购房九大陷阱及九大对策看清房产开发商真面目x
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购房九大陷阱及九大对策看清 房产开发商真面目
购房九大陷阱及九大对策看清房产开发商真面
2007-11-19 14:42:58 来源：北京商报 作者：佚名
?、知己知彼，百战不殆
房地产市场各种类型的房屋很多， 作为购房人一定要清楚自身的收入情况和 消费层次，不能妄自菲薄，也不能好高骛 远，以免日后给自己带来沉重的经济负担。
在明确自己应该购买哪一类商品房后，更 为重要的是了解开发商的售楼资格。由于 开发商与购房人存在着严重的市场信息不 对称，双方的地位实质上是不平等的。实 践中曾出现开发商利用集体土地开发房地 产、开发商卷逃预售款和在预售房地产上 设置抵押等情况，严重侵害购房人的权益。
1、看清“内部认购”真面目
许多开发商在楼盘预售前，喜欢搞 内部认购，一为造势，二为摸底，都是为 预售作准备。而对于购房人来说，相对而 言，内部认购的价格相对较低，有一定的 吸引力。对此，笔者认为，由于内部认购
行为政府不认可，也没有纳入管理，商品 房的内部认购可能存在以下隐患：
一是开发商还没有缴清开发地块 的土地使用权出让金，导致将来难以取得 房地产证；
二是该商品房可能已经被开发商 拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的 房屋所有权；
三是由于内部认购合同没有政府 部门的登记备案，开发商可能会将房屋一 楼多售。因此，购房人切不可因为内部认 购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。
三、慎签认购书
在实践中，为了尽早销售商品房, 开发商在与购房人签订商品房销售合同 前，双方先签订商品房预售认购书，购房 人依认购书约定缴纳一定数额的款项。但 往往在正式的商品房买卖谈判中，又因为 对具体条款的争议，不能签订正式的商品 房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴
款项是否视为定金，适用"定金罚则"而 争吵不休。对于认购书的法律性质，一般 认为，如果认购书含有商品房买卖合同的 主要条款，如商品房的位置、楼层、总面 积、单价、总价、签订正式预售合同的时 间等，商品房认购书具有合同约束力，当 事人违约要承担违约责任。认购书中约定 的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。
如果认购书没有含有商品房买卖合同的主 要条款，则认购书只是没有法律约束力的 "意向书"，购房人所缴款项应当退回。
四、确定合理的付款方式
为加快资金回笼，实践中有的开发 商对一次性付款的购房人提供一定的优 惠，有的经济条件优越的购房人也乐于一 次性付款，以免麻烦。但这种做法其实存 在一定的风险，如果开发商开发烂尾，购 房人极有可能血本无归。因此，购房人应 尽可能争取按照开发建设工程的进度分期 支付房款，这样可以将风险降到最低，避 免将来被“套牢”。如在合同中约定签约
时支付房款的10%签约后开发商应保证工 程应建至四层完工，购房人再付10%…等 等。
五、明确约定收楼标准
对于商品房交付使用的标准，《城 市房地产开发经营管理条例》第十七条、 第十八条有明确规定，即房地产开发项目 竣工，经验收合格后，方可交付使用。住 宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当 进行综合验收。综合验收项目包括：（一） 城市规划设计条件的落实情况；（二）城市 规划要求配套的基础设施和公共设施的建 设情况；（三）单项工程的工程质量验收情 况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五） 物业管理的落实情况。住宅小区等群体房 地产开发项目实行分期开发的，可以分期 验收。
六、规范商品房面积增减的处理
商品房的建筑面积是以房地产测 绘部门的测绘结果为准。而合同的签订往
往在测绘之前，因此，合同约定的商品房
面积往往与实测面积不相符。
对于面积增减的处理，建设部《关 于整顿和规范房地产市场秩序的通知》有 明确的规定，即：
商品房销售合同约定面积与实际 面积发生差异的，按照合同约定处理；合 同未做约定的，面积误差比绝对值超出 3% 时，买受人有权退房。买受人不退房的， 产权登记面积大于合同约定面积时，面积 误差比在3姬内（含3%部分的房价款由买 受人补足；超出3唏E分的房价款由房地产 开发企业承担，产权归买受人。产权登记 面积小于合同约定面积时，面积误差比绝 对值在3鸠内的（含3%部分的房价款由房 地产开发企业返还买受人；绝对值超过 3% 部分的房价款由房地产开发企业双倍返还 买受人。广州市的《商品房买卖合同》在 此基础上，进一步规定，面积误差比绝对 值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不做 任何补偿。当然，合同双方也可以另行约
七、了解按揭的办理方法
I 大部分开发商都在售楼广告中写
明提供多少年的几成按揭，并列出月供多 少，以示供楼是件轻松的事情。有的购房 人也以为签了合同缴了部分房款，并提交 了一系列按揭申请文件后，就可以放心等 待入住了。
实际上，提供按揭的是银行而不是 开发商，银行对购房人资信进行调查后， 可能不会批准提供按揭。实践中也存在开 发商把按揭作为一种销售手段，明明没有 却明目张胆地宣扬。
如果银行不批准按揭或根本就不 存在按揭，而购房人已缴了一部分房款， 那购房人则十分被动。比较好的方法是购 房人在商品房买卖合同中对按揭申请得不 到批准时如何处理做一明确规定。
八、追究交楼违约的技巧
有的购房人往往会遇到这种情形， 接到开发商的交楼通知书，兴冲冲地到楼 盘一看，商品房的许多设施都没有到位。
对此，有的购房人急于入住，直接收楼。
有的购房人则以书面方式明确通知开发商 不接受交付，并要求开发商承担迟延交付 的违约责任。两者的处理其法律后果是不 同。前者收楼后，即使商品房根本不适于 居住、使用，购房人也不能要求开发商承 担迟延交付的违约金。
当然，如果商品房存在质量问题， 已收楼的购房人还是可以要求开发商赔偿 因质量问题引起的财产损失，但这与开发 商承担迟延交付的违约责任是两码事，而 且证明房屋的质量问题的难度是相当大 的，获得赔偿的成本较高。相反，由于 开 发商已明显违约，后者要求开发商承担迟 延交付违约责任的难度就小多了。
九、了解预售商品房转让的条件
在房地产交易中， 存在预售商品 房转让的情形，即原来的商品房预购人将
购买的尚未竣工的预售商品房再行转让给 他人，俗称“炒楼花”。由于预售商品房 转让有利于转让人的融资，对受让人而言， 可能有价格上的优惠，而国家又能增加税 收，因此，“炒楼花”虽然在理论上存在 争议，实践中却一直客观存在。但由于“楼 花"毕竟不是现楼，其中涉及法律关系较 为复杂，建议购房人全面了解转让人原来 合同的具体情况后做决策。简单而言，如 果转让人已付清全部价款，预售商品房的 转让无须事先征得作为预售人的开发商同 意。如果预购人尚未付清价款，则转让事 先须征得预售人的同意。如果转让的商品 房办理了按揭，则情况更为复杂。但无论 何种情况，预购人必须持有经过登记备案 的预售合同和转让合同才能成为转让人， 未登记备案的商品房买卖合同项下的预售 商品房不得转让。
