修款项同时对大修基金的使用过程进行监督对维修质量进行鉴定。

、加大宣传力度引导人们正确的物业消费观念。

深入宣传《物业管理条例》和《xx市物业管理条例》等有关法律法规让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性使物业企业进一步明确自己的工作性质更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务推动整个物业服务行业健康、有序发展。

（三）完善xx城区小区（大厦）业主委员会制度的建议和措施１、逐步推行业主诚信档案的建立。

对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参加业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信用档案。

２、首届业主大会的召开和业主委员会组建应在街道办事处、社区居委会的组织下在区房管、公安、物价、市政等相关部门的指导监督下按程序进行并将有关材料报社区居委会街道办事处、区房管局备案登记公安机关根据备案登记表刻发印章。

３、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。

业主委员会应当自觉接受社区居委会领导参加社区居委会举办的各项活动同时邀请社区居委会参加业委会的活动对业主与业主之间业委会与业主之间业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷社区居委会应当主动出面协调处理街道办事处应当予以协助。

、加强组织业主委员会成员的培训。

提高业委会成员的总体素质。

（四）建立健全xx城区物业管理体制机制的建议和措施、完善物业管理的建章立制。

区政府应及时制定物业管理的中长期规划根据《物权法》、《物业管理条例》、《xx市物业管理条例》出台相关政策如：《维修资金筹集、管理和使用办法》、《物业使用管理办法》、《承接验收管理办法》、《业主委员会管理办法》等。

同时建立健全我区的物业公众责任保险制度。

、建立健全物业管理行政新机制。

尽快成立由区委、区政府领导挂帅的xx区物业管理领导小组及领导小组办公室进一步明确房管局牵头抓总的职能并建立物业管理联席会议制度。

按照“费随事转、权随事走”的原则进一步将物业管理监督权限下沉街道和社区在区房管局的指导下在街道、社区居委会设立物业管理办公室配备专门的物管员并解决落实好相关的经费。

、建立前期物业管理监管机制。

建立物业管理提前介入机制。

从工程项目规划立项开始物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳为后期物业打下坚实的基础。

物业企业前期介入所产生的费用可由物业企业与开发建设企业协商解决。

建立公共维修基金归集机制建议将房屋公共维修基金的归集时间前置在商品房预售合同登记阶段l 、建立信息化管理机制。

建立全区物业管理综合信息系统。

加强对物业服务企业、业主委员会、业主、物业从业人员和物业专项维修资金等方面的管理实现物业管理的科学化和信息化。

、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。

探索建立物业管理纠纷调处新机制。

建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解逐步建立和完善司法调解制度化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

、建立物业管理用房长效机制。

在开发建设过程中各相关职能部门应严格按渝府发号和渝国土房管发号文件的规定规划和核定社区用房和物业管理用房（业主委员会用房）。

其中：开发建设单位对社区用房的提供应按每户平方米无偿提供建议由民政部门进行核定物业管理用房按建筑规模的提供由房管部门进行核定。

对开发建设规模较小的项目开发建设单位应提供社区用房的建

设成本价款交区人民政府由政府在规划范围内统一购买。

、建立和推行补助金制度。

建议对还建房、廉租房、城市低保群体实行物业服务补助金制度杜绝城市中新贫民区的产生。