我县工业及三产服务业用地调研报告x
时间：2020-11-11 12:31:17 来源：勤学考试网 本文已影响 人 
我县工业及三产服务业用地调研报告
为全面摸清我县工业和三产服务业用地现状、发展质态，发现并分析当前制约发展的症结所在，提出解决问题的对策，指出唯有以节地水平和产出效益“双提升”为导向，才能为新常态下全县工业和三产服务业发展提供永续的资源支撑，才能使企业在竞争中立于不败之地。
一、我县工业及三产服务业用地概况
（一）工业及三产服务业用地横向比较
**县土地总面积177.45万亩，至2014年底工业及三产用地面积99390亩，其中工业用地91724亩，占土地总面积5.17%，三产用地7646亩，占土地总面积0.43%，占比为全市第一。
海门市土地总面积171.53万亩，至2014年底工业及三产用地面积75610亩，其中工业用地70694亩，占土地总面积4.12%，三产用地4916亩，占土地总面积0.29%，占比为全市第二。
启东市土地总面积257.19万亩，至2014年底工业及三产用地面积108680亩，其中工业用地101627亩，占土地总面积3.95%，三产用地7053亩，占土地总面积0.27%，占比为全市第三。
通州区土地总面积234.30万亩，至2014年底工业及三产用地面积75112亩，其中工业用地71591亩，占土地总面积3.06%，三产用地3521亩，占土地总面积0.15%，占比为全市第四。
如皋市土地总面积236.42万亩，至2014年底工业及三产用地面积77266亩，其中工业用地70406亩，占土地总面积2.98%，三产用地6860亩，占土地总面积0.29%，占比为全市第五。
如东县土地总面积418.68万亩，至2014年底工业及三产用地面积101437亩，其中工业用地93049亩，占土地总面积2.22%，三产用地8388亩，占土地总面积0.20%，占比为全市第六。
（二）各区镇用地情况
至2014年年底开发区工业用地面积30890亩，三产用地2620亩；高新区工业用地面积达42570亩，三产用地3540亩；滨海新区工业用地面积3799亩，三产用地312亩；曲塘镇工业用地面积3762亩，三产用地310亩；大公镇工业用地面积2180亩，三产用地180亩；李堡镇工业用地面积3594亩,三产用地296亩；白甸镇工业用地面积1494亩，三产用地125亩；墩头镇工业用地面积1552亩，三产用地128亩；南莫镇工业用地面积1139亩，三产用地94亩；雅周镇工业用地面积744亩，三产用地61亩。另外，据了解，昆山市工业用地亩产税收达100万元左右，而我县工业用地亩产税收平均不足10万元。
（三）2014年全县土地利用情况
2014年全县供地总面积9727亩，其中：工业用地6247亩，商服用地555亩，住宅用地795亩，基础设施用地1988亩，其他用地143亩。工业用地2014年新上项目为206个，占用耕地面积达3830亩；而国家下达**的农用地指标为980亩，加XX标准厂房建设与使用先进地区200亩奖励指标和670亩挂钩指标，2014年合计农用地指标仅为1850亩，与全县用地指标需求相去甚远。而根据调查，目前**已建未使用的标准厂房建筑面积为18.49万平方米，企业闲置或用而不足土地面积为4489亩。
二、当前我县工业及三产服务业用地存在问题
由我县工业和三产服务业用地现状，不难看出存在以下问题：一是普遍存在低效用地现象。企业自身单位面积亩产税收贡献率过低。二是土地供需矛盾突出。优质项目用地指标被劣质项目挤占。三是闲置用地现象依然存在。部分项目用地闲置或用而不足。
三、解决对策及思路
国家自2014年调整用地政策，实行新增建设用地“减量化”。实践证明，“摊大饼”式粗放用地已经行不通，必须坚持 “节约集约”精细化用地，走内涵挖潜与提质增效相结合之路，才能更好地为全县工业和三产服务业赢得更好的发展前景。
（一）全面摸清家底，健全用地绩效考核评价体系
= 1 \* GB1?⒈摸家底，提绩效。借鉴无锡市相关做法，集合发改、国土、税务等多方之力，同时招标聘请专业队伍逐区镇逐地块收集用地和企业信息，以区镇为单位，构建一个囊括全县工业和三产服务业数据库，并以影像图和数字地理空间框架为底图搭建相应的工业和三产服务业用地绩效管理平台，通过柱状图、饼状图、统计表等方式直接展示出分镇工业和三产服务业用地规模、企业数量、营业收入、税金及亩均税收等。并以调查成果为基础制定用地指南、验收等政策性规定，进一步健全完善企业用地绩效考核评价体系，引导产业加快转型升级，向高效、高端化发展，如以亩均税收为主要参考依据制定低效用地的量化标准，使得对“低效”的判断更为精准；推动出台差别化产业政策和土地使用效率挂钩，对亩均税收高于当年行业平均水平的企业，给予相应的优惠等。2.推进低效用地市场化再开发。研究制定《关于推进低效利用土地市场化再开发的实施意见（试行）》，坚持政府引导、市场运作，公开透明、规范操作，推进市场化配置土地资源，调动政府、集体、建设用地原使用权人及相关权利人的积极性，实现多方共赢。
（二）实行差别化供地，促进企业集聚集约发展
坚持土地供需双向调节和有保有压的原则，实行适应新型城镇化、经济发展转型和产业结构优化升级的差别化供地政策。
1.实行差别化土地资源配置。
⑴年度新增建设用地计划指标。一是优先满足民生项目和重点基础设施建设项目的用地需求；二是每年不少于10%用于新农村建设；三是产业等项目涉及用地指标根据项目质量优劣进行市场化配置。
⑵批而未供土地农转用盘活指标。一是批而未供土地符合盘活条件应予以盘活；二是盘活土地指标实行全县统一建账管理、统筹调配使用；三是盘活土地指标通过空间调整置换，推动向大项目大产业集聚。
⑶城乡建设用地增减挂钩指标。一是优先保证搬迁农户新居建设等安置用地，鼓励建造多层和小高层安置房；二是保证农村公共服务基础设施和农村发展用地；三是确有节余的增减挂钩指标实行市场化配置和有偿调剂，可用于城镇的商住用地、工业用地等。
2.实行产业差别化供地导向。
⑴保障科技创新创业、战略性新兴产业、现代服务业等重大项目的用地。
⑵支持各类投资开发主体参与工业园区多层标准厂房建设，鼓励具备条件的农村集体经济组织在符合相关规划前提下，将集体建设用地以转让、租赁、入股等方式用于标准厂房建设，或直接建设标准厂房用于转让、租赁、入股。
⑶禁止对“三高两低”项目、落后产能项目和不符合产业转型升级及规划布局的项目供地。
⑷对重大项目建设用地面积超过150亩的，实行一次规划、分期供地，首期供地规模根据项目实施需要确定，原则上不超过100亩。
（三）持续盘活闲置和用而不足土地
闲置低效用地成因复杂，如政府依法征收、收回的土地未能及时处理或者处理不完全造成的土地闲置；政策执行不到位，监管查处力度偏软，导致闲置土地未能依法处理；片面追求大项目，大量圈地造成的土地闲置（南通永大管业有限公司用而不足土地达306亩，江苏品王酒业有限公司土地用而不足达120亩，**县联发制衣有限公司用而不足土地达93亩，江苏华威铜业有限公司闲置土地达81亩，**镇四环路南侧三、四号地闲置土地116亩，**骊鑫隆鞋业有限公司闲置土地126亩，江苏祥源印染有限公司闲置土地108亩，海睿服饰、豪纳纺织两宗闲置收回150亩，天元数控设备、营太奇实业各有闲置土地80亩，爱登堡电梯闲置土地156亩等等）；开发商囤积土地造成长期闲置；拆迁难造成土地闲置等等。建议通过以下途径，持续推进此项工作。
= 1 \* GB1?⒈加大批后跟踪监管力度。一是加强土地利用监管力度，对于没能力继续开发的用地单位，通过政府收购方式完成土地一级开发，促进尽早入市；对于有能力开发的企业，督促其加快土地开发利用进度。并在土地出让合同中规定土地闲置满两年，依法无偿收回。二是建立信息平台，利用舆论监督，及时更新土地出让及开发利用信息，通过网络向社会发布，利用公众舆论的监督力量，促进土地市场健康发展。三是加强跟踪管理，健全建设用地动态监管制度。充分运用在线监测信息，建立以基层国土资源所为主的日常督查制度，对建设项目用地开发利用全过程的检查跟踪，主动预防和及时查处土地闲置行为。四是建立多部门联合监管长效机制，加强沟通协作，构建共同责任体系，形成预防闲置土地的强大合力，同时，实行用地开竣工申报制度，对土地利用进行全程监管。五是加大行政执法力度。对闲置低效土地的行为要依法严肃处理，将处理过程和结果全面公开，接受社会监督；加强行政执法队伍建设，实行纪检、监察、审计等多部门联合办案，相互监督的管理机制，确保严格执法。同时，对圈占土地未达到投资要求或者不按照批准用途使用土地的，也要制定相应的处置方案。由于我国实行的是土地用途管制制度，闲置土地和不按照批准用途使用土地都属于违法行为，应当加大对相关法律法规的宣传力度，加强对土地使用状况的监督力度，防止一些用地单位以没有闲置为名不按照批准用途使用土地。
= 2 \* GB1?⒉完善制度做好统筹规划。一是相关部门应加强制度建设，提高土地规划的科学性，增强规划的执行力，维护其权威性。二是摸清闲置低效土地底数，根据城镇规划和土地利用总体规划制定详细的、切实可行的闲置低效土地处置方案，使得闲置低效土地早日得到利用。三是各项政策向闲置低效土地倾斜。处置闲置低效土地应该由规划、土地、环保等部门分工协作，政府统一协调，各个部门在招商引资中要优先考虑闲置低效土地，将商业银行收回的土地纳入到统一处置之中，对于使用闲置低效土地的企业或个人给予一定的优惠政策，在闲置低效土地未处理之前停止新的占用农用土地审批工作。
= 3 \* GB1?⒊联手金融打击囤地行为。一是实行国有建设用地开发利用诚信管理制度。编制**县用地单位和个人诚信档案信息系统实施方案，建立土地开发利用诚信档案，对竞得土地后不及时签订成交确认书或出让合同、未按合同约定缴纳土地价款、未按合同约定开竣工的，依法依规处理，并向社会公示，记入诚信档案，将取消参加年内的土地招拍挂活动，并及时向有关部门通报。二是加大宣传力度。国土部门每年公布一次所有土地闲置和开发情况，将每一幅用地都置于公众监督之下，以借助社会和舆论的压力来监督和打击开发商的囤地行为。同时，加强对金融机构的土地政策宣传，如对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资总额不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。三是国土与银监会、证监会联手。对于开发商自身原因造成的闲置，除收回闲置土地，取消其在土地一级市场投标资格，并通过限制贷款和融资、收取税费等措施提高闲置土地的财务成本，加大开发商的财务风险、政策风险和市场风险等。同时坚决贯彻执行“对于囤地企业不得发放贷款，不得上市、再融资”的指示，遏制上市房企的囤地行为。
= 4 \* GB1?⒋健全机制加大处置力度。一是健全出让土地收回机制。工业项目投产初始运行期届满后，对不符台产业约定条件且属于国家产业政策限制类和淘汰类，或违反环保能耗约定且超越政策允许范围，或亩均投入产出（投资强度、销售收入）不足协议约定的50%，或年应缴税收连续三年低于行业平均50%的，终止土地出让合同，建设用地使用权按原出让价由政府收购，地上建筑物按重置成本法评估回购，设备、科技等其它投入由企业自行承担，已兑现的优惠政策通过土地使用权收购和地上建筑物回购价款中直接抵扣方式收回。二是制定优惠措施，调整创新闲置土地利用方向。制定利用存量闲置土地的优惠政策，积极鼓励企业通过内部挖潜，提高单位面积投资强度；采取联营、嫁接等方式进行合资合作经营；建设标准厂房，用于吸纳投资规模小、对厂房无特殊要求的项目，为中小企业成长提供环境，提高存量土地利用率。三是加大处置力度，建立健全闲置土地查处体系。对核准的闲置土地应加大处置力度，进行分类处理。对闲置土地不满一年的，责令土地使用者限期按规定使用；闲置土地满一年不满二年的，按规定征收土地闲置费；闲置土地满二年的，收回国有土地使用权。对土地储备过量、开发能力不足的企业，列入禁止拿地的“黑名单”，限期进行清理和加快开发进度。
