水印江南美食街招商专项方案

水印江南·美食街招商方案

二00九年四月

第一部分 招商总体思绪

第二部分 ： 招商实施计划

目

录

前 言

招商是商业地产收益实现形式，一个商业地产项目运作成功是否就看是否能按计划成功招商。所以，对于商业地产来说和传统商业相比，传统商业设施开发商即使并不重视策划（即市场定位和业态组合等），但她们还是很在意商业设施招商工作。可见招商在地产开发中关键地位。

地产商业招商时间存在很多不确定性，从业态组合确定开始至项目全方面营业，它可分为主力店群和中小店群两个招商阶段。就餐饮、娱乐、休闲行业业态主力店群招商通常集中在项目施工至正负零后到项目主体完工前最好，而中小店招商关键集中在项目主体封顶和项目整体完工期间，并一直延续到项目统一开街整个过程。

招商难度大关键原因在于主力店群对项目业态化趋势把握不住，不轻易和开发商结成合作联盟，她装修进度会直接影响到中小店群入驻。商业项目功效分区划分会直接影响各类店进驻决议，根据合理功效分区计划，顺利入驻对应主力店及特色店可使各类店经营互动起来，对于项目和各店经营有很大帮助。反之，则整个项目服务功效可能不尽理想，更是影响了项目整体经营。在进驻决议过程中，各类店除考虑区域布局外，这一点也是考虑关键原因。

合理招商推广策略是招商工作顺利开展前提，招商推广好坏将直接影响到项目资金回笼计划和招商效果，招商推广策略应符合策划内容要求，并围绕项目标市场定位、功效定位和亮点设计、项目营销推广方案等内容进行招商推广策略制订和实施，以确保招商工作投资少、效率高。

第一

第一部分

招商总体思绪

招商总体思绪

招商总体思绪

本部分关键词 keywords

⊙入市时机

⊙招商经营模式策略

⊙招商优惠条件

一 、招商入市时机计划

“良好开始是成功二分之一”，入市时机及方法把握得好，才能产生好招商开局。项目招商入市时机选择要综合考虑以下多个方面原因：

1、项目入市宣传时间

现在项目标选房权认筹阶段已经开始，选择在此阶段招商入市，既为项目标销售造势，又为正式招商积累有效用户。

2、宣传造势入市

入市前宣传造势和形象展示，在前期招商中对用户心理含有较大影响，所以在项目入市前必需要有足够宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引用户关注，为正式招商做市场铺垫。到时将依据项目施工进度及销售招商进度制订媒体投放计划。

3、有控制入市

依据选房策略分期、分批、有节奏地推出市场，避免一拥而上，实现均衡、有序招商目标。

提议本项目“先行造势，租售并举”，以关键租户（主力店、品牌商家）入驻（签约）来带动销售。本项目标销售操作思绪是经过关键租户在各层不一样区域安置，将相对位置较差单位经过“品牌商家”（在当地比较含有影响力餐饮、娱乐行业经营者，如：舍得粥俯等）入驻变成相对较佳位置，从而带动各套销售和顺利完成价格初步拉开。

综合以上原因，依据项目运作要求确定本项目从20XX年4月份开始进行主力店正式招商工作。

4、餐饮、娱乐、休闲行业招商和项目施工进度紧密结合

（1）主力店和次主力店招商和施工进度关系：首先，主力店增设分店关键是考虑宏观环境、企业运作、市场拥有率、品牌提升、投资前景等多项原因，所以她对分店选址要求是很严格。其次，该类分店一次性投资成本相对较大，尤其是装修成本、物料准备、人员等成本一次性投入较大，从分店装修节省成本和避免二次改造角度来看，主力店招商通常集中在项目施工至正负零后到项目主体完工前最好，因该阶段用户能够依据分店店面设计要求、装修风格、内部空间布局及配置商业经营设施等方面，不仅能够提供自由发挥空间，同时能够立即和工程部沟通尽可能按其特殊性要求在不违反项目大标准前提下，为其合适给调整。

（2）对于中小店招商和施工进度关系：因为中小店则对形成后商业设施改造要求不大，同时中小店是否入驻，在很大程度上会受中国外著名连锁企业入驻直接影响，这是“领袖风采”和“蝴蝶效应”直接写照，所以，中小店招商关键集中在项目主体封顶和项目整体完工期间，并一直延续到项目统一开街整个过程。当然项目建设期间，可同时进行各类中小店招商咨询登记工作。

二、招商对象特征分析

1、业态业种分布

业态组合没有固定百分比，通常来讲，商业街餐饮、娱乐、休闲所占百分比为4：3：3。各业态具体所占百分比，应依据商圈特点进行调整，做到资源共享、优势互补，并凝聚各业态优势以强化和突显商业街整体定位。

商业街必需由优势互补业态组合而成。其中不一样风味、不一样流派、不一样规模餐饮店是商业街关键组成部分，百分比会保持上升趋势。娱乐、休闲业在商业街中地位也举足轻重，而且发展势头很迅猛。

依据昌乐商业市场空白点和本企业商业资源整合，本项目标功效计划、业态搭配等进行具体招商细分（总按约16130/3平方米）

业态

餐饮

娱乐

休闲

业种

中餐、西餐等

量版式KTV、足疗、洗浴等

咖啡馆、商务宾馆、茶社等

百分比

50%

35%

15%

面积

8065㎡

4032.5㎡

3226㎡

招商面积

2688

1881

806

意向商家

中餐厅2家、西餐厅1家

量版式KTV1家、足浴2家

茶社、咖啡馆各1家

2、招商对象定位

因本项目定在“集餐饮、娱乐、休闲、观光于一体新中式文化商业街区”，经营者应定位为：

中国外餐饮品牌、文化品牌及娱乐品牌（针对连锁企业、加盟或联营企业）；

关键以潍坊、昌乐周围县市及昌乐当地大中型餐饮、文化、娱乐项目经营者。

3、招商暂定单位

因本项目业态组合和面积配比均遵照市场标准而定，所以我们所要考虑意向商家必需也要遵照这个标准，依据项目房源情况及招商要求，我们暂定招商房位以下：

A区

B区

C区

D区

E区

F区

1

2

3

4

5

6

1

2

3

4

5

6

7

8

1

2

3

4

5

6

7

8

1

2

3

1

2

3

4

5

6

7

8

1

2

3

4

5

6

7

8

A2：745.51平米

B4：346.4平米

C3：267.6平米

D3：1189.9平米

E8：514。6平

F5：765.4平米

中餐、足浴、KTV

茶馆、中餐馆

中小餐馆

中餐馆

咖啡、西餐

中餐、足浴、KTV、西餐

招商说明

招商暂定单位6家，累计招商暂定面积约为：3829.41平方米，在实际招商过程中会依据商家情况调整。

三、经营模式和招商策略

经营业态业种布局规范了本项目标硬件功效，而招商和经营模式则完善了本项目标软件功效，只有好硬件基础，再加上强大软件支持，本项目才能取得良好招商和经营结果。

招商和经营模式

招商和经营模式

统一管理

多元招商

整合策略

完善政策

合理回报

1、多元招商

为统一形象，立即繁荣市场，应采取多路径统一招商标准。对于投资者购置商铺，应采取返租形式，进行统一招商。 本项

目标招商可采取联营、加盟或租赁等方法展开，其中主力商家和大型品牌商家可考虑采取联营或加盟方法展开，中小商户以租赁为主。

2、统一管理

本项目应采取统一管理模式，杜绝脏、乱、差现象出现，由物业管理企业进行统一管理，维护商业环境。

项目开街前期，联合主力商家针对消费者进行全方位包装，形成强大宣传攻势，广而告之，让全昌乐市民全部熟知本项目，吸引其来此消费。

全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松经营环境，给消费者一个享受娱乐天堂。意在打造昌乐餐饮、娱乐、休闲行业新中式食尚文化，即实现水印江南美食街提出 “走进宝石城，做客美食街” 昌乐休闲消费理念。

3、整合策略

整合功效，集购物、餐饮、休闲、观光等功效于一体。

整合空间，进行合理业态业种布局。

整合招商，和投资者达成代租意向，进行统一招商。

整合推广，整个项现在期由物业管理企业联合主力店进行统一广告宣传推广。

4、完善政策

本项目应完善经营服务和物业服务功效，表现在政策优惠和收益保障上，提升软环境市场关键竞争力，并同时强化业主托管和商户统管方法，提升物业管理水平和综合服务能力。

税费减免政策

向政府及主管部门争取税收、工商管理等费用优惠，提供方便快捷一条龙服务，让在此经营商户受益。

成立物业管理企业

成立物业管理企业关键职能有两个方面：首先是为本项目标后期经营及统一管理提供服务，并为商户之间搭建有效沟通平台，尤其是作为项目招商期关键组员，主动帮助项目开展招商；其次为商户整合行政上全部相关服务。本项目标商户就有了更多服务保障，经营信心自然愈加高涨。项目管物业理企业成立为本项目诚信经营软环境添加了一个关键砝码。

建立行业同盟

经过和政府部门，消费者协会、餐饮、娱乐行业协会、银行等机构建立良好合作关系，主动提升经营者对本项目标经营信心。建立行业同盟，为水印江南·美食街长久发展提供战略保障。

提倡联合营销理念，统一推广，品牌化运作

提议本项目联合主力商家，多路径、多方法地推广本项目，同时推广商业经营品牌，目标是不仅打造项目标品牌，更重视打造经营者品牌，令经营者感受到本项目和其利益捆绑，同舟共济，从而增强经营者对本项目标归属感和信任感。

5、合理回报

（1）确保发展商和商家合理收益，实现双赢。

（2）经过项目招商成功，达成整体机能完善，带动租赁价格提升，使本项目大、小业主和经营者均取得良好回报。

（3）经过主力商家不停进驻，促进剩下房源销售和价格连续提升。

四、招商关键策略

1、主力商户优先招商

本项目应采取“先确定主力店，再全方面招商”基础策略。在实施过程中，主力店、国际、中国名店要提前招商，其它随即进行。主力店是商业项目吸纳客源锚固钉，对商业项目标商业经营活动会产生较大影响，在商业项目中处于关键地位。

主力店优先招商，关键有两个原因：

第一：主力店在商业项目中发挥着领袖风采作用，对项目标形象、销售会产生一定影响力，可在较大程度上促进项目其它商户招商，同时主力店签约（入驻）将大大提升整条商业街附加值和投资者信心。

第二：和主力店招商谈判通常需要一个较长时间，需要应付繁琐漫长拉锯式谈判。

所以，本项目标主力商户应该优先招商，应该以大带小，即关键主力店来带动次主力店和中小商家。关键主力店对本项目标成败起着决定性作用，它决定了本项目标品牌形象，主力用户群、经营前景、人流量和人流动线等。

品牌商户带动招商

大型著名品牌主力商户能够为商业项目带来大量商业人流，发明良好商业气氛，从而增强其它商户经营信心，促进整个项目标招商工作。每个行业龙头商家、品牌商家全部是行业内经营典范和标兵，她们行为活动对行内其它商家经营会产生较大影响，含相关键带动效应。本项目可经过采取丰厚优惠方法，关键引入著名品牌餐饮、品牌娱乐行业商户进场经营，以带动其它商户招商工作。在项目标招商广告宣传活动中，能够将引入品牌商家作为一个关键卖点信息，立即传达给其它目标商户，以刺激其它商户经营需求，促进本项目标招商工作。

分区域招商

本项目市场定位为集餐饮、娱乐、休闲、观光于一体新中式文化商业街区，是以餐饮、娱乐为专题商业街，从昌乐现在餐饮、娱乐行业经营环境及档次，两极化相对比较严重，本项目应该进行区域招商，同时潍坊、寿光因为距离上优势，也是本项目标关键招商区域，到时将依据项目实际招商情况合适放大招商区域（例：济南、青岛）。

主力招商区域：潍坊

次主力招商区域：昌乐、寿光

边缘招商区域：济南、青岛、华东区域

分行业招商

依据项目业态定位关键包含餐饮、娱乐、休闲业态，结合项目销售过程中经营业主意向店面类型及经营业种，在招商中应该按行业分类集中招商。避免行业撞车现象，尽可能按本项目招商业态配比50：35：15百分比进行招商。

加盟招商方法

中国外品牌有拓展需求，需要发展加盟或联营，而昌乐及潍坊地域投资者亦期望能加盟著名品牌，以此在市场上立足并打开市场，更是其长远发展确保，提议可设置品牌加盟数据库，提供品牌推介及解答投资者咨询交流洽谈会等服务，为著名品牌和投资者之间搭建一座桥梁，从而达成满足双方需求以至双赢目标。

定向招商

因为现在本项目周围商业气氛还未浓厚，但本项目标专题性较强，对商家类型、性质、品牌特征等全部含有较高要求，而经过现场招商将难以满足本项目定位要求，所以定向招商是项目招商活动必需方法。定向招商是指招商人员主动上门和目标商户联络，向目标商户推介本项目，并说服其进场经营招商方法。定向招商通常首先需要大量搜集商户信息资料，然后选择确定适应本项目经营需要目标商户，再和之联络，说服其进场经营。本项目标主力商户，关键商户全部需要经过定向招商方法才能将其引进本项目经营。

总量控制标准

在本项目标招商中，实现有效招商控制将成为项目关键。在市场公布信息，从而控制前期招商总量，首期推出招商面积货量远远低于市场估计供给量，制造供不应求局面。并在项目招商过程中，经过分批推出商铺控制，引发市场轰动，促进商家进驻。再经过经营大户先行建立经营示范区域，提升当地和外地高端经营户经营预期值，心理防线受到商铺数量有限和确保经营旺场双重挤压，根本排除她们对项目经营顾虑，从而使招商达成预期目标。

以外压内标准

以外压内，以外地成功招商促进当地招商。

本项目应设置示范经营区，这将对项目标整体经营起到关键示范作用。示范经营区成功招商将大大提升潜在经营者信心。示范经营区主力引进外地著名品牌商家，经过示范经营区招商和经营促进项目当地招商。

提议和潍坊区域餐饮、娱乐行业协会结成联盟，在行业中奠定权威地位，经过行业协会主动引导，为项目招商造势。

优惠招商

优惠招商是指在招商条件方面给承租户合适优惠，以降低承租户经营风险，增强其经营信心，促进招商工作，这是最常见传统招商策略。招商条件优惠方法有免租期、折扣租金、管理费优惠、送广告位等。对主力商户、关键商户，招商条件优惠幅度要大，以吸引其进场经营。

优惠招商是一个放水养鱼形式招商策略，在本项目现在环境条件下，其作用较为显著。

网络招商

充足利用网络资源,搜集省内著名品牌企业信息,结合我们项目实际情况进行筛选，并依据昌乐县经济发展、消费者消费能力及主力商户开店特殊性要求等各个原因锁定目标招商用户。到时将经过电话预约、邮寄信函、登门造访等策略促进我们项目标招商工作。

招商价格策略

本案

本

案

依据前期市场分析汇报中提供数据，现在餐饮、娱乐比较集中街道是方山路、永康路、宝昌路。宝昌路多为自建房，租金相对偏低，大约0.1—0.4元/天*㎡，不过介于本项目所处地理位置毗邻建西湖公园，周围环境优美；本项目功效定位比较明确——水印江南美食街，且量身式定做、订单式开发，结合市场调研及餐饮行业特点，并结合项目本身产品计划设计、内部配套等原因，现将项目招商租赁价格表以下：

1、招商租赁底价汇总表

楼层

楼层面积

租赁价格（元/平方米/月）

局部楼层

租赁价格（元/平方米/月）

一层

4690

0.9元/平方米/天*30天=27元/平方米/月

一层

0.9元/平方米/天*30天=27元/平方米/月

二层

4690

0.6元/平方米/天*30天=18元/平方米/月

二层

0.6元/平方米/天*30天=18元/平方米/月

三层

4690

0.42元/平方米/天*30天=12.6元/平方米/月

三层

0.42元/平方米/天*30天=12.6元/平方米/月

四层

2060

0.33元/平方米/天*30天=9.9元/平方米/月

1-3层平均单面积租金

0.64元

1-4层平均单面积租金0.6元/平方米/ 天天

2、招商租赁报价系数确定

为便于表现不一样招商阶段租赁价格差异性和对品牌商家区分政策，依据区位不一样提议在上述基准租赁价格基础上以区域形式调高25%——50%，作为对外公开招商面价，在招商过程中视具体情况在面价基础上给商户25%~50%折扣。

区域

租金单价差异

区域

租金单价差异

A区

基准低价上浮50%

D区

基准低价上浮25%

B区

基准低价上浮40%

E区

基准低价上浮35%

C区

基准低价上浮30%

F区

基准低价上浮45%

3、招商租赁报价表

各区域分布位置差异调整租赁价格具体明细以下：

区 域

楼 层

基准底价

招商报价

区域均价

区 域

楼 层

基准底价

招商报价

区域均价

A区

一层

0.9元

1.35元

0.9元

D区

一层

0.9元

1.13元

0.75元

二层

0.6元

0.9元

二层

0.6元

0.75元

三层

0.42元

0.63元

三层

0.42元

0.53元

四层

0.33元

0.5元

四层

0.33元

0.42元

B区

一层

0.9元

1.27元

0.90元

C区

一层

0.9元

1.17元

0.83元

二层

0.6元

0.85元

二层

0.6元

0.78元

三层

0.42元

0.6元

三层

0.42元

0.55元

E区

一层

0.9元

1.22元

0.81元

F区

一层

0.9元

1.31元

0.87元

二层

0.6元

0.81元

二层

0.6元

0.87元

三层

0.42元

0.57元

三层

0.42元

0.61元

四层

0.33元

0.45元

四层

0.33元

0.48元

4、暂定招商房位报价明细表

房号

楼层

楼层面积

租赁报价格

整体均价

房号

楼层

楼层面积

租赁价格

整体均价

A2

一层

121.06

1.35元/平方米/天

0.73元/平方米/天

D3

一层

304.61

1.13元/平方米/天

0.71元/平方米/天

二层

121.06

0.9元/平方米/天

二层

304.61

0.75元/平方米/天

三层

121.06

0.63元/平方米/天

三层

304.61

0.53元/平方米/天

四层

382.33

0.5元/平方米/天

四层

276.08

0.42元/平方米/天

B4

一层

116

1.27元/平方米/天

0.85元/平方米/天

C3

一层

93

1.17元/平方米/天

0.85元/平方米/天

二层

106.4

0.85元/平方米/天

二层

93

0.78元/平方米/天

三层

124

0.6元/平方米/天

三层

81.6

0.55元/平方米/天

E8

一层

128.65

1.22元/平方米/天

0.77元/平方米/天

F5

一层

124

1.31元/平方米/天

0.7元/平方米/天

二层

128.65

0.81元/平方米/天

二层

124

0.87元/平方米/天

三层

128.65

0.57元/平方米/天

三层

124

0.61元/平方米/天

四层

128.65

0.45元/平方米/天

四层

393.4

0.48元/平方米/天

针对业态招商价格策略

业态

地位

招商价格策略

主力店

整个项目商业价值表现，维系项目整体招商成功率前提，项目整体策划定位支持点和项目形成独特经营特色保障。

局部区域低价招商策略，可考虑以低于面价30%作为优惠。

品牌店

项目整体租金和经营业绩关键起源

以靠近面价或略低于面价5%~10%作为优惠。

散户

项目整体租金关键补充

以靠近面价或略高于面价5%~10%作为招租标准。

专业店、服务业态

项目整体经营必需补充

依据对应业态在面价基础上做对应调整

针对不一样原因差异招商价格策略

本项目应该依据各商铺位置差异、视觉效果差异、门面数量差异、门面尺寸大小差异、交通组织差异等原因来制订各商铺具体租金价格。

（2）视觉效果：消费者可直接注意到商铺租金单价高于其它商铺，差价百分比控制在10%~15%；

（3）门面数量：通常多门面商铺租金单价高于少门面，但还要考虑其租赁面积大小、经营业态回报等原因另行届定；

（4）门面尺寸：门面长度大商铺租金单价高于门面长度小商铺，差价百分比控制在4%~8%。

（5）流通情况：人流疏导良好商铺租赁价格高于其它商铺，差价百分比控制在3%~5%。

确保金策略：提议向经营者收取三个月租金和管理费作为确保金，在租赁协议同期满退场时给退还。

租金递增策略

经历了头两三年经营期后，伴随商业街经营步入正轨、经营情况蒸蒸日上，在第四至第六年续签租赁协议时，可采取租金逐年递增方法，递增幅度为10%~20%。

招商八

招

商

八

大

优

惠

条

件

免租三—六个月

会员制——可无偿参与项目举行多种活动

租赁协议期多样化，暂定3或5年

管理费酌情优惠或给1年和2年期减免

用户介绍新用户给租金优惠或赠予管理费

特定时间签约给一定优惠

前期无偿宣传推广（美食报或信息海报）

赠予3——12个月广告位

（一）内在优惠条件

免租三——六个月

本项目所处区域现在属于初始开发阶段，人口数量偏低，商业气氛缺乏，要吸引商家尤其是品牌商家进驻，使本项目形成强烈商业气氛，必需降低其经营风险，降低其进驻门槛。经营者在此站稳脚跟需要一定时间，本项目要做强做旺，首先必需使经营者能够生存并连续发展，所以在项目开业早期，必需给租户足够而合理免租期。提议本项目免租期为三——六个月。

会员制——可无偿参与本项目举行多种活动

提议本项目推出会员制，进驻商户可办理会员卡，能够无偿参与本项目举行多种商业活动，如：座谈会、商业交流会、外出考察等。首先能够增加经营商户归属感，其次是为后期项目标项目销售及客带客做铺垫，同时形成口碑宣传。

租赁协议期多样化

提议本项目标主力店和餐饮、娱乐主力店签署5年合约；和次主力店签署3-5年合约，和其它商家双方商议而定。

管理费酌情优惠

依据潍坊宝庭物业企业所提供服务内容，进行合理化、公开化项目服务收费标准，此费用不仅包含清洁费、保安费、商务维护费等费用，按实际运行管理支出预算平均分摊。

为了愈加好吸引商家入驻，提议到时将服务管理收费中部分收费条款作为协商合作优惠条件，或对凡经过招商承租该项目标业主统一减免1年物业管理费优惠政策，对于主力商家可考虑给减免1年和2年期物业管理费。

老用户介绍新用户给租金折扣优惠

对于已承租用户介绍新用户入驻商业街激励策略：

A：新用户租赁面积在500㎡以内，给已承租用户免去新承租用户等值1个月房租或增加减免6个月物业管理费优惠政策；

B：新用户租赁面积在500㎡以上，给已承租用户免去新承租用户等值3个月房租或增加减免12个月物业费优惠政策；

特定时间签约给一定优惠

在招商推介会或其它特定推广时段，可给前若干位签约用户一定优惠，如租金折扣。到时优惠策略将在具体活动方案中表现。

前期无偿宣传推广（美食报或信息海报）

本项目要发明和保持浓厚商业气氛，宣传推广是必不可少，提议本项目结合当地发行量较大平面直邮媒体联合成立美食报（比如：中邮、晨鸿），在宣传本项目标同时，能够给入驻商户进行无偿宣传广告，一是增加经营者信心，二是促进招商进程及销售速度。

赠予广告位

待项目交工后，提议发展商设置项目公用收费广告位（比如：外立面、沿街灯箱、楼顶看板、入街牌坊等），到时对本项目标著名品牌商家、主力店赠予3~12个月部分广告位广告使用权（广告公布费、制作费、电费等直接费用租户自行负担）。发展商设置项目公用收费广告位除为愈加好为进驻商家服务外，还能够增加额外收益，为项目长久运行管理提供大力支持。

（二）外在优惠条件

1、自经营之日起，试营业（开启期）五年；自项目开街之日起五年内给营业税、企业所得税县内留成部分相同数额减免或奖励；

2、办理相关手续和多种证照除收取工本费外，免收其它行政性事业收费，经营性收费按最低标准收取；

3、优先处理投资者户籍落户昌乐县城及其儿女入托、入学问题，相关规费和城镇居民相同候遇；

4、国税局、地税局实施联合办理税务登记措施，为纳税人共同核发一个税务登记证；

5、工商管理部门为经营业主办理营业执照免收工本费及对应变更手续费用，并免收相关管理费用；

6、对于项目经营场所消防安检审查及经营业主二次装修后消防安检验收给开辟绿色通道；

7、对于项目经营业主无偿办理卫生许可证及从业人员健康证；

8、联合辖区公安部门建立绿色保护区；

9、公务员购房优惠政策落实；

备注：依据昌乐现在餐饮、娱乐、休闲行业所包含工商管理、税费登记、行政审批、卫生管理、消防安检等特定事项具体情况给立即调整。(提议发展商立即落实以上政策)

第二部分

第二部分

招商实施计划

招商实施计划

招商实施计划

本项目标招商推广是目标商户对项目经营不停提升信心过程。目标商户心理期望提升到一定程度时候，再开闸泄洪，集中引爆市场，实现招商目标。

本部分关键词 keywords

⊙点渗透式策略

⊙充足展示策略

⊙针对性媒介

⊙事件营销

一、招商推广实施策略

本项目标招商推广，是一个目标商户对项目经营不停提升信心过程。这个目标实现必需建立在项目本身优势之上并使目标商户有充足理由相信本项目是一个引领市场好项目，并能够在短期内做旺，后续发展潜力巨大。目标商户心理期望不停提升，形成势能，在能量积蓄到一定程度时候，再开闸泄洪，集中引爆市场，实现招商目标。

1、点渗透式策略

本项目标招商应采取点渗透式策略，这是招商关键策略，关键表现为点对点和关键深入攻破，是直接面对用户渗透式策略。

（1）直接上门造访

经过招商人员直接电话联络，上门造访或邀请面谈等方法，直接面向用户推介项目和洽谈项目定位、招商政策、租金优惠条件、经营优势、消费潜力和发展前景等事宜。

（2）DM直邮

采取DM直邮，直接向目标商家用户发送邮件，尤其是对大型主力店等商家，要求有更为详尽DM邮件（含项目宣传折页及邀请函等），而且有专员联络、跟进、全程跟踪服务。

（3）关键商家突破：关键商家，尤其是针对主力店商户必需关键突破，要求有专门招商小组负责洽谈并展开招商工作。

（4）事件营销

事件营销是经过一些特殊事件促进销售，事件营销逐步成为现代销售关键方法，事件营销目标是配合每次广告投放，它能够在预热、开盘强销等时期依据销售需求策划、炒作，来提升销售现场人气，促进销售；同时 “事件”可作为新闻点等等用来炒作，加速招商和销售。

2、充足展示策略

项目包装是项目推广关键，因为项目区位并无商业基础，经过现场包装，营造强烈商业气氛，有力塑造项目商业财富形象。

3、渠道策略

以主力店商户签约、装修等契机作为媒体宣传关键诉求点，结合主力店商户雄厚实力、强大背景、品牌美誉度、著名度、信誉度，展开招商推广宣传工作，并经过专业杂志、报纸、电视、网站等媒体进行专题报道，塑造项目品牌，打造项目著名度。

4、高调入市策略

依据项目定位，入市时必需和权威人士及权威部门（政府）联合举行相关SP活动，并结合项目招商优惠政策，突出政府打造“昌乐唯一美食街”“昌乐城市名片”决心，并奠定项目绝对权威市场地位，抢占市场制高点。

5、造势策略

在媒体以上高姿态公布广告宣传和进行软文炒作，强势炒作项目由“唯一美食街”上升到“走进宝石城，做客美食街”，经过系列剖析“走进宝石城，做客美食街”这一提倡消费理念，形成对投资者、经营者、消费者等区域经济主体影响，展开“城市餐饮、娱乐、休闲消费必去之处”热点话题议论。

美国营销大师汤姆·布朗说项目为何卖不好，关键没有制造有效热点！创新性热点！爆炸式热点！

二、招商推广步骤

1、第一实施阶段：

时间

20XX年4月16日——20XX年5月15日

招商推广目标

经过招商带动销售，为项目标正式推出（开盘）做铺垫；

经过新闻深度报道形式制造新闻热点，建立舆论导向和宣传阵地；

初步完成主力商户积累及入驻意向签约事宜。

宣传口号

走进宝石城 做客美食街

招商区域

潍坊

操作形式

经过网络营销→电话营销→DM直邮→邀请函派发→登门造访等直复营销方法，进行目标招商用户搜集→筛选→锁定工作，达成完成主力商户积累目标；

经过聚集中国外著名餐饮、娱乐、休闲连锁企业及投资经营业主，联合权威人士及权威部门（政府）以连锁企业加盟或联营洽谈会和产品推介会形式举行SP活动，形成市场热点，一举奠定项目在餐饮、娱乐行业中地位，并达成主力商户入驻意向签约目标（活动内容见实施附件）；

推广媒介及手段

连锁企业洽谈会、行业杂志（《潍坊美食》期刊、《拍客》）、信息海报、潍坊晚报、DM、短信、网络

2、第二实施阶段：

时间

20XX年5月16日—20XX年

招商推广目标

经过主力店招商签约集中引爆项目销售选房认购工作，为项目开盘积累足够数量投资用户；

经过主力店签约、装修、入驻带动中小型商户招商工作，将“领袖风采”“蝴蝶效应”作用发挥到极致；

经过产品推介会成功举行，扩大本项目标影响力，吸引中小型经营业主注意力；

初步完成中小型商户积累及入驻意向签约事宜。

宣传口号

走进宝石城 做客美食街

招商区域

潍坊、昌乐

操作形式

结合产品推介会成功举行，扩大本项目标影响力，吸引中小型经营业主注意力，同时增加投资者、经营者、消费者对水印江南·美食街项目标投资信心、经营信心、消费导向；

结合主力店签约、装修、入驻等时间节点，展开“领袖风采”“蝴蝶效应”宣传攻势，以此展开对中小型经营业主招商工作，达成完成中小型商户积累及入驻意向签约目标；

经过组织项目投资者、经营者及关注本项目标消费者前赴济南中华名优小吃城、济宁江南春美食街进行商务考察、旅游等SP公关活动，达成项目开盘前积累足够数量投资用户目标；

开盘选房活动并提出“带租约销售模式”。

推广媒介及手段

商务考察、旅游SP公关活动、开盘、行业杂志、信息海报、潍坊晚报、DM、短信、网络

第三实施阶段：

时间

20XX年5月29日

推广目标

依据实际招商情况，展开项目标第二轮招商工作；

结合主力店入驻、开盘节点，推出“带租约销售模式”；

延续开盘阶段热潮，实现预定招商目标；

传达项目施工进度，明确项目开街时间；

感受项目现场气氛，预见美食街项目后期运行胜景。

宣传口号

走进宝石城 做客美食街

招商区域

潍坊、昌乐、寿光、济南、青岛等城市

操作形式

结合第一轮招商工作具体情况，准备展开第二轮招商工作，并经过扩大招商区域，对大量投资用户提供代租服务，以达成预定项目和满足投资者招商目标；

经过项目业主答谢会活动及推出“带租约销售模式”，建立良好用户服务体系，主动提升用户集群效应，继续制造项目热点策略，延续开盘销售和招商热潮。

推广媒介及手段

答谢会、行业杂志、信息海报、潍坊晚报、DM、短信、网络

第四实施阶段：

时间

20XX年7月—20XX年8月（项目交房阶段）

推广目标

提升项目后期运行软环境及项目美誉度，逐步完善项目功效；

营造热烈开业气氛，在开业时吸引大量人流前来参观、消费；

促进尾房招商，务求利用开业有利时机，使项目达成更高招商率。

宣传口号

走进宝石城 做客美食街

操作形式

经过潍坊宝庭物业企业成立及行业同盟建立，提升项目后期运行软环境及项目美誉度，逐步完善项目功效；

经过经营业主全方面展开装修，利用广告媒体进行较大幅度广告宣传造势活动，将项目开业信息广而告之。营造热烈开业气氛，在开业时吸引大量人流前来参观、消费；

利用宣传开业信息热烈气氛，同时公布尾房招商广告或信息，趁热打铁，立即消化余下商铺；

经过“铺王拍卖”活动（待定），制造新热点，将水印江南·美食街著名度、美誉度、信誉度扩大到极致。

项目开街前预热活动，如昌乐首届美食文化节，昌乐首届啤酒文化节等

推广媒介及手段

行业杂志、网站、DM信息海报、潍坊晚报、短信

5、招商整体计划时间表

招 商 整 体 计 划 时 间 表

时间

步骤

20XX年

2

3

4

5

6

7

8

9

招商调查

招商筹备

招商推广

公开招商

开业准备

备注：依据项目实际销售进度，招商进度具体情况，对各实施阶段及媒体公布给予相关调整；

到时将依据项目需要，具体SP活动方案、媒体公布计划、相关设计等工作以附件形式逐一提交。

三、招商费用预算

1、推广费用计算标准

通常商业项目标招商推广费用相当于整体经营面积两个月租金数额，所以本项目标招商推广费用预算能够此为依据计算。

2、费用预算总额

招商经营面积初始月租金总额：16130㎡/3*0.6元/㎡/天*30天*2月=193560元

招商费用阶段性投放百分比

招 商 费 用 投 放 比 例 计 划 表

类 别

第一实施阶段

第二实施阶段

第三实施阶段

第四实施阶段

费用投放百分比

35%

25%

25%

15%

费用投放额度

6.78万

4.83万

4.83万

2.9万

备 注

该招商费用投放百分比到时将依据具体招商进度合适调整。

尤其说明：以上为水印江南美食街总体招商思绪，具体每一阶段招商推广计划会在既定时间逐一上报，不足之处，另行商榷！

山东信邦昌乐项目部

20XX-4-15