房产估价技术资料报告材料
时间：2020-08-31 08:07:34 来源：勤学考试网 本文已影响 人 
房产估价技术报告
一、估价方法选用
（一）、对房产评估选用的方法
估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看，根据估价对象的特点和实际情况，因此采用了如下方法进行评估：
1、本次估价的估价目的是对房产进行抵押价值的估价，根据估价人员掌握的资料，估价人员考虑估价对象作为住宅的实际情况，所以选用市场法作为第一种估价方法。市场法：市场法是将估价对象与在估价时点有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2、估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后，根据估价对象的特点及实际情况，遵照国家标准《房地产估价规》，经过反复研究，选取收益法作为本次评估的第二种方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
3、对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果进行算术平均，确定最终的估价结果。
二、估价测算过程
（一）市场法分析测算过程
1、比较案例选取
估价人员在广泛搜集房产交易案例的基础上，遵循替代性原则，选取与估价对象相近地段、相同用途、交易情况类似，处于同一供求圈的交易实例A、B、C作为比较实例，求取估价对象房产比准价格。（具体情况见表一）
表一
案例
比较项目
估价对象
A
B
C
座落
温泉花园
温泉花园
温泉花园
温泉花园
地段等级
一级
一级
一级
一级
用途
住宅
住宅
住宅
住宅
结构
混合
混合
混合
混合
交易情况
—
正常
正常
正常
交易时间
—
近期
近期
近期
交易单价
(元/M2)
—
3455
3425
3445
2、编制比较因素指数表
表二
比较因素
待估房产
案例1
案例2
案例3
交易价格（元/平方米）
3455
3425
3445
交易双方情况及交易目的
100
100
100
100
地址
100
100
100
100
交易时间
100
100
100
100
房产用途
100
100
100
100
区域因素
产业聚集规模，商业繁华程度
100
100
100
100
基础设施，公共设施完善程度
100
100
100
100
交通便捷程度
100
100
100
100
自然条件状况
100
100
100
100
环境质量、周围景观
100
100
100
100
城市规划限制
100
100
100
100
个别因素
临街状况、地势
100
100
100
100
建筑物折旧程度
100
102
100
101
面积
100
100
98
99
装修情况
100
100
100
101
设施设备
100
100
100
100
平面布置
100
101
99
101
工程质量
100
100
100
100
建筑结构
100
100
100
100
楼层
100
99
101
100
3、编制比较因素修正系数表
比较因素
案例1
案例2
案例3
交易价格（元/平方米）
3455
3425
3445
交易双方情况及交易目的
100/100
100/100
100/100
地址
100/100
100/100
100/100
交易时间
100/100
100/100
100/100
房产用途
100/100
100/100
100/100
区域因素
产业聚集规模，商业繁华程度
100/100
100/100
100/100
基础设施，公共设施完善程度
100/100
100/100
100/100
交通便捷程度
100/100
100/100
100/100
自然条件状况
100/100
100/100
100/100
环境质量、周围景观
100/100
100/100
100/100
城市规划限制
100/100
100/100
100/100
临街状况、地势
100/100
100/100
100/100
个别因素
建筑物折旧程度
100/102
100/100
100/101
面积
100/100
100/98
100/99
装修情况
100/100
100/100
100/101
设施设备
100/100
100/100
100/100
平面布置
100/101
100/99
100/101
工程质量
100/100
100/100
100/100
建筑结构
100/100
100/100
100/100
楼层
100/99
100/101
100/100
比准价格
3455
3425
3445
取平均值，得估价对象一层房产平均比准单价：
（3455+3425+3445）/3=3442（元/m2）
2、采用收益法测算估价对象价格
（1）求取年有效毛收入
根据目前安新县同类房产市场状况并结合估价对象具体情况，确定其租金水平均值为0.8404元/平方米·天，每年按360天计；空置期按10天、空置率按5%计。确定其年有效毛收入。
（2）求取年运营费用
a、管理费
按照同类物业一般水平以年毛收入的3%计算：
b、维修费
按市场一般惯例取重置价的0.5%
c、保险费
按市场一般惯例为重置价的0.5‰
d、税费
出租房税费：房产税按年租金收入的12%征收；营业税按租金收入的5%征收；城市建设维护税按营业税的1%征收；教育费附加按营业税的4%征收；其他税率为0.75%；综合税费率为年租金收入的18%。
年运营费用=a+b+c+d
（3）求取年净收益
年净收益=有效毛收入－年运营费用
重置价的确定：
重置价格参考安新县近期同类工程造价并结合估价对象的结构、装修、设备、设施综合确定估价对象的重置价格为2000元/㎡。
（4）收益法求取估价对象房产价格
评估对象建筑物建成于2002年，钢混构建筑物耐用年限剩65年，故其剩余经济寿命按65年计算。
资本化率取7%（以近期的一年期定期存款利率作为安全利率，加上一定的风险调值系数后综合确定），根据公式：
式中：
——有限年期房产价格；
a ——未来第一年纯收益；
——资本化率，此处取7%；
g——租金增长率，取2%
——估价对象剩余房产使用权年限。
此公式的假设前提是：
收益年限为有限年n；②净收益未来第一年为a，此后按数额g逐年递增；③资本化率为r，r不等于零。
评估测算表
测算数据
计算公式
1
建筑面积
185.60
2
单位租金（元/平方米.年）
302.54
0.75*30*12
3
重置价格
2000.00
4
年租金
56152.17
1*2
5
空置期
0.97
6
可出租率
0.95
7
有效毛收入
51862.76
1*2*5*6
8
管理费用
1555.88
7*3%
3%
9
维修费
1856.00
1*3*0.5%
0.50%
10
保险费
185.60
1*3*0.5‰
0.05%
11
综合税费
9335.30
7*18%
18%
12
税费小计
12932.78
8+9+10+11+12
13
净收益(A)
38929.98
14
还原率(Y)
0.07
15
剩余年限(n)
65.00
16
房地产价格（V）
743895.66
V=（A/Y）?[1-1/（1+Y）n]
743895.66
17
土地价格
4008.06
18
房产价格
743895.66
4008.058511
3、估价结果
评估人员根据估价目的，本着公平、公正、客观的原则，按照评估工作程序，运用科学合理的评估方法，并在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产价格的各项因素，根据市同类房产的房价水平及评估人员的估价经验综合,认为将两种方法测算结果进行算数平均作为最终评估价格。
房地产单价=(3442+4008)/2=3725（元/m2）。
房地产总价=3725*185.6=69.14（万元）
大写金额取整： = 691400 \* CHINESENUM2 陆拾玖万壹仟肆佰元整（币种：人民币）。
严歌苓说，人之间的关系不一定从陌生进展为熟识，从熟识走向陌生，同样是正常进展。
人与人之间的缘分，远没有想像中的那么牢固，也许前一秒钟还牵手一起经历风雨，后一秒就说散就散，所以，你要懂得善待和珍惜。
人与人相处，讲究个真心，你对我好，我就对你好，你给予真情，我还你真意，人心是相互的。
两个人在一起，总会有人主动，但主动久了，就会累，会伤心，心伤了就暖不回来了，凡事多站在对方的角度想一想，多一份忍耐和谦就，就不会有那么多的怨气和误解，也少了一些擦肩而过。
做人不要太苛刻，太苛无友，人无完人，每个人都有这样或那样的缺点，重在包容。
包容是一种大度，整天笑呵呵的人并不是他没有脾气和烦恼，而是心胸开阔，两个懂得相互包容的人，才能走得越久。
人与人相处，要多一份真诚，俗语说，你真我便真。常算计别人的人，总以为自己有多聪明，孰不知被欺骗过的人，就会选择不再相信，千万别拿人性来试人心，否则你会输得体无完肤。
人与人相处不要太较真，生活中我们常常因为一句话而争辩的面红耳赤，你声音大，我比你嗓门还大，古人说，有理不在声高，很多时候，让人臣服的不是靠嘴，而是靠真诚，无论是朋友亲人爱人都不要太较真了，好好说话，也是一种修养。
俗语说，良言一句三冬暖， 你对我好，我又岂能不知，你谦让与我，我又怎能再得寸进尺，你欣赏我，我就有可能越变越好，你尊重我，我也会用尊重来回报你，你付出爱，必会得到更多的爱。
与人相处，要多一份和善，切忌恶语相向，互相伤害就有可能永远失去彼此，每个人心中都有一座天平，每个人心中都藏一份柔软，表面再强势的人，心也是渴求温暖的。
做人要学会谦虚，虚怀若谷。人人都喜欢和谦虚的人交往，司马懿说：“臣一路走来，没有敌人，看见的都是朋友和师长”.这就是胸怀。
有格局的人，心中藏有一片海，必能前路开阔，又何愁无友。
人与人相处，开始让人舒服的也许是你的言语和外表，但后来让人信服的一定是你的在。就如那句，欣赏一个人，始于颜值，敬于才华，合于性格，久于善良，终于人品。
人这一生，遇见相同的人不容易，遇见正确的人更不容易，只有选择了合适的相处方式，带上真诚与人相处，才会走得更长，更远更久。
人与人相处，要多一份真诚，俗语说，你真我便真。常算计别人的人，总以为自己有多聪明，孰不知被欺骗过的人，就会选择不再相信，千万别拿人性来试人心，否则你会输得体无完肤。
人与人相处不要太较真，生活中我们常常因为一句话而争辩的面红耳赤，你声音大，我比你嗓门还大，古人说，有理不在声高，很多时候，让人臣服的不是靠嘴，而是靠真诚，无论是朋友亲人爱人都不要太较真了，好好说话，也是一种修养。
俗语说，良言一句三冬暖， 你对我好，我又岂能不知，你谦让与我，我又怎能再得寸进尺，你欣赏我，我就有可能越变越好，你尊重我，我也会用尊重来回报你，你付出爱，必会得到更多的爱。
与人相处，要多一份和善，切忌恶语相向，互相伤害就有可能永远失去彼此，每个人心中都有一座天平，每个人心中都藏一份柔软，表面再强势的人，心也是渴求温暖的。
做人要学会谦虚，虚怀若谷。人人都喜欢和谦虚的人交往，司马懿说：“臣一路走来，没有敌人，看见的都是朋友和师长”.这就是胸怀。
有格局的人，心中藏有一片海，必能前路开阔，又何愁无友。
人与人相处，开始让人舒服的也许是你的言语和外表，但后来让人信服的一定是你的在。就如那句，欣赏一个人，始于颜值，敬于才华，合于性格，久于善良，终于人品。
