江苏某物业管理企业秩序维护部人员编制计划与工作职责

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《秩序维护部人员编制计划》

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物业服务中心

二〇〇九年三月七日

目录

物业项目小区概况

秩序维护部人员岗位设置

秩序维护部工作内容

秩序维护部工作标准

各岗位工作责职

费用预算计划

第一部分 物业项目小区概况

一、【****·****园】物业项目的特点

1、【****·****园】建设单位：江苏****置业有限公司开发建设。

2、【****·****园】区域位置：位于****市****路****号，东起****路，南起****路，西至市邮政局仓库围墙，北至****河绿化带。区域位置。

3、【****·****园】物业类型：除14#楼社区会所是多层外，其余13幢纯高层建筑。交房标准：精装修后交付业主。

4、【****·****园】占地面积：58000平方米，建筑面积：175000平方米，其中地下车库2万多平方米，地面建筑面积155000平方米，共有13幢高层住宅，1幢社区配套用房会所，小区共有住户1070户。

5、【****·****园】出入口：小区设有三个对外出口，南大门为主出入口，在东围墙设有一个应急消防通道平时不对业主开放，在园区西北角设垃圾处理通道，只限于垃圾外运。

6、【****·****园】车位设置：地下车库停车和人防地下停车以及地下机械式停车位可停放850左右辆。

7、【****·****园】地下车库与人防车库连成整体，有二个出入口。

第二部分 秩序维护组织架构与人员配置

秩序维护主管1人

秩序维护主管1人

消防领班1人车辆管理领班1人巡逻领班1人门岗领班1人

消防领班1人

车辆管理领班1人

巡逻领班1人

门岗领班1人

地下车辆管理12人人人监控秩序维护3人门岗秩序维护9人巡逻秩序维护9人

地下车辆管理12人人人

监控秩序维护3人

门岗秩序维护9人

巡逻秩序维护9人

1

秩

序

维

护

部

38人

维护部主管

1 人

门岗领班

1人

二人立岗，一3 人一班，1人负责外来车辆、人员、出入重大物品等管理。同时与立岗人员半小时一换岗。实行三班二运转。

门岗维护员

9人

巡逻领班

1人

1、1、白班巡逻四人，晚班二人。实行三班二运转。

2、白天巡逻人员负责装修巡查、地面车辆等管理。

巡逻维护员

9人

领班

1人

1、地下车库二出口处各一人、停车场内管理2人、共四人，实行三班倒二运转。

地下车辆管理

12人

消防领班

1人

1、监控室一人，12小时一岗实行三班倒，共需三人。

监控维护员

3人

2

总计人

38人

第三部分 秩序维护部的工作内容

一、聘用责任心强，整体素质好的部队退伍军人作为秩序维护员，并定期进行确秩序维护保人员培训，正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。上岗时对讲装置和其他必备的安全护卫器械配备齐全，并佩带统一标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。

二、门岗：

（1）对小区实施封闭式管理，所有人员车车辆由南大门主出入口出入，门岗配9人，三人值班实行三班倒24小时值班。各班做好详细交接班记录和外来车辆等登记记录。

（2）加强外来人员进入小区的管理。通过门岗盘查和智能对讲系统与住户核实等手段， 控制可凝人员的进入小区。

（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对重、大型等物件搬出小区，要做好询查和核对工作并记录备查。

（4）、严格控制阳台封闭材料进入小区，除维修部人员现场核实确定为北阳台封闭所用，其规格、颜色符合统一规定并签条给予放行外，阳台封闭材料一律不允许进入小区内。

（5）、加强进入小区的重、大型材料、搬家物件的管理、登记，并通知巡逻秩序维护，协助、督促其搬运，防止电梯受损。

三、巡逻岗

（1）制定秩序维护人员巡更制度，按指定的时间和路线白天巡逻不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，每组巡逻不少于2人，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。

（2）接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告客户服务中心与警方。

（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。

四、技防设施和救助（监控岗）：

（1）小区设有监控中心，设置录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有专人驻守，注视各设备所传达的信息。

（2）监控中心接到报警信号后，秩序维护人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心接受用户救助的要求，解答用户的询问。

（3）制定小区突发事件应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年组织1到2次的应急预案演习。

五、车辆管理：

（1）在小区内地面等部位按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

（2）专职人员24小时巡视和协助停车事宜。

（3）收费管理的车库24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面等部位按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

（4）、在危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

六、二次装修管理

1、配合客服等部门做好二次装修的检查、巡视工作，对未办装修申请、未按装修电请中所报装修内容施工的，及时给予制止，严格控制并杜绝各种违章装修现象，确保毗邻产权用户的安全。

2、阳台封闭除北阳台可以按统一规定的颜色、规格封闭外，南阳台一律不允许封闭。在园区内发现阳台封闭材料，除有工程维修部签发的放行条外，一律清退到小区外面。

七、装修垃圾、材料、大型搬家物件的管理

1、在既便于装修业主倾倒，又不影响业主正常出行和园区整体景观的位置，设置固定的建筑垃圾堆放池，并及时清运，便于装修业主倒放装修垃圾。

2、严禁装修业主将建筑垃圾、装修材料任意堆放在公共场所或绿化地带。

3、重、大型装饰材料和搬家物件，超大、超重（超出电梯荷载的）禁用电梯运输，以避免影响电梯的使用寿命或受损坏。

第四部分 秩序维护部的工作标准

根据【****·****园】物业项目的特点，结合前期物业服务协议中约定的服务标准和有关安全管理规范的要求。秩序维护部的工作标准要求如下：

一、秩序维护人员基体素质要求

秩序维护部人员原则上聘用部队退伍军人，身高1米7以上，高中文化程度，必须做到爱岗敬业、诚实守信，以确保秩序维护队伍的整体素质和形象。

秩序维护人员岗位按照公司规定要求统一着装，按照岗位工作的要求配戴统一的执勤器械。行为、言语标准、规范、作风严谨、文明值勤。

秩序维护人员应熟悉辖区的环境，熟悉本岗位工作方法和流程、熟悉消防设施位置，具有熟练使用消防器材、扑灭初始火灾、火灾救援等技能。

秩序维护员必须坚持经常性的体能训练和一次业务技能的培训，以满足岗位工作的需要。

秩序维护人员实行半军事化管理，必须服从单位、主管领导的统一管理，调休人员外出必须请、销假，每个班次必须保存足够处理突发事件的力量，秩序维护员在岗人数不得少于70%。

二、秩序维护人员物品管理

秩序维护人员日常工作所用器具保持完好，摆放整齐，标识清楚，电器设备电力充足，确保正常使用。

秩序维护人员值班岗亭、休息室、宿舍，应保持干净、物品摆放整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象。

所有工作用物品实行包干制，原则上谁使用，谁保管，以确保工作用器具等物品的使用寿命。

三、物业服务区域内治安维护管理

1、对【****·****园】物业服务区域实行封闭式管理，门岗、车辆管理、监控等岗位实行24小时值班及巡逻制度，并有详细值班、交接班记录。真正做到技防、人防相结合的双防机制，确保【****·****园】物业服务区域内安全。

2、物业区域内道路、绿地等公共场所无乱停车辆、无乱堆物品，确保园区的道路通畅、环境整洁。

3、对危及人身安全的景观、小品等、水景等应设有明显标识和具体的防范措施。

有效控制出入辖区的外来人员，确保无形迹可疑人员或无明确目的的闲散人员逗留小区。

对出入小区内公共设施和大型物品的搬运要做到有记录并可追溯到责任人。

物业服务区域内无易爆、剧毒、强腐蚀、放射严重危害生命和财产安全的危险品存放。

对突发事件如偷盗、抢劫、意外伤害、在逃通缉犯等有行之有效的处理办法和程序。

5. 秩序维护巡逻应具有两套以上的巡逻路线图，巡逻签到周期与规定周期误差时间控制在10分钟之内，特殊原因有注明的除外。

6.物业区域内禁止出现各种家畜、无证宠物，以确保园区的清静和防止影响业主正常生活

7.规范园区内装修施工人员管理，业主正常休息时间禁止施工作业 。

四、物业服务区域内车辆管理

物业服务区域内的安全、交通标识（包括停车场、禁行、禁鸣、限速、防盗标识等）、配置必须合理，附合公司规定的要求。机动车停放处应有标识明显的车位线，机动车出入口设有减速装置、道闸、监控防盗等系统确保工作正常。

物业区域内业主车辆统一办理园区《停车证》、《出入证》，满足业主通行、停车的需要。特种车辆出入园区，核实查证，登记车牌放行，并及时向主管汇报。

外来车辆进入小区，门岗核实查证后，登记发放《车辆临时出入凭证》，出门时收回《车辆临时进出凭证》，按物价部门批准的收费标准收取临时停车费，并出具发票。无法核实查证的外来车辆一律禁止进入园区，对出入园区的外来，要认真做好记录登记《车辆进出登记表》。已进入园区的可疑车辆，通知巡逻人员继续监控，发现问题及时上报采取措施。

凡进入小区的车辆，负责巡逻的秩序维护人员对车身外貌情况况应进行检查，发现的破损情况及时请驾车人确认，并在《车辆损坏记录表》签字上。对于巡逻中发现的车门未关、车内有贵重物品等现象，应及时通知车主确认并采取相应措施。

规范加强出租车位的管理，指挥车辆对号停放，临时车辆安排停放在临时车位，确保交通无阻。同时巡逻人员要加强对停车场的巡查，维护秩序，及时发现情况，以便及时处理解决。

秩序维护人员要熟记园区内业主的车辆外貌、车主姓名、所住幢、房号等情况，以方便日常管理 便于发现可疑人员驾车或有可疑人员携带物品离开停车位，一旦发现，应立即上前核实查证，得到业主确认后放行。

物业区域内地面停车场标识的车位线、交通线路，严禁鸣笛、安全标识等应该清晰、有效、规范、合理，满足车辆出入、停放的需要。

物业区域内所有道路、草坪绿化、楼道等公共场所，禁止停放任何车辆。负责巡逻的秩序维护人员，对机动车出入口、小区主干道、机动车停车场的车辆要进行有序管理，保证车辆通行。同时加强非机动车管理，做到停放整齐，存取方便，无乱停、乱放现象。

9、 地下车库管理人员应加强进入地下车场车辆的管理，做到所有车辆对号入位，严禁侵占他人车位，同时提醒驾驶人员爱护停车场的设施，设备。自觉维护停车场的秩序，严格按照交通标志行使，严禁逆行。

10、严禁在停车场内加油、修车、洗车。严禁在车场内吸烟、动用明火，严禁将易燃、易爆危险品带入停车场。严禁在停车场内存放物品，严禁乱扔棉纱、纸屑等废弃物，自觉保持车场内清洁

11、巡逻人员要提醒驾驶员对停放的车辆必须进行检查，确认安全后方可离开。

12、巡逻人员每天对值勤地段内车辆进行检查管理，定期协助领班对业主车辆的增减情况进行核对统计，上报到物业服务中心进行汇总核对。

五、物业服务区域内的消防管理

各种消防器具配置齐全，如消防斧头、消防扳手、铁撬、铁锤等消防工具，以及警戒带、医疗箱、防烟防毒工具等。以满足处理突发性事件的需要。

认真落实消防安全责任制度，定期检查，调试，确保消防设备设施完好无损，可随时启用，严禁挪为他用，并做好记录保存资料

定期组织秩序维护人员进行消防演练，以提高应付突发事件的能力。

加强交通秩序的维护，确保消防通道的畅通。

接到火警通报后，值班秩序维护员应携带相应消防器具在5分钟内（参照紧急事件处理相关标准）赶到现场，各岗位人员能熟练地按照规定的灭火流程投入灭火工作。

六、物业服务区域内的监控管理

1、加强智能化设施、设备的维护保养，充分发挥技防的作用，所有监视摄像机设置位置，摄影范围合理、画面清晰。重要场所停车场和出入口应设有录像，录像至少保持一个月。

2、消防、安全、监控中心实行24小时值勤，发现各种安全隐患的信号，随时做出反应，立即通知相关人员，及时排除、处理，并做必要记录。

3、要定时对红外报警等智能化系统进行检查、维护，以确保能全天候布防的需要，同时做到信号接受和反应灵敏。.

第五部分 秩序维护部各岗位职责

在物业服务中心负责人领导下下开展工作，负责辖区范围内24小时秩序维护服务。

1、以“预防为主，群防群治”的方针，严格进行小区进出人员和物品出入管理。

2、协助、配合辖区民警搞好小区治安、暂住人口管理，确保小区正常工作秩序和良好的生活环境。

3、随时保持高度警惕、积极参与突发事件，火警、火灾抢救工作。

4、配合有关政府部门宣传国家一些方针、政策，与政府部门和小区住户实现良好沟通。

5、作为公司对外的窗口，依据公司仪容、仪表要求，讲文明、讲礼貌，热心为客户服务，树立小区文明高尚的整体形象。

6、协助、配合各部门搞好各项活动及完成领导交代的临时性任务。

一、秩序维护部主管岗位职责

1、贯彻执行公司规章制度，认真制定本部门的工作计划、岗位安全制度、规定，并部署和落实实施。

2、积极做好秩序维护员的思想工作，及时掌握秩序维护员的思想动态，最大限度的调动本部门员工的工作积极性，做到秩序维护管理规范化、程序化、标准化、制度化，提高并确保各岗位的工作质量。

3、做好突发事件的组织指挥和各种处置方法的拟定、方案的演练工作；同时经常检查消防器材和易出现安全问题的部位，发现隐患及时排队，确保消防器材性能良好、满足使用。

4、领导全体秩序维护员做好小区的车辆、外来人员与进出物品、装修、交通秩序等管理工作。

5、及时处理并上报秩序维护员在工作过程中遇到各种问题，编排每月秩序维护员值班情况表，安排秩序维护员轮班轮休工作

6、加强对各种器材、装备的维修、保养，贵重物品应妥善保管并登记造册、落实到人。

7、负责本部门员工的日常培训、业务知识学习和各项工作的组织与实施，检查、考核、讲评。

8、积极配合辖区民警搞好小区内治护与暂住人口管理。

9、 严格执行停车场收费制度及车辆保管制度。

10、廉洁奉公、不谋私利。

11、配合其他部门共同做好物业服务工作，并完成领导安排的其他工作。

二、秩序维护部门岗、巡逻、车辆管理领班职责

1、主持召开班务会议，准确传达上级工作安排和指令，带领本班人员搞好本职工作。

2、负责对日常班务的处理，负责检查本班人员执勤中的违规行为。

3、负责本班人员考勤、考核等工作，对不称职者上报主任领导。

4、熟悉秩序维护各岗位职责和任务，撑握本辖区秩序维护工作的规律和特点。

5、负责协调本班与其它班人员的关系，搞好团结。

6、督导本班人员的日常工作，并对因管理不力造成的本班人员工作失误及重大责任事故承担连带责任。

7、带领本班人员积极主动地完成上级安排的各项工作任务。

三、消防领班职责

1、认真学习、掌握国家消防机关及上级有关部门关于消防工作的法规制度及要求，认真完成上级交办的各项消防任务。

2、、认真制订和组织实施对消防设备的月检、季检、年检计划。在经理领导下组织贯彻实施。。

3、熟悉公司各种消防设施、器材的设置、性能，掌握消防控制中心的设备情况并能够正确使用。

4、认真制订消防中心的工作计划，对消防中心人员进行必要的培训和考核。

5、认真做好消防控制中心的日常管理工作，合理安排消防值班员的班次

6、认真做好消防设备的巡检工作，发现问题及时处理。

7、及时了解掌握设备运转情况，对经常发生误报的部位进行分析，并将分析报告上交部门汇总。

8、协助秩序维护主管做好物业管理区域内的防火工作。

四、秩序维护员岗位职责

1、坚守岗位、服从指挥、文明服务、礼貌待人，认真做好记录。

2、上岗时按规定着装，认真检查，携带执勤器材，准时交接班，认真履行其职责，热情为业主（业主（客户））服务。

3、认真做好防火、防盗、防抢劫工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管领导。

4、保持通讯畅通，如有情况，及时沟通，相互协助，对可疑人员进行堵截，发现违法犯罪份子在报警的同时设法抓获。

5、熟悉本岗位的任务和工作程序。

6、熟悉消防器材的位置，掌握各种器材的使用，遇到突发事件能正确处理。

7、积极向住户进行遵纪守法和安全防范知识的宣传。

8、认真完成领导交办的其它任务。

五、门岗秩序维护员岗位职责

1、按规定准时交接班上岗，携带执勤器材，按规定着装、佩带工作证，做到干净、整齐 严格按照岗位操作规范，值班上岗，严禁脱岗。

2、当值时间，不准擅离岗位、聊天、打闹、看书报、吃喝、睡觉或做其他与工作无关的事项。

3、严格遵章守纪，文明值勤、微笑服务 ，不得故意刁难业主。

4、加强对进出物业管理区域的机动车辆的管理。认真检查出入车辆，禁止载重型大型车辆和装有有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的车辆进入物业管理区域（特种车辆和搬家车辆除外）。指挥车辆按规定路线行驶和指定地点停放，确保道路通畅。

5、严格控制对外来人员、出入物品的管理及停车场收费管理，严禁收钱不给票或少给票。

6 、履行值班登记制度，当班时间发生或处理的各种情况应详细记录，交接班时移交清楚，责任明确。

7、密切配合其他岗位的秩序维护员做好辖区内的安全防范工作。

8 、工作时间玩忽职守、不尽责、造成损失的，要追究当班秩序维护员的责任。

9 、完成领导交给的其他工作任务。

六、巡逻秩序维护员岗位职责

1、负责巡逻辖区范围，严防破坏及盗窃行为的发生。

2、指挥并监管小区内的行驶车辆，防止交通事故发生，保证道路的通畅。

3、负责检查行迹可疑人员的证件。

4、加强对重要区域的巡逻签到，发现情况及时处理并报告上级领导。

5、负责检查园区内的楼宇、道路、绿化、景观、小品等公共设施和消防设备、设施情况，发现问题及时报告、处理。

6、加强园区二次装修的管理，凡发现未办装修申请、或违章装修的，坚决给予制止，并上报主管领导，及时处理解决。

7、加强对阳台封闭的巡查、管理，凡发现有封闭阳台材料进入小区，要及时核查、制止，所有南阳台一律禁止封闭。

8、配合门岗、车辆管理人员，做好进入小区车辆的巡查、管理，确保地面停放的所有车辆，有序停放，严禁任意停放，影响小区交通秩序。

9、配合门岗秩序维护人员，做好外来人员和出入物品的管理，并保持通讯畅通，如有情况，及时联系相关人员协助处理，并对可疑人员进行行堵截。

10、坚持为业主服务的思想，助人为乐，积极帮助业主解决问题。

11、完成领导交给的其他工作任务。

七、车辆管理秩序维护员岗位职责

1、按规定时间上下班，着装整齐，佩带工作证。

2、当有车辆驶进停车场时，应迅速指引车辆慢行，护全停放在指定的车位上。

3、提醒司机关好车门窗，并将车内的贵重物品随身带走。

4、发现车辆漏油，未关好车门窗、未上锁等现象及时处理并通知车主。

5、发现无关人员或可疑人员到车场要及时责令其离开。

6、严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，避免交通意外事故的发生。

7、车辆进出时，应仔细核对进出车辆和驾驶员，若有疑问，应有礼貌的询问，发现问题应立即扣留车辆，并及时通知值班负责人。

8、按规定收取停车费用，严禁收钱不给票和少给票。

9、对外来车辆要核对卡号与车牌相符，禁止一卡多用。

10、留意进入停车场的车辆情况，对带有危险品车辆禁止进入车场。

11、禁止司机在停车场内洗车、维修，保持车场清洁卫生。

八、监控室秩序维护员职责

1、监控中心秩序维护员负责中心内设备的清洁、操作、监控、记录。必须做到全面熟悉监控室内的设备功能和使用程序与方法，做到百分之百无误操作，确保设备的正常运转，发挥其应有的作用。

2、监控室秩序维护员负责监控中心电视屏幕的监视工作，要做集中精力密切监视控制屏和电脑显示系统。全面观察和掌握各个区域的治安动态，发现问题正确分析,果断决定，及时报告并与有关岗哨取得联系。

.3、非值班人员严禁操作设备，外来人员严禁进入监控控室，特殊情况，经经理或者主管领导批准方可入内。

.4、监控中心实行每日二十四小时有专人值班监控，严格实行交接班制度，填好监控中心值班记录表。

.5、每班交接班时各检查一次，各类设备信号是否正常，并认真记录，如有异常，要立即查明原因。

.6、出现报警信号，应立即核实，属误报，应消除信号并做好记录，属火灾报警，一经确认，应迅速通知值班领导及服务中心领导组织处理、解决。

.7、值班时严密监视监控对象的各种情况，发现有可疑或不安全迹象，及时通知值班秩序维护员就地处理，并报告主管及服务中心领导。

.8、发现监视设备、设施出现故障，要及时报告领导，并通知当值秩序维护员。加强区域防范，同时要求工程组尽快找原因，及时修改设备，使之正常运转。

9、监控室秩序维护员要对重点部位和可疑情况进行电视监控同时做好录像工作。并负责监控录像带的保管工作。

做好资料保管和保密工作，不准向无关人员谈及监控室的运作情况和值班情况。

10、监控中心内要保持干净卫生、禁止吸烟、设备无灰尘、不准堆放杂物。

11、完成上级领导交办的其他工作。

第六部分 秩序维护部每月费用支出预算

岗 位

人数

拟订工资

合计

1

秩

序

维

护

部

34人

维护部主管

1 人

2000元/月

2000元/月

保安领班

4人

1000元/月

4000元/月

门岗保安

9人

850元/月

7650元/月

巡逻保安

9人

850元/月

7650元/月

地下车辆管理

12人

850元/月

10200元/月

监控保安

3人

850元/月

2550元/月

10

总计人

38人

34050元/月

1、人员工资：2000+4000+7650+7650+10200+2550=34050元/月

2、社会保险（五金）按工资总额31.7%计提：

34050*31.7%=10794元/月

3、人员福利费用按工资总额的14%计提：

34050元*14%=4767元

4、培训经费按工资的1.5%计提

34050*1.5%=511元/月

5、服装费用按1000元/年/人

1000/12*38=3167元/月

6、法定节假日加班费（平均工资）

（34050元÷26天*10天*300%）元÷12月=3274元

秩序维护值勤器材折旧及耗材（按每月500元/人计算）

500/12*38=1583元/月

总计：保安每月费用支出：58146元/月