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    家庭居住规划与购房抵押融资规划

    时间：2020-11-06 16:31:53　来源：勤学考试网 本文已影响 人 勤学考试网手机站

    房地产金融

    Real Estate Finance

    第6 章家庭居住与抵押贷款融资规划

    本章包含如下内容：

    ? 家庭居住规划

    ? 购房抵押融资规划

    ? 购房及贷款融资规划案例

    1

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    第1节 家庭居住规划

    ?家庭居住规划的重要性

    – 无正确的居住规划，影响居住质量

    – 陷入低首付的陷阱，买自己负担不起的房子

    – 优良的购房规划，可以强制储蓄

    ?屋涯规划

    – 指根据自己的支付能力和住房需求，在一生中随生

    涯阶段的改变而换房。

    – 屋涯规划一般可分为：

    ? 成家前或新婚时的首次购房

    ? 中年前期的换房

    2

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    ? 中年后期的换房

    ? 退休后的换房

    ?家庭居住规划流程（见下页的流程图）

    ?购房与租房决策

    – 购房与租房具有类似的居住效用

    – 其决策，牵涉到拥有自己房产的心理效用和对未来

    房价的预期。

    – 年成本法

    ? 购房与租房的年使用成本

    –租房：房租和押金的机会成本

    –购房：首付款的机会成本和房屋贷款利息

    3

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    家庭居住规划流程图

    4

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    ? 案例1：

    –王先生想购买位于上海莘庄地区的一套80m

    2

    的房产，开发商可租可售：若租，租金3000

    元/月，押金3个月；若购，总价80万元，首

    付30万，贷款50万，利率6%。（假设资金的

    机会成本是一年期的存款利率3%）

    –年成本法：

    ?租房年成本：3000×12+3000 ×3 ×3% = 36

    270

    ?购房年成本：30万×3%+50万×6% = 39 000

    –分析：从年成本看，租房更划算，但需考虑

    以下因素：

    ?房租的上涨：只要未来房租上涨超过7.6%，

    购房就将更划算。

    5

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    ?房价的上涨：房价的上涨将对决策产生什么影

    响？

    租房年居住成本率=36 270 / 80万 = 4.5%

    购房年居住成本率=39 000 / 80万 = 4.875%

    相差 0.375%

    只要房价的年增长率超过0.375%，房屋的资本

    利得将降低购房的居住成本，购买变得划算。

    因此，当事人对房租及房价走势的判断是非常

    重要的因素。

    ?贷款利率的降低

    – 净现值法

    ? 考虑在一固定居住时期内，比较租房和购房的现

    金流量的现值。

    6

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    ? 案例2：

    –王小姐看中了淮海路附近的一处房产，可租

    可售：若租，租金3万元/月，押金3个月；若

    购，总价800万元，首付300万，贷款500万，

    利率6%，贷款期限为20年。假设她确定要在

    该处居住5年，预计房租平均每年调升1.2万

    元（假设资金的机会成本是一年期的存款利

    率3%）

    –净现值法

    ?租房净现金流量现值

    9

    (1+3%)5

    36 37.2 38.4 39.6 40.8

    1.03 1.032 1.033 1.034 1.035

    1

    ?9? ?

    ?

    ?

    ?

    = – 1 767 725元

    7

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    ?购房净现金流量现值

    贷款的年还款额：500万×(A/P, 20, 6%) = 435920

    购房净现金流量现值= a ÷1.03 – 3 000 000 –

    435920 ×(P/A, 5, 3%) = a ÷1.03 – 4 996 385

    5

    5

    (设5年后售房净所得为a，a = 5年后售房价格– 5年

    后的房贷余额 )

    –分析

    ?当租售的年现金流现值相等时： a ÷1.03 – 4 996

    5

    385 = –1 767 725，即：a = 3

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