招商蛇口工程项目第三方评估管理制度
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招商蛇口第三方评估管理办法1.0版
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招商蛇口第三方评估管理办法1.0版
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招商蛇口
第三方评估管理办法1.0版
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目 录
TOC \o "1-3" \h \z \u 一、 编制目的 3
二、 适用范围 3
三、 评估原则 3
四、 评估依据 4
五、 工程检查分类 4
六、 工程检查具体规定 5
七、 工作职责 8
八、 第三方过程评估 9
九、 评估注意事项及评估规则解释权 20
附件： 21
编制目的
通过不断完善工程检查体系，分级管控、持续改进，使事前预控和事中过程管理得以落地。强化技术行为、质量风险、安全文明施工、样板实施及标准执行的管控，规避系统性质量风险，提高现场管理水平，促进全公司项目工程质量不断提高，强有力的支撑客户满意度和品牌价值的持续提升。
适用范围
《招商蛇口第三方评估管理制度》适用于招商蛇口所有在建工程项目，包括住宅、类住宅、公建，招商蛇口操盘项目或联合操盘主控工程项目均须进行评估检查，代建类项目可参考执行。
评估原则
随机原则：抽查时必须结合当前标段的施工进度，随机抽样确定楼栋、楼层、房号及测点，测点应均匀分布。
可追溯原则：对飞检标段的具体楼栋、楼层、房号做好书面记录并存档。
完整原则：同一分部工程内所有分项的实测指标，根据现场情况，凡具备条件的必须全部进行实测，不得遗漏。
真实原则：测量数据应反映项目真实工程质量，避免为片面提高实测指标而进行批嵌修补；实测取点时应规避目测合格的相应修补部位，并对修补方案合理性进行检查，对于修补目测不合格的部位，正常实测，不得遗漏。
常态原则：各项目对施工现场的管理应保持常态化。严禁采用停工迎检、利用外部资源（委托第三方等）进行各种形式的包装等。
公正原则：坚持评估公平、公正、公开；对于弄虚作假、违反职业操守的行为，将严格按有关制度进行处理，并计入本期考核。
现场被检查方违规情况
扣减项目综合成绩
1、巡检人员到达项目现场，出示工作牌等证件后，门卫或其他项目人员以各种理由阻碍评估人员进入现场，拖延时间超过30分钟(含30分钟)的。
10分
2、现场如有送礼品、购物卡、现金等情况（不分甲方、监理、施工单位），一旦既成事实，巡检组上报总部备案。
10分
3、现场巡检如有以各种理由，规避测区、检查范围等行为。
5分
注：以上情况出现任何一项，情节严重者，项目本次评估成绩以0分处理。
评估依据
评估依据：国家及地方规范、行业标准、企业标准、客户关注点。
工程检查分类
工程检查划分
序号
检查名称
负责人
检查范围
主要检查内容
频 次
1
每天自查
承建单位
新增工程量
全部新增工程量的质量和安全文明施工
每天
2
监理日常检查
项目监理
新增工程量
全部新增工程量的质量和安全文明施工
不定期、专项检查每周不少于1次
3
项目日常检查
项目经理
所管项目
1）工程的日常管理及结果抽查
2）专项检查
不定期、每周不少于1次
4
区域第三方检查
区域第三方工程评估单位
项目范围抽楼栋检查，季度内应覆盖所有项目
1）质量风险
2）实测实量
3）安全文明
4）材料检查
每季度1次
5
总部第三方检查（过程）
总部第三方工程评估单位
全项目
详见各评估体系
不提前通知
6
总部第三方检查（交付）
总部第三方工程评估单位
当年交付项目
详见评估体系
交付评估，品质排查按项目交付计划倒排
7
总部不定期飞检
总部运营管理中心
招商蛇口全项目
1）项目质量风险
2）项目进度风险
3）各方管理态势
不通知
工程检查具体规定
项目日常检查
项目部日常工程检查为：
项目经理组织的日常检查（含日常巡检、对总分包的专项检查、材料检查、样板执行检查等），每周不少于1次。
每次检查必须形成书面成果，如整改通知单、专项检查整改记录等，以及对应的整改回复资料。
项目月度检查
组织形式
每月20日前，城市公司工程职能负责人应组织和参加各项目的月度检查。项目经理、主管工程师、监理单位和总分包单位均应参加，鼓励地方公司组织跨项目的联合检查。
检查内容
城市公司组织的项目月度检查应涵盖当前阶段的所有检查内容。
问题跟踪
检查报告提及的问题需在下月5日前完成整改，并将整改记录发城市公司工程职能负责人审核。
第三方评估检查
检查形式：
对处于施工过程阶段的项目。检查组成员包括：第三方检查组、受检地方公司至少一名项目经理或以上级别人员、监理单位的总监、总分包单位项目负责人，现场进行确认。
检查流程：
流程
流程名称
步 骤
参与人员
一
检查前通知
1）第三方检查评估组随机抽查，到项目大门后通知区域检查的项目（地下工程：检查前一天通知项目负责人）
第三检查评估组
甲方项目经理或以上级别至少一人
甲方现场主管工程师
监理总监及团队成员
总包项目经理及团队成员
主要分包项目经理
二
检查首次会议
2）甲方项目经理介绍项目进度情况，提供《项目信息采集表》
第三检查评估组
甲方项目经理或以上级别至少一人
甲方现场主管工程师
监理总监及团队成员
总包项目经理及团队成员
主要分包项目经理
3）按《项目信息采集表》随机选择实测实量测区和质量风险检查区
三
现场检查
4）组织现场检查
第三方检查评估组
甲方项目经理及以上级别至少一人
甲方现场主管工程师
监理总监
总包项目经理
工作职责
总部运营管理中心
负责第三方评估制度的编制、修订。
负责组织总部第三方评估工作、发布评估成果和年度总结报告。
解决评估中争议、参加部分项目评估工作，监督评估工作的正常进行。
梳理第三方评估的共性问题，制定解决方案，提升工程品质。
区域、城市公司
区域负责组织区域内第三方过程评估，按季度发布评估成果并有效利用，提升
工程品质。
参与总部季度评估工作，对评估过程的公平性、合理性进行监督。
对第三方评估中所发现问题的整改进行跟踪。
配合总部协调、解决评估工作中发生的争议。
项目公司
配合第三方开展评估工作。
每月按照本制度内容对项目至少进行一次检查。
落实第三方评估、城市公司巡检中所发现问题的整改，按要求于次月10日前报备至区域。
第三方评估
评估时间
区域组织的第三方工程质量过程检查评估每年共进行四轮，1至3月为第一轮，4至6月为第二轮，7至9月为第三轮，10至12月为第四轮，土建项目和商业项目分别进行。
总部组织的第三方工程质量过程检查评估按项目施工阶段（桩基与地下，土建过程（含界面移交），精装过程）每项目每标段每施工阶段抽查一次，商业项目每半年抽查一次；交付项目按品质排查（交付前90天），交付评估（交付前30天）节点全覆盖检查。
评估内容及体系构成
8.2.1桩基与地下工程专项：桩基工程专项（预制桩、灌注桩、CFG、DDC、人工挖孔桩、资料检查）、基坑安全文明（安全用电、消防、大型机械设备、施工机具、安全防护、基坑支护）、地下室质量风险（防渗漏、钢筋工程、模板工程、混凝土工程、资料检查）；
8.2.2土建过程：实测实量、质量风险、安全文明、质量红线、安全底线、防渗漏专项；
精装过程：实测实量、工程质量、安全文明、细部节点及观感、防渗漏检查、成品保护；
商业项目：实测实量、质量风险、安全文明、桩基工程、基坑安全、地下室质量风险、地下重大风险；
界面移交（针对毛坯竣备，精装交付项目）：实测实量、户内观感、防渗漏；
品质排查：户内观感、外立面、公区、景观、防渗漏试验、通水测试、采暖打压、消防系统、给排水系统、通风和空调系统、强电系统、智能化系统；
交付评估（毛坯）：竣备资料、户内观感、外立面、公区、景观、防渗漏试验、机电；
交付评估（精装）：竣备资料、户内观感、外立面、公区、景观、防渗漏试验、机电；
材料专项：工程桩、混凝土、钢筋、砌体、砂浆、防水、门窗、栏杆、涂料、保温。
2020年评估体系在交付评估环节引入客服及物业评价维度，各阶段评分权重如下图：
说明：
有界面移交的项目，土建过程得分取土建过程和界面移交成绩平均值；
某项评分缺项项目以缺项后总分为满分，其它分项按比例放大比重。如毛坯交付项目缺精装6%，则地下工程4/9x15=6.7,主体5/9x15=8.3，过程评估仍为15%。如物业评分缺失，则物业4%权重纳入客服评分，即客服权重由12%提升位20%。以此类推。
商业项目无交付评估，评估成绩以过程评估为准，地下工程，上、下半年土建过程评估权重分别为30%：35%：35%。
评估开始时间及结束时间
桩基与地下工程专项：
区域第三方评估开始时间：试桩施工完成；
结束时间: 地下室全面出正负零（最后一块顶板混凝土浇筑完成）。
总部第三方抽查：标段首栋塔楼地下室封顶前一个月至地下室全面封顶节点之间；
土建过程：
区域第三方评估开始时间：主体结构拆模3层；
结束时间：项目交付前90天；
总部第三方抽查开始时间：标段内四个分项工程（主体混凝土结构、砌筑工程、抹灰工程、门窗工程）中至少两个及以上分项工程施工达3层以上达到抽查条件；
总部第三方抽查结束时间：项目交付前90天；
精装过程：
区域/总部第三方评估开始时间：精装大面积开工（十套以上）
区域/总部第三方评估结束时间：项目交付前90天。
商业过程：（总部第三方评估）
开始时间：主体结构拆模3层；
结束时间: 项目交付前90天。
界面移交：（总部第三方评估）
开始时间：毛坯竣备节点；
结束时间: 评估当天结束。
品质排查：（总部第三方评估）
开始时间：1、项目交付节点前90天；
结束时间: 评估3天，3天后结束。
毛坯交付：（总部第三方评估）
开始时间：项目交付前30天；
结束时间: 评估当天结束。
精装交付：（总部第三方评估）
开始时间：项目交付前30天；
结束时间: 评估当天结束。
材料专项：（总部第三方评估）
结合过程评估检查；
项目满足前述“适用范围”的所有正在施工的项目，均参加总部评估。
区域及城市公司计分规则（以总部第三方评估成绩为准）
总部年度综合分
总部年度综合分=各季度综合得分算数平均值
总部季度综合分
总部季度综合分=该季度总部各标段综合得分算数平均值
区域综合分
区域综合分=区域各标段综合得分算数平均值
城市公司综合分
城市公司综合分=城市公司各标段综合得分算术平均值
项目综合分
项目综合分=项目各标段最低得分
评估标段划分及命名规则
项目标段划分
总部第三方评估原则上以项目单个总包标段为单位划分评估标段。
若项目分为不同标段但为同一总包单位施工时，不进行合并评估。
若对评估标段存在争议时，各区域应第一时间反馈至总部运营管理公司及平大公司，由总部运营管理中心确定评估标段。
项目命名规则
各区域填报项目时应与ERP统一，评估组评估当天对ERP内项目名称进行复核。
评估标准
桩基及地下工程（含商业项目）
8.6.1.1体系包含“桩基工程专项、桩基工程安全文明、地下室质量风险、重大风险项”四大项，各项权重分配如下图：
8.6.1.2计分规则：
标段综合得分=标段桩基工程专项合格率×（30%）+桩基工程安全文明合格率×（30%）+地下室质量风险合格率×（40%）；
标段桩基工程专得分=桩基工程×（90%）+资料检查×（10%）；
桩基工程安全文明得分=安全生产×（90%）+文明施工×（10%）；
地下室质量风险得分=地下室质量风险合格点数/地下室质量风险总点数；
项目综合得分=项目各标段最低得分。
8.6.1.3评估对象：
原则上以总包标段为单位进行检查；
8.6.1.4测区抽选：检查范围内随机进行抽查，如一个标段内测区不足时，根据现场实际情况全数检查，按照测区数量及子分项应得总分占比进行评分；地下室分项随机抽选2栋(至少满足1/3地下区域)在建楼栋地下室进行检查，每1栋楼作为1个测区，共计2个测区；每项目每标段地下室全年抽查一次。
8.6.1.5资料：检查需要的相关技术资料应在受检开业组团现场检查结束前提供，后补无效。
8.6.1.6项目部须安排代表全程参加第三方评估。
8.6.1.7因为地下工程属于隐蔽过程，体系中施工工艺、管理动作涉及的分值比重较大，所以评估当天不允许项目片面追求评估合格率，而无正当理由停止桩基正常施工或消极怠工，测评当天的施工效率应该与测评前三天的平均效率吻合，且现场原材料、已加工材料存储量不得低于正常施工需求。
8.6.1.8质量红线见附件。
土建过程
8.6.2.1体系包含“质量管理、安全文明、质量底线、安全红线”四大项，各项权重分配如下表：
8.6.2.2计分规则： 标段综合得分=标段工程质量合格率×（80%）+安全文明合格率×（20%）；
标段工程质量合格率=实测实量合格率×（40%）+实体质量风险合格率×（60%）；
安全文明得分=安全生产×（80%）+文明施工×（20%）；
实测实量得分=实测实量合格点数/实测实量总点数；
质量风险得分=质量风险合格点数/质量风险总点数-防渗漏专项倒扣分；
安全生产得分=防火×10%+三宝、四口、五临边×20%+脚手架×20%+安全用电×15%+机械设备×15%+施工机具×10%+基坑工程×5%+支模工程×5%；
文明施工得分=工完场清×20%+场区清理×30%+材料堆放×15%+施工通道场地围合×20%+集中加工区×15%；
项目综合得分=项目各标段最低得分。
8.6.2.3评估对象：
原则上以总包标段为单位进行检查；
8.6.2.4评估周期:每项目每标段主体施工阶段全年抽查一次
8.6.2.5测区抽选：
实测实量：抽选范围：测区抽选应由新工作面组成（如上次已实测不进行实测实量测区抽取）；主体、砌筑各抽选2层，抹灰各抽选4户。
质量风险：随机抽取2栋楼（屋面、作业面、标准层2层、首层必查）；安全文明：全现场覆盖。
质量红线见附件。
8.6.2.6实测实量测区采用电脑随机抽选方法进行选定，具体测区范围在评估开始前由项目部提供，所报测区必须真实、有效，不能出现漏报、隐报现象，如有特殊情况应及时说明（如样板层），所选测区如不具备实测条件由评估组现场确认并上报总部同意后可更换测区，更换原则为往上或往下、相邻原则。
8.6.2.7资料、工具：检查需要的相关技术资料应在受检开业组团现场检查结束前提供，后补无效；工具要及时提供，未提供工具的相应指标按不合格计算。
精装过程
8.6.3.1体系包含“工程质量、安全文明”两大项，各项权重分配如下图：
8.6.3.2计分规则：
标段综合得分=工程质量×90%+安全文明×10%；
工程质量得分=实测实量×40%+质量风险×60%；
实测实量得分=实测实量合格点数/实测实量总点数；
质量风险得分=样板管理×10%+防渗漏×40%+细部节点及观感×40%+成品保护×10%；
安全文明得分=安全生产×80%+文明施工×20%；
项目综合得分=项目各标段最低得分。
8.6.3.3评估对象：
原则上以精装总包标段为单位进行检查；
8.6.3.4评估周期:每项目每标段精装施工阶段全年抽查一次
8.6.3.5测区抽选：
实测实量：随机抽取2层；质量风险：随机抽取2层。备注：如抽选的测区内未全部包含所有检测项，则在现场额外抽取测区，所有工作面必须全部覆盖）；安全文明：全覆盖。
质量红线见附件。
8.6.3.6实测实量测区采用电脑随机抽选方法进行选定，具体测区范围在评估开始前由项目部提供，所报测区必须真实、有效，不能出现漏报、隐报现象，如有特殊情况应及时说明（如样板层），所选测区如不具备实测条件由评估组现场确认并上报总部同意后可更换测区，更换原则为往上或往下、相邻原则。
8.6.3.7资料、工具：检查需要的相关技术资料应在受检开业组团现场检查结束前提供，后补无效；工具要及时提供，未提供工具的相应指标按不合格计算。
商业过程
8.6.4.1体系包含“工程质量”、“安全文明”两大项，各项权重分配如下图：
8.6.4.2计分规则：
标段综合得分=工程质量×90%+安全文明×10%；
工程质量得分=实测实量×40%+质量风险×60%；
实测实量得分=实测实量合格点数/实测实量总点数；
质量风险得分=（应得检查项总分-检查项扣减分）/应得检查项总分*100%；
安全文明得分=安全生产×70%+文明施工×30%；
项目综合得分=项目各标段最低得分。
8.6.4.3评估单位：
原则上以总包标段为单位进行检查；
8.6.4.4评估周期:上下半年各抽查一次
8.6.4.5测区抽选：
实测实量：主体、砌筑、抹灰各2层；质量风险：工序全覆盖。如抽选的测区内未全部包含所有检测项，则在现场额外抽取测区，所有工作面必须全部覆盖；安全文明：全覆盖。质量红线见附件。
8.6.4.6实测实量测区采用电脑随机抽选方法进行选定，具体测区范围在评估开始前由项目部提供，所报测区必须真实、有效，不能出现漏报、隐报现象，如有特殊情况应及时说明（如样板层），所选测区如不具备实测条件由评估组现场确认并上报总部同意后可更换测区，更换原则为往上或往下、相邻原则。
8.6.4.7资料、工具：检查需要的相关技术资料应在受检开业组团现场检查结束前提供，后补无效；工具要及时提供，未提供工具的相应指标按不合格计算。
界面移交
8.6.5.1体系包含“实测实量、观感评分、防渗漏”三大项，各项权重分配如下图：
8.6.5.2计分规则：
标段综合得分=实测实量×20%+观感评分×20%+防渗漏×60%；
实测实量得分=实测实量合格点数/实测实量总点数；
观感评分得分=观感评分合格点数/观感评分总点数
防渗漏得分=防渗漏合格点数/防渗漏总点数
项目综合得分=项目各标段最低得分。
8.6.5.3评估对象：
原则上以总包标段为单位进行检查；
8.6.5.4评估周期: 仅对毛坯竣备，精装交付项目进行评价，介入时间为毛坯竣备节点。
8.6.5.5测区抽选：土建施工内容完成，准备移交精装总包的施工完成区域内进行抽测。
质量红线见附件。
8.6.5.6实测实量测区采用电脑随机抽选方法进行选定，具体测区范围在评估开始前由项目部提供，所报测区必须真实、有效，不能出现漏报、隐报现象，如有特殊情况应及时说明（如样板层）。
8.6.5.7资料、工具：检查需要的相关技术资料应在受检开业组团现场检查结束前提供，后补无效；工具要及时提供，未提供工具的相应指标按不合格计算。
品质排查（毛坯、精装）
8.6.6.1体系包含“质量缺陷、淋蓄水、通水测试、形象进度、机电”五大项，各项权重分配如图下：
8.6.6.2计分规则：
标段综合得分=质量缺陷×40%+淋蓄水×30%+通水测试×10%+形象进度×10%+机电×10%
项目综合得分=项目各标段最低得分。
8.6.6.3评估对象：
原则上以总包标段为单位进行检查；
8.6.6.4评估周期：项目交付前90天；
8.6.6.5测区抽选：
户内：400户以内抽24户、400户~800户抽28户、800户以上抽32户；外窗、外墙淋水：40樘；卫生间、阳露台、屋面蓄水30间；通水测试：12；园林景观：全覆盖；外立面：高层50%、低密度30%、别墅20%；高层项目确保每栋楼3户，其他测区平均分配在每栋楼，确保楼栋抽查全覆盖。（备注：组合业态按比例进行抽取）。
质量红线见附件。
8.6.6.6实测实量测区采用电脑随机抽选方法进行选定，具体测区范围在评估开始前由项目部提供，所报测区必须真实、有效，不能出现漏报、隐报现象，特殊情况应及时说明。
8.6.6.7资料、工具：检查需要的相关技术资料应在受检开业组团现场检查结束前提供，后补无效；工具要及时提供，未提供工具的相应指标按不合格计算。
交付评估（毛坯、精装）
8.6.7.1体系包含“户内观感、外立面、公共部位、园林景观、防渗漏管理、机电工程”六大项，各项权重分配如图下：
8.6.7.2计分规则：
标段综合得分=户内观感×40%+外立面×10%+公共部位×10%+园林景观×15%+防渗漏管理×15%+机电工程×10%；
项目综合得分=项目各标段最低得分。
8.6.7.3评估单位：
原则上以（毛坯、精装）总包标段为单位进行检查；
8.6.7.4评估周期：项目交付前30天
8.6.7.5测区抽选：
户内：抽15户；外窗淋水：20樘；卫生间、阳露台、屋面蓄水10间；通水通球测试：5户。
质量红线见附件。
8.6.7.6实测实量测区采用电脑随机抽选方法进行选定，具体测区范围在评估开始前由项目部提供，所报测区必须真实、有效，不能出现漏报、隐报现象，如有特殊情况应及时说明。
8.6.7.7资料、工具：检查需要的相关技术资料应在受检开业组团现场检查结束前提供，后补无效；工具要及时提供，未提供工具的相应指标按不合格计算。
材料专项
8.6.8.1体系包含“地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑给排水采暖、通风空调、建筑电气、建筑节能、电梯”八大项，各项权重分配如图下：
8.6.8.2评估对象：
原则上以总包标段为单位进行检查；
8.6.8.3测区抽选：对当期检查范围内所有材料随机进行抽检。
8.6.8.4资料、工具：检查需要的相关技术资料应在受检开业组团现场检查结束前提供，后补无效；工具要及时提供，未提供工具的相应指标按不合格计算。
评估注意事项及评估规则解释权
评估注意事项
如城市公司存在漏报、瞒报项目现象，城市公司综合分扣6分，并进行通报。
项目需在每月25号之前将下月进度情况以固定书面形式上报总部及平大公司。
为确保第三方评估公司的公正、独立性，在项目评估期间，禁止各项目部采取一切诱导、干扰第三方评估公司进行公正、独立的项目评估，总部总部运营管理中心将随机进行抽查，一经发现存在弄虚作假、有违公正的现象，将采取罚分等处罚措施，并在公司层面进行通报批评；
各参评单位应积极配合现场评估工作，如因参评单位故意不配合造成现场评估工作无法进行的，经与总部运营管理中心沟通确认无法继续进行，即中止该项目评估。该项目当期评估结果按0分计，总部对参评项目部进行通报。项目部须安排代表全程参加第三方评估。
评估成果输出
9.2.1、评估小组根据施工阶段对项目进行相关检查，评估过程中须留存现场评估原始记录数据和照片备查。
9.2.2、实测实量、渗漏试验争议均在现场复核解决，会议室严禁讨论。
9.2.3、评估完毕后，评估组须立即在该项目召开本次检查结果交流会（也可不开），现场展示完照片后，分数直接上传平大及招商蛇口总部运营管理部。第三方飞检结果无需总包等施工单位、监理签字，甲方只对本次第三方飞检行为签认（也可不签），不对结果签认。飞检结果无需在现场公布并严格保密。若发现在总部运营管理部公布飞检结果之前现场已知道结果，则直接追究评估单位责任，并做出相应经济处罚。
各区域应在收到第三方评估报告后3个日历日内完成触碰红线及存在重大风险的项目整改报告邮件提交区域、总部报备；10个日历日内组织项目整改完成重大质量、安全风险清单所涉及内容，如不能及时整改完成的，应提出整改方案及计划，后续由总部运营管理部组织督办、飞检或由平大评估组现场确认整改回复情况。对评估过程及结果有异议的可通过区域以邮件形式申诉。每个项目每个月允许申诉一次。
评估规则解释权
《招商蛇口工程检查管理办法》（2020年修订版）的解释权归总部运营管理中心。
附件：
附件1：《招商蛇口2020年桩基与地下工程专项评估表》
附件2：《招商蛇口2020版过程评估（土建）评估表》
附件3：《招商蛇口2020版过程评估（精装修）评估表》
附件4：《招商蛇口2020版过程评估（商业）评估表》
附件5：《招商蛇口2020版界面移交评估表》
附件6：《招商蛇口2020版精装品质排查评估表》
附件7：《招商蛇口2020版毛坯品质排查评估表》
附件8：《招商蛇口2020版交付评估（精装）评估表》
附件9：《招商蛇口2020版交付评估（毛坯）评估表》
附件10：质量红线标准
备注：质量红线标准全现场覆盖，一旦突破红线，项目标段评估成绩直接扣减20分，亮红灯。
