杭州地下空间开发利用及产权情况调研报告

时间：2020-10-14 20:18:15　来源：勤学考试网本文已影响人

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杭州市地下空间开发利用及产权情况调研报告

调研背景与目的

为了集约利用土地，提高土地的利用效率，杭州市深入探索地下空间有偿使用。杭州市政府指出，建设用地使用权可以分别在土地的地表（一般建筑在地表的建筑物）、地上（空中连廊、空中长廊等）或者地下设立。对利用现有地下空间从事经营性活动或对现有地下空间进行转让的，经发改委、规划局等部门批准后，依法实行有偿使用。对新建的经营性地下空间须采取招拍挂方式进行出让。

通过对杭州若干大中型地下空间产权办理的条件、流程等情况的调研，以了解本项目（包括产权地块与公建中心区域）地下空间土地使用证、产权证等的办理规则与办理流程，为项目地下空间开发利用提供借鉴为目的，特进行了调研。

调研对象及内容

调研对象

一是地下空间的主管部门市国土资源局相关处室；二是地下空间开发利用的重点工程例如钱江新城核心区、西湖文化广场、运河文化广场等开发主体。

调研内容

本次调研主要围绕着以下七大问题而展开：

产权地块地下空间产权怎么办理？

公共建设区域地下空间产权怎么办理？

经营性地下空间与非经营地下空间怎么区分，分别怎么办理？

补缴土地出让金的计算标准怎么确定？

如有多层地下空间，可否分层办理产权？

地下空间产权办理需要什么程序，涉及哪些主管部门？

现有或者即将出台哪些关于地下空间开发利用的政策、法规或指导性文件？

初步调研结论

地下空间办理原则

根据国土资源局的调研，地下空间产权办理本着“产权与费用匹配、先交费再办产权”的原则，要办理使用证必须先缴费，缴费的形成或者通过招拍挂或者补缴土地出让金等手段。

产权地块可以办理地下空间产权

产权地块分为新增产权与存量产权两类，以地下空间是否已经建成作为划分标准。

（1）存量产权地块地下空间产权办理

存量地下空间即是地下空间已经建成完毕，现在需要补交土地出让金即可办理地下空间产权，例如杭州已经建成的不少住宅小区、办公大楼均属此列，用来解决遗留问题；杭州已办出产权证的首批地下商铺如元华广场、康恒商务楼等都是已售商铺。和它们不一样，河滨公寓地下商铺属于待售商铺。但是不管是已售还是待售商铺，只要通过项目土地复核验收，补交土地出让金后，都可以办理土地“大证”，接着办理“小证”。

（2）新增产权地块地下空间办理

新增地下空间，可以分成两类，一类是已经通过招拍挂拿地的（例如C/D区块等）必须先补签地下空间出让协议（是地表土地出让协议的补充协议），然后需要补交土地出让金才能办理土地使用证；再根据使用证到相关部门办理契证（市财政局下属的农税征收管理局）与产权证（市房管局）。另一类，对于尚没有通过招拍挂拿地例如E/K区块，那就作为“集建”，即在规划时一并考虑了地上与地下规划，然后根据审批的地上地下整体规划进行招拍挂拿地，招拍挂的价格中已经包含了地下空间产权的费用，整体将地上与地下作为整体对待，因此，就不需要补签协议与补交土地出让金。

（3）新增产权地下空间补交土地出让金的标准

新增产权需要补缴土地出让金的，土地出让金以基准地价（根据市国土局的分类，我们这里属于VI类，基准地价为1600元/平米）的一定比例交纳，现在根据杭土资【2003】70号文件《关于加强杭州市区地下空间土地使用权管理的通知》规定，地下空间为一层的，按杭州市区土地基准地价相对应用途价格（折算为楼面地价）的30%交纳；地下空间为二层及以上的，按照为基准地价的20%交纳.。为了鼓励集约利用土地，即将批准的地下空间利用文件为补缴或者今后计算的地下空间费用为基准地价的20%。

总之，产权地块可以办理产权，但是需要交纳土地出让金，具体办理程序详见图一。

公共建设地下也可以办理地下空间产权

公共建设地下空间与产权地块的区别就是没有地表部分的产权，可以分成经营性地下空间用地与非经营性地下空间用地两类，对于不同性质的地下空间处理办法不同：

（1）经营性公建区域地下空间

根据规划审批以后再通过招拍挂拿到地下空间土地使用证以后才能建设，地下空间建设视同地表地块处理，不存在先建成然后在合理时间补缴土地出让金再办证的办法。建成以后根据已经办理的土地使用证，再由房管局分割办理产权证，分割出售。

（2）非经营性公建区域地下空间

根据审批的规划进行建设，建成以后根据规定移交。

地下空间使用权的办理

根据杭土资【2008】228号《关于进一步加强土地市场管理规范补办有偿使用手续等有关问题的规定》第三十九条：地下空间建设用地使用权按层确权，对于补办地下空间有偿使用手续的，在补办前，需委托有资质的测绘单位进行宗地测绘，并核实土地权属情况。补办的土地面积按房产测绘建筑面积确定，但因公共建筑面积分摊等原因导致宗地测绘面积小于房产测绘建筑面积的，则按宗地测绘面积确定，并按改面积办理土地登记手续。

地下空间可以分割办证、单独出售

如前所述，地下空间使用权可以分层办理，根据使用证在杭州农税征收管理局办理契证的前提下，可以去房管局分割办理产权证，单独出售。

地下空间的使用年限与建筑面积确认标准

使用年限确定

根据杭土资【2003】70号文件规定，地下空间土地使用权出让的最高年限，应依照《城市房地产管理办法》规定的用途类别，确定相应的地下空间土地使用权出让年限；地上建筑物土地使用权包含多种用途且使用期限不一致的，地下空间土地使用权最高期限不得超过其地上建筑物土地使用权的最低期限。

根据现有的相关规定，出让土地使用权的最高年限是：住宅用地７０年，工业、科、教、文、卫、体用地５０年，商业、娱乐、旅游等４０年。具体到某块土地的使用年限还要以出让合同的约定为准。

建筑面积确认

根据杭土资【2003】70号文件规定，地下空间土地面积为地下建筑物垂直投影面积，并在宗地图上注明地下建筑物的层次、标高等内容；

地下空间层高

根据杭土资【2008】228号文件规定，地下空间层高必须为2.2米（含）以上，并按规定保证地下设备、停车位、人防等配套公用设施所需的建筑面积。

地下空间土地使用证的有关文件

《关于加强杭州市区地下空间土地使用权管理的通知》

—杭土资【2003】70号；

《杭州市人民防空与城市地下空间开发利用规划（2003—2020年）》；

《关于进一步加强土地市场管理规范补办有偿使用手续等有关问题的规定》

—杭土资【2008】228号；

最新的关于鼓励利用城市地下空间的文件以上上报市政府，预计于今年6月份左右批准；

相关案例地下空间规划建设的情况介绍

钱江新城波浪文化城

开发规模

新城核心区地下空间总建筑面积为258万平方米，集商业、文化娱乐、交通疏散、停车、人防、市政设施和设备用房于一体。已建成中包括12万平方米波浪文化城、6.5万平方米城市阳台1号2号地下车库、1.3万平方米共同沟、4.3万平方米富春路3个地下连接工程，以及市民中心、国际会议中心、杭州大剧院地下空间等。

交通系统

钱江新城地下空间的最大的特色就是互通。它充分考虑到交通上的要求，在建筑物间预留通道，让每幢建筑物间的地下空间互相贯通。钱江新城地下空间以二三层为主，局部考虑四层。考虑到购物的方便，一般地上一层为商业设施的，地下一层也考虑设置商业，二三层则是车库。如果你乘地铁到钱江新城购物，从地铁站口可直接走到地下，然后逛到波浪文化城的品牌店，再逛到富春江商业街，在地下城的任何一个商场，你可以不出地面，将地下逛个遍，再从地铁站口直接走，非常方便。车库之间的联系也非常紧密，在核心区D02区块，有3幢百米高楼，分属三家单位，但是地上、地面、地下都相通。如果这幢楼下车停满了，只要转个弯就停到另一幢楼下；半空中也有长廊相通。专家称此为“街区成网”。这样设计的最大好处是，分隔交通流，形成交通快速抵达和输出，同时尽可能地空出地面，布以绿化，供人休憩。

波浪式文化城是地下城的主体建筑。通过部分空间的下沉，波浪文化城将市民中心和高架城市阳台，地面空间和地下空间紧密地联系起来。坡道的设计在不知不觉中把人们引向地下，显得不那么突兀。空间的高低转折，使人们有一种走在波浪上的感觉。波浪文化广场还在两侧设计了很多大面积的天窗开口，地下预留大量采光孔和空中走廊，上面装饰有绿化，人们走在地下，仰头即是阳光和绿意，地上地下融为一体。

布局特点

钱江新城地下空间由3大主体工程组成。

城市阳台1号、2号地下停车库，位于钱江新城核心区内城市阳台南侧，之江路沿线，是利用周边道路之间的高差空间而建的地下车库，主要解决“阳台”及周边旅游的配套及相邻地块的公共停车。总建筑面积6.5万平方米，提供社会停车位1300个，车库内设置了自动喷淋系统、智能化监控系统。

　　波浪文化城，位于杭州市钱江新城核心区内，东面与城市阳台相连，南面为解放东路，与杭州市国际会议中心相接，西面为富春江路，与市民中心及地铁市民中心站相接，北面为新业路，与杭州大剧院相接。

　　波浪文化城主体平面呈“T”字形，共二层，几乎全部位于地下，总建筑面积12.4万平方米。主要功能为商业、旅游、休闲、物流中心及为本身和杭州大剧院、杭州国际会议中心工程配套的停车库等。

另外一部分则是富春路三大地下连接通道工程，位于核心区富春路东侧，新塘河以西。总建筑面积4.3万平方米。

带来的新课题

钱江新城核心区地下空间专项规划，于2006年获得了中国岩石力学与工程学会科学技术二等奖。专家认为，钱江新城地下空间系统，颠覆了传统的基于平战结合需要的人防建设，而赋予其交通、商业、文化、休闲、停车等多种功能，彻底解决了过去各建筑单体对地下空间自成一体的利用状态。

　　也有专家提出，新城地下空间的开发建设，会引出一系列有关城市地下空间管理的新问题，其安全、卫生、养护等都是新课题；此外大面积进行地下空间的开发，会给植被、地下水等生态带来什么，也是未知数。这些都有待进一步研究。

其他信息

钱江新城核心区地下空间产权办理已在进行中，报市政府相关部门进行审批。

西湖文化广场

西湖文化广场位于武林广场运河北侧，地处杭州市中心，距西湖仅2公里，占地13.3公顷，总建筑面积35万平方米，室外广场约10万平方米。主塔楼是41层170米高的浙江环球中心。整个广场集文化、娱乐、演出、展览、健身等一体。

整个广场设计将以杭州特有的西湖文化、运河文化和古塔文化为建筑背景，结合现代文明的瑰丽意象，体现秀外慧中的吴越文化本质。

主要包括ABCDE五个建筑群、中心广场地下城、中心广场地面景观、步行景观桥等四大部分，项目总占地约200亩，总建筑面积36万余平方米，工程建设总投资约22亿。

西湖文化广场的现行方案是经评选委员会的国内外专家评审，从国际招标的16个设计方案中脱颖而出的。

?杭州是著名的历史文化名城，因此西湖文化广场的建设，对于杭州西湖文化内涵的把握尤为重要。有专家指出，杭州建筑的特色应该是水平面的、舒畅的、透明的、清澈的，西湖和运河的“水文化”是杭州所特有的。杭州是自然山水、自然风格组成的城市，它的标志性建筑也不一定是高层的，因为不同的地点，有着不同的建筑语言。

?西湖文化广场的“内芯”将是这样安排的：建筑面积10万平方米左右的裙楼内，集中了广场的主要文化设施。将有从武林广场迁建而来、建筑面积扩大到3倍左右的新浙江展览馆和建筑面积1.2万余平方米的民间艺术精品展销中心，两者建筑面积约占整个裙楼的一半；具备相当规模、拥有近20个大屏幕的影视城；还有演出区，区内设有3个中心舞台（剧场），舞台设施要求能与国内、国际先进水平接轨，定位在中等规模，每个800到1000座，能适应戏剧、音乐、歌舞、杂技等各种艺术表演；此外，还开辟有一个建筑面积2万平方米左右的全民健身场所。

?此方案中的西湖文化广场的环形裙房，呈半圆形围合着广场的主空间，集中串联一系列的功能空间。如果说广场中的主楼象征着杭州市的成就与繁荣，那么环形的多层裙房，就象征着连绵几千里的古运河。?

?此方案以武林广场作为序列空间的延伸来研究不同视角的效果，并突出塔式高层于周边开阔的空间之中，效果较好。方案的主轴线明确，临河广场开阔，主体建筑个性鲜明，刚中有柔，标志性强。同时考虑了地下空间的利用，以及下沉式广场和环境设计的关系，形成地上地下有变化而又浑然一体的空间环境。

地下空间的合理开发是一个国际化城市商业成熟的标志，杭州市注重地下空间的合理开发与利用。杭州市西湖文化广场中心广场地下空间土地使用权连同在建工程挂牌出让取得圆满成功。地下空间土地使用权占地面积2.43万平方米，在建工程规划建筑面积4.44万平方米，土地用途为商业，出让年限40年，挂牌出让起始价4.788448亿元。经过多轮竞价，最终由浙江白云伟业控股集团有限公司以4.790448亿元摘牌成交。

图一：产权地块地下空间办理权证流程图

产权地块地下空间产权办理

存量产权地块

新增地块

补缴土地出让金

土地尚未受让的，地上地下作为整体出让，可以分别确认土地使用权，分别做证

办理地下空间土地使用权证

办理地下空间契证

已经受让土地需补签协议

办理地下空间产权证

补缴土地出让金

图二：公建区域（非产权地块）地下空间办理权证流程图