税收杠杆调控房产市场x
时间：2020-11-14 16:33:58 来源：勤学考试网 本文已影响 人 
税收杠杆调控房产市场
摘要：税收手段在政府宏观调控房地产 市场的措施中一直发挥着积极的作用。 政府
通过利用税收优惠，高税率等多种途径对房 地产市场产生影响，并对不法房地产商的投 机行为予以打击，对低收入购房者予以优惠 或补贴，从而平衡房地产市场的供求矛盾， 尽量避免房地产泡沫带来的不利影响。 本文
从借鉴国外利用税收手段调控房地产市场 的经验出发，希望能够为政府完善我国房地 产市场的决策提供一些参考。
关键词：税收杠杆房产税供求平衡宏观 调控
就发展历程来看，我国房地产市场发展 至今不过短短的十几年，已初步建立了房地 产税收体系。房地产税收促进了房地产业的 健康发展，在完善税制、发挥税收聚财功能、 进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理 使用土地资源等方面起到了积极作用。 但与
国外相比，我国房地产市场还处于发展阶段，
房地产税收体系中有许多不完善的地方， 严
重影响和阻碍了房地产业的健康发展。 国外
成功的调控经验和先进的措施对于我国政 府进一步完善房地广市场宏观调控体系， 无
疑是值得借鉴和学习的。
一、国外利用税收手段调控房地产市场 的基本做法
各国对利用税收手段调控房地产市场 均有自己的观点和措施， 如果抛开文化背景 和历史因素不看，归纳起来其共性主要体现 在以下几个方面：一是世界各国都非常重视 住房保障体系的建立和健全， 房地产市场中 的政府税收手段这只“有形之手”， 绝大部
分情况下也都是针对住房保障问题的； 二是
为确保房地产市场的和谐发展，对房地产市 场的税收调控政策主要分为两个层面： 对供
给的掌控与对需求的调控。
其中大多数国家 主要致力于在需求的调控方面做文章。 如果
单纯从供给方面调控，势必进一步加剧供求 关系的扭曲，客观上增加需求方对价格上涨 的预期，实际的结果便是房地产价格不但没 压下来，反而与日俱增。因此，在掌控供给 的基础上，发挥税收政策对需求的调控就显 得极为必要。
以高额税率对房地产行业进行征税， 有
效抑制房地产市场的投机行为
房地产市场价格持续攀升，与城市一般 居民的需求在结构和支付能力上存在着双 重矛盾。这种异常现象，主要是房地产投机 性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行 为的做法主要有种：一是利用高额地皮税的 征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。
如在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外， 还需支付住房税或空房税， 这导致了长期以 来法国人不把房地产市场视为投资或财产 保值的重要领域；二是采用逐步升级的办法， 用重税打击投机。如韩国的做法是，从2007 年起，将对出售第二套房产的卖主征收 50%
的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征 收60%勺资本收益税。也就是说，投机者卖 掉一套住房，政府就拿走一半，使投机者无 利可图甚至亏本；三是对房地产保有环节征 收高税。例如，美国对不动产征收的税收要 占到其全部财产税收入的8 0%。
而我国在
房地产保有环节涉及税种相对较少， 税负相
对较轻，这就降低了房地产保有者的经济风 险，在客观上增加了房地产投机者的需求。
对低收入购房者给予税收方面的优惠 或补贴
房地产市场价格的持续升温，导致越来 越多的低收入者购买住房时力不从心。 为了
有效的缓和房地产市场的供求矛盾，平衡供 求关系，许多国家都对低收入购房者给予了 税收方面的优惠或出台了各种补贴方案： -
是对低收入者和老年人购房和租房的税收 优惠政策。如美国为了使低收入者能买得起 和租得起房子，美国国会在1986年通过了低 收入者购房和租房税收抵扣的法案，并在 1993年成为永久性的法令。根据这项法令 , 联邦每年给各州分配税收抵扣的最高限额 ，
房屋的业主可在10年内每年接受个人所得 税的直接抵扣。而凡已到或已超过 55岁的
纳税人，出售其住房时，符合一定条件可享 受一次性扣除125000美元售房纳税赢利的 政策；二是实施廉租房制度，运用各级税收 对廉租房进行补贴。如法国政府规定，各大
城市必须建设一定数量的廉租房， 其比例约
为总住房面积的15俺20%廉租房的存在 使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于 稳定状态。除此之外，政府还长期运用税收 推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无 房户都可在租房时享受政府相关的税收补 贴，而建造廉租房的房地产企业也可获得中 央政府在税收方面的优惠或补贴；三是利用 税收收入推行福利住房，满足低收入阶层的 住房需求。所谓“福利住房”，是指由国家 资助建造、租金较低、专门租给低收入者的 住宅。例如德国，多年来，政府投入了巨额 资金，大规模兴建了许多“福利住房”，彳艮 好的满足了市场尤其是低收入阶层对“福 利住房”的需求，而这些“福利住房”的预 算绝大部分都来自于国家的税收收入。 特别
是在北欧一些局税收，局福利的国家，政府 利用税款建造福利住房已经是家常便饭。
设计差别性税收政策体系，即对房地产 所有权转让环节区分有偿和无偿，并考虑实 际占有权属时间长短征税。这虽然不能从根 本上完全区分正常房产需求和投机性房地
产需求，但可以在相当程度上实现二者在税 收政策上的差别性对待，保护合理的理性需 求，增加投机性需求的交易成本。
从国际税收实践来看，当房地产发生买 卖等有偿转让时，大多数国家都规定应对转 让收益增值部分课税。美国、日本、英国、 法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入 个人或法人的综合收益，征收个人所得税或 法人税，其中美国实行 15喉U 34%勺累进税 率。意大利将从买入到转让时的价格上涨部 分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制， 按5俺30%勺税率征收不动产增值税。
充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。
虽然各国政府施行的具体措施不同， 但均对
从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资 建房等有利于调控房价的商业行为予以了 税收方面的支持。一是对利用抵押贷款购买、 建造和大修自己房屋的业主，在征收个人所 得税时减免抵押贷款的利息支出。二是对拥 有自己住房的业主，还可减免地方税、财产 税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免 政策。四是豁免出售自用住房收益的个人所
得税。如美国按照现行的税法，出售一套自 用居住满二年以上的住宅，如果是单身，其 售价与购入价的差价收入不超过 25万美元， 就可免税；如果是已婚家庭，差价收入不超 过50万美元,也可免税。由于美国房价一直 比较平稳，售房差价收益很难超过这一限额 这意味着美国房屋的出售几乎都是免去所 得税的。这不仅提高了消费者的居住条件 ，
同时也活跃了房地产市场，扩大了国内的有 效需求，推动了国内经济的快速发展。针对 房地产市场征收不动产税、财产税，以防止 房地产市场中的商业活动出现欺诈， 漏税等
非法行为。所谓不动产税，是对土地或房屋 所有或占有者征收的税， 依据为不动产的评 估价值。不动产又可分为三种类型：一是将 土地、房屋和有关建筑物、机械以及其他固 定资产综合在一起而课征的不动产税。 如巴
西、日本、芬兰、加拿大等的不动产税；二 是只对土地和房屋合并征收的房地产税， 如
墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住宅建筑 税等；三是单独对土地或房屋课征的土地税 或房屋税。土地有地亩税和地价税两种形式，
西方多采用地价税。除此之外，在不征收不 动产税的国家，一般征收财产税，如美国、 英国、瑞典、瑞士、丹麦、挪威、荷兰等国， 操作办法是将不动产与其他财产捆在一起， 就纳税人在某一时点的所有财广课征一般 财产税，计税依据是财产的评估价值。其中 美国的财产税最具代表性。
当然还有定期不 动产增值税：该税种主要是针对占有房地产 超一定年限的产权所有者征收， 通过对房地
产的重新评估，对其增值额征收，一般为 5
年期和10年期增值税两种。因此，以上三 种针对房地产市场的征税有效地保证了房 地产市场的健康稳定发展，避免了业主控制 或低效率使用房产，刺激了交易活动，这既 繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的 优化配置，同时也打击了房地产市场中的投 机行为和非法交易行为。
二、国外利用税收手段调控房地产市场 的主要特点
从以上国外利用税收手段调控房地产 市场的基本做法，可以总结出其主要特点： 一是大多数国家对房产和土地合一征收， 适
用统一的税制；二是国外房地产税收的征税 范围既包括城镇，也包括农村；三是大多数 国家按房屋和土地的评估值征收房地产税， 评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、 成新程度等因素确定，相当于市场价值的一 定比例。与此相适应，大多数国家建立了比 较完备的房地产评估机构和评估制度， 按照
一定的周期对房地产进行评估； 四是大多数
国家房地产税的纳税人是房地产的所有者， 或者是对所有者和使用者均课税；五是在大 多数国家房地产税是地方政府的主要税种， 构成了地方财政收入的主要来源。
三、国外利用税收手段调控房地产市场 对我国的经验借鉴
充分利用税收手段加强对房地产市场 的宏观调控，尤其是对那些图谋暴利的房地 产企业征税高税，坚决打击各种投机行为。
众所周知，我国房地产市场属于暴利行 业，年增长率极高。房地产厂商的一举一动， 牵动着社会上千家万户的心， 甚至影响了沪 深股市的走势，给股市带来了一定的安全隐 患。老百姓对房价居高不下的抱怨，媒体对 房地产泡沫的置疑，专家对房地产隐患的责 问，使得征收高税打击房地产投机行为已经 到了刻不容缓的地步。
因此借鉴国外先进经 验，开征新的统一规范的“房地产税”，增 大税收对房地产存量的税收调节很有必要。
笔者认为，我国改革后的房地产税其基本思 路是否可作如下考虑：
将现行房地产保有环节的房地产税 和城市房地产税合并，对土地、房产开征统 一的房地产税；
按房地产评估价值作为计税依据，以 客观地反映房地产价值；
适当扩大征税范围，将发达地区农村 纳入房地产体系；
体现区别征收原则，对第一套自住房 免税，第二套自住房征税，第三套以上加成 征收；
房地产税应逐步发展成为地方主体 税种，因此应在法律层面上对房地产税征收 范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予 地方相应的立法和管理权限。
开征“房地产转让收益个人所得税”， 即对有偿转让房产产生的利润征税。房地产 转让中的差别性税收在房地产转让环节应 针对消费性需求和投机性需求实行差别性 税收政策，这是当前税收政策调控的力度点 所在。
具体做法可以参照国外成功的经验， 对
购买房产一年内的转让所得征收 25%勺所得 税，三年内的转让所得的征收 15涸所得税， 三年以上的免征。开征房地产转让收益个人 所得税可以在保护真实购房需求的同时， 有
效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。其次 是对购入未满三年的商品住房转让征收 5 %
营业税，以及营业税税额7%的城建税和3% 的教育费附加，三年以上减半征收。之所以 采用“组合拳”，是因为仅仅征收营业税的 调控力度有限，而且也容易让房地产投机需 求将税负向后转嫁。沿海一些城市的实践已 经表明了这一点。
切实利用税收杠杆促进住宅业的发展， 同时制定相关税收政策， 对低收入者和老年 人购房和租房实行税收优惠或补贴。
税收政策是国家进行产业政策调整的 重要手段，是在市场经济条件下调整产业结 构、优化产业配置的有效方法，我国应当借 鉴美国税收政策中支持住宅产业发展的方 法来改革我国税收杠杆，支持我国住宅产业 发展。此外，由于我国还处在经济发展阶段， 存在一定的贫富差异，存在相当多的低收入 者，合理地解决低收入者居住问题是关系我 国经济、社会安全的重要问题。如果通过税 收优惠政策，鼓励老年人购房和售房，不仅 能完善社会保障体系，解决老年人的居住I可 题，使他们可以安度晚年，而且还能有效地 增加二手房市场的房源，激活楼市，促进房 地产市场的繁荣。新晨范文网
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