镇江金山金山7-2别墅项目研讨讲稿

时间：2020-11-10 04:28:09　来源：勤学考试网本文已影响人

镇江金山7-2项目研讨讲稿

一、镇江别墅市场概况

镇江城市定位：山水花园城市——创新创业、幸福和谐、山水城林融为一体、人与自然和谐共生的现代化山水花园城市

以规划引领山水花园城市发展方向。

以重大工程完善山水花园城市功能。

以产业转型提升山水花园城市竞争力。

以历史文化彰显山水花园城市个性魅力。

以低碳理念引导人与自然和谐共生。

以城市管理保障城市高效运行。

以全民创建凝聚山水花园城市建设合力。

主城分区：以商业金融、旅游服务为主打城市主中心。由老城区和北部风景旅游区构成。重点塑造具

有历史文化和滨江特色的城市风貌。

南徐新城：建成镇江城市的市区副中心。以发展办公、居住、旅游、休闲、文化、体育功能为主。南

徐新城中心区由檀山路分割为东西两片，东区以行政办公、体育文化、公园休闲等公共服务用地为主，

西区结合长山灌渠以居住用地为主。

丁卯新城：“一城两带五区”的科技新城打总体发展规划。“一城”是指以国家级大学科技园为核心

的镇江科技新城；“两带”是指古运河生态园林风光带和团结河城市景观风光带；“五区”是指生活宜

居区、市场集聚区、智能商办区、科技服务区、生态旅游区。

谷阳新城：实施以市场、生活居住和高新技术产业为主的开发建设，并积极呼应南徐新城。

南山风景区：兼具城市绿地系统功能、旅游服务功能、对外文化交流功能的城市型风景名胜区。

2009年镇江类别墅及别墅去化量为2100套左右；

2010年镇江类别墅及别墅去化量为1650套左右；

2011年1～5月份镇江类别墅及别墅去化量为650套左右。

近三年镇江别墅类产品的年去化量均在30～35万m2左右

镇江市区截止5月末独立、联排、叠加别墅可售存量房源情况

(1)金山板块(润州区)：在售楼盘2个，联排别墅可售存量7套、叠加别墅可售存量27套，面积区间157～200㎡，联排销售价格为11000-12000元∕㎡；叠加销售价格为8000-9000元∕㎡

(2)滨江板块(京口区)：在售楼盘3个，联排、叠加别墅可售存量54套，面积区间141～280㎡，价格区间8900～13000元∕㎡；

(3)学府板块(京口区)：在售楼盘3个，联排、叠加别墅可售存量218套，面积区间155～388㎡，价格区间8900～11500元∕㎡；

(4)丁卯板块(丁卯区)：在售楼盘4个，联排、叠加别墅可售存量59套，面积区间180～250㎡，价格区间7800～11000元∕㎡；

(5)南徐板块(京口、润州区)：在售楼盘3个，联排、叠加别墅可售存量189套，面积区间152～275㎡，价格区间9600～15000元∕㎡；

(6)丹徒板块(丹徒区)：在售楼盘11个，独立、联排、叠加别墅可售存量377套，面积区间180～490㎡，价格区间5600～15000元∕㎡。

上述合计可售存量房源924套。

与本项目类似的高档楼盘类别墅存量及销售单价情况

(1)亚东·朴园(南徐板块)20套220～275㎡联排别墅，销售单价15000元∕㎡；

(2)万科·蓝山(南徐板块)1套152㎡叠加别墅，销售单价12500元∕㎡，12套花园洋房140㎡，价格区间8000～10000元∕㎡；

(3)万科·红郡(南徐板块)12套210～225㎡联排别墅，销售单价13000～15000元∕㎡；

(4)江山名洲(滨江板块)20套左右141、190、250㎡联排别墅，销售单价12000～13000元∕㎡；

(5)金桥花园(金山板块)27套157㎡叠加别墅，销售单价8000～9000元∕㎡；

(6)中南世纪城(滨江板块)10套183㎡叠加别墅、8套166㎡联排别墅，叠加别墅销售单价9300元/㎡，联排别墅销售单价13000元/㎡。

本项目主要竞争性楼盘存量土地可开发情况

(1)万科·蓝山(南徐板块)约有15万㎡的联排、叠加产品待开发；

(2)江山名洲(滨江板块)约有18万㎡的叠加及联排产品待开发；

(3)亚东·朴园(南徐板块)约有10万㎡的叠加及联排产品待开发；

(4)大东地块(招商地产)于2011年5月成交，成交土地面积为479.22亩，总建筑面积55万㎡，总成交地价30.1亿元，平均容积率1.72，楼面地价5472元/㎡。据了解，该项目目前正在做规划方案，产品有高层、花园洋房及联排别墅等。目前该项目围墙形象广告已做好。

镇江别墅的开发水平总体上一般，目前镇江大市在售的30个左右别墅及类别墅项目中，除万科以外，绝大多数为本地及省内开发商，如南京、南通等，大部分开发规模均在15万㎡左右，只有江山名洲66万㎡、万科·蓝山40多万㎡，亚东·朴园40多万㎡等几个大盘，开发水平参差不齐，中式别墅缺乏代表产品（正太悠然居、亚东·朴园），西式别墅的产品细节做得不到位，总体规划一般，无突出亮点。大部分项目均以综合性业态开发为主，别墅及类别墅、洋房、小高层、高层等多种混合物业形态，产品差异化较大，产品定位及客户消费群定位不明。

镇江别墅供应以联排、叠加为主，销售总量联排占50﹪，销售去化率是联排去化最快，其次是叠加，经济性别墅仍然占主要需求地位，而独栋别墅由于总价及面积因素，在镇江目前的销售有较大的抗性。目前镇江独栋别墅的面积区间250-350㎡，总价为300-500万元；联排别墅的面积区间200-230㎡，总价为160-250万元；叠加别墅的面积区间150-180㎡，总价为150万元左右。

镇江别墅购买客户群的年龄在40-55岁，职业为公务员、企业高管、私营业主、高校教师（江苏大学、江苏科技大学、江苏高等专科学院等）、医生等，基本为二次置业，大部分为本地客户，少量来自常州、南京、扬中、扬州等。

镇江别墅影响购买因素为区位、环境（外部及内部）、产品定位、文化定位、品牌、配套、交通、户型特点、总价等。

镇江别墅销售区域目前分为四个区域，

1、丹徒区域：依托山地自然资源，交通便利，形成大片区的别墅开发区域。

2、京口区域：镇江别墅启动开发较早的地区，大部分为类别墅产品，且土地资源有限，未来别墅开发量较少。

3、润州区域：镇江别墅开发的新兴区域，随着滨江开发建设及南徐新城次中心的不断成熟，该区域的别墅市场的销售前景广阔。

4、新区区域（丁卯及大港）：该区域是镇江未来高新技术产业园区，以工业为主，不适宜居住，故别墅市场销售清淡。

二、本项目周边无同质类型楼盘

只有正太悠然居（中式）联排只剩余7套190-196㎡的尾房。

物业类型

别墅、普通住宅

最早开盘日期