百伦旅游置业温泉国际度假城商业专题计划书

商 业 计 划 书

项目名称 江西临川百伦温泉国际度假城

项目单位 江西百伦旅游置业（筹）

地 址

电 话

传 真

电子邮件

联 系 人

二OO七年八月

目 录

TOC \o "1-3" \h \z \u 1. 摘要 3

1.1. 项目企业 3

1.2. 市场营销 3

1.3. 投资和财务 5

2. 抚州市环境评定 5

2.1. 区位优势 5

2.１.１. 地理气候 5

2.1.2. 人口情况 6

2.1.3. 经济情况 6

2.1.4. 基础设施 6

2.1.5. 交通运输 7

2.2. 旅游资源 7

2.3. 自然资源 9

2.4. 教育体育 9

3. 旅游地产行业概况 10

3.1. 旅游业整体发展趋势 10

3.2. 抚州房地产现实状况 11

3.3. 旅游地产发展 12

4. 市场、竞争和项目定位 13

4.1. 抚州旅游市场分析 13

4.2. 竞争分析 13

4.3. 市场分析 14

4.4. 竞争分析结论 15

5. 市场营销 16

5.1. 目标用户群 16

5.2. 产品和服务 16

5.3. 公关宣传策略 16

5.4. 初步销售策略 16

5.４.1. 活动策略 16

5.４.2 媒介策略 16

6. 管理团体 17

6.1. 机构设置 17

6.2. 管理团体 17

7. 投资估算 18

8. 融资计划 19

8.1. 融资资金金额 19

8.2. 融资资金用途 19

9. 结论 20

1. 摘要

1.1. 项目企业

江西临川百伦温泉国际度假城是本商业计划书建开发项目，它将由江西百伦旅游置业取得对江西省抚州市临川区温泉乡860亩土地（一期）开发权并进行运行。江西百伦旅游置业拟投资兴建一座集地产、食、住、游等为一体综合性度假城。项目一期拟占地860亩，容积率80%，建筑密度25%，建筑限高15米，绿化率45%，总建筑面积约410000平方米。其中别墅约85000平方米、多层及小高层公寓约21000平方米、临川历史文化巨匠纪念园约30000平方米、五星级温泉大酒店约30000平方米、旅游购物风情街约30000平方米、其它隶属建筑35000平方米。含“历史文化名人纪念馆”、“历史文化名人雕像群”、“古今艺术长廊”、“四季温泉池群”、“高尔夫练习场”、“山地跑马场”、“冲浪游泳池”、“戏剧大物台”等。度假城（一期）将根据星级酒店标准管理并为业主提供物业服务，经过和旅行社、会议会展企业、商业订房网站及各机关企机关合作，采取直接销售渠道和间接销售渠道相结合方法进行销售推广温泉旅游地产，并努力争取成为江西省管理水平、服务质量、经济效益均在前列星级温泉专题度假城。

江西自然环境自然十分优越，本身经济即使不是很发达，却紧挨经济发达长三角地域，能够看出临川温泉发展是含有充足条件，问题是怎样发展出独特，令人难以忘怀特色温泉。要发展独特温泉，肯定离不开当地地域文化，包含自然环境和历史。

临川自然环境以山水著称，含有悠久历史文化，一向有“才子之乡”之称，在教育方面成就突出，在历史上有着许很多多才子和其不可替换成就，如黄羲之等书法成就，晏殊文学成就，王安石政治成就，但最为突出是戏剧文化成就——汤显祖“临川四梦”。

临川温泉风景区在抚州市临川温泉镇。临川温泉是古代名家，北宋文学家苏东坡曾评价“天下温泉有七，汝水其一也”。临川温泉分日、月二泉，两泉相距三公里，有数条温泉从断层经过，水温40-60°C，总出水量5000吨/日以上。温泉水中含有锰、铜、铝、锌、镉、锶、钡、硒、砷、偏硅酸等20多个元素，其中对人体有益锶、硫、偏硅酸等含量较高。尤其是温泉周围蕴涵大量钡矿石，在全省乃至全国温泉中全部是独一无二。钡沙中硫酸钡含量达85%以上；温泉水对人体有很好健康疗养作用，尤其是对多种慢性病、关节炎、皮肤病有特殊疗效；温泉距抚州市区10公里、省会南昌110公里，距鹰潭100公里，交通便利。该景区有着丰富旅游资源和便利交通环境，旅游开发潜力巨大，故提出江西省抚州市临川温泉风景名胜区项目标建设，开发临川温泉风景名胜区，发展旅游业是临川区实现全方面小康社会关键路径，也是符合省委、省政府“后花园”战略要求正确选择。

1.2. 市场营销

（一）、自用经营部分：

A、带租约销售一部分，返租经营。（指酒店式公寓、购物商业风情街等产品）

B、建立项目企业运行中心，配合自用部分经营开展，确保日常经营经济效益。（指酒楼、专题公园、温泉会所等产品）

C、和抚州乃至江西全省及周围省份各企机关、团体合作经营，建立联盟经营关系，定向消费服务合作单位。

（二）、计划对外销售部分

A、按物业基础功效单位对外进行整体或功效分割进行产权销售、预售。（指别墅、公寓等）

（三）、销售方法：

A、向企业直接销售

B、面向社会个人销售

C、和专业营销策划机构进行合作进行代销或让利包销。

D、给当地房地产营销机构进行分销。

E、经过经营服务带动物业销售，实施自销甚至企业全员营销。

1.3. 投资和财务

本项目一期总投资约为40,850万元，其中1．1期约需要投资17,250万元，1．2期约需要投资22,800万元。

其中一期为：土地成本860亩×2．5万元/亩＝2150万元，

别墅85000㎡×800元/㎡＝6800万元，

历史文化巨匠纪念园30000㎡×500元/㎡＝1500万元（含建筑和园林），

温泉大酒店30000㎡×1600元/㎡＝4800万元（含内部装修），

四季温泉群约60000㎡×200元/㎡＝1200万元，

给排水、变电站等隶属工程800万元，

累计：17,250万元。

二期为：多层公寓160000㎡×800元/㎡＝12,800万元，

小高层公寓50000㎡×1000元/㎡＝5000万元，

旅游购物风情街30000㎡×1000元/㎡＝3000万元，

其它隶属建筑，包含周围道路、园林、高尔夫练习场、跑马场等约20XX万元

累计：22,800万元。

1．1、1．2二期建设累计投资约40,850万元。

2.抚州市环境评定

2.1. 区位优势

2.1.1. 地理气候

抚州市在江西东部，东邻福建省。南接赣州地域，西连吉安、宜春，北毗南昌、上饶。南起北纬２６° ２９′，北抵北纬２８°３０′，南北全长约２２２公里。西自东径１１５°３５′，东迄东径１１７°１８′。东西宽约１６９公里。面积18817平方千米。

?抚州市属中业热带季风型气候，温暖湿润，雨量充沛，日照充足,结冰期短,无霜期长，四期分明，全市年平 均气温１７度。抚州气候温和。全市年平均气温17—18度，年降水量1700—1800毫米，年均降水天数170天，年日照时数为1600—1900小时。无霜期最长达340天。

抚州市河流属长江流域鄱阳湖水系，关键特点是水系完整、河道密布，溪流不停，水面宽广，水流量大， 含沙量少，水能资源丰富，抚河是江西省第二大河流。全市资源丰富，全市土地面积2822.54万亩，人均土地9.28亩。高于全省均土地水平。

临川温泉风景区在江西抚州市临川区温泉镇，地理坐标东经116°04′至116°39′，北纬27°31′至2814′。风景区距抚州市区仅10公里，东靠抚州市区，南靠上顿渡镇，西邻高坪，北和抚北镇、展坪乡接壤。

2.1.2

人口400万，其中城市人口100万，市政府所在地临川城区人口32万。

2.1.3

20XX年，全市新签中国省外资金协议项目872个，项目履约率达100%；协议引资269亿元，实际到位资金84.5亿元，项目进资率为31.4%；实际利用外资11729万美元，增加14.0%。全市引进亿元以上项目11个，5000万元以上工业项目54个，实际到位资金27.9亿元。

? 年国民生产总值204亿元，年财政收入12.89亿元，其中地方财政收入8.85亿元，城镇居民人均可支配收入7411元，农民人均纯收入2861元，规模以上企业321个，销售收入过亿元企业6个，最高3.42亿，利税过千万元企业5个。

抚州市现有年成交额亿元以上交易市场5家，这5家交易市场门类齐全，覆盖面广，已经形成了综合市场和专业市场多特色、批发和零售多层次相结合格局，极大地繁荣了地方经济，带动和促进了相关产业发展。据最新统计，二季度，亿元以上市场成交很活跃，成交额大幅度增加，累计成交6.85亿元，高出去年1.22亿元，比去年同期增加21.7%。

外贸进出口增加较快。20XX年全市外贸进出口总额13073万美元，比上年增加51.3%，其中进口332万美元，比上年下降48.2%；出口完成12741万美元，比上年增加59.3%。

2.1.

20XX年农村公路建设完成853公里，新建水泥路822公里，砂石路垫层通车210公里。全市新增农村班线9条，延伸农村客运班线23条，行政村通客车率达80.5%，比上年提升6个百分点。全市关键项目工程——抚州物流中心建设进入了真正实施阶段。济南至广州高速公路抚州段、抚州至吉安高速公路已进入可行性研究阶段。

建成县乡村水泥（油）路面822公里，新增131个行政村通水泥（油）路，行政村通水泥（油）路通达率达56.0%。

2.1.5

抚州交通便利，区位优势显著，东靠浙江，南邻福建，距省会城市南昌仅l 00公里，有国家一级公路直达。鹰厦、浙赣、向乐铁路穿境而过，抚州火车站(二级站)离市区6公里；沪瑞高速公路抚州至上海段今年年底通车，5小时可抵达；京福高速公路(北京至福州)、昌厦高速公路已全方面开通，320、316、206国道横穿市境；距南昌昌北机场仅l00公里，至香港、深圳、广州、厦门、上海、宁波、北京等各大城市全部有航班；中国远洋国际货运集团企业(中转港上海)在南昌设有集装箱码头，承接外运货物，抚州距集装箱码头和海关仅l00公里，抚州产品能立即、快捷、顺畅地运往世界各地。

2.2. 旅游资源

抚州山清水秀，被列入省级历史文物保护单位有40多处，省级自然保护区3个，可供开发旅游项目众多。

早在唐代早期，大诗人王勃就写下了“邺水朱华，光照临川之笔”千古名句。宋朝以来，以临川为中心抚州市，更是群贤荟萃、英才辈出。据史书记载：宋代江西共出进士五千四百四十二名，抚州籍就有一千一百八十名；清代江西省有进士一千七百八十七名，抚州即有四百四十四名；唐宋八大家中，抚州占了两家；江西古代十大名医，抚州竟有七位。

抚州含有2200多历史，自古文风鼎盛，素有“才子之乡、文化之邦”誉称。纵观历史，抚州不仅人才众多，分布面广，而且有突出成就和深远影响巨星泰斗也交相辉映、代不乏人。如不畏艰辛、锐意改革北宋政治家、思想家王安石；大散文家曾巩；开一代词风词坛巨擘晏殊、晏几道；被誉为“东方莎士比亚”伟大剧作家汤显祖；人称“百世大儒”哲学家、思想家陆九渊等，均为海内外妇孺皆知一代名贤。另外，还有南朝时卓越军事 将领黄法氍；宋代著名学者李觏，地理学家乐史，首创妇科学医林高手陈自明；元代历史学家危素，桃李满园理学家吴澄；明代功勋卓著外交家黄孙茂，威震敌胆抗倭名将谭纶，颇有造诣天文学家吴伯宗；清代教学家、军事著述家揭暄，方志学家李绂，书画大师瑞清，爱国志士、禁烟名臣黄爵滋等，真可谓“日月之行，若出其中；星汉灿烂，若出其里”。“长江后浪推前浪，世人新人胜旧人”。到了近代和现代伴随时代发展，抚州孕育了更多著名人物。如：叱咤风云革命 家李井泉、赵醒侬、傅烈、周建屏；卓有建树文史学家游国恩、萧涤非；著名物理学家，中国科学院学部委员饶毓泰、余瑞璜、吴式枢；波谱学家西渝；土木建筑学家黄强；铁道机械工程教授程孝刚……，她们全部是抚州优异儿女杰出代表。据不完全统计， 现代抚州籍教授、学者就有二百余人。

抚州境内水秀山灵，风光旖旎，历代文人墨客为抚州山水风光所沉醉，写下了大量名篇佳作。“吾邦山水秀，雄丽冠江右”（吴澄《登抚州新谯楼》），汤显祖赞美自己家乡“远色入江湖，烟波古临川”。尤其是南城麻姑山“地气殊异，山川炳灵”，被称为“第二十八洞天，第十福地”，颜真卿、谢灵运、王羲之、白居易、刘禹锡等大诗人、大书法家全部曾慕名前来游览，颜真卿手书“天下第一楷书”《麻姑山仙坛记》就诞生于南城麻姑山。

抚州大地上大量文化遗存和壮美自然风光有机结合，使这里成为海内外旅游者青睐崭新和最具潜力旅游胜地。抚州著名风景名胜区有：天然氧吧——资溪大觉山旅游区，资溪华南虎野化放养地，堪称中国古民居古文化缩影有“千古第一村”之称乐安流坑古村，依山傍水、一洞天然南丰“曾巩读书岩”，抚州圣约瑟天主教堂，全国第一所尼众佛学院居地“金山寺”，金溪疏山寺，宜黄曹山寺，王安石纪念馆、汤显祖纪念馆；广昌明清船形古民居，黎川船形屋，南城麻姑山、洪门风景区，宜黄华南虎风景区，南丰紫霄溪漂流和潭湖、车磨岭风景区及临川日月温泉和资溪法水温泉等。南丰桔园风情、广昌百里莲乡令人神往。古典艺术：抚州采茶戏、宜黄海盐腔、南丰傩舞、广昌孟戏、东乡狮子舞等，传唱不衰，观之使人留下终生难忘印象。

抚州旅游产品品位高，组合好。“古气”、“文气”、“才气”、“秀气”四气兼备，名人文化、明清建筑、古寺名刹、原始森林、傩舞古艺、温泉家园、蜜桔香莲七大专题突出。抚州地方小吃独具风味，旅游产品丰富多彩。旅游行政机构完备，从业人员素质优良。已开辟赣东古文化旅游线、临川至流坑古村才子文化线、临川、南城、南丰、广昌生态观光线等专题旅游线路。抚州正在同周围省市联手开辟旅游市场，合作打造旅游线路。抚州含有数家三星级以上宾馆，旅游配套功效日益增强，产品愈加成熟。

2.3. 自然资源

抚州自然资源丰富，物产富饶，生态环境保护良好。特色农产品众多，南丰蜜桔、广昌白莲、崇仁麻鸡、临川西瓜；黎川茶薪菇著名遐迩，南丰、广昌、崇仁、临川等县区分别被农业部命名为中国蜜桔之乡、中国白莲之乡、中国麻鸡之乡、中国西瓜之乡；森林覆盖率高达61％，是江西关键木竹产区9有林面积84万公顷，活立木总蓄积量3000万立方，毛竹近3亿根；现在已探明金属和非金属40多个；水能源理论蕴藏量70.25万千瓦，多种水面面积88.74公顷，可利用水面26．74公顷。可开发荒草坡面积l 33．1万亩，滩涂14．2万亩。

抚州资源丰富，生态环境优美。素有“赣抚粮仓”之称，是国家区域性商品粮基地。全市森林覆盖率达62％，部分县甚至高达80％以上，全市森林面积130万公顷，其中毛竹林面积4 .5万公顷，为江西关键木竹产区。已探明金属和非金属矿有40多个，铀矿储量为亚洲第一。

抚州农业特色鲜明，名特优产品众多。南丰蜜桔种植面积20万亩，年产量15万吨，被农业部命名为中国蜜桔之乡；广昌白莲栽植面积18万亩，产量1万吨，被命名为中国白莲之乡；崇仁麻鸡为中国十大名鸡之一，年产销5000万羽以上，被命名为中国麻鸡之乡；临川被命名为中国西瓜之乡；黄栀子人工栽培面积已达8万亩，计划在三年内发展到30万亩。工业已形成纺织、机械、食品、医药、化工5大支柱产业。

2.4. 教育体育

基础教育现在长久处于全国前列。临川教育是在全国全部叫得响品牌，临川教育集团已吸引了全国20多个省市自治区高中生在这里就读；向全国各高校输送少年大学生占全国总数10％。

　　体育事业取得好成绩。在省十二届运动会上共夺得金牌48.5枚，银牌26枚，铜牌23枚，圆满完成既定目标，同时还被大会组委会授予“体育道德风尚奖”，取得了运动成绩和精神文明双丰收。抚州市运动员参与世界残疾人举重锦标赛、远南运动会和全国残疾人举重锦标赛，均夺得44千克级全国、世界和远南运动会该等级冠军，并打破了该项目女子青年组世界纪录，提前取得了20XX年北京残奥会参赛资格。在省运动会上已连续7年夺得举重团体冠军，羽毛球团体总分在连续7年第三名基础上前进为第二名。

3.旅游地产行业概况

3.1. 旅游业整体发展趋势

20XX年，全球国际旅游者接待量达成7.51亿人次，比20XX年增加9%；中国整年旅游业总收入达成6150亿元，比20XX年增加10.5%。

20XX年，中国旅游业和全球旅游业全部进入了一个新景气周期，期间入境旅游人数年均增加率为8％-10％，中国中国旅游人数年均增加率为5％-7％。

20XX年，中国入境旅游人数12494万人次，比上年增加3.9%。其中：入境过夜旅游者人数4991万人次，比上年增加6.6%；入境外国旅游者2221万人次，比上年增加9.7%。国际旅游（外汇）收入339.49亿美元，比上年增加15.9%。

酒店作为旅游基础设施，酒店业发展和旅游业息息相关。中国改革开放以来，伴伴随经济快速增加，旅游业得到了快速发展，旅游服务总收入自1995年至20XX年一直保持10％以上增加率，高于GDP增加，占GDP比重也稳步上升，至20XX年中国旅游总收入已经达成5500亿元，占GDP5.4％。旅游产业规模已经确立，并逐步发展成为中国新兴支柱产业。中国多年来来入境旅游人数及收入增加快速，1991年－20XX年旅游外汇收入年复合增加率达成14％以上，见下图。

1991

1991

－

20XX

入境旅游情况

0

20XX0

40000

60000

80000

100000

120XX0

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

20XX

20XX

20XX

0

5000

10000

15000

20XX0

25000

入境旅游人数（千人）

旅游外汇收入（百万美元）

资料起源： 《中国旅游统计年鉴20XX》

依据中国旅游业发展“十五”计划，到20XX年中国将接待海外旅游者11,200-12,000万人次，年均增加6％－8％；实现国际旅游收入240－260亿美元，年均增加8％－10％；实现中国旅游收入5350－5850亿元，年均增加11％－13％。依据世界旅游组织估计，到2020年，中国将替换法国成为世界第一大旅游目标地，接待旅游入境人数可达1.37亿人次，占世界市场份额为8.6%；中国也将成为世界第四个客源国，出境旅游人数将达成1亿人次，占世界市场份额为6.2％。旅游业将是中国增加最快产业之一。

3.2. 抚州房地产现实状况

伴随住房制度改革深化和住宅建设步伐不停加紧，抚州房地产业快速发展壮大，已成为经济发展关键增加点，并逐步成为国民经济中支柱产业。

20XX年，抚州有工作量114家房地产开发企业共完成投资21135.4万元，其中住宅投资15262.3万元，住宅投资中经济适用房投资223.2万元。

房地产开发投资高速增加，使抚州房地产业快速发展壮大，同时也大大改善了大家居住条件。20XX年抚州城市居民人均居住面积25.39平方米，农村居民人均居住面积28.44平方米。

伴伴随房地产开发投资快速增加，抚州商品房市场出现了供需两旺局面。

20XX年，全市商品房施工面积329.21万平方米，其中新开工面积161.25万平方米，完工面积129.27万平方米，商品房销售面积129.81万平方米，销售额14884.9万元，其中住宅销售面积和销售额分别占全部商品房销售面积和销售额88.4%和58.1%。

3.3. 旅游地产发展

旅游巨大增加空间带动饭店业需求，将掀起新一轮产权投资和度假休闲双重消费热潮。尽管大家对旅游地产怀疑仍然存在，尽管旅游地产仍然有很多不足，但其极为宽广发展前景，和作为旅游加地产这两个黄金产业交叉型产业，其蕴含潜力却是我们不应该忽略。据中国相关教授分析表示，未来中国旅游房地产项目将是房地产投资另一个重头戏。

? 旅游度假地产这几年来曾一度红火、复而沉寂。然而近期，不温不火旅游地产热度再次飙升。国家发改委在近期一份相关房地产行业汇报中估计：在未来几年里，住宅开发将呈下降趋势，办公楼、商铺、旅游地产等商用物业开发将升温。

　伴随住宅开发竞争加剧，利润减薄，风险加大，中国地产商进入一个战略重新定位阶段，相当多企业开始选择进入新兴领域，开发有市场前景新产品。一部分先知先觉开发商已经把眼光转移到了另外一块更大，而且在不停扩大蛋糕上，这就是依靠旅游资源而延伸出以休闲度假为主地产。现在涉足旅游休闲地产企业超出百家，这其中既包含首创、合生、万通集团等一大批著名房地产开发商，也包含三林地产等部分快速崛起新企业。据悉，三林地产已制订了宏大滨海度假项目计划，而上海著名企业前沿控股集团正在海南、天目山紧锣密鼓地开发度假、会议项目，在美国纳斯达克上市天津泰达集团属下泰达旅游集团８月收购了现在中国最大分时度假企业……这一连串事实表明，中国度假地产开发烧将进入“白金时代”。

中国房地产业协会秘书长顾云昌在“旅游房地产投资和发展策略研讨会”上曾表示：“旅游房地产热应该说立即再次抬头。中央提出来多年经济工作有四个方面经济增加点：住宅、汽车、旅游、通讯，旅游地产在四个热点中就占了两个”。

进入20XX年认为，伴伴随旅游休闲度假热潮，中国旅游地产发展快速，各色山水景观地产、休闲度假房产等产品开始兴起，旅游地产为中国地产新一轮发展开拓了一条崭新之路。

4. 市场、竞争和项目定位

4.1. 抚州旅游市场分析

抚州旅游业现在已含有一定发展基础和产业规模，旅游食、住、行、游、购、娱六大要素初步含有、旅游业在该市经济社会发展中作用已初步显现。该市旅游资源丰富，生态环境相对保护很好，现在可接待游客关键景区（点）有王安石纪念馆、汤显祖纪念馆、临川金山寺、南城麻姑山、南丰紫宵溪漂流、宜黄太极岩风景区、乐安流坑、资溪大觉山旅游区等。20XX年全市完成接待中国人数109.14万人次、中国旅游收入6.18亿元,海外人数4071人次,外汇收入148.7万美元。20XX年上六个月该市接待海外旅游者2533人次，完成整年目标52?%，旅游外汇收入达92.22 万美元，完成整年目标60 %；中国旅游人数达成64.11万人次，完成整年目标 58.28%。仅20XX年“五一”黄金周累计接待旅游者9.06万人次，其中一日游游客6.18万人次，过夜旅游者2.88万人次，入境旅游者1148人次，旅游总收入达2077万元。旅游是一个高级也高“贵”休闲方法，既能增加学识又能开阔视野还能够锻炼身体。20XX年一季度该市居民人均旅游支出9.86元，比去年同期增加2.2倍。

4.2 竞争分析

在旅游活动中，区位条件是一个很关键因子，它对一个地域旅游开提议着至关关键作用。临川在江西东部，抚河中游，地理坐标东经116°04′至116°39′，北纬27°31′至28°14′。临川温泉风景区在江西抚州市临川区温泉镇，距南昌110公里，距抚州市区仅15公里，距临川区所在地10公里，公路全部为水泥硬质路面，经京福高速只有1小时旅程，距全国交通枢纽中转站鹰潭也只有100公里，向乐铁路穿温泉而过。风景区东靠抚州市区，南靠上顿渡镇，西邻高坪镇，北和抚北镇、展坪乡接壤。昌抚高等级公路将抚州市临川区和省城南昌相连，京福高速公路出口处距温泉风景区也只有14公里，从省城到温泉风景区只需1小时车程，南昌至江边村火车经过温泉镇，设了临川火车站。所以，温泉风景区差不多属于省城郊区。另外，临川区和赣中丰城、赣西吉安紧密相连，和赣东北鹰谭距离只有100公里，交通便利，区位条件十分优越，对促进临川温泉风景名胜区旅游发展含相关键作用。

经过调查分析，我们发觉抚州及周围区域住房建设经过近几年快速发展，居民居住环境得到了很大改善，住房建设取得了较大成就。从调查情况看，90年代后建成多层房屋已成为市民住房主体，房屋成新情况和整体质量有了很大提升；平房已从城市各个区域淡出，大量多层建筑拔地而起，城市面貌发生了巨大改观，充足展示了市政府改善居民居住条件政策已见成效。从住房需求看，改善居住条件等主动性需求组成了购房需求主体，居民倾向于配套设施齐全成熟区域居住；高学历者相对低学历者在居住条件上，不管是人均面积、户均面积，还是套房面积有较大优势，尤其是别墅产品。

现在在江西市场上能和我们项目竞争有明后年可能推出江景温泉旅游“天沐温泉”、“庐山西海温泉”项目等，不过地域不一样，应该是各有各市场，着重抓共同客护群体。

4.3 市场分析

临川温泉风景名胜区风景资源很丰富。“远色入江湖，烟波古临川”，这里除了日月双泉、地下温泉带和青山碧水、丰林茂树、潺潺溪水以外，更有山地、平原、低丘和盆地等复杂地形地貌，是一处不可多得人间美境；加之大家文景见解缀其间，为风景区增添了许许文化韵味，使得资源愈加丰富迷人。概括之，临川温泉风景名胜区资源基础特征有:

1.温泉适宜，水温40—60度，总涌水量为5000吨/日以上，水量居全省首位；

2.水库生态环境优美，山水资源融合；

3.临川温泉独特人文资源景观—历史温泉从苏东坡评价到蒋介石、宋美龄、蒋经国、邓小平、李井泉来此沐浴，留下不少名人遗址；

4.临川地域独特历史人文资源—王安石、汤显祖。

临川风景名胜区面积宽广，风景资源十分丰富，依据对原始文件资料查阅和现场资源调查、踏勘，整理出较有价值风景资源累计36处，在《风景名胜区计划规范》风景资源分类2个大类、8个中类和74个小类中，含有2个大类、6个中类和19个小类，其中自然风景资源18处，人文风景资源18处，临川温泉风景名胜区风景资源类型多样、组合很好、分布合理、有多重性，开发潜力较大，能够开发出比较理想风景游赏产品，说明临川温泉风景名胜区有着丰富风景资源，这也是进行风景游赏产品开发和临川区旅游业可连续性发展有力确保。

以温泉为旅游关键特色优势

温泉旅游，也即以感受温泉沐浴文化为目标，将原先温泉单一疗养物化享受，提升到符合现代消费文化和精神层面，成为一个以健康为专题，达成养生和休闲效果时尚旅游。达成温泉养生功效和休闲度假旅游概念完美融合，温泉不再是”疗养”代名词，也不在是热气腾腾大澡池，而成为养生，休闲，度假，旅游文化载体，既是进行健身，疗养温泉，也是放松心情，舒活筋骨旅游目标地;既是能和家人或三五好友;一起前来度过温馨一刻休闲地，也是能安享生命尊贵和心灵宁静度假村。温泉内涵”以养生，休闲，度假，旅游，”为关键并得以延伸，目标群体现在扩大，焕发出新生命力。温泉旅游较其它形式旅游含有不可比拟优势。

江西旅游房地产这两年继续保持增加势头，开发量、完工量、销售面积和销售价格全部有所增加。我们项目所在江西抚洲旅游全方面开发，将成为市民新一轮关注热点。城市化进程加紧，势必有大面积动迁举措，给住宅开发带来了契机。新一轮白领置业高潮将在抚州短期内出现，原来就不多温泉旅游别墅、公寓产品将成为大家追逐。

4.4 竞争分析结论

依据项目标分析，我们能够经过企业本身努力和正确经营策略增加型进取战略，立即实施江西临川百伦温泉国际度假城项目，使其能够立即投入运行，温泉别墅和公寓取得用户青睐。

5. 市场营销

5.1. 目标用户群

所在区域：生活在大、中城市或沿海等轻易接收优异思想和文化城市。

年纪：通常在28岁至65岁之间。

职业：国营大型企业、外企及其高收入职员；IT技术人员、经贸企业代表；私人企业经营者；自由职业者等。

收入情况：属于中高收入阶层，手中有“闲钱”。

5.2. 产品和服务

关键提供地产、食、住等为一体综合性服务。

5.3. 公关宣传策略

⑴新闻媒体：加强和新闻媒体合作，除了正常广告播放和栏目标合作，同时抓住时机策划部分临时性新闻汇报宣传，提升产权式酒店认知度。

⑵交通工具：如飞机、巴士上介绍和宣传。

⑶人员促销、交易会促销、信函促销，经过旅行社宣传，电子邮件，其它媒体等，吸引客人。

5.4. 初步销售策略

5.4.1.

新闻公布会；

有针对性参与大型“房展会”

5.4.2. 媒介策略

可利用资源

报纸广告、广告牌、电视广告、广播媒体、网络、车体广告、杂志等

媒体策略：

第一阶段：在政府招商过程中提及本项目，让目标用户产生最初步印象。

第二阶段：户外、路牌广告进行气氛渲染；

第三阶段：报纸、杂志上软性宣传及研讨会、论坛形式完成概念普及、教育目标用户之目标；

第四阶段：新闻公布会、在主流报纸上大版面硬广告展开强势宣传

6.管理团体

6.1. 机构设置

江西百伦旅游置业临川分企业计划机构设置图。

董事会

董事长

总经理

财务总监 总工程师 副总经理 行政总监 运行总监

项目运行部 行政事业部 财务审计部 工程技术部 材料设备部 法律事物部

6.2. 管理团体

项目拟成立“江西百伦旅游置业临川分企业”，建立在总企业董事会领导下分企业总经理负责制度，下设项目运行部、行政事业部、财务审计部、工程技术部、材料设备部、法律事物部等。

项目标管理团体部分来自江西百伦旅游置业，部分外聘含有丰富旅游地产操作和开发经验人员，外协单位邀请丰富实战经验地产营销、园林计划、建筑计划、建筑施工、项目监理等团体加盟。

7. 投资估算

项目一期开发面积860亩,容积率平均约80% ,总建筑面积约410,000平方米,楼面地价52．4元/平方米,即按2．5万/亩,密度≤25 % ,绿化≥45%，建筑限高15米。

序号

成本项目

计划取费标准

计划成本总额

总建筑面积41,000平方米,根据百分比可分为 20 %别墅面积, 60%住宅公寓商业面积, 20%酒店、纪念园、温泉群等公建面积。

1

土地成本

2．5万/亩,

215元/平方

2,100万

2

前 期费 用

攻关、方案设计费

800万

3

建安工程费

含基础工程,主体结构,区内综合布线,区内绿化(含景观及道路),电梯工程建设监理费及管理费等.

别墅85000×800

公寓210000×850

纪念园30000×500

酒店30000×1600

商业30000×1000

温泉群60000×200

高尔夫、园林等

给排水、变电等

6,800万

17,850万

1,500万

4,800万

3,000万

1,200万

2,000万

800万

类型

分类

别墅

住宅公寓

商业街

预售面积

85,000平方

210,000平方

30,000平方

4.1

相关税费

营业税 6．5%(销售额)

5443．75万

预售均价

均价3500

均价20XX

均价4000

4.2

所得税33%（利润额）

约4606．25万

销售款(亿)

2﹒975

4．2

价值1．2

5

运行费用5%(销售额)

备注：包含企业日常开支、人职员资、营销费用

4,187．5万

累计销售额为: 8．375 亿

利润为: 2．86655 亿及0．9亿固定资产

利润率:68．4%

6

成本总计

55,084．5万

项目一期已和当地政府签定了《项目投资意向书》，估计9月初能够签署《土地使用权出让协议》，10月底举行开工奠基仪式。一期纪念园、五星酒店，专题广场、园艺、草坪、路径、雕塑、亭台、人工湖、小桥等主景观陆续开始建设，估计20XX年5月完工。别墅区约360亩先行向政府申报建筑计划，20XX年1月开始建设，估计20XX年3月完工，预售、销售期从20XX年10月开始至20XX1年10月止，估计销售额29,750万。住宅公寓、旅游购物风情街于20XX年3月开始建设，估计20XX年底完工，预售、销售期从20XX年10月开始至20XX年10月止，估计销售额54,000万元。

项目估计总销售额83,750万元，土地、建设投入40,850万，企业日常开支、人职员资、营销费用等约4,187．5万元，缴纳各项税收、规费10,050万元，项目总利润28,665万元以上和约9,000万固定资产全部权。估计从20XX年9月起至20XX年3月止陆续投入资金10,000万元，其中20XX年8月至12月投入资金6,000万元，用于项目起动、860亩土地征用拆迁、项目计划、一期建设开启、别墅区域360亩办理土地证等。20XX年1月至6月投入资金20XX万元，用于一期后续建设、别墅区建设、余下500亩办理土地证等。20XX年7月至20XX年3月投入资金20XX万元，用于二期工程建设开启等。资金回笼估计从20XX月初开始至20XX年10月止，估计销售额83,750万元。

8. 融资计划

8.1. 融资资金金额

我们估计前期投资10,000万人民币综合滚动开发“江西临川百伦温泉国际度假城”项目一期。共征用860亩土地用于综合性开发温泉特色别墅、公寓和五星级酒店和温泉池群、历史文化名人纪念园，其中300亩土地用于温泉酒及系列人文景观综合开发，另560亩土地用于旅游特色性别墅区、公寓楼生态景观综合开发。

我们现有资金1,000万元人民币，资金缺口为9,000万人民币。关键资金用于土地征用及度假城房地产开发上，所融资金计划分五年偿还。

8.2.融资资金用途

一期融资取得资金将用于江西临川百伦温泉国际度假城地产开发建设资金和营运开启资金。

9. 结论

本项目含有良好宏观经济和产业景气周期背景，且含有宽广市场空间，投入运行后将成为抚州、江西及周围区域增加一新生态温泉别墅、公寓住宅旅游度假胜地，为当地带来巨大社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚回报。

本资料来自 企业管理资源网448.com

本资料来自 企业管理资源网448.com

本资料来自 企业管理资源网448.com

江西百伦旅游置业（筹）

（备注：江西百伦旅游置业是我们北京金擂投资企业为开发此项目拟在当地注册组建企业）