苏州东盛步行街招商专业策划专项方案

东盛步行街

招商策划方案

20XX年02月

谨呈

恒基房地产顾问

目 录

CONTENTS

简 介

◎盛泽概况

◎项目介绍

经营战略

◎文化理念

◎经营定位

◎经营计划

◎营运模式

招商方案

◎招商理念

◎招商标准

◎招商范围

◎招商对象

◎招商方法

◎招商政策

◎招商须知

◎招商周期

品牌计划

◎媒体推广

◎工作步骤

◎组织组成

◎招商议分析

◎实施计划

◎注意事项

结束语

□介绍部分

一、盛泽概况

盛泽在富饶沪宁杭金三角中心，东连上海、西濒太湖、北依苏州、南接浙江。地理位置很优越。227省道、苏嘉杭高速公路和京杭大运河穿境而过，和318、312国道和沪宁、沪杭高速公路相衔接，交通十分便捷。

盛泽地处太湖流域，沃野平展、湖荡密布、气候温暖、雨量充沛，宜稻麦、桑蚕，是著名鱼米之乡、丝绸之全部。

盛泽镇总面积150平方公里，其中镇建成区面积25平方公里；常住人口约25万人，其中在册人口12.8万人,外来经商、务工人员约12万人。全镇辖35个行政村、3个场队、11个小区。

盛泽自建镇以来，丝绸业一直是经济支柱，早在明清时期就有“日出万匹，衣被天下”美誉。为和苏州、杭州、湖州齐名全国四大“著名绸全部”。同时因为临近浙江杭嘉湖地域，和浙江经济联络亲密，其全镇经济中心职能相对显著，依靠本身工业经济带动下，自力更生，艰苦创业，以二产发展带动三产有效需求产生，逐步壮大，现镇场已完全超出吴江和浙江行政界限，含有很大发展潜能，其城区经济加速发展指日可待，其作为吴江镇经济中心地位将会愈加坚定和突出。

在未来发展中，盛泽将致力于城镇服务生产和生活功效提升上，尤其在城镇形象方面，充足认识到城镇形象和城镇生态环境已成为未来城镇竞争力关键组成部分，根本改变现在这种以环境效益换取经济效益影响可连续发展观念和做法，经过设置集中、含有分工协作工业小区，并逐步对城区污染企业搬迁，配套基础设施，改善城区环境质量，营造经济发达、环境宜人现代化城镇形象。

其产业发展基础思绪是：第一产业以发展优质蔬菜、副食品，成为上海等大城镇后勤基地；第二产业以纺织丝绸业为主，用高新技术改造传统生产模式，促进产业升级；发展无污染、低污染服装等行业，大力发展装饰和产业所需纤维材料，紧跟世界市场发展趋势。使之成为以丝绸为主，产品齐全、结构合理，产销合一中国外面料中心，并逐步引进纺织品配套高科技行业，构筑现代化产业体系；第三产业以深入完善、增强东方丝绸市场关键地位，扩大交易量，使之成为含有区域影响力和号召力交易中心。

20XX年全镇中国生产总值64亿元，财政收入7.51亿元，在全国百强乡镇评选中名列前茅。

二、项目介绍

1、地理位置：

东盛步行街在盛泽东方丝绸市场十字河西侧，（项目位置图以下）

盛泽在富饶沪宁杭金三角中心，东连上海、西濒太湖、北依苏州、南接浙江。地理位置很优越。227省道、苏嘉杭高速公路和京杭大运河穿境而过，和318、312国道和沪宁、沪杭高速公路相衔接，交通十分便捷

2、商业气氛：

项目所在盛泽中心城路段，形成生产、加工、纺织、印染、贸易等商业区。镇区已经有盛泽东方丝绸市场、中国国际纺织城、盛泽纺机市场。

3、商场规模：

商业建筑面积：26592.2平方米；

建筑面积：近10万平方米

总投资：5亿多人民币

层高：5层带底下一层

4、项目配套设施：

全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代商城购物、休闲多个需要。

□经营战略部分

一、文化理念

城市名片·商业革命

二、经营定位

1、项目业态定位：绸全部黄金路，盛泽第一街

2、消费者定位

经调查分析，能够基础确定本项目标消费主流群体应为：

·主群体：政府机关公务员、各类业主、各私营企业主、城镇品牌追逐一族、学生、过往客商、中高收入家庭、灰色收入者。

·次群体：城镇及乡村居民，城镇职业工作者、企业职员、自由打工者、辖区乡镇从事农业生活群体。

3、功效定位

·集购物、休闲、餐饮、娱乐等多个综合功效于一体大型现代化购物中心；

4、商业计划组成

·专题精品百货；·大型现代化生鲜超市；·便利食品日化超级超市；

·西餐、小吃店；·特色专营店；·专题卖场。

5、经营理念定位

打造盛泽地域首个“一站式”购物休闲中心。

6、商品定位

走中高级消费路线，以中等商品为主，约占70%，高级商品兼备，约占10%，低级商品约占5%，其它经营品类或专题招商项目约占15%。

7、经营方针

商品以质取胜，经营以特取胜，服务以细取胜，购物方便取胜，品种以全取胜，价格以实取胜。

8、品牌定位

·盛泽第一街

·盛泽“一站式” 休闲购物中心。

三、经营计划

1、一层功效划分

特色专营店

（首选麦当劳、屈臣氏等品牌店进驻，不然进行黄金珠宝、化妆品等品类招商）

2、二层功效划分：（全部镇流行馆）（主经营男女品牌衣饰）

·时尚女装区 如：时尚装 淑女装 青春装 休闲装等；

·绅士男装区 如：正装、休闲、裤区、夹克、衬衫、内衣等；

·运动休闲区 如：运动装、休闲装、皮装、帽子、饰品、服装裁剪设计等；

·伊人风采区 如：珠宝 首饰 化妆品 女子饰品、女子生活馆等；

3、三层功效划分：（精品人生馆）

·个性时尚区 如：男女鞋 皮具箱包 钟表 工艺品、眼镜、礼品等；

·精品针织区 如：内衣、针织、毛织、羊毛衫、布料、美容化妆等；

4、四层功效划分：（时尚生活馆）

经营品类如：大小家电；数码通讯；儿童娱乐；健身器材；特色美食；家居饰品；床上用具；装饰布艺；图书音像；办公用具；咖啡厅等。

四、营运模式

营运总标准：因本项目是产权式商铺经营模式，即实施全部权和经营权分离，投资者取得其产权和收益权，商铺经营权交由专业经营管理企业统一经营，统一管理。经营管理企业再整合各大品牌商业，确保经营成功。

具体分述以下：

1、统一招商管理

商铺统一招商，统一计划，确保本项目标商品组合、业态、档次、价格等定位正确，保障后期连续经营；

2、统一营销推广

步行街部分商铺由经营管理企业统一进行营销策划、宣传推广、进行促销活动开展，费用按销售额对应百分比分摊，营销效果共享；

3、统一营业管理

步行街部分全部经营户要求统一营业时间，统一营业纪律管理；

4、统一服务监督

步行街全部经营户要求统一服务标准，统一处理售前、售中、售后服务、统一接收商场服务考评监督等；

5、统一物业管理

步行街全部经营户均由本项目成立专业物业管理企业进行统一物业全方面管理，包含卫生、水电、保安、维修等项目，免去投资者和经营者后顾之忧；

6、统一形象管理

步行街经营要素软硬件全部由专业经营企业进行统一审核设计形象，并进行形象监督管理；

7、统一收银结算

步行街部分全部经营户要求进行统一收银，统一银行结算。

8、统一证照税务

步行街由商场统一办理经营执照和统一核实收取相关经营费用；

9、统一培训考评

步行街部分全部经营户营业导购人员、基层管理人员均由商场统一组织培训学习，进行定时考评，确保商场营销力和服务质量。

□招商方案部分

一、招商理念

1、走出去 请进来

盛泽虽说是一个经济大镇，但毕竟不是国际化大城市，需要我们经过多种渠道大力宣传东盛步行街，让不知道本项目标投资商知道并感爱好，最终投资东盛步行街；作为开发商要为投资用户制订一系列优惠方法，吸引她们到盛泽来投资。

2、合作双赢 共同发展

一个要长远发展企业，应该和经销商利益相通，命运相连，风险共担，合作双赢 ，共同发展，形成真正意义上，长久而稳固战略伙伴，这才是我们招商工作理念。

1.依据上述经营模式，实施多主体经营即经营风险和负担不是由商场一肩挑，而是分散到各经营主体，共同负担。

2.以适应市场为先导，满足需求为中心，依据盛泽市场和商圈竞争情况，结合东盛步行街总体定位，进行各门类各业种定位，合理锁定商品，重在突出品牌化、前卫化、个性化。

3.培育市场，营造东盛步行街良好商誉，树立东盛步行街形象。在确保经济利益同时以最快速度、最大能量、最小投入，提升东盛步行街著名度、美誉度、信誉度，提升企业无形资产价值，拓宽融资渠道，创名牌企业。

二 、招商标准

招商好友化

招商好友化

坚持品牌经营

坚持商品连带性

坚持多品种、不交叉、不反复

坚持质优价廉

.坚持以“固本吸远、远交近攻”

作为招商工作指导方法和以后盛泽商业方向，一直围绕、贯穿本案经营理念和战略定位并组织实施招商好友化、坚持品牌经营、坚持商品连带性坚持多品种、不交叉、不反复，坚持质优价廉、坚持以“固本吸远、远交近攻”招商标准，符合了本案经营理念、战略发展计划和定位要求。

1.招商好友化标准

经过多种好友网络关系渠道引进代理商、经销商及其它经营业主，

2.坚持品牌经营标准

意在突出东盛步行街经营特色，以中国著名品牌及盛泽市场畅销品牌为主，尤其要注意中高级品牌中价位带适宜品种，盛泽还未有过新型换代商品及在盛泽有良好消费基础传统品牌等。

3.坚持商品连带性标准

招商时应严格按楼层经营门类计划进行，并作好不一样门类之间商品合理过渡，作到自然过渡，避免生硬连接。

4.坚持多品种、不交叉、不反复标准

为满足不一样类型消费者多个需求，不一样店铺之间形成“差异化经营”，充足表现多业态、多功效“一站式”购物特点。

5.坚持质优价廉标准

在确保商品质量、规格前提下，价格不能高于同类商品专营店，以提升东盛步行街商品竞争力，所以在招商组货时，应尽可能引进厂家、总代理商、总经销商等源头货、一手货很好。

6.坚持以“固本吸远、远交近攻”招商标准

本项目标招商要以商业地产全程整合理论为指导思想，先期招商目标是为销售商铺，后期招商目标是为确保经营，依据项目标销售时机把握好招商节奏，坚持以“固本吸远、远交近攻”招商标准。当地市场商品结构、档次、价位是和消费者经过长久磨合而形成，能比较全方面地反应大多数消费者需求，抓住当地市场资源开发同时，要更重视江、浙、沪及长三角等周围市场新品牌资源引进，为东盛步行街发明出新亮点。同时也对当地经销商产生较大刺激力和吸引力，利于招商进行。

三、招商范围

1、主营项目

概述：服装衣饰类——常熟服装企业商会

皮鞋皮具类——浙江温州

珠宝饰品类——上海老庙

精品百货类——

儿童用具类——

餐饮娱乐类——苏州健身俱乐部（英派斯等）

综合服务类——

专业卖场类——苏宁电器、五星电器等

细述：

化妆品、黄金珠宝、中高级男女服装、休闲装、高级手表、高级皮具、工艺品、手袋、女饰品、精品男女鞋、精品裤店、女士内衣、领 带、丝巾、眼镜、钟表、水晶、羊绒羊毛制品、儿童用具、高级床品、饰品店、体育服装、体育器材、 儿童乐园、车载精品、高级办公用具、家居用具、精美礼品、大小家电、数码通讯、家私布艺、厨房用具、图书音像等；

2、配套项目

A、肯德基、麦当劳、 必胜客、罗杰斯、酒吧、咖啡茶座、特色小吃、量贩KTV等；

B、屈臣氏、健身中心、美容中心、写真工作室、数码工作中心、药店、医疗诊所等；

C、银行、邮局、电信服务、票务中心等。

四、招商对象

含有一定经营能力和经济实力厂家、企业或个人；

有强烈经营意识和成功欲望；

认同东盛步行街经营模式；

组织观念强，服从领导，能自觉接收东盛步行街提供统一培训和教导；

愿配合东盛步行街统一计划、统一管理和各项营销活动；

讲求信誉，可长久合作；

能够按要求立即交纳多种费用；

严格根据东盛步行街各项要求及步骤操作；

9. 办理正当经营证件及相关手续。

五、招商方法

针对本项目产权式商铺经营模式特点，对购铺不经营商铺（委托我商场招商或由商场返租形式），要进行招商考虑，从而确保商场准期开业。具体招商方法分述以下：

1、租赁方法：

1）分完全租赁方法（收银由商户自收，自主经营，自主确定营业时间。如沿街独立专营店形式）；

2）不完全租赁（收银由商场统一收银，后集中结算，统一营销推广和现场经营管理。如二、三、四楼品牌商户）；

2、联营方法：采取营业额扣点式，分保底和不保底两种；商场经营风险较大，提议不做首选；

经销和代销方法：是针对商场自营项目部分考虑，重在先培育品牌，培育成熟后再转给投资者经营或销售产权；

六、招商政策

本项目标招销工作仍然考虑到产权式商铺经营模式特点，并充足考虑到投资者投资形式多样性，故分类确定适宜政策，具体分述以下：

1、商铺自购自营型

2、商铺自购自租型

3、商铺购置委托招商型

4、商铺返租招商型

5、投机炒铺型

6、商场代理经销区域自营型（适宜做一部分）

七、招商须知

全部招商人员首先要对本项目标经营定位十分清楚，下来确定具体品牌结构，一定结合当地品牌销售情况，制订本项目标品牌组合战略。当地已经有品牌又适合本项目定位，一定要设法引进，假如当地没有品牌，该品牌又在本项目锁定品牌组合群中，更要设法引进。

品牌选择一定要遵照宁缺毋滥标准，千万不要滥竽充数，品牌搭配一定要合理，跑量和撑门面牌子全部要有，少任何首先全部不能够。品牌组合和选择是关系到未来经营成败根本，千万不可掉以轻心。必需仔细分析要引进每一个品牌含括客层，在当地销售数量，在当地引进发展时间，未来该品牌发展趋势等。品牌选择中强势品牌要占据主导地位，一定要不惜代价拿进这些品牌。促进本项目商铺销售是首先，更关键是要考虑以后经营。

八、招商周期

本项目开盘前期策略招商；

项目开业前集中招商；

项目开业后招商工作长久进行。

□品牌计划

1、主力店品牌招商，如麦当劳、屈臣氏、苏宁、国美等；

2、其它商品品牌（招商筹备期提交）；

目标品牌（A、B、C类）

预备品牌

一、媒体推广（略）（策划企业）

二、工作步骤

市场调查 市场分析 开发供给商资源 制订政策 和供给商接洽 供给商提交企业介绍资料 品牌商品选择 商品资料及价目表 合作条件洽谈 确定合作供给商并签署合作协议 完成内部审批手续 交纳诚意金 设计装修方案 审核装修方案 进场装修 商品进场验收陈列 试营业

三、招商计划

1、招商工作准备阶段：

时间：（待定）

关键工作事项：

01) 招商方案制订；

02) 各类招商协议文本确实定、印刷；

03) 多种表格设计、印刷及业务步骤制订；

04) 招商人员招聘和培训；

05) 目标品牌计划；

06) 作好品牌推介准备工作；

07) 对“待定”业主，进行经营（自营、自租、代租、返租）确定；

08)《招商手册》等宣传资料编写及印制；

09) 招商中心部署，办公用具购置；

10) 模拟签约演练；

11) 推出招商预热广告；

12）签署30家到40家意向品牌代理用户，为项目开盘推介做准备。

2、招商开启阶段

时间：（待定）

关键工作事项：

1) 招商广告全力推出 （DM、硬性广告）；

2) 到盛泽各临街商铺及各专卖店发放相关招商资料；

3) 到江、浙、沪及长三角地域等进行目标性宣传招商；

4) 招商人员进行招商初步谈判；

5) 全方位用户积累；

6) 招商市场信息反馈，再结合市场情况进行经营布局计划调整；

7）自营业主品牌确实定；

3、招商推进阶段

时间：（待定）

关键工作事项：

1)完成自租、自营业主《管理条约》、《补充协议》签署；

2)当地招商全方面推进；

3)提交外埠招商计划；

4)组织实施外埠招商；

5)组织第一次业户座谈会，增强业户信心；

6)组织外地用户到东盛步行街实地考察并签约；

7)本阶段完成40%商铺合作协议或意向协议签署；

4、招商深入阶段

时间：（待定）

关键工作事项：

1)在多种招商广告加大基础上，继续做好招商签约工作；

2)结合一次商装到位，商铺交接时，再次组织业户座谈会，并参观商场装修，增强业户信心；

3)撰写、印刷并发放《装修说明》；

4)通知业户作好装修准备，并组织少批业户进场装修；

5)大量积累用户资源，作好应急准备方案；

6)本阶段完成30%商铺招商任务；

5、招商结束及二次商装阶段

时间：（待定）

关键工作事项：

1)组织业户全方面进场装修

2)继续进行补充招商

3)做好二次商装协调和管理

4)配合人事部组织营业人员招聘和培训

5)本阶段完成商铺15%招商

6、开业准备阶段

时间：（待定）

关键工作事项：

1)通知供给商准备商品；

2)继续进行补充招商；

3)装修不合格柜台进行整改；

4)整理卖场环境、卫生清洁；

5)商品全方面上柜；

6)商品陈列、价签、商品质价检验验收；

7、开业前预演

时间：（待定）

工作事项：

进行商场开业进场到打烊清场全过程演练

四、注意事项

1、招商全体人员均应按企业确定招商政策、商品定位、招商方法、管理方法、收费标准开展工作，任何人不得以招商名义从事未经上级授权一切活动。

2、全部招商人职员作要有严密计划性，并确保按时完成计划，达成良好招商效果。

3、招商人员既要维护企业形象和利益，又要尊重善待用户，既要按企业政策标准和用户洽谈，又要客观真实地向用户介绍企业情况，和用户建立正常良好工作关系。

4、招商人员不得有意或无意泄露企业招商秘密资料，不得向某一用户提供其它用户资料。

5、严禁招商人员接收用户任何形式回扣和贿赂。

6、招商人员标准上不得接收用户吃请及其它形式消费，特殊情况必需经招商负责领导同意，并进行登记。

7、招商中如需要招待用户，必需报招商领导指示，方可按要求标准实施。

8、招商人员应在企业授权范围内开展招商工作，按期完成招商任务，企业给对应酬劳和奖励，反之企业将视其具体情况给处罚。

□结束语

一个极具投资前景明星SHOPPING CENTER……

一个厚积薄发、发明传奇并将和您相濡以沫新生商业品牌……

东盛步行街—尊贵代名词，秉承“城市名片、商业革命”等优势标准。

成为盛泽经典、时尚、创新化身。

无限空间里，感恩着你我勤奋进取、风雨同舟。

东盛步行街，邀您共创美好未来！