房地产形势分析座谈会3篇
时间：2024-01-17 17:12:08 来源：勤学考试网 本文已影响 人 
房地产形势分析座谈会分析目前房地产形势：从目前房产销售情况来看，国家房地产政策方面的影响是普遍的，所有房地产行业都受到大环境的制约，就7月份国家开始第三次市下面是小编为大家整理的房地产形势分析座谈会3篇,供大家参考。
房地产形势分析座谈会篇1
分析目前房地产形势：
从目前房产销售情况来看，国家房地产政策方面的影响是普遍的，所有房地产行业都受到大环境的制约，就7月份国家开始第三次市场调控，采取限价、限购、限贷等措施、相应减少了购买量、销售速度缓慢，如5月份开盘到第三次调控仅二个月的时间就售出95套，而7月份以来仅增加了10套，主要原因是老百姓对国家新政策的出台还拿不准、还报定出现大跌价的希望、都处在观望和等待时期。
根据我公司近几年的开发销售情况来看，尽管国家政策几经调控、三线以上城市价格仍然处在小幅上升阶段，并不影响房产的购买力、楼盘空置率几乎为零。足以说明市场的需求量还是有空间的，至于这个空间有多大则需要更近一步的市场调研和分析。据经济新闻报道，至少近五年内商品房住宅不会出现饱和现象，目前压力全部都集中在二、三线城市。
我公司从“五一”开盘以来共销售住宅楼105套，价值1975万元，95%的业主交全款，而且80%的业主来源于招远本地区，只有20%的业主来源于外地。充分说明本地市场占有率是相当高、潜力之大。也更进一步说明我们的销售力度不够，由其在广告宣传方面做的不到位，对市场消费情况调查、研究缺乏，对服务区内的人口结构、居民收人、均居住面积、周边房地产市场价格和需求差别等，民需求量的分析还是存在问题的。所以，这种异常现象也是暂时的，随着土地、建筑材料、劳动力等物价的不断上涨，商品房成本上升，开发商资金压力增大、负债就会聚增、利润空间减小，跌价的可能性很小，而在国家政策调控之下维持不再大幅上升可能性很大。目前就是国家调控这后的一个过渡时期有，通过我们公司的努力奋斗、在进一步挖掘本地市场的同时大力开发外地市场，树立信心，争取在二期开盘前把一期的280套全部销售。招远海景房才刚刚开始，在招远政府的关怀和支持下、通往海滨的 高速工路为我们海景房的客户已经铺上了一条绿色通道，海滨花园正大规模的施工建设中，短短几年内我们的海景房就会初建规模，配套齐全，未来市场前景不是乐观的。
项目工程总造价：30000万元
2010年完成工程总造价：2160万元
2011年完成工程总造价：7400万元
预计2012年完成工程总总造价：15000万元
设计总户数：4200套
预售户数：410套
其中全额交款（含按揭）1975万元105户
建筑总面积：34778平方米
按市场价格销售收入：10250万元
2011年实际销售收入（与交税相对应）11399845元
预计2012年实现销售收入：8000万元
房地产形势分析座谈会篇2
xx市1—5月份房地产
市场形势分析
一、1-5月房地产开发的基本情况
今年以来，我市狠抓重点项目建设，着力推进发展方式转变和经济结构调整。国内房地产政策调控更加严格，刺激性政策减退，我市房地产业面临资金困难、土地、劳动力成本上升等一系列问题，对我市房地产销售平稳运行产生一定影响。
（一）1-5月份以来房地产开发情况
房地产销售情况：1-5月份，我市房价总体继续回落。据统计，我市开发房地产项目共59个。2012年1-5月份，销售住宅869套;商品房销售面积85244.59平方米；商品房销售额30733万元。其中商品房销售平均价格多层为2600元左右，小高层为2800元左右，高层为3100元左右(该统计数字未含“两改造”项目)，具体情况如下：
xx市1—5月份商品房销售统计表
销售呈减缓态势。主要原因：房地产调控政策效果进一步正在深化。
1-5月，房地产新开工面积376390平方米，商品房和商品住宅新开工项目个数10个，投资总规模556320万元;房地产施工面积 1420810平方米，商品房和商品住宅在建项目个数41个。
（二）1-5月份以来房地产购置土地面积情况
房地产开发商今年购置土地的宗数5宗，面积160亩。资金总额1521万元。
（三）房地产企业资金来源情况
房地产企业资金来源为自筹资金。通过银行贷款、商品房预算款、自有资金等方式筹资。面临的主要问题：受国家政策调控的影响，房地产企业贷款难，融资难。企业寻求担保困难。
（四）房地产企业效益情况
大多数开发商反映，房地产企业效益与前几年同期相比，呈现不景气，低迷的状态。
二、存在的主要问题及原因
（一）国家宏观调控制约。受限购、首付比例提高、国家调控房价影响企业投资信心等调控政策的影响。2012年1—5月房地产市场较去年发展出现低迷状况，开工普遍放缓，我市有些房地产已竣工两期，严重影响了房地产开发建设进度。
（二）资金链中断。近来，受非法集资的影响，开发商资金链中断，部分房地产企业已停工。
（三）销售形势不景气。2011年是城建三年大提升的第一年，发展势头猛。投资旺盛，大量的开发商到xx市开发地产项目，出现了商品房一定的过剩。我市很多商品房由多
层变为高层，高层的开发成本高，销售价格相对高。致使刚性需求者无经济能力购买。
三、下步房地产走势分析
我市商品房有发展的潜力和机遇。一是目前我们处于城建三年大提升的第二年，规划建设正在加强，投资需求旺盛，具有保持增长的潜力。二是全市上下谋发展的积极性高。近几年，全市形成了抓重点项目建设的高潮。各地实现较快发展的决心大，上项目的积极性高。三是近期国家放贷政策放松，银行存款准备金率下降0.5%，将有利于商品房的销售，带动开发商的资金流转。
综合而言，抑制房价上涨与支撑房价的诸多因素并存，预计房产价格短期内在政策调控下难以快速上涨，小幅回落概率较大。
房地产形势分析座谈会篇3
2014年房地产市场特点
2014年房地产市场形势出现了较大变化，认清2014年房地产市场变化的特点和原因，将有助于准确判断2015年乃至“十三五”时期中国房地产市场形势变动趋势。
一是房地产开发投资增速明显放缓。2014年1-11月，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速较2013年同期回落8.5个百分点，较2014年上半年低2.2个百分点。2014年房地产开发投资增速是1999年以来最低的一年，也是自1999年以来第一次出现房地产开发投资增速连续3年低于20%。
二是房屋新开工面积开始下降，基本确认2013年成为中国房屋新开工面积的峰值点。2014年1-11月房地产开发企业房屋新开工面积164705万平方米，同比下降9.0%;其中，住宅新开工面积114637万平方米，同比下降13.1%。根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房在1.0套左右，即房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡。从日本等典型经济体房地产市场发展历程看，在户均住房套数达到1.0套左右时将出现新开工面积的峰值。因此2014年房屋新开工面积的下降固然有短期调控政策影响的因素，但更重要的是表明中国房地产发展阶段已发生变化，房地产开发投资增速放缓、房屋新开工面积下降都是符合规律的，也是正常的。
三是商品房销售面积和销售额双双下降，但总体仍处于历史高位。2014年1-11月，商品房销售面积10.2亿平方米，同比下降8.2%;商品房销售额64481亿元，同比下降7.8%。商品房销售面积和销售额双双下降主要受2014年前三季度银行贷款利率提高及商业银行更加谨慎地发放住房贷款影响。2014年1-11月在房地产开发企业的到位资金中，个人按揭贷款为12130亿元，较2013年同期下降了4.2%。个人按揭贷款的减少必然带来商品房销售面积和销售额的下降。根据中国人民银行2014年第三季度货币政策执行报告，2014年9月个人住房贷款加权平均利率为6.96%，比3月上升0.26个百分点，比2013年12 月上升0.43个百分点。由于居民购买住房大都需要借助银行信贷的支持，必然影响到购房人的支付能力。2014年9月底以来，随着住房金融政策调整以及大多数实行限购的城市调整了限购政策，商品房销售情况开始出现一些回暖迹象。虽然2014年商品房销售面积和销售额都较2013年减少，但2014年的商品房销售面积和销售额仍处在有史以来的第二高位，仅低于2013年。
四是大中城市新建商品住宅价格小幅下降，但全国商品房销售均价总体与2013年持平。2014年11月全国70个大中城市中，价格环比下降的城市有67个，持平的城市有3个;价格同比下降的城市有68个，上涨的城市有2个，降幅最大的为9.9%，大部分城市降幅在3%以内。从全国来看，1-11月全国新建商品住宅销售均价为5955元/平方米，2013年同期上涨0.3%。
2015年房地产形势判断
房地产市场是受政策影响较大的市场。如果金融、土地、税收和住房保障政策不发生重大变化，预计2015年房地产投资增速将继续回落，销售情况将好于2014年，全国新建商品住宅销售均价将高于2014年。需要关注的是，由于中国房地产市场的发展阶段已发生重大变化，房地产市场主要运行指标将不再呈同向变动趋势。
2015年房地产开发投资增速将继续回落。房地产开发企业的资金状况是决定短期内房地产开发投资形势的最主要因素。2014年，由于商品房销售面积和销售额双双下降，房地产开发企业资金回笼速度减慢，库存增加。2014年1-11月份，房地产开发企业到位资金110115亿元，同比增长0.6%，到位资金增速不仅是1998年以来最低的，而且持续低于10%的时间也是自1998年以来最长的一次。到位资金增长情况是后续房地产开发投资增速的领先指标，目前到位资金的低增速预示着2015年房地产开发投资增速将继续回落。由于2014年商品房销售下降，房地产开发企业待售面积持续增加。2014年11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米，比2013年同期增加12989万平方米。商品房待售面积高企也将抑制房地产开发企业的后续投资能力。从中长期发展趋势看，由于中国房地产市场已从供不应求转向供求总体平衡、局部过剩，借鉴日本、德国等典型经济体房地产市场发展规律，中国房地产开发投资增速正处于正常的回落阶段。综合判断，预计2015年房地产开发投资增速将继续回落，房屋新开工面积也将继续下降。
2015年房地产销售情况将好于2014年。2014年9月29日，中国人民银行、银监会出台了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，并调整了“认房又认贷”的政策，对正常的改善型需求也可参照首套房的信贷政策。2014年11月22日，中国人民银行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中中长期贷款利率由6.55%下降到6.15%。住房信贷政策的调整将明显降低居民的购房成本，特别是将释放数量最为庞大的有改善意愿、有支付能力的改善型需求。考虑到2014年大部分城市房价稳中略降，而居民收入仍保持较快增速，即居民的住房支付能力在相对提高。由于目前物价水平处在低位，2015年存贷款利率仍有下调空间，如果贷款利率进一步下调，将会进一步提高购房人的支付能力。综合判断，2015年房地产销售情况将好于2014年。
2015年房价将企稳回升。市场供求状况和住房支付能力是决定房价波动情况的两个最主要因素。供不应求将带动房价上涨，供过于求将抑制房价上涨乃至出现房价下降的情况，近年来鄂尔多斯等部分城市房价持续下行其根源就在于出现明显的供给过剩问题。住房支付能力主要取决于房价收入比和住房金融政策，其中住房金融政策、特别是利率政策的变化对房价短期波动影响尤为显著。从市场供求关系看，目前市场仍处于去库存阶段，但随着销售逐渐好转以及住房新开工面积的下降，预计到2015年三季度前后库存有望回到相对正常的水平。从房价收入比的变化情况看，1998年到2013年中国的房价收入比均值为8.97倍，其中1998年最高，为10.8倍，2013年最低，为7.6倍。这表明虽然1998年以来房价名义涨幅较高，但由于居民收入名义涨幅更高，居民的住房支付能力是在提高。2014年全国新建商品住宅销售均价与2013年基本持平，而城镇居民人均可支配收入仍保持9%以上的增速，这意味着2014年全国的房价收入比将低于2013年，处于1998年以来的最低水平。考虑到贷款利率下调和对改善型需求的信贷支持将提高购房人的支付能力，预计2015年全国新建商品住宅销售均价将企稳回升，特别是下半年开始涨幅将有所加大。
进一步完善房地产相关政策的建议
由于中国房地产市场已从过去的供不应求转向供求基本平衡、局部过剩，需要根据房地产市场发展阶段的变化，适时调整完善房地产市场相关政策，努力实现房地产市场持续健康发展。
1.更加重视实行中性的住房金融政策。住房金融政策的变化是住房市场短期波动的首要原因，美国、日本等经济体房地产泡沫的产生和破灭都与住房金融政策、特别是利率政策的调整直接相关。2015年要实现房地产市场平稳运行，必须吸取美国、日本等经济体住房金融政策方面的教训，尽可能保持住房金融政策基本稳定。建议实行中性的住房金融政策，可实行住房首付和贷款利率反向调整，如在贷款利率下调时，适当上调首付比例，防止因利率政策调整造成购房人支付能力发生重大变化，造成市场需求和房价的大幅波动。由于居民购买住房大多需要住房金融的支持，在住房金融政策方面要统筹考虑鼓励自住、抑制投机和防范风险三方面的目标。为此，金融政策既要适应居民通过多次换购住房不断改善居住条件的需求，也要防止滥用住房金融支持进行投机性购房，防范金融风险。
2.进一步完善房地产税收体系。一是调整税收政策的目标，将税收政策回归到筹集财税收入等根本目标，不在将其作为房地产调控的主要政策工具。经济学理论已经证明，在其他条件不变的情况下，交易环节征税的结果是价格上升和交易量下降。从典型经济体房地产税收政策的效果看，房产税既未起到稳定市场运行的作用，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。例如，美国早在1792年就开始征收房产税，日本、香港的房地产税收体系也相对健全，但这些经济体都经历过房地产泡沫和泡沫的破灭。因此，完善房地产税收政策的出发点应放在完善税制、筹集财政收入等方面，而不宜将其作为房地产调控的主要政策选择。从这个目标出发，及时总结和稳妥推进个人住房的房产税试点。
二是大幅降低房地产交易环节税费，鼓励梯度消费。目前中国住房交易环节征收的营业税、所得税、契税等各项税费已接近成交价格的10%，交易成本过高，极大抑制了居民换购住房的需求，既不利于居民树立梯度消费的理念，也不利于增加二手房的市场供应，无法充分发挥存量房对房地产市场的调节作用。建议大幅降低房地产交易环节的税费，可将营业税的收取年限从5年减为2年或取消二手房交易环节的营业税，取消个人所得税，适当降低契税税率。随着住房总量规模的不断扩大，完善有利于居民持续换购住房的税收等方面政策，不仅有利于不断提高居民居住水平，而且居民换购住房会对房产中介、建材、家具、家电、装修等相关行业形成较大的带动作用，这也会在一定程度上对冲房地产投资增速正常回落的影响。
3.各地要根据存量住房状况和人口总量、结构变化趋势，合理确定新增住房供应规模。由于住房市场供求关系已发生重大变化，未来不应过多强调加快住房建设这一目标，而应重视根据人口总量和结构变化趋势以及住房市场供求状况，合理确定新增住房规模，实现住房市场供求总体平衡和平稳发展。对住房新增供应量过大和去库存周期过长的城市，建议严控新增住房用地规模，通过减少土地供应量逐步解决部分城市供应量过大问题，防止产能过剩问题在房地产领域蔓延。
4.进一步完善住房保障政策。2008年以来，中国开始大规模实施城镇保障性安居工程建设。继“十一五”全国开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房1600多万套、累计解决近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房问题以后，“十二五”又提出建设保障性安居工程3600万套的任务目标，以及2013年-2017年1000万套棚户区改造任务。经过2008年以来保障房的大规模建设，中国实物型保障房的比重已接近20%。考虑到住房总量不足的矛盾已基本解决，建议进一步调整和优化住房保障供应体系，逐步提高货币补贴在住房保障方式中的比例，在“十二五”集中、大规模建设保障性安居工程的基础上，将住房保障方式逐步从实物建房为主转向以货币补贴为主，多种保障方式相互补充，逐步推动住房保障方式转型。
（作者为国务院发展研究中心市场经济研究所副所长）
