新化县湘中金源商埠商业新项目招商专题方案

湘中·金源商埠　招商方案

目 录

第一部分 招商目标……………………………………………………3

第二部分 项目介绍……………………………………………………3

第三部分 市场分析……………………………………………………4

第四部分 竞争分析……………………………………………………4

第五部分 商铺产品和服务……………………………………………5

第六部分 招约定位……………………………………………………7

第七部分 招商区域……………………………………………………8

第八部分 招商对象……………………………………………………8

第九部分 招商策略……………………………………………………8

第十部分 招商阶段划分………………………………………………11

第十一部分 招商方法……………………………………………………11

第十二部分 招商时间安排及实施………………………………………12

第十三部分 租金付款方法………………………………………………13

第十四部分 招商费用预算………………………………………………13

前? 言

通常所说招商，是针对商场经营户进行一个租赁推广，往往是在商业物业成为现房（或准现房）阶段着手，因为经营户把场地作为生产工具，相当关注其使用价值，只有在商业物业能够投入使用时，她们才会对物业产生更直接、更迫切需求，其即租即用介入特点，决定了她们不会在物业推广销售之初（期房时），谈及租赁具体事项。

就“湘中?金源商埠”项目实际情况而言，前期招商是一个行销方法，即在此工作中接触商业物业终端用户，于访谈时传输产品概念，深刻了解她们使用情况，从而检测产品品质、校正产品定位。

一个完整招商方案应该含有“健全计划、订好政策、选准渠道、提炼主张、强化实施”五大步骤。不然，一“招”失误，满盘皆输。唯有如此，招商才能落地，产品方能顺利进入下一阶段。保障招商五大步骤顺利实施 “4P+M”招商模式是现在国际上较为流行一个运作方法。

招商4P+M包含：招商计划（Plan）、招商政策（Policy）、招商渠道（Place） 、招商促进(Promotion)、招商管理（Mnangement）。

招商实质卖是一个商业机会或商业计划。告诉商家带来何种价值（招商计划）；带来多少价值（招商政策）；经过什么推荐渠道（招商渠道）；怎样告诉商家（招商传输）；怎样有效实施价值交换（招商管理）。招商4P关键指招商策略；M关键指招商策略实施，只有将5项统一起来才是个完整招商方案。即：

　1、制订一个计划——招商计划? M’plan；

2、订好一套政策——招商政策? M’policy；

3、选准一组渠道——招商渠道? M’place；

4、提炼一个主张——招商促进? M’promotion；

5、强化一个实施——招商管理? M’Management。

所以，依据新化县实际市场情况和商业分布现实状况，再结合天华南路项目标计划布局和工程进度，我们在招商4P+M营销策划思绪基础上制订了“湘中?金源商埠”项目招商方案。

一、招商目标

和其它很多大型商业物业在推广之初即进行主力店招商一样，“湘中?金源商埠”招商工作含有两个目标：一是提前通知用户产品信息，使其产生印象，形成一定市场阻隔效应，起到锁定目标作用；二是经过和主力店互动洽商，并把此过程作为推广题材加工炒作，造势鼓动真正购置者，扫除顾虑、树立信心，更早愈加快下单。

由此可见，“湘中?金源商埠”招商意义已远远超出招商本身原有效果。它对于扩大项目著名度，培养物业美誉度有愈加好影响。

二、项目介绍

新化县旧城天华南路，和新化火车站相隔50米，计划总建设面积30万㎡。一期开发建设面积22万㎡，营销面积14.38万㎡，其中住宅约5.9万㎡、商铺8.48万㎡，招商面积8.48万㎡。改建天华南路将成为新化未来关键景观大道，改造后全长1190米。

项目一期总投资 2.3亿元，计划设计成五个功效区，即从天华南路广场向南依次为前区、商住区、中心绿岛广场休闲区、商贸区和桥头广场公共设施，是20XX年度新化县政府市政关键建设工程之一。

三、市场分析

1、市场情况：

“湘中?金源商埠”项目商业市场体量较大，销售会有一定阻力。天华南路、天华中路上集中了新化县2/3大型商业物业。其中日盛商全部、新化温州商业广场、新化商贸中心等几大密集专业商场同在相隔不足一条商业线上。部分规模不大小商业门面更是无以计数，其它多数以小商铺单一经营形式存在，综合型商城有其发展空间和市场吸引力。

2、目标用户

⑴中小型经营商家：关键针对当地商家和个体经营散户。

⑵大型商业机构：中国著名大型商场、连锁超市等。

⑶中国外品牌代理：中国外品牌连锁店、经销商等。

⑷大中型餐饮、娱乐机构：当地特色餐饮、省内连锁娱乐休闲中心等。

总而言之，就是要有租铺需要，同时又租得起，而且能够配做出决定用户。

3、用户购置准则

经过调查、实地走访用户，入租店铺关键考虑以下原因：地理位置、人流量、租铺价格、投资回报率、区域购置能力、商铺配套设施、商铺著名度、商场管理和宣传，而地理位置、人流量、租铺价格及投资回报率是用户入租决定性原因。

四、竞争分析

1、竞争对手及其市场运作模式

新化温州商业广场：整体租赁销售，销售代理品牌和自行发展分租。

日盛商全部：以租赁模式进行分租和装饰，商铺进行统一管理。

新化商贸中心：采取灵活经营模式，现有商场职员自行承包经营，又有代理商、销售商租赁其商铺和专柜和租赁相结合模式。

2、SWOT分析

⑴优势：

综合型商业物业，含有专业性，规模性，易吸引经销商；地理优越，人气足，地块乃世袭传统商业宝地，颇得消费者和商家认同，在市场中很有感染力；商场管理、服务优势；营推广优势；项目在建筑设计、业态选择、配置配套、总体实施等各方面形成领先竞争地位，充足保障项目良性发展及其赢利空间。

⑵劣势：

新建商场没有老用户，目标用户资料数据不足，商场还没有树立品牌形象，没有多种销售数据，作为招商支持，没有成功租户典范。

⑶机会点：

项目开启正值湖南城市大建设宏观背景，时逢新化县历年经济社会发展上升后旧城改造、区域拆迁新转机；大众产生更为丰富消费需求，中高级消费场所呼之欲出；新化民间资本积累相对丰厚，需要新投资理财品种。

⑷威胁点：

天华南路商业气氛业逐步形成，先入为主，组成显著竞争；竞争对手（潜在对手）有开发一样专题商场可能，商场招商过于频繁，用户没有过多耐心，厂商相对数目较少；周围潜在商业房地产项目，出现多头竞争态势，分化市场份额。

五、商铺产品和服务

1、商铺介绍

⑴商业物业采取有选择专业化模式，选择综合型商业业态作为目标市场，更具市场需求吸引力。

⑵在天华南路靠近火车站关键商圈，地理位置优越，有区域人群支撑，人气旺盛。

⑶商业配套设施齐备、环境优良、投资回报率高。

⑷可依据用户需求、合适地调整店铺。

2、服务和支撑

⑴物业管理为入租店铺和用户提供一个舒适安全环境，包含卖场环境、设备保护、安全保卫、管理等。

⑵租户管理工科造就优良店铺，包含对租户教育教导、经营分析、店铺调整、调整管理等。

⑶营销管理提升商城客流量和销售额，包含对各店铺进行营销支援，并举行统一广告宣传和促销活动。

⑷成立专门招商服务机构，致力于整个商业气氛营造，商场品牌形象树立和推广。

⑸协调各租户和工商税务、公安、卫生等管理机构关系，争取政府政策支持。

六、招约定位

1、项目招约定位

依据本企业现场调研和商业运作经验，提议将该街区分为三部分定位招商

1）、商业街北段：关键以经营小商品、服装、鞋、小餐饮、招待所、网吧等为主。

2）、中段：定位较北街区较高，走中、高端专业品牌卖场，打造城市高端消费、娱乐区域。

3）、南端街区：以经营中、高级餐饮业、茶楼、健身等为主，可辅以经营中、高级次家俱、家居饰品补充。

2、招商行业组成：

1）、饮食类：梅山小吃、湖南当地特色餐饮，大型品牌餐饮、德克士、肯得基、永和豆浆大王等；

2）、联通、电信、中国移动营业厅、铁通网络等；

3）、服装鞋包类专卖店：金利来、雅戈尔、耐克、阿迪达斯、百丽、哈森、七匹狼、劲霸等品牌店；

4）、水果、副食品市场：水果、副食品、糖烟酒、家用五金、小电器、清洁用具等；

5）、农贸市场：蔬菜、生鲜、肉禽、海鲜水产；

6）、IT电器街：电脑、手机专卖及其配件、电子产品、电动玩具、及小电器；

7）、汽摩配修专业市场：汽摩配件、修理、汽车美容等（后街部分门面）；

8）、娱乐休闲：KTV、歌舞厅、酒吧、网吧、桑拿按摩、洗浴中心、茶艺、美容美发等；

9）、建材家居装饰城：建材、家俱家私、床上用具、家居饰品、工艺陶瓷等（后街部分门面）；

10）、大型购物中心和超市：中国连锁、品牌大卖场；

11）、其它行业：银行、医院、邮政、幼稚园等。

七、招商区域

“湘中?金源商埠”作为新化县老城中心大型商业物业，其综合性强、建筑形态别致、经营业态丰富，是当地新产品，在推广之初需作引领，同时，借势销售也不失为搅感人气好措施。所以，招商区域首选地应该是就近商业相对活跃城市，如娄底、长沙、重庆、成全部等，这些地方规模化商业机构多，有实力经营户集中，她们介入（就是在洽谈）也有借题发挥、促进销售作用。

另外，对于周围县城，如冷水江、怀化等，新化县又相对含有中心号召力，经过外出招商、行销推广，在产品创新领先情况下，易于扩大用户范围，争取到邻帮投资者，抢占得更多市场份额。

八、招商对象

“湘中?金源商埠”项目在开发推广、销售租赁方面，志当存高远，应打造品牌化物业，努力争取做新化县商业第一。据此目标选择招商对象，坚持取舍标准，我们在扩大行业领域同时，应重视引进精品和领头羊，尤其是那些新兴经营业态旗舰型商家，理当主动接触，诚恳洽谈，不惜让利进行招商，她们对提升“湘中?金源商埠”物业附加值极有功效。

九、招商策略

1、招商总计划

⑴成立招商突破小组：挑选最优异招商人员参与招商突破小组，选择最有机会进行突破用户市场，给招商突破小组必需权力和资源（系统支持、媒体、资源、补助），在一定限期内明确达成招商目标。

⑵区域用户市场突破：在最有机会区域市场，由突破小组负责在当地招商。依据每个用户市场不一样，设计不一样招商渠道和策略，利用多种招商方法努力争取在较短时期内取得一定效果。

⑶区域市场提升：充足利用入租用户资源，经过其扩大招商范围和影响，尤其是经过区域市场行业领导者影响；辅以广告和销售支持、吸引更多用户。

⑷区域市场交换、深挖：负责不一样区域小组，相互交换区域市场，方便发挥各小组不一样优势，争取部分不接收以前招商小组、招商方法用户和以前招商小组没有发展用户。

2、招商策略：立足新化、面向全省、走向全国

以新化为关键，在确保新化地域招商工作全方面、顺利开展同时，招商部门安排出40％招商力量。效果理想情况下，在确保新化地域招商指标同时，随时调整省内（及全国）招商力度。

依据本企业对天华南路项目商业业态计划和定位，本企业将根据“先商后市、以商养市、以商养商”方针展开全方面招商工作。

产品策略：在招商恳谈中虚心听取商家意见，勇于按商业规律调整校正产品，以期愈加好满足经营使用，完善物业价值。

营销策略：引进专业商业经营管理企业，加强产品软件建设，提升产品附加值，把招商看成推广销售有力手段，建立健全现代大营销思想，坚持立体营销观念，除了向优异地域学习引进外，也不放过对弟兄县镇用户挖掘。

资源策略：充足利用钧天置业顾问及项目骨干人员用户资源，广泛团结湘渝两地及其它城市各大中商业机构主管级人士，挖掘实力商家、精品商家。

据点策略：以新化县“租赁销售中心”为大本营，分别组建招商行销队伍、招商坐销队伍，采取租售并举方法，做好招商积累工作，建立招商行销网络，全员展开互动性招商工作。

多渠道推广：结合“湘中?金源商埠”产品打造特色和项目实际情况，针对招商用户制订对应政策，经过电视专题片、精美印刷品、人员传输等手段，使信息愈加快、更准地抵达目标用户，举行集中式专题说明会推介产品。

3.具体招商操作程序

⑴熟悉本招商项目标相关内容，用户问询准备。

⑵搜集需招商行业相关资料，进行分类、分区整理。

⑶经过多种新闻、广告、杂志、媒体或展会公布信息，对招商进行前期渗透。

⑷充足认识本身优势，做好一份吸引人招商书及相关宣传资料。

⑸建立一个良好招商支持系统，各方面协调支持招商工作。

⑹合适策划部分专题配套活动，扩大影响，提升商场著名度。

⑺建立目标用户数据库，对招商员招商工作，包含电话联络、走访、跟进、签约等，实时做好统计。

⑻招商专员每七天上报招商情况，分析、总结、交流、招商经验和心得，处理用户反馈信息，适时调整招商策略。

4.招商广告策略

⑴现场招商广告。对商场及周围环境进行包装，凸现商场入租竞争力，吸引途经潜在用户，同时增加来访用户成交率。

⑵媒体广告。提议选择现在在各地州市较受欢迎平面媒体，《娄底日报》投放时间依据工程进度及招商情况而定。

⑶其它合适考虑网络广告、展会和专业杂志。

5.招商部制度及职责

⑴用户资料搜集和筛选。市场调研和竞争对手工艺研究、目标、潜力。用户琐定，用户资料分类管理。

⑵电话造访和面访。电话造访约见关键点，面访前准备，面访过程控制和统计，面访技巧、潜力、关键、成交用户面访区分。

⑶数据报表填写，造访统计填写；招商周报，日报及总结；关键用户会谈纪要汇报；预签协议用户操纵要求及通报

⑷用户维护和跟进：协议签署；用户争议处理、收款帮助。

⑸内部沟通。招商部内部联络沟通；其它相关部门工作协调和联络。

6.招商后期管理

⑴用户足以影响商场发展，要让用户连续在商场经营，商场必需努力经营，获取用户信赖。

⑵维护老用户，对于商场在营运、财力、管理、品质上有莫大影响，应该加强和老用户联络，立即处理其所提出问题。

⑶商场每十二个月全部可能会丧失若干就用户，所以要采取计划性用户贮备和拓展。

⑷培养忠诚用户，使其产生连续入租行为，并帮助商场向外宣传，建立口碑。

⑸对用户做未来分析，包含用户数量，类别等情况未来发展趋势，争取用户手段等。

十、招商阶段划分

“湘中?金源商埠”项目招商工作拟分为三个阶段，即前期招商蓄势准备阶段，中期招商宣传造势推广阶段，后期招商攻坚阶段。每个阶段全部有针对性用户群体和招商目标。

招商蓄势阶段：签定代理协议即开始进行招商筹备。此阶段将大范围地接洽各地商家，扩大产品著名度，对反馈信息进行评定，对项目招商计划作出动态调整。同时引进专业商业经营管理企业，加强产品软件建设，提升产品附加值，树立投资者信心。

招商推广阶段：开盘前30天。此阶段将对前期接洽商家进行筛选，展开针对性公关活动，对商家后期经营可行性进行深入调查和研究，而且制造事件、提供推广素才，如召开招商洽谈会或新闻公布会，为项目发明新卖点，充足发挥其促销作用，形成第二个销售高峰。

招商攻坚阶段：开盘后第30天起。此阶段将集中新化县政府招商力量和开发商和代理商人力、财力，对意向性较强商家进行强力营销，并最终确定进驻商家。该阶段力图在销售中后期又掀起新一轮“湘中?金源商埠”项目投资热潮。

十一、招商方法

1、招商方法

1）直接交流招商

本企业将安排招商专员到城区和周围城镇，对各行业商家采取派发招商手册、DM单、电话营销、纸媒广宣等方法，并深入沟通和联络，了解商家意向和需求，给和合适优惠方法和方法，有针对性选择商家招商。关键引进当地商家。

2）经过县政府组织招商引资洽谈会招商

在招商过程中，本企业将参与以县政府主导招商会，经过前期市场宣传和项目标推广，组织大小商家参与，作项目标具体介绍推荐，辅以政府招商优惠政策，达成招商目标。

3）自主招商

利用本企业在重庆、四川等地积累用户资源和网络，进行关键城市招商工作。

4）利用现代通讯手段招商

对外地商家（包含外地中国产品厂家和经营商、国外品牌中国代理、中国内销分支等）利用电话、传真、网络等手段招商。

2、商家百分比分配

招商阶段，招商百分比计划为：新化地域招商占50％左右；省内招商占30％左右；全国招商占15％左右；预留出5％百分比，作为机动或炒作。其中：新化地域招商所占百分比不得超出整体60％；省内招商、全国招商百分比可依据实际情况扩大，扩大部分可占用当地招商份额；依据招商实际情况，假如招商出现火爆，可加大预留部分百分比（比如10％）。

3、后街：放水养鱼模式。先入驻，前三个月从营业额提取一定百分比充当租金，其后则按租金收取。

十二、招商时间安排及实施

1、时间安排

招商前期准备工作阶段为：协议签定——20XX/5/31

正式招商时间确定为：20XX/06/01——20XX/12/31

以新化为关键招商工作，招商百分比按计划控制在总体50％以内。同时负责外埠招商工作人员在当地进行外地招商工作。外埠招商设2个月试探期，假如反应良好，则由责任人员作出汇报提交招商部，由招商部作出外埠实地设点招商计划（包含地点选择、招商规模、策划广告宣传配合、费用预算等），报请审批。

2、招商实施内容

招商人员招聘工作：

为了愈加好地完成项目标招商工作，需要依据需求进行招商队伍建立。因为项目属性特殊性，和工作进度和工作强度实际要求，对招聘人员进行严格从业经验及工作能力方面考量。

招聘标准：对商业专业招商人员，必需含有本行业从业3年以上招商经验，优先考虑从事过商业房地产项目标招商工作、招商策划等方面工作经验、或从事相关行业市场招商。

招商部人员招聘计划：总人数为5人(暂定)。

十三、招商租金付款方法

1、协议期内一次性付款加免租期；

2、协议期内分期付款加免租期；

3、协议期内分季度付款加免租期。

十四、招商费用预算

按本企业多年招商经验，商业面积招商费用在总销售额1.5%左右。

注：此方案仅对项目整体招商思绪进行叙述，在实施过程将对项目标招商计划作出对应动态调整和细化。

湘中·金源商埠 营销策划推广案

目? 录

第一部分、项目概述及市场分析

1、项目地块基础情况

2、项目所属地域市政计划布局及未来发展分析

3、项目地貌情况

4、项目现实状况

第二部分、项目SWOT分析

1、地块优劣式分析

2、项目标优势分析（S）

3、项目标劣势分析（W）

4、项目机遇分析（O）

5、项目标威胁分析（T）

第三部分、项目策划营销

1、项目关键经济技术指标

2、一期产品介绍

3、项目周围楼市情况

4、项目定位

5、营销策划构思和设想

6、营销策划推广专题

7、策划营销指导性理念

8、项目营销策划推广总体策略

9、营销策划总体战略

10、项目功效分区说明

11、项目业态计划

12、区域商业现实状况

13、项目产品提议

14、价格体系

15、目标用户分析

16、物管提议

第四部分、项目包装推广

1、推广专题

2、推广诉求

3、广告推广方法

4、活动推广方法

5、会员推广方法

6、平面表现

第五部分、结束语

第一部分、项目概述

一、项目地块基础情况

本项目在湖南省新化县旧城天华南路，北起天华广场和新化火车站相隔50米，南接资江二大桥西端接线工程，全长1190米，项目总建设用地约240亩，其中道路及绿化用地150亩，房屋建设用地90亩，建筑密度30%，容积率2.0，绿地率25%；计划总建设面积30万㎡，一期开发建设面积22万㎡，其中住宅约5.9万㎡、商铺8.48万㎡。改建天华南路将成为新化未来关键景观大道，改造后全长1.2公里。

项目一期总投资 2.3亿元，计划设计成五个功效区，即从天华南路广场向南依次为前区、商住区、中心绿岛广场休闲区、商贸区和桥头公共广场设施区，是20XX年度新化县政府市政关键建设工程之一。

二、项目所属地域市政计划布局及未来发展分析

1、市政计划布局

现在，新化县处于房地产市场大规模开提议步阶段，当地消费者尤其是1.5万余人公务员队伍，对改善居住条件、提升居住质量需求及其旺盛，愈加重视生态和品质；同时，因为城市化进程加紧和城市规模不停扩大，城区人口逐年增加，县域经济展现大商业、大市场轮廓，传统商业区吸附力较强，但设施老化、档次偏低，出现商业档次断层，消费群对县城中高级百货、购物中心等新商业业态需求旺盛，将有效推进城市对商业地产需求。20XX年新化县在建和待建项目体量较大，建筑面积估计超出80万方，总投资将超出8亿元，因为市场需求旺盛，房地产市场销售价格将会快速上涨。

新化当地人口众多，经济粗放，人均收入不高，公务员基础收入在1400-1500元/月，外出务工人员占全县总人口1/4。

20XX年新化房地产市场将展开空前猛烈用户争夺战，销售手段和促销组合将层出不穷，从而深入带动建材、就业、装饰、广告、餐饮、娱乐等行业大规模发展，城市建设和城市发展将迈上一个新台阶。

2、项目未来发展分析

自20XX年以来，央行连续3次调高银行金融存贷款利率，造成按揭贷款所负担利息负担加重，虽有效遏制了中国房地产价格过快上涨，但也打击了一部分购置者购置房地产主动性，尤其影响了以投资为关键目标购置群体；同时，国家相关部委不停出台二手房买卖相关限制方法，更使投资用户望而却步，最经典是温州炒房团大部分撤出中国房地产投资市场后，转而向金融、证券、制造行业等进行投资，也延缓了房地产市场价格过快上涨。

就本项目来说，以上情况对项目有所影响，但影响不大，因为新化属于三级房地产市场，区域内房地产发展程度不高，潜在购置群体巨大，且新化处于房地产市场发展起步阶段，大量握有资金目标用户群正在主动寻求投资方向，是本项目标利好所在；但从另一个方面说，因为新化温州商业广场整体经营情况通常，明源阳光购物公园和新康园经贸中心用户分流，本项目必需作好项目定位和招商工作，不然将会影响项目营销进度。

3、项目周遍楼市现实状况

就项目周围来说，类似物业关键是新化温州商业广场、明源阳光购物公园、新康园经贸中心，三个项目商业体量总和大致和本项目相当；新化温州商业广场已于20XX年正式营业，整体经营情况通常；明源阳光购物公园是集生态商业、智能商务、白金星级酒店、高端休闲娱乐业、著名品牌专卖店为一体步行商业街项目，现在已招商企业包含佳惠超市、桂林人餐饮、通程电器、众一百货（鞋类）、康一馨药业连锁……

4、项目地貌情况

项目占地240亩，计划总建设面积30万㎡。一期开发建设面积22万㎡。地块很平整，

没有拆迁，呈一字型展开，北面和新化火车站相隔50米，南接资江二大桥西端接线工程，地块相对平整。

第二部分、项目SWOT分析

一、地块优劣式分析

优势：

1）规模优势：240亩项目规模，含有规模优势；

2）配套设施能够自我完善：项目地块较长，使项目更具吸引力；

3）自然环境好：项目地块水资源良好，景色优美；

4）区位发展前景看好：在城市战略发展关键区域关键，高起点计划和政府加大基础建设投资力度对项目利好；

劣势：

1）治安环境暂不乐观，靠近火车站；

2）项目周围住房影响项目形象，尤其是后街旁边住房；

3）道路没整改好，南面基础没什么人群；

二、竞争市场SWOT分析

项目标优势分析（S）

A、政府组织建设，项目信誉度高，资金到位确保工程进度顺利进行；

B、项目区位优势显著，计划设计超前，政府统一招商、统一返租，将会打消

用户心理顾忌；

C、新化地域商业地产竞争压力不大，且各自计划含有一定互补性，相互冲

击较小；

D、20XX年底，新化地域各项存款余额达55.87亿元，新化当地潜在消费群体

已经有强烈投资意识，但因为可投资商业地产过少，且商业发展程度不

高，大部分人持观望态度，投资较为谨慎，期望投资愈加好项目。

项目标劣势分析（W）

A、因为该项目在新化县老城区，现在人气不旺，流感人口少，周围配套不齐，商业气氛还未形成。

B、因为本项目是新化第一个大型商住项目，且商业占据了8.48万平米,为了打造专业市场，需要政府加大力度，进行行业规范整改，将各个零售店铺集中到湘中·金源商业项目来。加大广告宣传。

项目机遇分析（O）

A、新化房地产市场起步较晚，为本项目标开发提供了充足市场空间；

B、新化自然景观旅游业发展迅猛，流感人口消费总额有望大幅攀升；

C、专业批发市场规模不大，档次不高，环境通常，管理有待提升，为专业市场升级提供了机会；

D、因为本项目是旧城改造项目，同质竞争楼盘较少，商业物业含有较大升值空间；

E、私营矿主、企业老板、机关干部及在外创业回乡置业者有投资预期，为新化商业地产发展提供了后备资源；

F、未经过大商业和国际中国一流主力店洗礼，外来商业品牌正加紧布点，为商业地产开发提供了机会。

项目标威胁分析（T）

A、新化处于商业地产萌芽期，行业整合洗牌，外来资本进入，但房地产企业素质良莠不齐，整体市场开发规模较小；

B、没有花园小区生活概念，物业管理滞后，生活配套设施不全；

C、本土化销售运作，无市场优异营销理念，开发和后续管理 “两张皮”，重销售、轻经营，投资置业无保障；

D、银行及国家政策宏观调控、税收等原因制约；

第三部分、项目策划营销

一、项目关键经济技术指标

项目总建设用地：240亩

道路及绿化用地：150亩

房屋建设用地：90亩

建筑密度：30%

容积率：2.0

绿地率：25%

二、一期产品介绍

住宅销售面积：5.9万㎡

商业销售面积：8.48万㎡

项目户型：

两室一厅一卫一厨：80㎡； 两室两厅一卫一厨：98㎡；

三室两厅一卫一厨：128㎡；? 三室两厅两卫一厨：123-142㎡；

五室两厅三卫一厨：218㎡；

复合式：

四室两厅三卫一厨：181㎡；? 五室两厅一卫一厨：171-180㎡；

五室两厅三卫一厨：200㎡；

三、项目周围楼市情况

新化房地产市场现在建设规模不大，20XX年全县完成城建基础设施总投资2.6亿元，城镇化水平达成18.5%；完成固定资产投资6.33亿元，较20XX年增加13.5%。

现在已开启项目有：金龙·风景家园（住宅，30000平方米）、明源阳光购物公园（商业，520XX平方米）、新康园经贸中心（高层商住，320XX平方米）、阳光小区（商住，住宅67000平方米，商业13000平方米）、湘中·金源商埠（商住，300000平方米）等。

立即开启项目有：香槟山名苑（高层住宅，20XX00平方米）、新化瓷厂住宅楼项目（未定名，建设用地110亩）等。

四、项目定位

1、住宅部分

住宅定位：开放式居住小区，大视野、大配套、大景观城市时尚商业带。

2、商业部分

商业定位：融餐饮、娱乐、运动、休闲、旅游、文化、购物为一体景观时尚商业街。

商务定位：集酒店、SOHO、LOFT、企业会所等多个形式非传统型人性化景观商务办公空间。

3、项目总体定位

湘中·金源商埠”融住宅、酒店、商业、商务为一体，具现代、时尚、国际化特征，临近紫江景观建筑综合体。

五、营销策划构思和设想

总体构思

发明一个对公共领域共同了解；

不一样功效和审美层面适合实现统一；

建筑多样性；

个性和自我表示；

总体设想

一处多样化、开放形居住形态商业场所；

一个生活、休闲、交流、购物行为粘结剂；

一个衔接个性化生活方法和商业化小区公共生活网络体系；

表现区域化商业关键；

六、营销策划推广专题

?

?

?

信赖——信赖源自政府公信力、态度表现和人文关心。

推广手段： 【金源会】、专题活动、软性宣传。

冲击——意识形态立体推广。

推广手段：户外、车身、视频、报媒全方位视觉及理念输出。

感动——融入其间，渐进地体验式情景营销。

推广手段：体验馆、示范区。

诱惑——最不在意价格用户也期望取得更高性价比。

推广手段：促销优惠策略：会员优惠；和不一样销售阶段给不一样程度优惠。

七、策划营销指导性理念

一站式————两极消费————多重功效

诠? 释：

一站式：方便、快捷、高效，一站式购物消费。

两极消费：满足不一样消费群体需求。

多重功效：提供多元化消费场所，满足不一样层次需要。

————此为本企业打造好湘中·金源商埠指导理念。

八、项目营销策划推广总体策略

先商后市 以商养市 以商养商

第一步、招商先行

所谓兵马未动，粮草先行。本项目标招商工作将惯穿于项目始末，前期招商也是项目开盘热买关键原因之一。

第二步、引进商家

经过我们营销推广和广告所带来视觉和心灵上冲击，将会为我们前期招商工作带意想不到效果，会使大批商家关注我们项目，最终入住。

第三步、优惠政策

取得一定优惠政策也是本项目标关键原因之一。也会使我们用户对本项目有了更深入认识和了解。

第四步、提升价值

经过以上步骤实施和完成，本项目良好口碑、关键地段表现、优异营销理念灌输必将会全方面提升项目标品牌和经济价值。

第五步、加紧销售

招商实施、商家入住、很好优惠政策、价值和品牌深入提升全部是我们项目热买必需条件。

九、营销策划总体战略——领先者战略

项目总体量较大，进入销售商用房、住宅品质高，宜于走综合型、规模化特色道路，同时利用产品品质营造尊贵感。

湘中·金源商埠属于政府投资项目，在新化影响很大，属于品质较高大型综合性商住项目。含有相当品牌号召力和著名度。品牌影响力是含有长远战略意义。

因为新化市场产品计划定位特殊性，所以本企业提议采取“放水蓄势、集中歼灭”营销战略，早推广、早积累，集中兵力，一举拿下。综合利用多种营销手段，分期分批采取短平快制胜，此策略一则能够节省、控制营销成本，二则更有利于回收资金。

整个营销工作应紧紧围绕两大专题：一是创新、二是发展。

创新，开发商进行产品计划设计和营销定位突破——打造新化第一个综合型新商业地产项目！创新，项目产品包含商业街、公寓住宅、星级酒店三位一体，不管是产品形态、产品配置、产品配套、产品管理、产品服务，均四处表现创新精神，实现房地产全方位攻略。倍速提升产品综合竞争实力。

发展，新化经济社会发展，是项目赖以生存发展土壤。新化人思想观念在改变发展，使项目得到包容和接纳。

十、项目功效分区说明

计划设计成五个功效区，即从天华南路广场向南依次为前区、商住区、中心绿岛广场休闲区、商贸区和桥头广场公共设施。

项目功效分区特色分析

前区：应结合火车站广场定位为地方特色小吃、旅游商品、特色工艺品、农副产品等为主商业街区，突出小商品特色。

商住区：突出小区商业特点，以餐饮、小型超市、经济型酒店、衣饰、银行网点、小区医院、美容美发、书店等为主，合适考虑酒吧等休闲娱乐场所。

中心绿岛广场：应命名为含有浓郁梅山文化特色广场，如蚩尤文化广场、梅山文化广场等，将前区和本区连为一体，同时本区有一大型商场和商务写字楼，应将综合性商场、写字楼、旅游休闲进行统一、有机结合。

商贸区：为本项目标关键区域，从中心绿岛广场商业开始到本区，为商业最为集中区域，关键集中大型餐饮、品牌衣饰、高级家电、数码电子产品、家居饰品、婚纱摄影、西餐、咖啡厅、金融证券等；背街关键考虑酒吧、KTV等时尚娱乐场所。

桥头广场公共设施区：为本项目标收官区域，也是最高级城市中心商务区，广场应时尚、简约，周围配套有金融证券、保险等营业网点，酒店应考虑三星级以上产权式酒店，且酒店应优先建设，提升整体形象，在运行后可帮助本项目回笼资金，且坚定欲投资本项目商业企业信心。

十一、项目业态计划

1、总体计划

依据本企业对新化市场深度研究和分析后，针对天华南路项目标市场定位和业态组合，将本项目由北向南分为前段、中段和末段三个街区。其业态分布为：

天华南路前段：计划为小型餐饮、旅游商品、小百货、经济型宾馆、银行网点、便利超市等微型商业，关键考虑商家赢利水平、承租能力等原因。

天华南路中段：商业计划关键以大型百货商场为主，关键经营金银首饰、品牌衣饰、皮鞋皮具、化妆品、IT通讯、大型超市，以金融服务、邮政、影楼等作为补充配套。

二楼补充娱乐、休闲、健身等业态。以茶楼、酒吧、书吧、网吧、电玩、KTV、台球室、健身中心、皮肤护理、美容美体、发艺中心、足浴、保健按摩为主力店。

天华南路末段：关键引进品牌酒楼、名火锅、特色餐饮等为主。同时，补充星级酒店、大型洗浴中心、商务会所等业态。

2、关键部分业态细分

后街：中心开花，再配绿叶

后街：商业着重考虑以大型农贸市场、大型水产市场和装饰材料、灯具、窗帘布艺、床上用具等和家居生活息息相关专业性卖场为主，补充鲜花、甜点屋、文具书店、音像店等。

二楼：业态组合，让商业街动起来

二层：以大型超市、家用电器、电玩、KTV为主，形成以商业配套、生活超市、量贩式娱乐等大开敞、大卖场集合综合性商业MALL。

13#-16#楼：旗舰入住，舞动全城

13#-16#楼：关键以大型百货商场、购物中心业态组合计划为主。其中:

底层：以购物为主，主营时尚前卫、流行新潮、品牌旗舰店，其种类尽可能按商业特点引导聚合。

十二、区域商业现实状况

新化商业集中在老城区天华中路、天华南路区域，就项目周围来说，类似物业关键是新化温州商业广场、明源阳光购物公园、新康园经贸中心，三个项目商业体量总和大致和本项目相当；新化温州商业广场已于20XX年正式营业，整体经营情况通常；明源阳光购物公园是集生态商业、智能商务、白金星级酒店、高端休闲娱乐业、著名品牌专卖店为一体步行商业街项目，现在已招商企业包含佳惠超市、桂林人餐饮、通程电器、众一百货（鞋类）、康一馨药业连锁……

服装超市卖场

?

亿客隆服装超市：关键经营中低级衣饰，面积约1000平方米，经营情况很好。

?

欧亚名品衣饰商城：经营面积约1000平方米，新开业，和亿客隆服装超市相对而开，经营档次略高于亿客隆超市。

2）大型综合性商场

?

日盛商全部：新化现在唯一综合性商场，配置有电动扶梯，面积约5000平方米，商业业态比较齐全，但属于个体组合、分散经营，档次不高，20XX年10月开业。

3）新化温州商业广场

?

温州商业广场建筑面积约30000平方米，3层建筑为主，以独立门面为主，配置有电动扶梯。1楼、2楼经营情况很好，有多家品牌专卖店入驻经营，3楼和部分2楼未能实现招商，整体经营情况不是很理想。

4）幸福树电器

?

该商场属品牌电器连锁企业，经营面积约800平方米。

5）西苑超市

?

面积约1800平方米，为单纯生活超市类型，经营情况很好。

十三、项目产品提议

本项目在计划时设计了前区、商住区、中心绿岛广场休闲区、商贸区和桥头广场公共设施五个大板块，定位是合理，但特点不显著，商业气氛不浓厚。同时鉴于商业地产需要，我们提议做以下策略调整：

中心大道建设应提前

商业招商需考虑周围配套，所以配套工作应将大工程进度提前，如32米宽中心大道，必需优先建设，才能对招商对象有所吸引。鉴于此，我们提议将管网铺设、道路建设、灯光照明应提前建设，不要和主体建筑工程完工相隔太久时间，才能有效吸引招商对象实地考察并完成招商。

绿化、雕塑、小品等布局

依据以上项目定位，应在沿途全部考虑绿化隔离带和中心绿化带，两个广场均配置音乐喷泉，浮雕等，整个商业景观应更多采取湖湘文化浓厚雕塑小品，突出古味古韵；中心广场浮雕可采取长卷形式演绎湖湘文化变迁；桥头广场公共设施区则考虑现代感十足雕塑，以配合现代化产权式酒店。

另本项目应每隔400米左右设置公交站牌，开通城市公交线路，以方便市民和游客观光购物；同时因为本项目被32米宽道路隔断，应每隔300左右设置过街人行横道，设置红绿灯，或设置人行天桥，以方便旅游观光、购物休闲，有机地将东西两侧商业进行联络。

配套设施

1）广场、道路两旁合适设置座椅，方便大家休息；

2）广场、红绿灯处设置监控，保护人民生命财产安全；

3）公交站牌应设置顶棚，便于大家遮风避雨，同时设置座椅和广播，方便大家休息；

4）可设置帮扶低保户和残疾人爱心报刊亭或公共收费厕所，作为政府处理再就业困难人群实际工作；

5）车位依据实际情况采取路边临时停车位、广场地下停车位相结合形式进行。

园林景观

打造现代商业生态化、休闲性特色，重视以小品、花台、盆栽、水景、本土树木、植物、建筑外部垂直绿化等，表现立体园艺思想。

景观营建上化整为零，做到随地见景、步移景换，景观除了可观赏以外，还要有亲和力，满足大家参与性。如：水体，可做成供孩子嬉戏旱地喷泉，绿地、植物旁一定要有座椅等，留得住人休憩。

配置标准

标准：中等适用，控制成本。

公用部分：观光电梯、公共步行楼梯、外走廊、内走廊，预留空调室外机位、预留商铺广告位、集中设男女公用卫生间（带洗手面台）、

室内部分：一楼安装通风管道、二楼设预留厨卫位置上下水接口、烟道、厨卫地面作防水处理；标准商铺安装玻璃弹簧门、水电入户、一户一表、清水房。

十四、价格体系

1、价格策略

现在常见价格策略：

1）价格竞争策略：

以低于竞争者价格赢得市场。好处有四：短时间内聚集人气，扩大影响；让利于早期用户，团结她们共享增值乐趣；一直给求购者以涨感觉，符适用户买涨不买跌消费心理；经过提价，使销售变速，掌握市场主动权。

2）差异化竞争策略：

在同一均加价水平上，经过采取和其它楼盘相差异产品设计和形象包装、专题定

位等，形成差异性价格。——很多竞争对手已在利用，有一定竞争力，但在市场中和其

她竞争对手只能形成拉锯，而非绝对优势。

3）全方面领先竞争策略：

即以我为主，突破市场价格，开发引领市场时尚、性价比高产品，从而取得全方面领先市场价格领导地位。

钧天提议：项目商业部分前期选择差异化竞争策略，中期开始选择全方面领先竞争策略。

? 项目住宅部分前期选择价格竞争策略，中期开始选择全方面领先竞争策略。

2、价格浮动标准

依据现在全国市场全部商住项目和本企业多年操盘经验和对新化地域整体市场深入调研，本企业认为本项目价格浮动应依据以下方面进行：

1）低价入市，低起高走；

2）利用销控随时调整价格走势；

3）宣传炒作提升价格，其实一切价格全部在我们掌控当中；

4）热销时期采取天天变价形式，让观望用户立即下定；

5）销售连续期可采取：提升价格、大打折扣方法，实施“明降暗升”价格定价；

3、价格体系

1）制订标准：

A、把握差异化价格竞争策略，同竞争楼盘进行全方位差异化比较；

B、确定景观、动线、噪音、楼层差为内部定价调整原因；

2）制订方法：

采取了比较法和权重法相结合方法对项目均价水平进行综合权衡。

a、比较法定价：即对比同类项目销售价格。

1）资金时间价值修正；

2）区域原因及部分原因修正；

3）市场对比法修正价格表；

4）均价确实定。

b、权重定价法：即依据项目所在区域环境影响指数进行修订。

我们结合体量相近、品质相近、项目位置处于同区域、建筑计划及户型配比相近性，等条件，作为楼盘定价参考。

4、楼栋调价要素及调价细则：

调价标准:以对影响项目价格各原因进行排等级综合打分方法对楼栋、户型单元进行综合分值统计，并对分值进行修正得出楼栋、房型单元价差关系，作为价格制订依据。

2）调价要素及细则

【栋差】：

景观要素：分为 “东南西北”四项，每项依据关键景观要素采取单项打分，然后进行四

项分值累计叠加。

动线要素：依据各楼宇到商业街距离长短排等级进行逐项打分，然后分值累计叠加。

噪音要素：依据对小区产生噪音原因分为多个子项，然后依据对各楼宇影响程度排等级

【楼层差】：

多层楼层调整方法采取“金3银4两边递减”法，即3、4层价格最高，价位依次朝两边递减，楼层差为10元/㎡。

十五、目标用户分析

1、市场目标群分类

1）看动机：经营型用户、投资型用户、投机型用户。

2）看职业：政府公务员、机关职员、个体工商户、其它私营业主、民营企业高层管理者、民营企业老板、矿山老板、外出务工经商返乡人士。

2、市场目标群偏好

1）经营户：物以致用，重视实效，看重物业硬指标，使用功效。以置业方法上以租赁为主，主张现房消费。

2）投资者：在意收益，购置为主，立足中长久目标。看重物业外部环境（如：地段升值潜力等）。

3、市场目标群建立

1）在项现在期发放VIP会员卡，经过我们营销推广吸引新化地域乃至全省、全国有购置力商家成为我们VIP会员。

2）经过我们项目品牌、价值逐步提升，让我们全部投资用户群体感受到“早投资早盈利”，从而深入提升我们项目标潜在价值。

3）引导已经购置或已经招租用户成为我们营销推广和宣传口碑，从而使本项目在新化地域形成良好口碑效应。进而保障本项目 “全国开花、新化结果”成功招商。

4、市场目标群培育

1）引导有实力商业或企业投资用户购置。

2）引导现有小商小贩扩大经营规模，进入规范化市场。

3）利用已经有用户资源介绍潜在投资用户。

4）吸引有空余资金，但无良好投资渠道潜在用户群对本项目进行投资。

5、市场目标群分析

依据本企业对天华南路项目市场定位和商业业态分区及布局分析，潜在市场目标群以下：

1）县城中小投资者

非经营户、买断工龄者、灰色收入阶层，全部有投资或出租收益要求。这类投资者通常较理性，多选择一次性付款或分期付款。

2）周围乡镇投资者

这类投资者以乡镇企业主、乡镇公务员为主。她们投资理性比前者要差，只要广告传输鼓动力强，就足以打动其投资，但这类投资者更看重物业位置和外立面，所以在推广上要注意区位优势渲染、案场包装和现场气氛营造。

3）中小企事业机构

这类投资者通常采取租赁方法，多为办公、营业使用。她们比较看重物业在当地口碑形象和地位。

4）大型商业机构

这类投资者投资行为很理性，通常要经过一段时间市场研究和可行性分析，然后才做出投资决议。她们投资通常采取长久租赁方法，而且越是品牌著名度高商家所付租赁费用越低。不过这类机构到来，能够聚集人气，增加商业气氛，大大提升物业价值。

5）公务员

政府部门公务员和机关职员，期望有自己生财之道，她们先知先觉，经过购置门面进行理财。

6）矿山老板

关键考虑投资商业地产，通常不自己经营；但假如场地理想，会涉足餐饮、洗浴保健等行业经营。

十六、物管提议

物业管理企业选择范围提议

经过咨询顾问，组建物管企业（含商业管理）进行专业管理服务，或聘用专业名牌商业物业管理企业做顾问服务。

关键提供：工商、税收法规咨询、商情咨询服务、商业展示促销、品牌商家结盟、招商、代租代售商铺等，全方位服务，让经营户有归宿感，确保商业经营成功。

物业管理企业介入时机提议

鉴于本项目开发周期较长，规模大，在加上体量庞大商业，提议商业物管企业提前介入，参与项目相关功效配套设施提议。

第四部分、项目包装推广

一、推广专题

1、休闲娱乐性、综合性：（和传统商业物业比较）融餐饮、娱乐、运动、休闲、旅游、文化、购物为一体多功效休闲娱乐建筑群。多个业态共同托市，打造新化最大规模休闲娱乐商业中心。

2、品牌传承：政府携手开发商共同打造，实力雄厚，信誉卓著。打造新化名片精品开发理念。

3、地块优势：（和其它商业和住宅项目标比较）含有优异景观特征；成熟休闲景观商业区和景观住宅区；区域开发烧潮方兴未艾，良好发展潜力和升值预期。

4、产品优势：（和新化其它项目标比较）国际优异开发设计理念在新化展现；精心打造具现代、时尚、国际化特征，在加上商业、住宅、商务互动多功效景观综合建筑群，必将会成为新化商住物业开发里程碑。

5、观景性：（和其它商业比较）中心绿岛广场休闲区和桥头公共广场设施区建造在加上临近紫江，凭窗览胜，江景、夜景、城市景观尽收眼底。

6、时尚性、国际性：由世界著名设计企业导入国际优异建筑设计理念精心设计，紧追世界时尚；引入国际著名商业经营品牌，和世界同时。

7、建筑特色：融合地块特点、打造景观优势和新化消费模式，最大化表现建筑观景特征和休闲娱乐特征。现代、时尚建筑特色，既是新化，又是世界。

8、未来前景：区域发展热潮，升值潜力可观；里程碑式商业建筑群，新化未来商业发展时尚；政府大力支持，良好经营确保。

商业关键广告语：

————湘中黄金宝地————尽揽天下财富！

二、推广诉求

逛街就逛“湘中·金源商埠”——景观时尚商业街

湘中·金源商埠————领航商业革命浪潮

湘中国际化商业中心————新化CBD?

永不寂寞——二十四小时休闲娱乐不夜城。

岂止淳酒、音乐和美食——融餐饮、娱乐、运动、休闲、旅游、文化、购物为一体多功效休闲娱乐综合体。

这里，和世界同时——世界著名商业经营品牌集中地。

世界风采，新化骄傲——禀承世界领先时尚，世界顶级设计企业精心打造建筑巨作，新化最具特色休闲娱乐建筑群。

钻石地段，恒久漂亮——巨大升值潜力和投资价值。

融餐饮、娱乐、运动、休闲、旅游、文化、购物为一体，现代、时尚、国际化景观时尚商业街。……等。

三、广告推广方法

1、媒介参考

房地产广告载体种类十分繁多，现有媒体关键以下：电视、报纸、杂志、电话、短信、DM单页、路牌、公交车广告、网站、礼品、促销活动等。

报纸：含有阅读人群多，保留时间长，有很好公信力，传达信息立即，信息量大等特点，适合传输房产信息，比如《娄底日报》、《娄底晚报》、《娄底广播电视报》、《新化通讯》、《今日新化》等。

电视广播：形象生动、立体感强，能吸引广泛用户群体，树立形象品牌。?

车身广告：流动性强，活动范围大，连续时间长，能很好表现品牌形象。

站牌，路牌：是一个很有亲和力户外广告媒体，灯箱能够很好表现楼盘档次。

户外：选择人气较旺各十字路口圆盘广告和墙体广告。

售楼书：楼书、DM单页：成本低，投入灵活，覆盖范围广。同时能够利用我企业员工进行派送DM单页，上门造访，带客上门等方法，在合适条件下可经过保险企业员工进行强强联手，联络用户，给为业务分成方法来拓宽客源。

辅助：利用商务车下到各乡镇宣传配合员工派发DM单页。另外还可考虑短信，开盘促销活动，横幅，拱门等形式配合。

针对该项目卖点较多及面正确用户群体和本项目规模较小，本身素质优异等特点，提议本项目选择以下媒体推广组合方法：报纸、车身广告、站牌、户外、楼书、DM单页为关键，其它媒体少许配合。

2、广告推广阶段性划分

1）在项现在期预热时段因为项目品牌和项目本身价值还没得到大家认可，所以本企业提议大量采取报纸、电视广告、车身广告、户外广告、站牌路牌等多个广告宣传形式全方面出击，快速在当地域建立项目影响力。

2）在项目开盘时段因为本企业在项现在期已经在本区市场和全国关键城市营销推广工作所造成项目影响力，所以本企业提议此时段应以大型开盘活动为主，同时配合中小型促销活动和对应媒体辅助一同展开。

3）在项目连续阶段媒体投入量应相对降低，此时段项目标宣传口碑是项目最关键卖点，所以本企业认为项目应以业主联欢会、感动新化等专题鲜明针对性强活动为主。

4）在项目尾盘期全部广告投放量降至最低，此阶段广告已经不再是我们营销推广关键，广告投放关键目标已经不是宣传我们卖点，而是以回报用户，加强用户对自己经营物业信心，甚至我们营销推广侧重面将转移至为我们业主做宣传。

3广告推广投放频率

以本企业多年实践经验和本区市场其它楼盘媒体投放频度，本企业提议项目媒体投放频度以下：

20XX年4月—7月：报纸媒体采访、集中释放，户外震撼面市，其它媒体少许配合。

20XX年7月—9月：社会活动、车身广告、站牌、楼书、DM单页立体轰炸，全方位进行广告整合推广，全力打造项目品牌，表现项目商业价值。

20XX年9月—12月：关键以SP、PR活动为主，辅以报媒、电视广告。

20XX年1月—6月：项目第一阶段营销工作继续冲刺，广告展开最终全方面攻势。

四、活动推广方法

1、活动举行思绪：

专题活动作为本项目推广关键辅助工具之一，需在各阶段全力配合当期专题，此也为钧天企业设计系列专题活动目标所在。

专题活动中，前期推广以大众性、人文类活动为主，重视前期形象塑造，树立品牌著名度及良好项目形象，中期加重节庆日活动、商业类活动力度，重视感染用户心灵，沟通情感，后期则以促销类活动为主，辅助商业类活动，推进销售进程并深入塑造品牌形象。商业类活动作为系列活动根本，贯穿一直。

2、活动时间安排

3、推广活动列举

⑴商业街区开放嘉年华会

将活动分为多个区域同时开展，让全家老少全部有各自喜爱愉快节目，分区可参考以下提议：

风情商业街展示区

游戏互动区

陶艺区

大型商家活动促销区

摄影展示区

⑵中国传统文化活动及现代艺术演出撞击

以中国传统文化活动，包含书法比赛、民间武术、风筝艺术、脸谱艺术、剪纸艺术、茶道艺术等和现代艺术演出进行撞击，凸显商业街时尚、怀旧又不失现代特色。

⑶十一国庆——欢乐假日

为用户和业主准备七天节日大餐：

体验街区，乐队现场演奏，用音乐打造好时光

现场陶艺制作，体验亲手发明喜悦

宝贝游戏天地，精美冷餐会等

五、会员推广方法

1、项目会员发展思绪：

金源会成立伊始，项目会员会作为项目面世一个形象工具，以公益性大众活动树立

项目形象，达成广泛征集用户目标