银川房地产市场总结房产市场展望

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2011年银川房地产市场总结 2012年房产市场展望

摘要：2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控，全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。

一、2011年年度总结

1. “国八条”确立基调，明确调控措施

　　2011年1月，即春节前夕，“国八条”出台，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕。

控价格：“国八条”首次释放通过调控平抑的信号，即“将房价控制在合理水平”，并且要求地方政府上报年度价格控制目标。

(2)强保障：再次强调加强保障性住宅建设，并确定年度、十二五期间建设目标，并要求地方政府逐级分解。

(3)严问责：对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并要求对公众公开，使“问责制”的落实有据可依并可由公众监督。

(4)扩范围：将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大，进行全国性的房地产调控。

2. 地方政府细则跟进，北京举措最为严厉

　　在“国八条”出台之后，所有调控要求范围内的城市均先后出台了相关细则，其中限购、确定年度房价控制目标这两项重量级的措施均为北京最为严厉。此外，年底北京市在调整普通住宅标准的同时，也调整了存量房交易环节税费的计税标准，从而大幅提供存量房交易税费。

(1)限购：北京市进一步强化了2010年4月开始执行的限购政策，即对已拥有2套住房的北京市户籍家庭限购、已拥有1套住房的非北京户籍家庭、未能提供连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京户籍家庭进行限购。其余城市限购条件均较北京宽松很多。

(2)房价：北京市要求2011年新建普通住宅价格稳中有降，是所有城市中唯一以房价下降为控制目标的城市。

(3)税费：2011年12月10日起，北京市开始实施新的存量房交易计税标准，但并未对公众具体公布细则，据我爱我家事业集团实际调研结果显示，各区域新的计税标准大概是原最低过户指导价的3倍，意味原来通过做低合同价来少交税费的方式已不可行，存量房交易将再糟重创。

3. 货币环境全面收紧，影响房地产供需双方

　　截至2011年7月，央行共上调6次存款准备金率，合计上调300个基点，并达到21.5%的历史高点，累计冻结流动性约1.8万亿元。此外，2011年年内，央行共上调存贷款基准利率3次，使一年期贷款利率累计增加75个基点，达到6.56%。伟业我爱我家市场研究院分析表示：

　　(1)影响供应：货币环境的收紧，加上从中央到地方各类金融机构均严格控制开发贷，使绝大多数开发企业陷入融资困难的窘境，不仅没有足够的资金拿地，连存量项目的运营都捉襟见肘，无形中加大销售回款的压力。

　　(2)影响需求：屡次加息，以及取消首套购房优惠利率，甚至个别银行要求在基准利率基础上上调首套购房利率，大幅加大了购房成本，使已被限购政策甄选一轮的购房者也不得不望而却步。

　　值得关注的是，央行宣布，自2011年12月5日起下调存款准备金率50个基点，这是自2008年12月以来央行首次下调存款准备金率。下调准备金率，确实能够适度解冻银行贷款资金，对于目前房地产市场由于贷款额度紧张而普遍面临的延迟放贷现象将有所利好，但程度十分有限。总体而言，一次下调存准率对房地产市场并不会有影响，但下调存准率已释放出的宏观经济调控微调的信号，信贷环境应不会再度趋紧。

4. 中央经济工作会议，确立未来调控方向不动摇

　　12月12日至14日，中央经济工作会议在北京召开。明确提出明年经济工作的总体要求、大政方针和主要任务。会议提出对明年经济工作的总体要求是：“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整”。会议指出要突出把握好“稳中求进”的总基调。

其中，会议提出的涉及房地产业的政策方针有如下三个方面：一是进一步推进房产税改革试点;二是抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作;三是坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

(1)继续通过控制商品房、强化保障房，促成房地产双轨制的健康发展道路

　　2010年以来，中央希望通过加大保障房建设，同时抑制商品房过快发展的途径来促进房地产健康发展的调控思路已逐渐明晰。以往，保障房建设强调的是规模化，而此次中央经济工作会议中提出“要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作”，说明保障房建设工作将更加深入，正朝双轨制的方向迈进。

　(2)房地产调控目标升级为“促进房价合理回归”

　　去年4 月“国十条”房地产调控目标为“遏制部分城市房价过快上涨”，今年1 月出台的“国八条”强调“巩固和扩大调控成果，将房价控制在合理水平”，今年中央在此次会议上把调控目标由“遏制房价过快上涨”正式升级为“促进房价合理回归”，这是中央首次提出带有压低房价的调控策略，反映目前的调控成果并未得到政府首肯，未来一段时间总体从严的调控方向不会松动。

(3)从“调结构”角度落实房地产调控

　　与庞大的自住需求相比，我国住宅市场始终存在结构不合理，中低价商品住宅供应短缺的问题，此次中央经济工作会议再次明确提出“要加快普通商品住房建设，扩大有效供给”，目的就是为了优化住宅市场供应结构，改变供求比例，缓解中低价商品住宅市场严重的供不应求局面。显然，依靠行政手段抑制市场需求不是长效机制，也会为政策撤出后市场的报复性反弹慢下隐患，所以，只有优化房地产市场的供应结构，调整供求比例，才能促进房地产市场的长期健康发展。

银川的房地产

1、 2011年银川楼市年终盘点之——政策回顾

2011年对于房地产业而言是非常特殊的一年，也是一个“政策年”。各种调控政策的出台和楼市现象的交相出现，使得全国楼市一路跌宕起伏走到今天。

　纵观一年来的银川房地产市场，银川版国八条、限购、限价、商业热潮、首付提高、利率调整等楼市政策……变数实在太多。如果说2008年的金融危机是一次小 考，今年的国家调控则是一场大考。面对史上最严厉的调控，时间需要多久，还不能确定，不过种种变化贯穿全年，构成一场局，无论是购房者的观望情绪也好，开 发商种类繁多的促销手段也好，还是依然坚挺的房价也好。银川的房地产市场都以自己的方式交上了一份沉甸甸的答卷。

年终岁末，让我们一起来回顾2011跌宕起伏的楼市变化，盘点2011年全国以及银川房地产行业所实行的政策及其影响

2、2011.1.16 国八条发布——奠定银川房地产市场调控基础

事件回放：2011年1月16日，国务院办公厅发布“国八条”，扩大限购范围，加大限购力度，要求直辖市、省会（首府）城市、计划单列市(不含拉萨市共计35个城市，简称“35个大中城市”)和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期实行限购措施。

影响：新“国八条”的发布，标志着2011年度楼市调控大幕正式开启，新“国八条”中的重要政策也成为2011年度各地楼市调控的母本，并得到确切落实。新“国八条”发布之后，也奠定了2011年银川楼市调控的基础，其银川全年房地产市场的影响不言而喻。

3、2011.2.22 银川版限购令出台——左右银川楼市发展脉络

事件回放：2011年2月22日，银川市出台贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见（以下简称《实施意见》）， 就银川楼市的调控措施提出了八条意见，暗合“国八条”。这八条意见分别是：落实住房价格调控目标、加大住房保障实施力度、加强房地产税收征管、强化差别化 住房信贷政策、强化住房用地供应管理、实行限定购房套数政策、加大房地产市场管理监督检查力度、加强舆论引导。其中明确规定，本市居民限购第三套房，外地 人限购第二套房。

影响：银川的限购令几乎是“国八条”的翻版，是最早响应并施行限购令的城市之一。业内人士认为，银川本土限购令较为温和， 一方面通过限购令等措施改变市场成交结构，缓冲房价涨速，另一方面加快推进中小型商品住房及保障性住房的供应，健全多层次的住房供应结构。可以说，在 2011年的楼市调控政策中，限购令的影响无疑是最大的，它在一定程度上左右了银川楼市2011年度的发展脉络。

4、2011.3.22 一房一价 明码标价——银川去年已出台相关政策

事件回放：2011年3月22日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，明文规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物 业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。而对于 银川市来说，早在2010年3月就出台了相关政策，要求所有房地产企业在备案时，不仅要就均价进行备案，同时还要对每套房子的价格进行备案。也就是此次发 改委所发《规定》所阐述的一套一标、一房一价的政策。

2011年5份，银川市物价局重点对全市48家房地产企业的商品房明码标价公示内容是否与备案情况相一致、有无超备案价销售行为、有无销售价之外另行收费和其他违法违规行为等进行了专项检查。结果表明，被检查的57个楼盘中，有20%的企业存在超备案价销售行为。

影响：商品房明码标价的实施对于稳定房地产市场价格，促进房地产市场公平交易起到了很好的推动作用，但更多地在于威慑开发商随意定价、随意涨价的行为，对保护购房者利益起到很大的积极作用。

5、2011.4.20 住宅用地加大供应——银川优先保证保障性住房用地

事件回放：国土部资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春4月19日在国新办举行的新闻发布会上表示，国土部要适当扩大增加普通商品住宅用地的供应量，加大 对闲置房地产用地的清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善招拍挂制度。改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价。

影响：土地是房地产市场开发的根本，宁夏银川市今年以来加大保障性住房建设用地供应，截至上半年，全市共供应住宅用地220公顷，其中供应保障性住房用地 143公顷，占全部住宅用地的65％以上。据银川市国土资源局介绍，在住房供地方面，银川市优先保证保障性住房用地，控制高档及大户型住房用地，严禁别墅 类住房用地，保证中小套型普通商品住房、经济适用住房及廉租住房供地总量不低于全部住宅用地的70％。此外，银川市今年以来没有供应别墅类项目用地。

6、2011.6.20 保障房开工时间设大限——银川市保障房上半年全部开工

事件回放：6月，政府对全国保障房开工时间设大限，要求全国各地的保障房建设11月底前必须全面开工。据了解，2011年银川市计划开工建设保障性住房5500套，目前已初步建立了廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品房4个层次的住房保障制度体系。

影响：在国家强有力的政策支撑下，银川的保障性住房建设正在按照计划进行开发建设，截止6月27日，银川市共开工建设保障性住房167.47万平方米，其 中，2008年~2010年，开工建设133.07万平方米；今年，新开工建设34.4万平方米。至此，银川市所有计划建设的保障性住房全部实现开工建 设。保障房工程的完工，必将解决很大一部分中低收入困难家庭的住房问题，这势必对银川房地产市场产生长期而深远的影响。

7、2011.7.12 新“国五条”出台——银川楼市反应缓慢

事件回放：7月12日，楼市新版“国五条”正式出台：一、要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责；二、要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支 持力度；三、要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求；四、要认真落实今年的住房用地供应计划，确 保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放；五、要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。新版“国五条”为2011年下半年的楼市宏观调控指明方向，房 地产市场调控继续从严从紧。

影响：新“国五条”的出台，及时而彻底地打消了一些地区和开发商等待政策放松的幻想，释放了政策将持续从紧的信 号。业内人士表示，对于银川来说，在新政策传导中，有一个渐进的消化过程。不过，虽然银川房产市场存在一定的滞后性，但随着市场化进程的飞速发展和银川城 市化进程的加快，反映的周期在明显缩短。相对于一二线城市来说，银川的房价整体涨幅不小，但是绝对值与之相比相差还是很大的，尤其是对于刚性需求的业主来 说，买房子并未受到根本影响。当然这波房产政策调控潮积极作为很明显，明确采取差异化政策。“有保有压、区别对待”的做法，对于银川市投资投机性需求起到 了很大的压制作用。

8、2011.11.6 房地产调控不动摇银川楼市明显降温

事件回放：11月6日，温家宝总理表示，下调房价是国家坚定的政策，房地产调控绝不动摇。25日，李克强副总理在廊坊考察保障房建设时表示，2012年，将 继续实行抑制房价过快上涨的政策。11月2日，国土资源部《公告》显示，截至10月14日，全国31个省市自治区已超额完成中央下达的保障性安居工程用地 落实任务。22日，住建部领导带队督察各省区市保障房开工情况，核查保障房开工率。

影响：温家宝总理关于房地产调控决不动摇的态度，彻底粉 碎了一些等待楼市回温的开发商的美梦。下半年银川楼市日渐趋于沉寂，为促进销售，也为年底回款，一些楼盘推出多种优惠活动，甚至采用打折、免收物业费等暗 降方式。虽然目前银川楼市明显降温，个别楼盘有售价松动，但银川房价总体上依然坚挺，只是增幅有所放缓，房价更加回归理性。

三、2011年1-11月银川房地产市场分析

在今年持续调控作用下，银川楼市明显趋冷，商品房销售面积持续走低，待售总量不断增加。截至11月底，全市商品房待售面积已达262.6万平方米，同比增长60%。

　 　据银川市统计局分析，前11个月，银川市住宅待售面积为155万平方米，同比增长95.8%，占全市待售总量的59%。此外，办公楼待售面积同比增长 99%，商业营业用房待售面积同比增长12.6%，其它房屋待售面积同比增长1倍。从待售时间看，一至三年待售商品房面积同比增长48.7%。

持续的严控政策和购房者的观望使银川市很多楼盘出现滞销，但房价并未出现明显的下降。据了解，1—11月份，银川市商品房销售面积为360万平方米，同比 下降5.2%，其中，住宅销售同比下降6%，占全市商品房销售总面积的82.1%。不过，前11个月全市商品房实现销售额仍同比增长2.8%。

　　从销售形式看，期房销售面积为260.2万平方米，同比下降3%，占全市商品房销售总面积的72.2%，实现销售额却达121.2亿元，同比增长3.9%。国家统计局最新数据显示，11月份银川市新建商品住宅价格同比上涨3.1%，环比持平。

银川房地产（销售情况/存量/）

四、2012年房地产研判

2011年以来，受国家调控政策影响，银川市房地产市场呈现出开发投资增幅回落、竣工面积小幅增长、销售面积同比下降，待售总量明显增加等特点。房企以价换量趋势在2012年初凸显。

来自银川市统计局的最新数据显示，2011年银川市房地产完成开发投资207.67亿元，比上年增长29.1%，增幅较上年同期回落了37.7个百分点。其中住宅完成投资143.62亿元，增长23.7%。

银川市统计局副 局长刘晓天说，受信贷、限购等调控政策影响，购房者的改善性需求受到制约、投资性需求受到限制。销售持续下降是过去一年银川楼市的显著特点。据统 计，2011年银川市商品房销售面积485.1万平方米，同比下降9.5%，其中，住宅销售面积380.23万平方米，同比下降16.6%，实现销售额 151.54亿元，同比下降11.4%。

　　销售低迷使商品房待售总量明显增加。据统计，截至2011年12月底，银川市商品房待售面积328.22万平方米，比上年同期增加115.46万平方米，同比增长54.3%。其中住宅待售面积207.69万平方米，同比增长83.7%。

总体来看，2011年银川市房价未出现明显松动。但是，进入2012年以来，房企以价换量趋势日渐明显。待售面积的持续增多和从紧的信贷压力， 让越来越多的开发企业感到资金压力增大。尤其去年房企采取买赠、打折、优惠等多种促销手段成效甚微，部分房企弃价保量的销售思路在2012年初凸显。业内 人士分析认为，以宁夏中房集团200套商品住宅均价每

在走访了兴庆区、金凤区的部分在售楼盘，发现除了售楼部的工作人员外很少见到有顾客到访。对楼市一手房交易清淡现象，售楼工作人员都把症结牵强到季节 性因素上。可据一些有购房意向的消费者反映，房价过高和银行收紧贷款的双重限制在很大程度上抑制了居民的购房消费才是交易平淡的主因。

作为二手房交易市场晴雨表的房产中介公 司，今年的开门红迹象也显得有些缥缈。2月15日上午，我们在银川市二手房交易市场看到聚集的10多家房产中介，有人值守的只有两三家。像玛雅房产、银房 置换这样的中介领头羊仍然处于歇业状态。创业房产的工作人员告诉我们，二手房交易由于契税和营业税的上调，使得购房者成本增大。最近一段时间客户电话咨询 的多，而做成交易的很少。进宁南街房产代理负责人介绍，他们店尽管春节长假后开门营业有一周时间，但至今成交量可以忽略不计。

在西塔周 边产中介集中的区域，我们发现开门营业的不足两成。即使是开门营业的中介公司，也多是门可罗雀。据一家中介公司的负责人介绍，自去年国家严厉调控房地产市 场以来，该公司代办的房屋成交量一路萎缩。今年的开门红迹象也显得有些缥缈。2月15日上午，我们在银川市二手房交易市场看到聚集的10多家房产中介，有 人值守的只有两三家。像玛雅房产、银房置换这样的中介领头羊仍然处于歇业状态。创业房产的工作人员告诉我们，二手房交易由于契税和营业税的上调，使得购房 者成本增大。最近一段时间客户电话咨询的多，而做成交易的很少。进宁南街房产代理负责人介绍，他们店尽管春节长假后开门营业有一周时间，但至今成交量可以 忽略不计。

在西塔周边产中介集中的区域，我们发现开门营业的不足两成。即使是开门营业的中介公司，也多是门可罗雀。据一家中介公司的 负责人介绍，自去年国家严厉调控房地产市场以来，该公司代办的房屋成交量一路萎缩。今年受上海、重庆两地征收房产税试点和加息政策等影响，银川房地产市场 也出现了往年少有的冷清行情，时下市场观望情绪日益加重。

2012年以来，受国家调控政策影响，银川市房地产市场呈现出开发投资增幅回落、竣工面积小幅增长、销售面积同比下降，待售总量明显增加等特点。房企以价换量趋势在2012年初凸显。

　　来自银川市统计局的最新数据显示，2011年银川市房地产完成开发投资207.67亿元，比上年增长29.1%，增幅较上年同期回落了37.7个百分点。其中住宅完成投资143.62亿元，增长23.7%

银川市统计局副局长刘晓天说，受信贷、限购等调控政策影响，购房者的改善性需求受到制约、投资性需求受到限制。销售持续下降是过去一年银川楼市的显著特 点。据统计，2011年银川市商品房销售面积485.1万平方米，同比下降95%，其中，住宅销售面积380.23万平方米，同比下降16.6%，实现 销售额151.54亿元，同比下降11.4%销售低迷使商品房待售总量明显增加。据统计，截至2011年12月底，银川市商品房待售面积328.22万平方米，比上年同期增加115.46万平方米，同比增长54.3%。其中住宅待售面积207.69万平方米，同比增长83.7%。

　 　总体来看，2011年银川市房价未出现明显松动。但是，进入2012年以来，房企以价换量趋势日渐明显。待售面积的持续增多和从紧的信贷压力，让越来越 多的开发企业感到资金压力增大。尤其去年房企采取买赠、打折、优惠等多种促销手段成效甚微，部分房企弃价保量的销售思路在2012年初凸显。业内人士分析 认为，以宁夏中房集团200套商品住宅均价每平方米直降1220元为序，或将拉开银川楼市的降价潮。