中心城商业广场商业运营管理模式计划书
时间：2021-02-24 19:36:50 来源：勤学考试网 本文已影响 人 
中心城商业广场商业运营管理模式计划书
目录
绪言
商业管理公司职能
商业管理公司架构
商业管理公司收支预算
商业管理公司运营管理及激励
绪言
随着2012年8月公司将体育场地块按计划收入囊中及2012年四季度中心城商业广场的全面开业，卓品地产在福泉全面占据高端住宅、商业及今后的写字楼市场的布局已初步形成。如何在公司整体战略下提高“卓品地产、福泉花园、中心城”品牌知名度及项目产品利润最大化将是今后几年公司发展目标中的重要课题。同时随着福泉政府近两年土地投放量的增加，市场竞争将日趋激烈，目标市场细分化、产品差异化将是抢占市场份额的必备手段。
中心城商业广场一、二、三期在全部建成开业后预计将达到5.3万平方米营业面积（一期10000平方米，二期24000平方米，三期19000平方米），中心城将成为跨主题百货商场、临街精品百货、美食街、超市、动漫、家居生活馆、影院、康体文化中心、社区配套等
复合型业态的新型商圈。按现在全国中等城市商业地产人均保有面积1.17/平方米而言，中心城商业广场的容量就已足够覆盖福泉市主城区。而福泉市现有的商铺保有数量约4.5万平方米，同时预计三年还将新增2.7万平方米（不含中心城商业广场三期）。即预计到2015年福泉市商业保有数量将达到或超过12.5万平方米，这样将会造成大量商业的闲置或低价出租、低价销售。
招商只是实现目标定位，执行招商目标的一个环节与过程，而招商后的经营管理是实现商业地产价值和提升品牌形象的灵魂工作，运营是对前面所有工作的检查和整体持续服务与益利的保证。大型商业街区或购物中心的物业管理是一个特殊形态的物业管理，绝非简单的保安、保洁，他要有一个团队，既懂商业又懂机电又懂物管的团队。商业物业管理第一重要的是商业开业的补充招商调整，还有机电、保安、保洁等职责。在商业零售业一般来讲，商业项目要有三年的培育期，最少也要两年培育期。做商业地产、做购物中心就是一系列业态的集合，而且开业后要迎来一大堆的问题，要有足够的心理准备，要渡过市场培育期，才能迎来坦途。开业是一个分水岭，开业之后麻烦事很多，主力店、业主、商户的投诉，机电的维护、环保的要求等等，尤其是市场的培育问题，在前三年不稳定的前提下如何进行良好的运营管理、换租等以实现业态锁定并最终形成商圈。
目前福泉市盛源商业管理作为卓品房地产开发营销部下属职能管理组，现阶段承担的工作主要为一期商业租金、物业管理费的收取、一期商户的换租管理工作、二期招商、商户物业问题的解决等。随着
中心城商业广场二期的开业及三期的规划完成后的相关工作，目前的工作职能将远远不能满足公司所需要得到的结果。专业度不够、分工不明晰、团队结构不合理、开业后工作时间与营销部不紊合、拓展能力不足、无法有效吸纳专业人才等问题都将制约福泉市盛源商业管理作为中心城商业广场营运方的管理水平及效果，也就无法为项目的销售提供更强有力的支持。针对这样的情况，建议将福泉市盛源商业管理重新做为独立部门或卓品地产子公司进行运作管理，并根据市场需求进行人员配置合理化、提供符合商业运营的策划方案、管理方案、广告促销资金使用方案等进行有效组合从而完善职能，达到运营目标。将招商运营管理、商业销售辅助明确为福泉市盛源商业管理的两条运营管理主线，并以培养具备良好道德规、尊重员工、尊重合作伙伴、认同公司价值观发展观的运营管理团队为长期构建目标。
一、商业管理公司职能
商业管理公司职能按业务区块及宏观面、微观面可划分为如下几类：（详细容见商业物业管理手册）
1、商业物业规划及工程/装修管理
（1）商业物业前期管理
A、商业项目设计阶段的物业设计建议
B、物业管理市场调研工作
C、主力店物业服务（定制商业）
D、物业管理成本测算
E、商户装修管理
（2）环境营造与管理
A、商业物业保洁的系统策划
B、安防管理的系统策划
C、商业绿化和美管理的任务
D、光环境营造
（3）安全管理与风险控制
A、风险源识别容、围、识别方法及安全风险种类
B、风险评估与控制
C、消防管理特点及组织运作管理
D、消防设施运行管理
E、治安防及秩序维护管理模式
F、宣传推广的安全管理
（4）交通组织管理
A、外部交通组织系统的设计优化
B、停车场的设计优化
C、停车场导向系统的设计优化
D、购物中心/商场货运通道的设计优化
（5）商业工程管理的前期介入
A、项目立项决策可行性研究阶段的介入要点
B、规划设计阶段的介入要点
C、设备安装调试阶段的介入要点
D、竣工验收的介入要点
E、装修装饰阶段的介入
F、商业工程项目的接管理与验收
（6）商业工程问题的整改与完善
A、工程遗留问题的一般处理方案
B、工程问题、缺陷产生的原因
C、商业管理工程客服体系的人员组成
（7）商业工程设备管理的主要目标和任务
A、商业工程设备管理的容
B、商业工程设备固定资产管理
C、商业工程设备设施的档案管理
D、商业工程设备设施的维护和保养
E、商业工程设备设施维护保养的基本要求
2、零售业态管理的运用及深化
针对卓品地产今后可能开发的商业地产项目，做好前期的定位、规划、设计，并通过现代零售管理的方法实现产品价值最大化、品牌知名度提高、合作商户赢利的目标。最终成为地区级以下市场标杆性商业运营商的远期规划。因此，商业管理公司在新项目的规划设计中的重中之重是优化和提升商铺实用性和步行街的有效连接。并对已建成项目进行总结：
（1）商业项目应具备的规划特点
A、标准化：根据已开业项目部分的物点以积累的通用性语言、标准化语言进行总结，使今后类似新项目设计将按照这个标准化来实施并且不断丰富改进。
B、适应化：在设计理念方面与设计单位多做相关讨索，所谓适应性指的是建筑物可变化、兼容性的意思，保持可持续发展的活力。
C、性能化：主要批建筑物的性能，如机电设备系统、建筑材料性能等，为了社会利益也为中心城商业广场建设的各阶段投资和运营成本控制，并更注重商业建筑的性能化设计。
D、动线化：深入研究各种商业模式，并加强设计前期的讨论，核心就是设计动线，反复设计动线，使得动线设计没有盲点、没有死角，从而提高商业的合理性及可使用率。
E、主题化：这是现阶段大、中型购物中心发展提出来的要求。主题化商业将更能有效吸引细分消费群体，塑造公司品牌形象。使心中城成为一个社会活动、个性化、人性化的体验场所。
F、休闲化：在新的项目中减少零售业态，突出休闲的功能，满足人们在盛世年华中更多需要的个性化、休闲化的需求所趋。
（2）商业项目定位的考虑因素
A、定地址：选址靠的是真功夫，没有教科书，更多要靠经验，这就是零售人员、物管人员与开发设计人员智慧的综合，绝大部分是经验的积累。
B、定规模：根据成熟市场的经验数据及当地市场的容量、资源可用度协助开发设计部门最终确定商业体量及主力店、次主力店、一般性
