开发区调研报告例文开发区基础配套调研报告

时间：2020-12-08 12:47:24　来源：勤学考试网本文已影响人

开发区调研报告范文开发区的基础配套调研报告

落实科学发展观规划完善一区四园的配套功能 ——关于 “一区四园”现状情况的调研及建议科学发展观就是坚持以人为本，全面、协调、可持续的发展观。我们必须以科学发展观为指导，深刻认识变化的形势，不断增强工作的预见性、主动性、科学性。随着社会的不断进步、经济的增长、明水经济开发区的各项规划、建设功能将力求更加的完善。因此，为更好的落实科学发观，结合自身的实际工作，近期规划科对开发区“一区四园”基础设施情况进行了调查摸底。基本掌握了各项配套设施建设的能力现状，现将有关调研情况汇总如下。

　一、开发区项目区（一）基本情况开发区项目区由主项目区、圣井组团、龙枣组团构成。主项目区现已开发建设用地800多公顷，现已建成以经十东路、世纪大道为东西主干路，西环路、明埠路为南北主干路的方格网体系，共建设南北向道路8条，东西向道路6条，建设里程 30.9公里。龙枣组团现已……

参考资料：

XX房地产项目可行性研究报告

公司名称：* * 房地产公司

编制人员：* * *

完成日期：xx-7-21

调查人员声明 4

第一部分：项目总论 5

1.1项目背景 5

1.2项目概况 5

1.2.1项目名称 5

1.2.2项目建设单位概况 5

1.2.3项目地块位置及周边现状 5

1.2.4项目规划控制要点 7

1.2.5项目发展概况 7

1.3可行性研究报告编制依据 7

1.4可行性研究结论及建议 8

第二部分：市场研究 8

2.1宏观环境分析 8

2.2全国房地产行业发展分析 8

2.3本市房地产市场分析 8

2.3.1本市房地产市场现状 8

2.3.2本市房地产市场发展趋势 9

2.4板块市场分析 9

2.4.1区域住宅市场成长状况 9

2.4.2区域内供应产品特征 10

2.4.3区域市场目标客层研究 10

2.5项目拟定位方案 10

2.5.1可类比项目市场调查 10

2.5.2项目SWOT分析 11

2.5.3项目定位方案 11

第三部分：项目开发方案 11

3.1项目地块特性与价值分析 11

3.2规划设计分析 12

3.3产品设计建议 13

3.4项目实施进度 15

3.5营销方案 16

3.6机构设置 16

3.7合作方式及条件 17

第四部分：投资估算与融资方案 17

4.1投资估算 17

4.1.1投资估算相关说明 17

4.1.2分项成本估算 17

4.1.3总成本估算 20

4.1.4单位成本 20

4.1.5销售收入估算 20

4.1.6税务分析 20

4.1.7项目资金预测 21

4.1.8现金流量表 21

4.1.9自有资金的核算 21

4.2融资方案 22

4.2.1项目融资主体 22

4.2.2项目资金 22

4.2.3融资方案分析 22

4.2.4投资使用计划 22

4.2.5借款偿还计划 22

第五部分：财务评价 23

5.1财务评价基础数据与参数选取 23

5.2财务评价（方案1） 23

5.2.1财务盈利能力分析 23

5.2.2静态获利分析 24

5.2.3动态获利分析 24

5.2.4偿债能力分析 24

5.2.5综合指标表 24

5.3财务评价（方案2） 25

5.4财务评价结论 25

第六部分：不确定性分析 25

6.1盈亏平衡分析 25

6.2敏感性分析 26

6.2.1变动因素一成本变动 26

6.2.2变动因素二售价变动 26

6.2.3变动因素一容积率变动 26

6.3风险分析 27

6.3.1风险因素的识别和评估 27

6.3.2风险防范对策 27

第七部分：综合评价 27

7.1社会评价（定性） 27

7.2环境评价（影响及对策） 27

7.3公司资源匹配分析 27

第八部分：研究结论与建议 27

8.1结论 27

8.2建议 27

第九部分：附录 28

9.1附件： 28

9.2附表： 28

9.3附图： 29

调查人员声明

我们郑重声明：

1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。

3、形成意见和结论。

4、撰写本可行性研究报告。

5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。

6、（其他需要声明的事项）

参加调查人员签名：

公司领导签字：

注：形成一致意见后，附后存档。

第一部分：项目总论

1.1项目背景

这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。

1.1.1项目所在区域发展情况

城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。

1.1.2项目发起人及发起缘由

项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。

1.1.3项目投资的必要性

①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；

1.2项目概况

1.2.1项目名称

1.2.2项目建设单位概况

1.2.3项目地块位置及周边现状

①地块位置

地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

②宗地现状

1）四周范围；

2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；

地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

③项目周边的社区配套

1）周边3000米范围内的社区配套

? 交通状况

（a）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（c）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

? 教育：大中小学及教育质量情况。

? 医院等级和医疗水平

? 大型购物中心、主要商业和菜市场

? 文化、体育、娱乐设施

? 公园

? 银行

? 邮局

? 其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

④项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1)治安情况

2)空气状况

3)噪声情况

4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6)周边景观

7)风水情况

8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9)其他

⑤大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

1)道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

1.2.4项目规划控制要点

规划控制要点

①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

③综合容积率、住宅容积率

④建筑密度

⑤控高

⑥绿化率

⑦其他

1.2.5项目发展概况

①已进行的调查研究项目及成果

②项目地块初勘及初测工作情况

③项目建议书编制、提出及审批过程

④研究工作进展情况

1.3可行性研究报告编制依据

在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：

项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。

可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。

国家和拟建地区的政策、法令和法规。

根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《A市城市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》

1.4可行性研究结论及建议

1.4.1市场研究

1.4.2开发方案

1.4.3投资估算与融资方案

1.4.4财务评价

1.4.5不确定性分析

1.4.6综合评价

1.4.7研究结论与建议

1.4.8主要技术经济指标表

第二部分：市场研究

2.1宏观环境分析

房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。

2.2全国房地产行业发展分析

2.2.1行业政策

2.2.2市场供给与需求

2.2.3行业发展趋势

2.3本市房地产市场分析

一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。

2.3.1本市房地产市场现状

整体竞争格局，供求现状

1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。

2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。

3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。

4、各行政区市场比较：

（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。

（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。

5、当地城市近、中期规划发展方向描述

城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。

6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。

7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征

8、客户的购买偏好、购买关注的要素

9、重点楼盘描述

备注：需要完成城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）

2.3.2本市房地产市场发展趋势

①需求预测

需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。

②供给预测

供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况

（预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）

2.4板块市场分析

2.4.1区域住宅市场成长状况

①区域住宅市场简述

形成时间

各档次住宅区域内分布状况

购买人群变化

②区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）

开工量/竣工量

销售量/供需比

平均售价

③区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势

2.4.2区域内供应产品特征

①各档次产品供应状况

②各档次产品的集合特征

尤其研究与本案类似档次物业的特征

平均售价

开发规模

产品形式

平均销售率

平均容积率

物业在区域内分布特征

③区域内表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

④未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型

⑤分析：本案在区域市场内的机会点

⑥结论：

区域市场在整体市场的地位及发展态势

本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式

本案在区域内开发市场潜力

本案在开发中的营销焦点问题

2.4.3区域市场目标客层研究

①各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）

②结论：本案目标人群的区域、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

2.5项目拟定位方案

2.5.1可类比项目市场调查

序号比较因素典型楼盘分值权重拟建项目分值备注（详细）

1 地段位置 100 40% 110 距所在片区中心的远近；商业、写字楼为临街或背街；

2 配套设施 100 10% 115 城镇基础设施：供水、供电、排水；社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化

3 规划设计 100 10% 110 规划水平、理念

4 物业管理 100 10% 95 保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质

5 交通情况 100 5% 80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度

6 楼盘规模 100 3% 100 建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；

7 产品外观 100 5% 105 是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度；

8 户型设计 100 10% 105 户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高

9 发展商信誉 100 2% 90 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌

10 销售手法 100 5% 110

11 其它方面如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重

12 合计 106 各行权重乘以拟建楼盘分值

13 拟建楼盘价格=典型楼盘价格*106计算。

备注：

1）此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点。

2）使我们的价格制定更客观合理。

3）此表中的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。

2.5.2项目SWOT分析

2.5.3项目定位方案

①市场定位

②目标市场定位

③项目产品定位

主要功能/建筑规模/主要技术经济指标

④价格定位：

项目销售均价（元/㎡）出租均价（元/㎡×月）可租售面积（㎡）备注

写字间

配套功能

停车场

住宅销售

第三部分：项目开发方案

3.1项目地块特性与价值分析

3.1.1地块特征分析

3.1.2土地价值分析

1）估价方法和计算公式

2）估价过程

3）拆迁成本估算

3.1.3土地升值潜力初步评估。

从地理位置、周边土地供应（价格与成交的情况）、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

3.1.4土地法律性质评估

土地所有权、使用权归属/规划的用途

取得土地使用权程序评估

土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）

政策性风险评估：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

中国生态旅游的发展情况

虽然生态旅游所阐发的人与自然和谐相处的理念依稀可以在我国古代先哲们那里找到思想的源泉，但是，作为明确的“生态旅游”这一提法，却是完完全全的舶来品。生态旅游在我国的发展目前仍处于理论界研究发展，我国各地实际行为较少。

关于生态旅游的研究

早在70年代初，旅游与环境这个与生态旅游密切相关的问题就引起了旅游界的注意，但是“生态旅游”这一概念是经由国外传入我国并逐渐被动接受的。直到1993年9月份，在北京召开“第一届东亚地区国家公园和自然保护区会议”通过了《东亚保护区行动计划概要》的文件，才标志着生态旅游概念在中国第一次以文件形式得到确认，在政策的操作面上得到了支持。

由中国旅游协会、生态旅游专业委员会与有关单位共同组织的，1995年在西双版纳召开了“中国首届生态旅游研讨会”，与会专家也只是就生态旅游的定义、内涵；生态旅游与自然旅游保护的关系；如何在生态旅游中开展环境教育；中国生态旅游资源的综合评价和持续利用的总体战略；生态旅游线路的优选等问题进行了理论层面上的研讨，虽然会上还发表了《发展我国生态旅游的倡议》，并被誉为标志着我国对生态旅游的关注和生态旅游研究的起点。但是并没有被专家和生态旅游景区所接受，恰恰相反，国内出现的“生态旅游”的定义达几十种之多，有些概念和定义还引起了广泛的关注甚至是争议，一时间对生态旅游的内涵众说纷纭。对于中国实际的生态旅游的开展并没有多大的帮助。而xx中国国际生态旅游博览会的举办，正是将理论与实际相结合、国内与国外相结合、景区与线路相结合、普及生态旅游与发展会奖旅游相结合的新型展会。她将给近期关注中国生态旅游实践的研究，尤其是对我国开展生态旅游条件的判断和注意问题的研究和针对特定区域的生态旅游规划案例研究提供一个良好的合作平台。

关于生态旅游实践

我国的生态旅游是主要依托于自然保护区、森林公园、风景名胜区等发展起来的。1982年，我国第一个国家级森林公园——张家界国家森林公园建立，将旅游开发与生态环境保护有机结合起来。此后，森林公园建设以及森林生态旅游突飞猛进的发展，虽然这时候开发的森林旅游不是严格意义上的生态旅游，但是为生态旅游的发展提供了良好的基础。至1999年初全国已经建起不同类型、不同层次的森林公园近900处。从1956年开始建立第一批自然保护区以来，至1997年底，共建各类自然保护区932处，其中国家级的有124处，被正式批准加入世界生物圈保护区网络的有14个。我国共有512处风景名胜区，总面积达9.6万平方公里。

99昆明世博会和1999年国家旅游局的“99生态环境旅游”主题活动虽然大幅度推进了我国的生态旅游实践，在1999年，四川成都借世界旅游日主会场之机推出了九寨沟、黄龙、峨眉山、乐山大佛等景点，开发生态旅游产品。随后，湖南张家界国家森林公园举办国际森林保护节，推出武陵园等生态旅游区。以湖南和四川为起点，生态旅游逐渐在全国范围内发展起来。在xx年对全国100个省级以上自然保护区的调查结果显示，已有82个保护区正式开办旅游，年旅游人次在10万元以上的保护区已达12 个。但是在具有众多生态旅游资源的县级城市，生态旅游由于受到旅游市场的冷落、缺少推介和宣传，并没有提升旅游经济，更没有把具体的资源展示的机会。xx中国国际生态旅游博览会，就提供了这样的一个平台，用于展示国内丰富的生态旅游资源，并把它与会奖旅游结合起来，走一条独特的展示之路、

目前，在国内，开放的生态旅游区主要有森林公园、风景名胜区、自然保护区等。生态旅游开发较早、开发较为成熟的地区主要有香格里拉、中甸、西双版纳、长白山、澜沧江流域、鼎湖山、广东肇庆、哈纳斯等地区。按开展生态旅游的类型划分，我国目前著名的生态旅游景区可以分为以下九大类，1）山岳生态景区，以五岳、佛教名山、道教名山等为代表。2）湖泊生态景区以长白山天池、肇庆星湖、青海的青海湖等为代表。3）森林生态景区以吉林长白山、湖北神农架、云南西双版纳热带雨林等为代表。4）草原生态景区以内蒙古呼伦贝尔草原等为代表。5）海洋生态景区以广西北海及海南文昌的红树林海岸等为代表。6）观鸟生态景区以江西鄱阳湖越冬候鸟自然保护区、青海湖鸟岛等为代表。7）冰雪生态旅游区以云南丽江玉龙雪山、吉林延边长白山等为代表。8）漂流生态景区以湖北神农架等为代表。9）徒步探险生态景区以西藏珠穆朗玛峰、罗布泊沙漠、雅鲁藏布江大峡谷等为代表。

你好，这方面的可行性报告我写过很多，你们主要是批地吗？土地面积、总投资、产业规模有初步的规划了吗？具体可1542813088联系我，是 ___号码

项目可行性研究是投资活动的一项基础性工作，其研究结论是投资决策的重要依据。可行性研究报告适用于政府、企业、个人等各类投资主体所投资的工业、交通运输、农林水利、城市基础设施以及技术改造等项目的可行性研究工作，以满足我国各类投融资主体进行科学决策的需要。

可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的 ___效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

本报告从房地产市场需求、项目的资源供应、建设规模、工艺路线、环境影响、资金筹措等方面对项目进行调查研究和分析比较，并在专家研究经验的基础上对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行科学预测，从而提出该项目是否值得投资、如何进行建设及项目建设进程等咨询意见，为项目决策提供依据。

《房地产项目可行性研究报告》用于多方面的专业运用，包括：用于向国家相关政府部门申请立项；向金融部门申请贷款的重要依据；向有关主管部门申请专项资金的重要依据；向证监会申请股票上市的重要依据；向国土部门、开发区、工业园申请用地的重要依据；与项目有关的部门签订合作，协作合同或协议的依据；进口设备和对外谈判的依据；环境部门审查项目对环境影响的依据。

报告目录

第一章房地产项目总论

1.1 房地产项目背景

1.1.1 房地产项目名称

1.1.2 房地产项目承办单位

1.1.3 房地产项目主管部门

1.1.4 可行性研究工作的编制单位

1.1.5 研究工作概况

1.2 编制依据与原则

1.2.1 编制依据

1.2.2 编制原则

1.3 研究范围

1.3.1 建设内容与规模

1.3.2 房地产项目建设地点

1.3.3 房地产项目性质

1.3.4 建设总投资及资金筹措

1.3.5 投资计划与还款计划

1.3.6 房地产项目建设进度

1.3.7 房地产项目财务和经济评论

1.3.8 房地产项目综合评价结论

1.4 主要技术经济指标表

1.5 结论及建议

1.5.1 专家意见与结论

1.5.2 专家建议

第二章房地产项目背景和发展概况

2.1 房地产项目提出的背景

2.1.1 国家或行业发展规划

2.1.2 房地产项目发起人和发起缘由

2.2 房地产项目发展概况

2.2.1 已进行的调查研究房地产项目及其成果

2.2.2 试验试制工作情况

2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况

2.2.4 房地产项目建议书的编制、提出及审批过程

2.3 投资的必要性第三章房地产项目市场分析与预测

3.1 市场调查

3.1.1 拟建房地产项目产出物用途调查

3.1.2 产品现有生产能力调查

3.1.3 产品产量及销售量调查

3.1.4 替代产品调查

3.1.5 产品价格调查

3.1.6 国外市场调查

3.2 市场预测

3.2.1 国内市场需求预测

3.2.2 产品出口或进口替代分析

3.2.3 价格预测

3.3 市场推销战略第四章产品方案设计与营销战略

4.1 产品方案和建设规模

4.1.1 产品方案

4.1.2 建设规模

4.1.3 产品销售收入预测

4.2 市场推销战略

4.2.1 推销方式

4.2.2 推销措施

4.2.3 促销价格制度

4.2.4 产品销售费用预测

第五章建设条件与厂址选择

5.1 资源和原材料

5.1.1 资源评述

5.1.2 原材料及主要辅助材料供应

5.1.3 需要作生产试验的原料

5.2 建设地区的选择

5.2.1 自然条件

5.2.2 基础设施

5.2.3 ___条件

5.2.4 其它应考虑的因素

5.3 厂址选择

5.3.1 厂址多方案比较

5.3.2 厂址推荐方案

第六章房地产项目技术、设备与工程方案

6.1 房地产项目组成

6.2 生产技术方案

6.2.1 技术途径

6.2.2 生产方法

6.2.3 技术参数和工艺流程

6.2.4 主要工艺设备选择

6.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标

6.2.6 主要生产车间布置方案

6.3 总平面布置和运输

6.3.1 总平面布置原则

6.3.2 厂内外运输方案

6.3.3 仓储方案

6.3.4 占地面积及分析

6.4 土建工程

6.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计

6.4.2 特殊基础工程的设计

6.4.3 建筑材料

6.4.4 土建工程造价估算

6.5 其他工程

6.5.1 给排水工程

6.5.2 动力及公用工程

6.5.3 地震设防

6.5.4 生活福利设施第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析

7.1 房地产项目选址及用地方案

7.2 土地利用合理性分析

7.3 征地拆迁和移民安置规划方案第八章资源利用与节能措施

8.1资源利用分析

8.1.1土地资源利用分析

8.1.2水资源利用分析

8.1.3电能源利用分析

8.2节能措施分析

8.2.1土地资源节约措施

8.2.2水资源节约措施

8.2.3电能源节约措施第九章房地产项目原材料供应及外部配套条件

9.1 主要原材料供应

9.2 燃料、加热能源供应

9.3 给水供电

9.4 外部配套条件第十章房地产项目进度与管理

10.1 工程建设管理

10.2 房地产项目进度规划

10.3 房地产项目招标第十一章环境影响评价

11.1 建设地区的环境现状

11.1.1 房地产项目的地理位置

11.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象

11.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物

11.1.4 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施

11.1.5 现有工矿企业分布情况；

11.1.6 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况；

11.1.7 大气、地下水、地面水的环境质量状况；

11.1.8 交通运输情况；

11.1.9 其他 ___活动污染、破坏现状资料。

11.2 房地产项目主要污染源和污染物

11.2.1 主要污染源

11.2.2 主要污染物

11.3 房地产项目拟采用的环境保护标准

11.4 治理环境的方案

11.4.1 房地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响

11.4.2 房地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响

11.4.3 房地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响

11.4.4 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案

11.4.5 绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化

11.5 环境监测制度的建议

11.6 环境保护投资估算

11.7 环境影响评论结论

第十二章劳动保护与安全卫生

12.1 生产过程中职业危害因素的分析

12.2 职业安全卫生主要设施

12.3 劳动安全与职业卫生机构

12.4 消防措施和设施方案建议第十三章企业组织和劳动定员

13.1 企业组织

13.1.1 企业组织形式

13.1.2 企业工作制度

13.2 劳动定员和人员培训

13.2.1 劳动定员

13.2.2 年总工资和职工年平均工资估算

13.2.3 人员培训及费用估算第十四章投资估算与资金筹措

14.1 房地产项目总投资估算

14.1.1 固定资产投资总额

14.1.2 流动资金估算

14.2 资金筹措

14.2.1 资金

14.2.2 房地产项目筹资方案

14.3 投资使用计划

14.3.1 投资使用计划

14.3.2 借款偿还计划第十五章财务与敏感性分析

15.1 生产成本和销售收入估算

15.1.1 生产总成本估算

15.1.2 单位成本

15.1.3 销售收入估算

15.2 财务评价

15.3 国民经济评价

15.4 不确定性分析

15.5 社会效益和社会影响分析

15.5.1 房地产项目对国家政治和社会稳定的影响。

15.5.2 房地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性；

15.5.3 房地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性；

15.5.4 房地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性；

15.5.5 房地产项目对合理利用自然资源的影响；

15.5.6 房地产项目的国防效益或影响；

15.5.7 对保护环境和生态平衡的影响。

第十六章风险分析

16.1 风险影响因素

16.1.1 可能面临的风险因素

16.1.2 主要风险因素识别

16.2 风险影响程度及规避措施

16.2.1 风险影响程度评价

16.2.2 风险规避措施

第十七章可行性研究结论与建议

17.1 对推荐的拟建方案的结论性意见。

17.2 对主要的对比方案进行说明。

17.3 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。

17.4 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。

17.5 对不可行的房地产项目，提出不可行的主要问题及处理意见。

17.6 可行性研究中主要争议问题的结论。第十八章财务报表第十九章附件

蒲江路与机场大道的交叉口行人走斑马线情况的调查

如今，经济水平不断提高，轿车、摩托车已走进了千家万户。可有些人也许驾车技术成熟，却不会“走路”了。

我在蒲江路与机场大道的交叉口调查了行人走斑马线的情况。那时，学生恰好放学，大人也恰好下班，正是人流高峰。在短短五分钟内，我就发现许多人“走路”不合格。具体调查情况如下：

蒲江路与机场大道的交叉口行人走斑马线的情况调查表

时间：xx年2月1日11:0511:10

项目

人数

学生,小孩

其它

总数

走斑马线的人

不走斑马线的人

据计算，不走斑马线的人占总数81.8％左右，而走斑马线的人约只占18.2％。可见有许多人缺少交通意识，不会“走路”。

学生中走斑马线的约占学生总数的85.7％，不走斑马线的大概只占14.3％；其它的一些大人中约有88.6％不走斑马线，只有11.4％左右的人走斑马线。由此看出，“走路”不合格的大多数是一些大人，绝大多数的学生、小孩较好。

不会“走路”，违反交通规则，容易造成事故。而且我还发现有一些大人常常会带着小孩乱穿马路。做人父母，更要为人表率，否则将带坏小孩。我们应对“走路”问题引起重视

给你个提纲，参考下

第一章总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、项目背景

（一）项目名称

（二）建设性质：指新建或改扩建

（三）项目建设单位、法人代表、所有制形式

（四）项目拟建设地点

（五）承担可行性研究的单位及法人代表（或负责人）

（六）可行性研究报告编制依据：支持该项目的经济政策和产业政策。包括国家产业发展规划、发展产业经营的有关方针政策，我市本项目所属行业的中长期发展规划及城市规划的要求，自治区对项目建议书的审定意见等。可行性研究报告编制依据要引用相关法规、政策、规划的目录和文号。

（七）可行性研究报告编制范围

（八）可行性研究报告编制原则

（九）可行性研究报告编制工作概况

1、项目建设的必要性

2、项目发展及可行性研究工作概况

二、可行性研究报告结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址（建设地址）、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论。可行性研究结论包括。

（一）市场预测和项目建设规模

（二）原材料、燃料和动力供应(或供水、供暖方式)

（三）厂址（建设地址）

（四）项目工程技术方案

（五）环境保护

（六）项目建成后的组织及劳动定员

（七）项目建设进度

（八）投资估算和资金筹措

（九）项目财务和经济评价

（十）项目综合评价结论

1、综合评价：项目建设的必要性、可行性、技术先进性，经济合理性，环境评价等。

2、论证结论

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目全貌有一个综合了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二章项目背景及必要性

这一部分主要应说明项目的发起过程，提出的理由，前期工作的发展过程，投资者的意向，投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统叙述，说明项目提出的背景，投资理由，在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果，重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提出本项目可行性研究的重点和问题。

一、项目提出的背景：阐述项目提出的理由和主要依据，如国家和地区产业政策、行业规划、投资方向、市场因素，政府部门的有关文件和决定等。

二、项目发展概况

项目发展概况是指项目在可行性研究前所进行的工作情况，包括：

（一）已进行的调查研究项目及成果

※（二）实验、试制工作（项目）情况

（三）建设地址初勘和初步测量工作情况

（四）项目建议书的编制、提出及审批过程

三、项目建设的必要性及目的意义：分析阐述项目建设对调整农业产业结构和农村经济结构，开发利用农业资源，改善农业生产条件和生态环境，培育壮大主导产业，提高农业科技含量，增强龙头企业的辐射带动能力、增加农民收入，提高企业效益，发展城市建设，促进我市经济建设等方面产生的积极作用及社会效益。

第三章建设条件

一、项目区概况

1、地理位置及区域范围

2、自然资源状况：包括水文、气象、土壤、河流水系等。