硕士毕业论文：浮烟山中泰城旅游地产开发项目风险管理研究x
时间：2020-10-30 16:24:17 来源：勤学考试网 本文已影响 人 
硕士毕业论文：浮烟山中泰城旅游地产开发项目风险管理研究
本文针对A建筑公司施工项目质量风险控制进行研究，得出主要结论为：（1）结合调查问卷法分析了浮烟山中泰城旅游地产项目风险管理的现状，调查问卷分析表明：浮烟山中泰城项目风险管理存在项目全面风险管理不重视、项目风险识别与评价成效低、项目风险管理方式单一且收效差、项目风险管理措施落实不到位的问题，造成这些问题的原因为项目风险管理观念滞后、未构建动态化项目风险识别体系、项目风险评价方法滞后行业需求、项目风险监控措施不足。（2）本文针对上述问题分析，结合项目风险管理理论以及 PDCA动态循环模型理论等，构建了项目风险管理体系，从风险识别、风险评估、风险应对以及风险监控四个层面进行完善。风险分析环节，采取项目分解法与专家赋值法进行浮烟山中泰城项目分析风险识别清单；风险评估环节，采取AHP分析法分析浮烟山中泰城旅游地产项目风险的权重数据，结合模糊评价法对该项目风险进行评价；风险应对环节，针对浮烟山中泰城旅游地产项目主要风险提出了完善措施，在此基础上，引入PDCA动态循环模型，针对项目风险进行动态监控与管理。
第一章 导论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
基于我国的基本国情，我国国内市场环境下旅游地产的发展相对缓慢，20世纪90年代起步，但是在国家政策支持与引导下发展趋势较好，尤其是在当前的市场环境下旅游地产结合了旅游与地产两个重点产业，两者之间相互结合相互补充，共同促进了旅游与地产两个产业的繁荣发展[1]。经济新常态下，房地产行业面对当前的楼市高压政策，显然当前国家政策引导下房地产市场需要进行进一步的调整以及规划，十三五时期消费侧结构性改革，各行各业亟需转型升级，国内旅游地产市场的发展也借鉴国外分时度假酒店等旅游地产的管理模式，旅游地产酒店的交换平台成立并逐步走进大众的视野，旅游地产市场将进入新的发展阶段。旅游地产的发展趋势较为迅速，旅游地产项目的类型也在逐步延伸，例如当前旅游地产项目主要涉及到传统酒店、主题性质公园、分时度假公寓、游乐设施配套等多种形式，而显然传统旅游地产模式下的单一酒店功能属性将被市场所淘汰[2-3]。
当前旅游地产呈现出较强的地域特点，例如对于经济较为发达的一线城市来说，主要的发展驱动力依旧是地产板块盈利，而二三级城市来说主要的竞争优势是旅游资源。即一线经济发达城市的旅游地产项目的经营模式为围绕着地产项目进行景区资源的人造化，地产项目是核心，而二三级等城市来说需要围绕着旅游景区以及主题公园等外在资源进行旅游地产项目的开发运营。但是从整体上来说，旅游地产项目的运营呈现出多元化以及综合化的趋势[4]，旅游地产正逐渐为市场关注，例如当前三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”见下图1.1所示。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
国外对于旅游地产的概念并没有过多的涉及，但是在对于风险管理的理论研究来说，研究相对较为深入，从风险管理的概念研究到后期将风险管理应用到建筑工程等行业具有较强的实践性[5]。当前本文主要从宏观旅游地产及旅游地产项目风险管理两个层面进行阐述。
（1）旅游地产研究综述
一般来说，“旅游地产”名字尚属于我国首创，国外文献少有涉及。国外对于类似旅游地产的专业词汇为分时酒店以及产权酒店等。诸多学者针对旅游地产概念进行研究认为旅游地产概念是脱胎于国外的分时酒店，经过我国国内房地产环境的中国化演变。当前国外对于旅游地产的研究并不多，主要是从分时酒店的研究角度出发，对于产业结构规模以及分时酒店的服务体系、营销体系以及管理环节进行了研究。如Maria Fiorella Granata（2016）[6]、则探讨了对乡镇闲置的历史旅游地产的开发策略；Ai-juan Chen（2011）[7]则探讨了景观性工程对地产的影响，并重点分析了影响的因素。研究表明景观性工程对地产具有促进作用。
（2）项目风险管理研究综述
上世纪80年代，英国的南安普顿大学C·B·Chapman教授提出“风险工程”的概念，其提出对于风险分析的各种分析技术进行汇总便是风险工程。在此之后，20世纪90年代美国风险管理协会颁布“项目风险管理指导书”。
显然，国外对于项目风险管理的研究较为深入，项目风险管理的研究是由风险管理理论延伸到项目层面，为此风险管理的理论研究是出发点。国外对于风险管理理论的研究，首先是资本经济发展环境下大众对于投资风险的重视，随后将风险管理的研究过程过度到风险预测以及风险的评价环节。例如在研究早期是对于项目风险管理的研究站在投资分析的角度，对于建筑工程项目的风险决策以及市场均衡等层面加强了研究。当前对于项目风险管理的研究角度以及范围逐步扩大，主要涉及到项目风险的识别机制、预测机制以及反馈机制等，研究的方法也从早期的简单模型向多种方法相互结合的研究方法延伸。Tim Coles(2009)[8]提出乐房地产开发的工具和策略；Hassan Gholipour(2011)[9]则提出旅游地产在投资过程中的风险，并对其风险进行了实证。
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第二章 项目风险管理相关概念与理论
2.1 项目风险管理相关概念
2.1.1 旅游地产开发项目风险
从广义上来讲，旅游地产泛指和旅游行业有关的一切房地产行业，其中包括旅游资源、旅游土地，也包括旅游区的建筑物和各种设施。而狭义上的旅游地产业，是指不是以长期居住为目的，只是为了给休闲度假人员提供的各种建筑物和相关空间[42]。本文从广义角度定义旅游地产进行研究。
对于地产开发项目来说，主要涉及到的流程有可行性研究、初步涉及阶段、技术设计阶段、招投标阶段、施工图设计阶段、合同实施阶段以及竣工验收等阶段，不同阶段彼此之间构成相互关联的网络。对于地产开发项目来说，风险管理贯穿始终，为此需要建立全周期的风险管理分析，以此才能够全面的分析工程项目的风险，规避以及尽量减少地产开发项目的风险损失。地产开发项目的各个环节来说，下个环节的技术处理以及数据计算均是基于上个环节的分析以及规划，为此需要将不同环节的风险管理作为一个整体进行研究[43]。
一般来说，旅游地产开发项目的风险影响因素较多，总体上可以归纳为财务成本风险、质量风险、运营风险以及外界环境分析四个大部分，对于财务成本风险来说，例如针对具体项目的贷款利率风险、融资渠道风险等环节，质量风险例如建筑工程项目的具体施工风险等，技术环节的交底程度、施工技术工艺的顺序等对于整个工程项目的影响均会产生无法确定的风险，尤其是项目风险在时间、成本、地点等外界变量，最终会造成旅游地产项目的风险，尤其是旅游地产是旅游行业与房建行业两个行业风险属性的相互结合
2.1.2 工程项目风险管理
结合上文所述，旅游地产项目是旅游行业与房地产行业两个行业之间发展的相互结合，从一般房地产工程项目的角度来说，工程项目风险管理的研究需要从风险识别、评价、应对以及监控机制四个层面进行分析，当前在风险管理环节，风险应对与风险监控两个环节相互结合，具体风险管理环节见下图2.1。
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2.2 项目风险管理的主要内容与 PDCA 模型
2.2.1 项目风险管理的主要内容
（1）风险识别
结合上文对于建筑工程项目的整体流程的分析，从房建项目前期的可行性研究阶段到后期建筑项目的竣工验收等环节，不同环节之间相互关联。前期的风险识别对于整个建筑项目的风险规划以及后期出现风险问题时能够及时的进行应对策略的执行，而不是临时进行风险问题的补救，例如在前期的设计阶段对于后期建筑项目的影响达到80%，但是前期的设计阶段的成本仅仅占到整个房建项目总成本的10%。为此对于旅游地产项目来说，在项目的前期可行性研究阶段等环节做好整个旅游地产项目的风险识别，站在整个旅游地产项目的行业发展视角，结合具体的建筑企业、施工企业的实际，能够较为全面的建立旅游地产项目的风险识别体系。
（2）风险评价
一般来说，在风险管理理论中风险的评价以及预测是整个风险管理分析的核心以及关键，风险评价的主要步骤如图2.2所示。
但是当前的大部分的建筑工程项目并不重视风险评价环节，对于风险评价环节的应用方法仅仅是采取简单的权重界定以及赋值方法，便认为建筑工程项目的风险评价环节的结束。显然当前大部分的建筑工程项目将风险评价环节脱离出来，由此进行的简单的风险评价无法对旅游地产项目的风险大小、发生风险的程度，还有风险发生之后能够采取什么样的措施予以规避等各种情况进行预测得知。在缺乏风险评价环节得出的可靠性风险信息的基础上，风险应对策略将仅仅是按照固有的施工企业的应对策略进行执行，显然忽视了旅游行业的风险属性。
从风险评价包括的内容来看，其主要包括范围、损失程度、发生几率、发生时间等多个方面。针对风险识别的不同环节，应该选择不同的风险分析方法。对于风险评价来说主要采取定性以及定量的研究方法，在定性研究来说，主要涉及到调查问卷法、访谈调查法等，研究分析具有较强的主观性，但是能够从整体上对于旅游地产项目形成整体的风险框架；定量的风险评价方法来说，主要涉及到层次分析法以及模数评价法。
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第三章 浮烟山中泰城旅游地产开发项目概述..................................14
3.1 公司简介.......................................14
3.2 浮烟山中泰城旅游地产开发项目介绍....................14
第四章 浮烟山中泰城旅游地产开发项目风险管理的现状与问题..............................17
4.1 浮烟山中泰城旅游地产开发项目风险管理现状及存在问题分析......................17
4.1.1 现状调查................................... 17
4.1.2 存在问题分析....................................... 19
第五章 浮烟山中泰城旅游地产开发项目风险管理实证分析........................23
5.1 构建浮烟山中泰城旅游地产开发项目风险评价体系............................23
5.1.1 明确项目风险指标.............................. 23
5.1.2 界定风险因素权重............................. 27
第六章 浮烟山中泰城旅游地产开发项目风险管理的对策
6.1 提高对风险管理的认知水平
（1）端正风险管理理念
结合上文针对当前某旅游地产项目风险管理现状的分析，显然当前广州中泰集团在对于具体浮烟山中泰城旅游地产项目风险管理不足，尤其是对于旅游地产项目的风险管理理念依旧停留在传统商业地产的风险管理视角，忽视了旅游地产的自身特点，为此本文认为需要端正风险管理理念，构建针对旅游地产属性的项目风险数据库[27]。
旅游地产项目自身具有旅游行业的周期性属性，在旅游旺季人流量较大，但是对于旅游淡季，客流量较少，为此需要注意到这个问题。在于房地产行业进行相互结合的过程中需要端正风险管理理念，首先在上层建筑层面端正风险管理理念，显然当前大部分的旅游地产项目的开发管理环节，上层领导并不重视在前期的涉及规划环节的风险分析以及重视，而是将主要的风险分析放在了建筑工程项目自身的质量控制环节，但是对于旅游地产项目来说，前期的风险预测，例如旅游市场定位发展趋势等宏观环境分析也较为重要。另外需要针对风险管理构建执行组织架构，切实监督各项风险应对策略的执行效果，并建立反馈评价机制。
（2）提高风险管理重视程度
旅游地产项目建设单位自身要加强对于旅游地产项目的风险管理之外，还需要加强第三方监管，尤其是加强监理单位以及政府单位之间的架构与合作。旅游地产项目风险的控制除去开发与建设单位自身的监管之外，还需要第三方监理单位以及政府部门加强监管，构建风险监督预警体系[28]。提高风险管理重视程度，需要引入第三方的风险监管机制，例如对于具体的旅游地产项目的开发过程中，在项目的招投标环节加入审计部门，切实监督项目的招投标。在后期项目的施工环节，加强甲方与监理方之间的风险问题对接，建筑监理方切实负责对于整个建筑项目的施工质量管理，尤其是对于工程项目的隐蔽工程的验收环节来说，提高风险意识以及责任心，加强与实证政府部门的联系，构建多方协同的风险监督机制。
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第七章 结论与展望
7.1 研究结论
本文针对A建筑公司施工项目质量风险控制进行研究，得出主要结论为：
（1）结合调查问卷法分析了浮烟山中泰城旅游地产项目风险管理的现状，调查问卷分析表明：浮烟山中泰城项目风险管理存在项目全面风险管理不重视、项目风险识别与评价成效低、项目风险管理方式单一且收效差、项目风险管理措施落实不到位的问题，造成这些问题的原因为项目风险管理观念滞后、未构建动态化项目风险识别体系、项目风险评价方法滞后行业需求、项目风险监控措施不足。
（2）本文针对上述问题分析，结合项目风险管理理论以及 PDCA动态循环模型理论等，构建了项目风险管理体系，从风险识别、风险评估、风险应对以及风险监控四个层面进行完善。风险分析环节，采取项目分解法与专家赋值法进行浮烟山中泰城项目分析风险识别清单；风险评估环节，采取AHP分析法分析浮烟山中泰城旅游地产项目风险的权重数据，结合模糊评价法对该项目风险进行评价；风险应对环节，针对浮烟山中泰城旅游地产项目主要风险提出了完善措施，在此基础上，引入PDCA动态循环模型，针对项目风险进行动态监控与管理。
参考文献（略）
