商业广场招商方案与实施细则
时间：2020-11-05 12:57:04 来源：勤学考试网 本文已影响 人 
瑞富广场
招商方案及计划实施细则
苏州瑞基房地产开发有限公司
2009-5-5
招商的成功与否，是关乎后期经营问题与影响前期营销中投资者信心的决
定性因素之一 , 也即是说 , 它不仅关系到发展商的资金能否顺利回笼 , 也是影响后期经营的关键。
作为立于企业的战略高度的招商营销，怎么说服商户往往成为商业物业成功营销的第一步。本篇将对本项目的招商作详尽的分析及定位，其中包括招商整体策略、招商客群、招商政策、招商步骤、招商方式、招商推广等。下面将针对各部分作一一阐述。
一、招商整体策略
1、本项目招商定位：立足苏州、辐射江浙沪
对于招商途径，将主要通过三种渠道来进行。一种是自主招商，即利用自身优势及对市场的把握和掌控能力直接进行招商；另外一种是利用目前与各行业协会和专业批发市场的关系基础，借助其在业内的权威势力和资源优势间接的为本项目的招商工作服务，而这两种渠道招商在实际的开展过程中也是相互交融、不可分割的；第三种是有效利用官方资源，进行招商。
2、招商执行阶段策略：品牌、本地先行，异地伺机而动
6月 7月 8月 9月 10月
前期筹备
品牌商户招商
招商阶段
本地散户招商
异地商户招商
筹备开业 正式开业
二、招商客群定位
1、定位分级
为了对招商客群进行细分，以便对后期的招商政策及招商步骤提供指导和依据，我们对本项目所有的招商潜在客群进行了等级划分，其中级别越高，说明越是本项目的主力客群。
一级：与现有品牌哥弟同档次的，店铺设计及陈列富有鲜明特色的中高档
次品牌商家， 如拉夏贝尔、 雅莹、贝拉维拉等，春夏类主力价位在 600 元 ~1200 元不等；（一层）
二级：与苏州十全街、观前街（非主街）相当的由散户经营的特色中高档次服饰店，春夏类主力价位在 300~500 元不等；（一层北、二层）
三级：悦色坊、千色店、免税直通等品牌护肤化妆品店，主力价位在 150 元 ~500 元不等；（二层）
四级：针对 2 岁~5 岁孩童的品牌益智类玩具，如迪斯尼、丹妮、木玩世家等，主力价位在 50 元 ~150 元不等；（地下）
五级：与杭州四季青、上海七浦等同档次价位的服饰类商家，春夏类主力价位在 120 元~300 元不等；
六级：具有地方特色、形式多样的时尚简餐、创意类 DIY 工房等，人均消费在 30 元 ~100 元不等。
2、商级分布
根据本项目的定位方向，针对上述商家的级别不同及各楼层人
流量和消费结构的差异，结合商家的租金承受能力，我们将上述六
级商家分别设定于广场不同的位置区间，但实际的招商过程中可根
据商家情况作细微调整。
地下一层：整体出租，聚集人气，以四级、六级商家餐饮、游乐、儿童玩具为主；
一层：体现项目档次定位，拉动散户入驻的一、二级品牌商家、个性时尚店为主，辅以招牌咖啡类简餐；
二层：体现项目定位，以可看可逛性较强的二级、三级商家为主，辅以个性饮食工坊、创意 DIY 等，供消费者休憩；
三层：租金承受能力较低、促进招商成功率的二级、三级、五级个
性时尚商家为主， 辅以个性饮食工坊、 创意 DIY 等，供消费者休憩，
增加人气。
三、商铺分割方案
1、分隔原则
以不破坏项目整体时尚、流行、大众的大方向为原则，考虑不同级别商家对商铺经营面积、租金承受能力、准入门槛等各项因素实行商铺分割。实际招租过程中，可视具体情况，合并或再分割单元商铺。
2、单元商铺面积段统计
2.1 按楼层分段
面积段
20 以下
20-30
30-40
40 以上
合计
一楼
0
3
12
4
19
二楼
33
22
7
11
73
三楼
74
23
7
1
105
总计
107
48
26
16
197
2.2 按商家级别分段
面积段
20 以下
20-30
30-40
40 以上
合计
一级
0
0
8
0
10
二级
29
25
13
11
78
三级
23
22
2
1
48
四级
0
0
2
1
3
五级
50
0
5
0
55
六级
0
1
0
2
3
总计
102
48
30
17
197
四、招商政策
1、资格审核
为保证瑞富广场管理的统一，管理公司对所有的楼层和区域的功能及经营
品种进行了科学的分区，入驻客户必须严格遵守瑞富广场的功能及经营品种分
区规定。
2、定价策略
2.1
定价原则
参照类似项目的租金定价：
名称
位置
面积
租金
定位
（平米）
计租标准
（元/ 平米 /月）
-1
10
350
1
10-20
420
小商品市场、
粤海广场
10-20
实用面积
创业基地
2
350
3
10-20
300
魔漫城
地下一层
10~20
实用面积
9~11 元/ 平米 / 天
一层
12~20
30~40 万 / 年
埃及城
二层
6~12
实用面积
4万~6万
三层
6~12
2万~4万/ 年
中低端路线、
学生消费
中高端路线、
精品白领消
费、商场化管
理
根据本项目的位置、层高、建筑标准等，确定各楼层的平均租金价格
楼层
建筑面积
实用面积
平均单位租金
（按实用面积）
-1
3201.2
2000
120
1
1500
1214
300
2
2954.39
1890
200
3
2950.24
1916
120
合计
10605.83
7020
/
由于各铺位所处位置不同、面积大小不同，本着公平公正、利润最大化的
原则，各铺位租金根据下列原则进行适当调整。
参考因素
参数值
面积
20 以下
20~30
30~40
40 以上
5%
1
-5%
-10%
临街面
一面临
两面临
三面临
1
10%
20%
主辅通道
主通道
辅通道
1 -10%~-20%
出入口
临消防通道
临主入口
不临出入口
5%~10%
10%~20%
1
其他因素
柱体
控制间
-5%
-5%
2.2 各单位租金建议及收益测算
测算结果：
楼层 实用面积 单价 月租金收益 年租金收益
一层合计
524
300
169110
2029320
二层合计
1890
200
396100
4753200
三层
