华夏幸福嘉善产业新城项目中公建及市政合作首期工程项目评审建议书x
时间：2020-09-13 10:43:55 来源：勤学考试网 本文已影响 人 
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华夏幸福嘉善产业新城项目中公建及市政合作
首期工程
重大项目评审建议书
编制：李红英
审核：沈国勋
主张单位：投资建设事业部
编制日期：2018年11月14日
目录
TOC \o "1-3" \h \z \u 一、总体概况 3
1、项目概况表 3
2、项目地理位置 3
3、现场勘查情况 5
二、项目情况 5
三、项目建设要求 6
四、计价原则 7
五、商务条件 9
六、建设单位及联合体单位介绍 12
7、项目周边市场分析（房地产项目适用） 14
三、项目收益测算 15
四、项目分析 15
1、项目风险分析 15
2、项目竞争性分析 16
3、项目综合分析 16
五、结论和建议 17
六、附件资料 17
一、总体概况
1、项目概况表
项目
概况描述
项目名称
华夏幸福嘉善产业新城项目中公建及市政合作首期工程
建设单位
嘉兴鼎泰园区建设发展有限公司
项目地址
浙江嘉善产业新城孔雀城片区
是否已现场勘查
□是□否
建筑面积
总建筑面积28.8万平方米
投标报价
单价合同
承包方式
工程总承包（EPC）；￡施工总承包；￡专业承包；
￡产融项目（投资+建设）；□产融项目（融资+建设）；□投资项目（BOT）；□PPP项目
施工工期
详见附件
资金来源
甲方自筹
招标方式
□公开招标；□邀请招标；□议标；□直接发包；
□参与性投标
截标时间
2、项目地理位置
项目位于浙江嘉善产业新城孔雀城片区。
周边配套：紧邻新西塘风情水街、周边配套中小学、幼儿园。距嘉善南站1km以内。2条铁路、3条高速（申嘉湖高速、沪杭高速、杭州湾环线高速），横联沪杭，纵达苏甬长三角中枢
周边道路：道路畅通
3、现场勘查情况
序号
项目
判断
备注
1
现场是否需要拆迁
□有□无
2
现场是否已经完成场平
□有□无
3
现场施工道路是否已经可以通车
￡有□无
4
是否取得《国有土地使用证》
￡有□无
5
是否取得《建设用地规划许可证》
￡有□无
6
是否取得《建设工程规划许可证》
￡有□无
7
其他
二、项目情况
项目总建筑面积28.8万平方米及道路、河道整治，预计总投资约14.48亿元。
公建项目
序号
项目名称
占地面积
（亩）
建筑面积（万平方米）
建设总投资
（万元）
开工时间
竣工时间
地上建面
地下建面
合计
1
MINIMALL及幼儿园
43
3.6
1.6
5.2
35,000
2018年12月
2021年5月
2
妇幼保健院
65
3.5
1.5
5
24,000
2019年3月
2021年4月
3
下一代汽车产业园1.2期
11
3.5
2
4.2
15,000
2019年5月
2021年2月
4
安置房二期
50
8.3
3
11.3
30,000
2018年12月
2020年6月
5
公立小学
72
3.1
0
3.1
14,000
2019年5月
2020年8月
0
0
合计
241
22
8.1
28.8
118000
-
-
基建项目
序号
项目名称
长度
（米）
红线宽度
（米）
绿化宽度（米）
占地面积
（亩）
建设总投资
（万元）
开工时间
竣工时间
1
纬四路（钟家港~嘉善大道）
500
42
20
46
4,900
2019年8月
2020年10月
2
纬一路（经五路-边界）
-
5,800
2019年3月
2020年7月
3
武塘公园
4,800
2019年10月
2020年11月
4
伍子塘河河道整治工程（张古溇-中心河）
5,500
2019年12月
2021年2月
5
伍子塘西侧绿地一期（纬一路-西施湾河）
5,800
2019年9月
2020年8月
合计
500
-
-
46
26800
-
-
三、承包范围：开发前期准备费（临设）、土方、桩基、基坑支护、人防、主体建安、精装修、社区管网、园林环境、配套设施(道路、绿化)；
项目场地情况
四、项目建设要求
（1）工程质量要求：
符合工程建设国家及地方的相关验收规范及标准；
工期奖罚：
无
（3）项目建设特色：无。
五、计价原则
1、合同价款：单价合同
在项目实施前核对项目成本，确定合同工程造价。在项目实施过程中除钢筋、混凝土、砌块、水泥、生石灰、黄砂、石子、管桩按约定方法调整外，其他材料工程结算时均不做调整。
2、合同价款确认方式：
1）总包合同部分：模拟清单、固定单价，出具完整版施工图后完成转固；
2）分包合同部分：因目前未确认方案且无施工图纸，拟采取三方比价，中核华兴享有合理低价优先中标权，如中标合作模式同上；若双方无法达成一致，甲方有权甲指分包，但需支付总包配合管理费。
3）调价：可调价材料：钢筋、混凝土、砌块、水泥、生石灰、黄砂、石子、管桩、电线电缆（所有价格按照信息价，没有的双方核价，若市场价同信息价差额超过±5%时，双方进行核价。）
4）合同总价=合同基准造价+延期支付利息+利息发票变更费（金融票改增值税）
3、变更计价原则：
1）合同清单已有的子目，按合同清单单价；
2）类似的子目，参照类似子目单价；
3）如无类似的项目，双方协商认定；
4）措施费率包干，不做调整（模板除外）；
5）变更洽商金额确认后，随当月进度款计入产值，并同步计息。
4、收入成本分析
4.1房建类成本分析如下
成本测算汇总表（房建）
序号
项目名称
运营模式
工程收益（房建）
垫资收益（房建）
合计利润
备注
工程收入
工程成本
工程利润
垫资收入
垫资成本
垫资利润
模拟清单总价
管理、利润
收入总价
模拟清单总价
管理、利润
成本总价
1
MINIMALL及幼儿园
自营专业分包
12637
12%
14153
12637
2%
12889
1264
1260
653
607
1870
扩大劳务+专业分包
17926
12%
20077
17926
6%
19001
1076
2040
1360
680
1755
2
妇幼保健院
自营专业分包
7812
12%
8749
7812
2%
7968
781
650
396
254
1035
扩大劳务+专业分包
13233
12%
14820
13232.52
6%
14026
794
1424
949
475
1269
3
下一代汽车产业园1.2期
自营专业分包
5373.144
12%
6018
5373.144
2%
5481
537
543
320
223
761
扩大劳务+专业分包
7826
12%
8765
7826.28
6%
8296
470
1019
680
340
809
4
安置房二期
自营专业分包
5647.74
12%
6325
5647.74
2%
5761
565
587
302
286
850
扩大劳务+专业分包
19905
12%
22294
19905.06
6%
21099
1194
2140
1427
713
1908
5
公立小学
自营专业分包
4205.46
12%
4710
4205.46
2%
4290
421
348
169
179
600
扩大劳务+专业分包
7552
12%
8458
7551.6
6%
8005
453
698
466
233
686
合计
102116
114370
102116
106816
7554
10711
6721
3989
11543
0
4.2市政类成本分析
成本测算汇总表（市政）
序号
项目名称
工程收益（市政）
垫资收益（市政）
合计利润
备注
工程收入
工程成本
工程利润
垫资收入
垫资成本
垫资利润
模拟清单总价
管理、利润
收入总价
模拟清单总价
管理、利润、垫资费用
成本总价
1
纬一路（经五路-边界）
4872
12%
5457
4872
6.5%
5189
268
513.8
171.3
343
611
2
纬四路（钟家港~嘉善大道）
4116
12%
4610
4116
6.5%
4384
226
404.8
134.9
270
496
3
武塘公园
4032
12%
4516
4032
6.5%
4294
222
401.5
133.8
268
489
4
伍子塘河河道整治工程（张古溇-中心河）
4620
12%
5174
4620
6.5%
4920
254
450.7
150.2
300
555
5
伍子塘西侧绿地一期（纬一路-西施湾河）
4851
12%
5433
4851
6.5%
5166
267
423.5
141.2
282
141
合计
22491
25190
22491
23953
1237
2194
731
1463
2292
五、商务条件
1、投标保证金：□有□无，如何约定？
无
2、履约担保：□有□无
履约保函(合同价10%)，有效期至竣工验收
3、预付款：□有□无，如何约定？
无
4、工程进度款（结算）：6-2-2模式
4.1、承包范围内项目工程款支付原则：以下付款及计息方式是针对每个单项工程，内部验收为每个单项工程内部验收。
4.2、付款方式：
“内部验收定义”所指由承包人提出申请内部验收（内部验收参入方：设计单位、监理单位、建设单位、施工单位）之日起15日历天内组织并完成验收。验收无重大质量问题时，四方确认内部验收合格申请文件。各子项工程内部验收合格标准:a、完成各子项工程中约定的分部分项工作内容；b、各分部分项、检验批过程工序验收资料完整；c、子项工程无重大质量问题。
4.2.1承包人完成承包范围内的工作内容，基本具备内部验收条件，由承包人提出申请内部验收之日起15日历天内组织并完成验收。验收无重大质量问题时，四方确认内部验收合格申请文件。发包人在30日历天内支付承包人月累计核定书产值的60%工程款。若非承包人原因项目停工、缓建时，自停工、缓建之日起，发包人在30日历天内支付承包人月累计核定书产值的60%工程款。
4.2.2内部验收合格之日（或停工、缓建之日）起，满12个月时，发包人在30日历天内向承包人支付至月累计核定书产值的80%或工程结算审定值的80%（内部验收合格之日起12个月内完成工程结算审定时）。
4.2.3内部验收合格之日（或停工、缓建之日）起，满24个月时，发包人在30日历天内向承包人支付至月累计核定书产值的100%或工程结算审定值的100%（内部验收合格之日起24个月内完成工程结算审定时）。承包人提供月累计核定书产值或工程结算审定值的3%银行保函作为质保金。
4.2.4发包人每年12月15日支付一次支付工程款利息。
4.3计息基数：
4.3.1承包人每月5日前，上报发包人上月已完工程量申请，发包人收到上月已完工程量申请后15日历天内完成审核，发包人按照确认核定书中产值的75%为上月应付工程款，上月应付工程款作为支付工程款利息的计算基数；以发包人确认的应付工程款的时间为计息起点，以每年收到支付利息之日或内部验收合格收到工程款之日为终点。
4.3.2内部验收合格之日起12个月内，工程结算未审定前，以月累计核定书产值的40%作为支付工程款利息的计算基数；以发包人确认的内部验收合格申请文件之日为起点，以工程结算审定之日为终点。
4.3.3内部验收合格之日起12个月内，工程结算已审定之日起，以审定工程结算额的97%，扣减已付工程款作为支付工程款利息的计算基数，以发包人审定工程结算之日为起点，最后一笔还款额还清之日为计息终点。
4.4支付利率：按年化名义利率9%计算，即为中国人民银行公布的金融机构5年期贷款基准利率（4.9%）的基数上上浮83.67%，若未来中国人民银行公布的金融机构5年期贷款基准利率调整，则年化名义利率以调整后5年期贷款基准利率的基数上浮83.67%。
4.5工程结算
4.5.1工程内部验收后，自承包人提供承包范围内工作内容结算文件（不包括竣工验收记录、竣工图）之日起60日历天内完成工程结算审定。
4.5.2自提交结算文件之日起60日历天内，非承包人原因，工程结算未审定时，以承包人上报工程结算金额为工程审定金额。每年支付一次利息（即：垫本不垫息）。
5、风险防范措施：
华夏幸福基业股份有限公司提供连带责任担保。
六、建设单位及其股东单位介绍
1、建设单位介
单位名称
嘉兴鼎泰园区建设发展有限公司
基本信息
统一社会信用代码 9133042107400723X8（1/1）
经营范围
园区基础设施建设与管理，土地整理，文化创意设计，科技信息咨询，健康咨询服务，电子商务信息咨询，物流管理服务，旅游开发，商贸项目的投资开发。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
其所处行业地位及影响情况
该公司作为嘉善产业新城项目的项目公司，主要是 嘉善县政府在合作区域内以“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城为核心产品，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式，接受合作区域政府的委托，在规划设计、土地整理服务、产业发展、城市运营等领域，在不增加地方政府负债的情况下，为区域提供可持续发展的全流程综合解决方案。
主要股东信息
华夏幸福基业股份有限公司全资子公司
其他股东法人股东
2、股东单位介绍
单位名称
华夏幸福基业股份有限公司
基本信息
统一社会信用代码：911310006096709523
类型：其他股份有限公司(上市)
经营范围
对房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供施工设备服务；企业管理咨询；生物医药研发，科技技术推广、服务。***
其所处行业地位及影响情况
创立于1998年。二十年来，始终致力于产业新城的投资、开发、建设与运营，已成长为中国领先的产业新城运营商。2017年，华夏幸福实现销售额1522亿元，缴纳税款超110亿元。截至2017年底，公司资产规模近3800亿元，拥有员工近28000名。
华夏幸福以“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城和“产业鲜明、绿色生态、美丽宜居”的产业小镇为核心产品，通过“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作机制，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为城市提供全生命周期的可持续发展解决方案。
主要股东信息
华夏幸福基业控股股份公司企业法人
其他股东法人股东
7、项目周边市场分析（房地产项目适用）
该项目为商业及幼儿园；区域位置位于浙江嘉善产业新城。距离嘉善南站3km范围内。位于住宅区域中心地带，市场前景较好。项目政府回购。
三、项目收益测算
项目总收益测算
项目收益测算表
序号
项目
金额（不含税）A
增值税B
价税合计金额C
备注
一
工程收益
1.1
预计收入（万元）
139,560
13,956
153,516
1.2
预计成本（万元）
130,769
13,077
152,637
含公司管理费
1.3
预计收益（万元）
8,791
——
8,791
1.4
收益率%
——
5.73%
1.5
应交增值税额（万元）
——
二
保证金及其他融资性资金收益
保证金总额：
其他融资性资金总额：
2.1
预计收入（万元）
12,905
774
13,679
利息率：年利9%，单利
2.2
预计成本（万元）
7,550
453
8,003
利息率：年利6%
2.3
预计收益（万元）
5,355
——
5,355
三
项目收益（万元）
——
14,146
四
项目收益率%
——
8.92%
四、项目分析
1、项目风险分析
政策风险
□有□无
具体描述：
风险源提示：包括但不限于（货币政策调整；税收政策调整；行业政策调整；地区发展政策调整；其他）
风险防范措施：
市场风险
□有□无
具体描述：
风险源提示：
风险防范措施：
经营风险
□有□无
具体描述：垫资施工
风险源提示：包括但不限于（信用风险；财务风险；资产风险；安全风险；其他）
风险防范措施：1. 华夏幸福基业股份有限公司（上市）提供连带责任担保。
2.请法律事务部提供法律援助提前进行风险评估及风险防范。
3.在项目实施过程中及时提供书面资料以便按约定计算资金成本。
技术风险
□有□无
具体描述：
风险源提示：包括但不限于（工艺无法满足项目要求，或成本大幅超出预算的风险；技术无法满足项目要求，或成本大幅超出预算的风险；其他）
风险防范措施：常规项目，基本无技术风险
2、项目竞争性分析
（1）项目信息来源：
业主邀请议标
（2）项目背景情况：
嘉善依托临沪优势，已逐步构建三平台的城市新格局，而南部科技创新平台作为城市新门户，是嘉善融沪的核心平台。该项目作为产业新城项目中的一个核心项目。
（3）项目跟踪情况：
我方人员已于甲方单位建立了良好的沟通该渠道，目前施工现场无需拆迁，场平未开展。
（4）竞争对手分析：
议标。
3、项目综合分析
项目优势
1.项目发包主体的母公司华夏幸福是上市公司，综合实力强；
2.项目位于杭州、上海、苏州长三角中心城市的交接点，区位优势明显；
3.项目拟合作项目体量大、预计每年能实现6亿-8亿产值；
4.项目类别全，超高层、超五星级酒店、市政工程，利于业绩提上；
5.双方拟采取“成本+酬薪”的合作模式，综合利润预计在9%间，明显高于一般竞争性项目；
项目劣势
需垫资
潜在机会
嘉善产业新城共12平方公里，目前正处于建设高峰期。后续将有月23.6万平方米即将与我方合作，如我方中标将有利于后期项目的跟踪及市场拓展。
对我方挑战
常规项目，无技术及施工难度。
五、结论和建议
经事业部讨论，同意合作。
六、附件资料
附件1：招标文件（□有□无）
附件2：项目主张单位总经理部立项评审会议纪要（□有□无）
附件3：项目现金流测算表（□有□无）
附件4：项目成本测算表（□有□无）
附件5：其他（项目主张单位认为有必要且有利于项目评审的其他材料）
