商铺招商策划规划方案

　 商铺招商策划方案

　【篇一：商铺招商方案】

　商铺招商方案

　第一部分：项目商业经营规划

　一、整体商业定位

　商业项目的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，消费偏好

　决定!最好先做一个详细的市场调研 !!

　二、项目主题概念提炼

　商业项目的策划时已引入了 “城市客厅 ”、“绿色商务 ”、“城市休闲广

　场 ”的概念，因此对商铺的定位可延续原有的理念。

　商铺招商方案 主题一： “城市客厅 ”——人气

　业主的第二客厅，依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路，将成为江华码市镇的 “城市客厅 ”，成为人们休闲购物心

　之所向的地方。项目所处的广西 .广东.湖南三省交界处 ,是江华码市镇

　现代城市建设景观最具代表性的区域之一，无论是现状，还是远景

　规划，都是码市 当之无愧的 “城市客厅 ”，并成为展示码市镇新形象

　的一个窗口。金龙商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个江华

　码市镇建设和经济发展，成为人们新的生活聚集地。

　商铺招商方案 主题二： “城市休闲生活广场 ”——氛围

　金龙商业城拥有商业广场 .休闲广场，景观丰富，彰显从容与健康。

　同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲

　完美结合，突显现代城市人们的生活方式。

　商铺招商方案 主题三：核心区的时尚中心 —— 活力

　三、商业功能定位

　打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活

　广场，以此来满足码市镇中产阶级休闲文化需求，从而达到满足自

　由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。

　随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，

　利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，

　因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务

　行业以方便顾客，带旺商场。我司建议的功能如下：

　功能 内容:

　百货 珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、

　电子

　超市 日常生活用品

　餐饮 冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆

　休闲 书店、音乐城、文化廊、水族馆

　服务 美容美发、洗衣店、摄影冲印、健身 、足疗保健

　修理 家电维修

　商务 商务服务中心、银行、证券、基金

　对于零售业，我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以

　简洁式、休闲式为主，主要是为了实现商场的购物人群的便利，但

　为保持环境清洁，拒绝有厨房的餐饮行业。

　四、商铺布局及销售方式建议

　方法一：规定业态分布

　1)布局方式

　对各楼层分别确定其用途，按拟订的用途招商和销售。

　业态分布表

　楼层 业态

　一楼 眼镜、珠宝、皮装、电子专卖

　二楼 主题性专卖店

　三楼 主题性专卖店

　四-六楼 外资企业、证券、银行办公家居市场娱乐城、休闲中心

　2)特点

　以上布局中限定的商铺投资者投资规模都比较大，经营面积要求也

　将比较高。这样便于提升金龙商业地位和形象，避免因经营户较多

　而出现的无序和混乱。由于金龙商业城的楼盘素质较好，地理位置

　也非常优越，采用这种着力招进主力店的做法容易实现。而且，采

　用这种方式招商销售速度快，能缩短销售期。

　但这种经营格局和商铺销售规划可能出现有部分大型的投资者不愿

　购买商铺产权的问题。我们将对此采取的措施是，在完成招商后继

　续拟订销售方案，最终将产权转移出去。

　方法二：分割式销售

　分割式销售，是在商铺销售前对商铺进行有针对性的合理、有效的分割，对分割后的单元进行招商和销售。

　(具体分割方式另行拟订 )

　1)商铺分割的原则

　(1)主题的原则

　商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来

　进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。

　因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。

　例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与

　开间之比大于 4：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音

　像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。

　(2)人性化的原则

　商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，

　要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购

　物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有

　人性化所要求的人流通路设计必须要有 ;第二，所有不符合人性化所

　要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要

　的意义。

　商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有

　效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商

　铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求

　的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一

　作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。

　(3)科学利用的原则

　商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提

　下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积分

　割后将产生较多小单元，销售和招商速度相对较慢。零星尾盘销售

　会有一定难度。另外分割后经营者自行经营可能会出现经营上的无

　序，商业品质可能出现下降，不利于塑造良好的商业形象和商业氛

　围的形成，有悖于中高档商业物业的总体定位。

　建议：

　根据上述分析，我司建议金龙商业城商铺采用方式一招商和销售。

　五、项目商业营运规划

　(一)项目商业营运规划原则

　 1、符合整个商业街战略定位的原则，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发 ;

　2、适应不同商品经营业态格局的原则，超市、服装等适合单层、分

　区经营，可规划于中间商铺，形成上下分层、同层分区的经营形态 ;

　 3、 尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果 ;

　4、 合理有效使用空间的原则，首先做到合理的空间分割 ;

　 5、 经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面 ;

　6、关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休

　闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成互补、互促经营，

　这些关联性商品可在同一功能区经营 ;

　7、大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升市场品牌，

　带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类

　客户要优先考虑 ;

　8、充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，

　才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市

　场快速形成 ;

　 9、方便顾客消费的原则，商品布局及业态分布方面，体现了生活和休闲的原则，先购物、后休闲、再去餐饮娱乐，符合人消费的习惯 ;

　10、视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击

　力和形象同意。

　(二)项目商业营运规划

　1、统一招商

　—— 除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣

　市场，对剩余商铺采用统一招商的原则。

　—— 市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，

　其中大商户和品牌商户可采用以上多种方式展开。

　2、“出租过度，最终出售 ”的收益模式

　—— 对于有投资楼盘意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，

　由购买者自行经营或出租给他人经营。

　3、整和市场

　—— 整和市场功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体 ;

　—— 整和市场空间，进行合理商品布局 ;

　—— 整和招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商铺进行

　统一招商 ;

　—— 整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、

　促消推广 ;

　4、合理回报

　—— 保证市场和经营户合理的收益，实现双赢 ;

　—— 完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力 ;

　—— 通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价格的提升，

　使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报 ;

　—— 通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售 ;

　第二部分：招商及销售策略

　一、项目整体营销策略

　营销工作面对的是市场中各种要素的组合，而各种影响市场的因素

　都是变动的，特别是房地产市场。因此，房地产营销活动必然是动

　态的。只有动态的营销才能保证房地产营销的效果。金龙商业城商

　铺的营销采用 “机动营销策略 ”。所谓机动的房地产营销策略，就是

　要根据市场中各种要素的变化，不断地调整营销思路，改进营销措

　施，使营销活动动态地适应房地产市场变化。

　机动即根据情况灵活多变，包括销售模式、通路、价格、付款方式

　等灵活运用操作。销售模式是指以租代售、租售结合、网上销售、

　展销等方式灵活运用，以及延长内部认购、包装等手段 ;通路则是指

　自行销售、销售外包和尾盘 (包括滞销楼盘 )进入二三级市场流通等方

　式;价格是指优惠价、震撼价、装修价等能满足不同消费需求的价格

　形式;付款则包括一次性付款、按揭贷款、分期付款、建筑期付款、

　延期付款等方式的灵活运用和组合。

　机动营销策略的核心是掌握市场中各种因素的变化，而要掌握各种

　因素的变化就要进行调研。影响市场的各种因素主要有：消费者的构成及心态、经销商的配合及支持、竞争产品的实力及动态、行政

　政策的法规及控制、宏观经济的现状及发展、自身队伍的稳定及优

　化等等。因此调研的类别主要有：消费者调查、经销商调查、竞争

　产品及企业调查、行政政策调查、宏观经济调查、员工队伍调查等。

　【篇二：商铺招商策划案】

　珑璟轩商铺招商策划案

　一、招商目的1、聚集人气，提升信心，以租促售。

　2、把握商业业商，进行前期培育，盘活整条商业街。

　二、目标商家

　1、经营业态符合我项目商业街定位的商家。

　2、有一定的经济实力，能够长时间经营，并且能够承受未来二、三

　年内商铺租金的商家。

　3、具有相关业态的经营经验，能够保持经营状况良好，并能够持续

　吸纳人流的商家。

　三、硬件支持

　1、统一商铺门（轨道门）、铝合金落地玻璃窗、招牌灯箱。

　2、楼梯、空调架、独立卫生间；供水、供电、排污、排水、排烟系

　统可正常使用。

　3、天面、地面、墙面按正常标准交付。

　4、上述硬件设施商铺现场标注。

　四、租约形式

　1、租赁合同为 “2+1”式合同，即最长租期 2 年，第 3 年在同等条件

　下，原租户有权利优先续约。

　 2、合同租赁期第 1、第 2 年租金保持不变，第 3 年较第 2 年租金上浮 10% 。

　 3、租金按月 /季收取，签订租赁合同时，需一次性交纳 3 个月/季的租金，其中 2 个月/季的租金为押金。

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　4、带有租约销售的商铺，从销售手续齐备之日算起，之后的商铺租赁收益将归商铺购买者所有，之前作为押金的 2 个月/季度租金也将 同时移交给该商铺购买者。

　5、带有租约销售的商铺，在租赁方不违反合同的情况下，商铺购买

　者无权在租赁期满前单方面解除租约。

　五、优惠政策

　 1、考虑到入场商家的装修、员工招聘、铺货、办证，以及步街道施工等因素，建议提供 1 至 2 个月的免租期，根据商家的重要性区别 提供优惠。

　2、一次性付款全年租金的，可享 9 折优惠。

　3、租赁期第 1、第 2 年，商铺租金保持不变。

　4、在租赁期内购买所承租商铺的商家，还可享受公司提供的特别折

　扣。

　六、招商组织架构：

　成立招商小组，小组组成人员以盘龙城本地人为主，且需要招商人

　员有广泛的、高层次的人际圈。

　七、招商佣金：

　成功招商强联地产可获该铺面一个月租金作为佣金。

　八、招商时间

　2014 年 7 月 1 日——2014 年 2 月 31 日

　（招商活动到期后是否再继续，依实际情况而定）。

　九、商铺租金

　建议按商铺售价的 5%推算。

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　十、所需文件

　1、商铺租赁合同

　2、商铺销售合同

　3、商铺四致范围图

　十一、强联地产可以为您提供免费服务如下：

　1.开发商不用提供任何的前期费用，所有招商人员工资及相关费用

　均由我公司自己出资。

　2.强联地产盘龙城 6 家分行覆盖整个盘龙城区域，可以免费作为开

　发商宣传的网点，进行项目宣传及推广。（盘龙新天地店）（龙城

　天居园店）（歌林花园店）（名流人和天地店）（汉口北批发第一

　城店）（滠口嬉空间店）可以大大节省开发商的报广宣传费用。

　3.所有招商人员都为本地人，至少有 2 年以上的招商经验，手上资

　源非常的丰富。操作过的项目有（巢上城俊园）（万润橄榄城）

　（领袖城）。

　4.我们认为此项目的招商流程应该为： 1.认真全面市调 ----准确定位，

　挖掘优势。

　2.锁定客户群体 ----大品牌大户突破，擒贼擒王 3.履行诚

　信原则------ 一诺万金，实现共赢。

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　十二、商业规划

　a1、a2 号楼临巨龙大道以精品店和主题店为主。

　着重营造小区入

　口广场的商业档次 和氛围。（主题休闲吧、流行饰品、美容美发等）

　a1、a2 号楼临西面以特色休闲餐饮、 小吃、零售为主。满足社区

　商业的基本配套需求。（粉店、私房菜、 特色食品、烟酒、生活便

　利店等）

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　【篇三：商铺营销策划方案】

　目 录

　一、项目基本概况

　（）市场分析

　二、项目的 swot 分析

　（一）优势点

　（二）局限性

　（三）威胁点

　（四）机会点

　三、商业模式分析：

　(一) 综合性商业模式

　（二）主题性商业模式

　（三）专业性商业模式

　四、项目整体定位

　（一）项目的经营业态定位

　（二）价格定位

　（三）客户定位

　五、营销推广

　（一）推广主题

　(二) 项目形象包

　（三）总体宣传策略

　（四）销售策略

　城龙花园裙楼商铺市场定位与推广策略

　一、项目基本概况

　城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占地面积５

　万平方米，总建筑面积 11 万平方米，共分四期开发，目前一、二期

　已入伙。其裙楼商铺计有 35 间，总面积约 1944.35 平方米，商铺目

　前基本上空置。

　二、项目的 swot 分析

　虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象

　的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。所以我们只有充分认识

　到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营

　销过程中制胜的关键所在。

　（一）优势点（ s）：

　1、 项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处；

　2、 项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，发展前景看好；

　3、 本项目目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，降

　低购买者的置业风险；

　4、 商铺层高 5.4 米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体；

　5、 项目开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度，对项目

　的推广具有一定的优势；

　◆发挥优势：

　a、在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便

　利；

　b、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机；

　c、在项目的推广时，利用城建集团的品牌优势，增加置业者与投资

　者的信心；

　（二）局限性（ w）

　1、 项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；

　2、 本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒凉，对

　发展商业略为不足；

　3、 该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影

　响；

　4、 项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明；

　5、 项目裙楼商铺规模不大，不利于整体推广；

　◆解决方法：

　（1） 重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户；

　（2） 确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；

　（3） 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；

　（4） 设立部分 “免息分期付款方式 ”，降低购房者的置业门槛，吸

　引其入市；

　（三）机会点（ o）

　1、 区位优势的发挥，辐射周边地区；

　2、 随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边的人气，

　从而带动裙楼商铺的销售；

　3、 中国的入世，推动经济的发展，商业物业前景看好；

　（四）威胁点（ t）

　1、周边现推向市场的欧景城裙楼商铺、碧湖花园商铺等商业物业较

　多，形成很大的竞争力与市场压力；

　2、碧湖康馨园空置的裙楼商铺，从而形成直接的竞争；

　三、商业模式分析：

　就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式，二是

　主题性商业模式，三是专业性商业模式。

　（一）综合性商业模式

　这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。商

　场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费

　者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲

　活动，拉动场内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式似乎能

　够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想

　的商场模式。但是，实际上这以模式已经在全球的经济态势里遭遇

　了严峻考验，中国亦不例外，而且越是类似于深圳这样的经济发达

　地区，这一模式所表现出来的老旧之态就越明显，所面临的危机就

　越大。

　究其因，在于品牌市场的进一步细分，消费者的需求不断的向个性

　化发展，使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。不仅

　仅是因为不愿意，而是因为以目前的商业品种、品牌发展速度，没

　有任何一个商场的规模能够全部承载得下。在每一次割舍之间，都

　失去了一部分客户的青睐，从而使之在与各行业专业市场的直接竞

　争中失去了一条又一条的阵线。时至今日，电子通讯、家电家私、

　大众服装，都已纷纷淡出各大综合卖场。近两年以来，各名牌综合

　商场的整体销售额持续萎缩，尤其是自去年下半年开始，深圳各大

　有名望的商场，均只有食品超市仍然维持人销两旺的局面，其余品

　种的同比额度全面下降。面对这样一种形势，大的品牌商场利用早

　期积累的财力与知名度，采取了圈地扩张、活动造势的手法，力求

　站稳脚跟，在市场重新洗牌之前充实内力，再谋求变革性的发展。

　而中、小型的综合商场虽然明知危机在即，但由于实力的原因，在

　目前除了苦苦支撑之外，也无其他应变之法。

　这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业，

　对于本项目的裙楼商铺从设计上、规模上都不适合发展综合商场。

　（二）主题性商业模式

　主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档

　次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核

　心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就

　是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品

　种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。

　这类模式与其它

　商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不

　局限于某以个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，

　但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、

　或是某一经济群体，等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可

　能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。

　但由于这种商业模式针对性强的负面影响，客户范围窄，未来发展

　前景难以预料，市场风险相对较高。并且这种商业模式要求：

　⑴ 规模化，主题经营独占面积庞大，与本项目规模不匹配；

　⑵ 规范化，主题经营从管理到经营行为都比较规范，甚至进行网络

　运作，所涉及成本高昂、费用巨大。

　⑶ 租金低廉，主题商场通常以

　较低租金吸纳商家聚集入场的经营，这对投资者说是最不愿意看到

　的情况，于本项目销售也不利。

　所以，这种商业模式也不适合本项目的群楼商铺。

　（三）专业性商业模式

　这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集

　中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化

　的心理诉求。如深圳有名的中电信息时代广场，就是借电子科技、

　通讯产品的市场风云之势，在华强北这个大的商圈背景下站稳了脚

　跟；再比如顺电家居广场，以家电市场为主要平台，全力揽括行业

　内的品牌精英，加大消费者的选择余地，力求做到使每个想买家电

　的消费者都不会转投其他商场的怀抱。

　这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。所以，

　对于目前龙岗蓬勃发展的房地产，它必将带动其他相关行业的蓬勃

　发展，如建材业、装饰材料业等的发展。因此，对于城龙花园的商

　铺，发展装饰材料专业性商业模式较为可行。

　四、项目整体定位

　（一）项目的经营业态定位 —— 装饰材料专业商业模式

　基于上面对本项目的 swot 分析及各种商业模式的分析，并结合我

　司对该片区的调查分析，同时综合我司在该片区及以往的操盘经验，

　我司建议对该项目重新进行市场定位，确定商铺的经营主题，明确

　商铺的经营方向，从而带动商铺的销售。

　本项目位于龙岗中心城，龙城大道与龙福路交汇处，从地理位置这

　一角度来看，目前地段繁华程度不够，项目裙楼商铺规模不够大，

　结合商铺成功运作模式的分析，我司建议将本项目裙楼商场定位为

　装饰材料一条街。

　a、标榜龙岗中心城首个专业装饰材料一条街，为该区域树立起第一

　面旗帜。

　b、这样定位的优势

　a. 为客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。因为这样

　定位，可以减少与直接竞争对手（如碧湖花园商铺、碧湖康馨居商

　铺）的接触面。目前，无论是碧湖康馨居、碧湖花园的群楼商铺，

　还是紫薇花园的群楼商铺，都以满足消费者的日常生活需求为突破

　口，且目前空置量较大，如果本项目的群楼商铺雷同于周边其他项

　目，必将增加市场的压力，加剧市场竞争。在这方面，本项目明显

　处于不利地位；

　b. 有深厚的市场容量：我们的这个定位就目前情况，龙岗的房地产

　蓬勃发展将带动装饰业的发展，并且本项目周边在建或在售的楼盘

　较多，这些楼盘入伙后对装饰材料的需求量较大；

　c. 目前在该区域专业的装饰材料街（城）较少，有着很大的发展空

　间；

　d. 项目周边虽人气不旺，但交通条件较为理想，且商铺前面步行道

　空间较大，满足发展装饰材料业的硬件需要；

　e. 良好的市场操作性：我们的这一定位，是基于详细的市场市场调

　查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。同时，我们在定位的过程中，逐渐赋予和加深了它所包容的内涵，并准备一套有逻辑、

　有秩序的销售、促销准备活动。

　（二）价格定位

　房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，

　售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反

　映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进

　行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期

　价格。

　根据调查区域内商业物业的租金情况，该区域商业物业的租金水平

　一般在 25-90 元/m2 月之间，通过对本地段的商业分析，本地段街

　铺的平均租金为 60 元/m2 。

　 b、确定还原利率：我们采用中国人民银行一年期存款利率综合物价上涨因素和风险系数取还原利率为 8%

　c、使用年限： 70 年

　d、收益价格确定

　运用公式： /p p

　式中 v：房地产的价格

　a：房地产年纯收益

　r：还原利率

　n：未来可取得收益的年限

　可测算出本项目裙楼商铺的平均售价为 8000 元/m2

　从上面的价格分析，并结合目前的市场状况，我司建议城龙花园群

　楼的商铺均价在 8000 —8200 元/m2 。

　（三）客户定位

　购买本项目商铺的客户主要有以下几类：

　(1) 本区域的商铺投资者或装饰材料经营者；

　(2) 看好本区域装饰材料业发展前景的其他投资者或经营者；

　(3) 经营知名装饰材料品牌的加盟者或连锁店；

　(4) 一些为设立办事处的装饰公司；

　接城龙花园裙楼商铺营销策划案 1

　五、营销推广策略

　（一）推广主题

　基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业市场的实际

　情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进行：

　1、 宣传本项目裙楼商铺为龙城专业建筑装饰材料一条街，突出其

　市场的发展前景及投资价值；

　2、 宣传该区域房地产的蓬勃发展，必将带动装饰业与装饰材料业

　的长足发展，从而带出投资该商铺的的发展前景与潜力；

　3、 交通便捷：本项目位于龙城大道与龙福路交汇处，交通条件较

　为便捷，且商铺前面的步行道空间较大，对发展装饰材料业极具潜

　力；

　4、由于本商铺层较高，并设有夹层，可集商铺、仓储、家居为一体，

　所以，在宣传时可突出 “卖一层送一层 ”的优势。

　(二) 项目形象包装

　2、项目导视系统

　目前项目的导视系统表现手法不理想，未能将本项目的形象及主题

　表现出来，反而产生负面影响，建议在面向龙城大道的裙楼上悬挂

　条幅，并在深惠公路与龙城大道等客流量多的地方设导视牌；

　3、 现场包装

　1） 条幅：

　目前项目现场的条幅广告几乎没有，无法引起客户的关注。实际上

　条幅广告是项目最快，费用最省的广告形式之一。建议条幅广告重

　点在深惠公路与龙城大道交汇处及项目群楼楼体上，挂出 “城龙花园

　专业装饰材料一条街隆重发售 ”、 “城龙花园专业装饰材料一条街优

　惠招租 ”及租售热线等内容的条幅，

　2） 道旗：

　为营造现场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，我司建议在

　深惠公路与龙城大道上布设道旗，道旗内容以发布城龙花园裙楼装

　饰材料一条街租售的信息为主，如 “龙城装饰材料街 —— 城龙花园裙

　楼商

　铺” 城“龙铺王，一铺富三代 ”、 “城龙装饰材料街，商家投资的潜力

　股”“城龙花园商铺，低风险高回报 ”等等。

　（三） 总体宣传策略 /p p

　根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，我司在控制广告宣

　传费用的同时，将采用有针对性的宣传策略，加大广告宣传力度，

　并使之按步就班，有的放矢，使整个宣传策略与销售策略紧密配合，

　从而达到热销的效果，具体计划如下：

　1）“造势 ”策略

　针对本项目目前的销售状况，为渲染市场气氛，我司建议有针对性

　地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿，如龙岗报、龙岗有线电视

　台等，内容主要以宣传介绍该项目地理位置及专业装饰材料街的发

　展前景，从而引出本项目裙楼商铺巨大的升值潜力，以令市场更加

　注目该物业，加强客户的投资信心。

　2) 常规宣传策略

　广告宣传以报纸广告、电视广告为常规宣传，属最有效的宣传方式，

　但由于电视广告的成本较高，而本项目裙楼商铺的规模不大，又属

　于尾盘期，因而我司建议不在电视上进行广告宣传，主要进行必要

　的报纸广告与软性文章炒作，从而紧密配合销售策略采用，令常规

　宣传效果发挥至最大并控制广告费的投入量。广告宣传安排如下：

　报纸广告：

　软性文章：

　报纸软性文章目标性较强，所以我司在接手城龙花园裙楼商铺的销

　售工作后，将在龙岗报、深圳晚报有针对性的发表软性广告，内容

　同样诉求城龙花园的地理位置及专业装饰材料街的发展前景。

　宣传单张：

　（1） 由于宣传单张的制作成本只需几毛钱，适合广范的大量派发，

　并且，本项目目前的单张在内容、色彩上不具有较强的视觉冲击力，

　因此，我司建议重新制作本项目商铺的销售宣传单张，制作要求能

　体现本项目的优越的地理位置、项目的定位及专业装饰材料街的经

　营发展前景，同时附上商铺的投资分析案例， 如：以业主投资某一

　商铺为例

　售价： 8000 元/ m2 面积： 29.75 m2

　按目前该阶段租金保守估计为： 60 元/ m2 ，所以月出租可获得收益

　为：

　结论:月租金月供款

　单张建议板开数可选择 8k 或 16k 双面制作数量 1000 份。

　四）销售策略

　1）“以租金代首期 ”销售策略

　这是针对一些对未来商铺价格走势把握不定的商家所采取的销售策

　略，租用本项目商铺的客户在一年或两年内决定购买的，采用已缴

　付的一定期限内的租金可作为购买单位的首期款，刺激租户的消费

　心理，促使他们由租客变业主，消化一部分面积。

　2）推出 “首期两成，三成免息分期付款 ”促销方案

　为降低置业门槛，建议在付款方式上，提供十年，五成按揭；并且

　在宣传上，推出 “首期两成 ”促销方案，其余三成在两年（或一年）

　内免息分期付清，降低业主置业门槛，引起大量消费者的关注，从

　而达到促销