房地产企业发展趋势分析
时间：2020-11-14 09:19:18 来源：勤学考试网 本文已影响 人 
房地产企业发展趋势分析
前言
房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。
研究概述
1.1 我国房地产发展历史
我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供
应制度所取代。自从 20 世纪 80 年代房地产业重新兴起， 90 年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发
投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从 1992 年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长 20%以上；城镇人均居住面积由 1992 年以前的 8 平方米，提高到了现在的 20 平方米。
八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国
房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一
大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论
和实践上制定了政策依据。 1991 年 4 月，中共中央关于制定国民经济和社会发
展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和
增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进
一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商
品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、
作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐
的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以
更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融
资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。
形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。
我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机
制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到 3 万多家，房地产行业从业人员已突破 1000 万人，并且出现了一大批优秀楼盘和
高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
1.2 研究房地产企业发展趋势的意义
房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。
一方面，个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧，
使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”，利润水平向价值回归，市场逐渐走向规范；另一方面，中国加入 WTO后，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。
随着我国加入 WTO，外国大型房地产企业将大举进军国内市场， 将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方
面具有显著优势，势必使开发的商品房质量更好，品质更佳，建设成本更低，房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势，房地产企业必须要有市场危机意识，强化企业管理，逐步形成企业的核心竞争力，以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发，不断开拓市场、占领市场，才能维持企业的生存和发展。
因此， 探讨一条我国房地产企业的良性发展之路，以迎接全球化经济所带来的高层次竞争，已成为国内房地产业面临的重要课题。
房地产企业现状和问题
2.1 我国房地产市场现状及展望
经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上
完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业 " 市场类型和消费者 " 产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。具体地讲，有以下三大特征：
从产品供给和企业角度来讲，现有的房地产市场呈现出以下五个特点 :( 一是房地产产品价格差异扩大，各种档次的价格相互之间的参照性减低，低价更
低，高价更高，总体均价趋降 ;( 二是房地产行业边际利润水平降低，既有市场竞争因素，也有资金成本因素，但因其销售规模较大，因而对投资仍具较强吸引力 ( 三是资金 " 技术 " 品牌 " 土地等行业门槛大大提高，迫切需求职业化的专业
队伍，尤其是土地资源的限制，使得进入成本大增 ( 四是房地产项目的销售速度减慢，虽然市场总量迅速扩大，但政府管制趋强，而消费冲动趋减，销售周期
加长 ( 五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升，客户服务成本亦呈上升趋势，营销成本使项目利润更趋降低。
从市场类型和消费者角度来说，房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化，消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品，住房的功能也由原先的保值 " 增值的房产功能向消费、享受功能扩展。由于产品供应日渐丰富，消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机，而可以根据自身的喜欢及需求去决定。但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家，还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险。
在从生存消费向投资消费转型的过程中，消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力，但这并不说明现在的房地产市不热，因为改善人们居住条件是个持续、长期的过程，不能在短期内实现。如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场，人们都为改善居住而过度透支消费，房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能承受的合理速度，房地产市场就会产生 ) 泡沫。
从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。在这个过程中，产品同质化成为市场主流发展趋势。
因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似，大多数人享有基本相
似的居住条件，人们对住房进行更新换代的速度加快。
房地产商利用建筑业 " 建材业 " 设计业的技术应用，不断推出对消费者更具吸引力的新产品，表现出电子业的某些现象。由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，
而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。
在以产品为主题的房地产市场中，房地产企业专业化水准大大提高，全行业明显进步而且更加理性，发展商已熟练掌握房地产业的规律和技术，模仿和
照搬都有助于行业发展，但不能保证项目成功。 整个房地产市场从你死我活的
竞争转向资源组合，行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益。
专业咨询代理机构的市场不断扩大。
2.2 我国房地产企业发展现状
房地产企业数量多，规模小。
20 世纪 90 年代中后期到现在，虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱，许多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。截至 2003 年，我国房地产企业具有一级资质的企业仅有 349 家。
房地产企业开发能力低，规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点
极不相适应。例如，上海市目前的房地产企业有 2000 多家，平均注册资本金不足 2000 万元，实收资本金不足 6000 万元。上海市房地产企业数量多而开发项
目规模小，在 2003 年全市 8267.51 万平方米的施工面积中，平均每个企业的开
发面积仅为 3.3 万平方米，销售百强的房地产企业总共只占市场份额的 4﹪左右。
房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。由于历史上的种种原因，我国
房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠银行贷款
解决。目前，国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币，与境
外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比，实在相距甚远。我国房地产企业
资产负债率多在 70﹪以上，有的高达 90﹪。这种过高的负债必然影响企业的资
信，增加其运作房地产开发项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现
象，甚至引发负效应的连锁反应。
房地产企业信用差，不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率，同时由于房地产开发业的进入壁垒较低，从上世纪 90 年代开始，一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。
作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业，必须具备一系列的条件，如：企业的产权界定要清晰，企业必须有充分的自主权，企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任。这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求。从这些条件和要求来看，中国的房地产企业还存在着很多问题，总体来说还不能很好地满足这些要求。然而，中国房地产企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向，不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握。
我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理。与其他企业一样，房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键。企业家的素质与能力很大程度上决定了企业集团的成败。它的有利之处在于 : 能人有魅力、有经验、有智力、有威信、有献身精神，通过他们孜孜不倦的工作、奋斗，推动了企业的不断发展。然而，能人也是有局限的，首
先，能人的数量有限， 假设有 100 万家企业，而只有 10 万名能人，意味着有 90%
的企业找不到能人；其次，能人也有分类， 也分专业，难以与各种不同门类的企业对口；再次，能人也有自身局限性，如个人的随意性和模式化管理的科学
性之间存在着深刻矛盾，这时的能人，实际将成为企业发展的阻力。先进的管理模式是企业长治久安、不断发展的根本保证。有了好的管理模式，一般水平的职业经理也能使企业正常运作；没有好的管理模式，能人也会无用武之地；有了好的管理模式，能人离去，企业会受振动，但不会受重伤。
房地产企业是中国房地产企业的主体，目前官方统计的数字是全国近
3 万
家，占中国房地产企业总数的 80％多。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇
和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。
2.3 我国房地产企业发展中面临的问题
2.3.1 企业的所有制性质问题
尽管国内学者对于国有企业问题的研究如火如荼并日益深化，但却少有人对国有房地产企业问题进行系统深入的研究。实际上，工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有，如预算软约束。代理人内部控制，激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。并且，由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大，如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用，以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用，都正在为越来越多的经济学家所重视。
房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些。上个世纪 80 年代末 90 年代初是中国房地产企业发展的初期， 国有房地产公司占了绝大多数；
随着改革的深入和市场的发展，国有房地产企业的比例逐渐缩小， 90 年代中期下降至不到 50％；到 90 年代末本世纪初，房地产国企的比例已然降至 20％多。
然而，即使是只占总数的 20％，由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重。此外，如果加上大部分的集体企业、一部分并不规范的股份制企业——这些企业在性质上其实与房地产国有企业类似，即产权不清晰，企业与政府的边界模糊，此外，其数量在统计资料中无法明确显示——那么由于所有制问题给中国房地产企业发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。
2.3.2 企业发展中的规模问题
目前中国房地产企业“散、小、差”的特点已是有目共睹。据有关的统计
资料显示，全国房地产企业平均净资产不足 1000 万元，具有一级资质的 1％多一点，二级资质的不到 10％，大多数是小公司或者项目公司。缺少大型房地产企业集团，即使是规模较大的开发公司也是资本少、市场份额小，如上海最大
的房地产开发公司——陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司，也只有不到 15 亿
美元的资本市值。据统计，全国房地产企业平均每家年开发量只有 1.6 万平方
米，即使最大的房地产企业所占的市场份额也不足 0.5 ％。
然而，从理论上讲，房地产业所需资金量大、高投入、高回报、高风险的特性，以及房地产企业属于资金密集型。管理技术密集型、人才密集型企业等特点，决定了房地产开发行业的进入门槛应该较高。从国际经验看，一般大型房地产企业或房企集团是市场舞台的主角，占据市场的绝大份额，如香港“五大”地产商，企业资产市值都在百亿美元以上，占据了香港楼市的半壁江山。与国际经验相比，大陆房地产业进入门槛过低、房地产企业规模过小等问题亟待改进。
2.3.3 房地产企业的效益问题
从《中国统计年鉴》中的数据看，与“经营总收入”、“商品房屋销售收入”等指标的稳步增长相比，我国房地产开发行业的“营业利润”以及“平均利润率”等指标波动剧烈，不容乐观。我们简单地用“营业利润”除以“经营
总收入”得到房地产“行业平均利润率”， 可以明显地看出， 1992、1993、1994
年是中国房地产业发展的高峰，表现在行业利润率上是 12%左右；而从 1994 年开始房地产企业经营利润和行业平均利润率都迅速下降， 1996 年行业平均利润率仅为 0.91 ％，1997、1998、1999 三年更是出现“全行业亏损”， 1999 年我国房地产行业平均利润率为 -1.16 ％； 2000 年才开始“扭亏”为 1.62%。
此外，早期的开发企业对于解决我国多种经济成分并存条件下，非公人员
购买住房起了不可或缺的补充作用。而且这个时候房地产开发商面临着来自单
位福利分房这样一个强大的竞争对手存在，其利润水平局限在一定范围，还没
有对社会造成多大危害。从 1998 年下半年我国取消福利分房，实行住房分配货
币化，加之住房消费贷款政策的放宽，房地产开发经营业步入了一个迅猛增长
的时期。可以说，开发企业在消除竞争对手直面庞大的住房需求市场（包括由
开发商直接推动的拆迁市场），并且可以自主定价而
