浅谈房产测量面积计算中共有面积确认与分摊_建房按地面积还是板面积计算
时间：2020-11-25 20:42:04 来源：勤学考试网 本文已影响 人 
浅谈房产测量面积计算中共有面积的确认与分摊_建房按地面积还是板面积计算
【摘 要】 文章阐述了房产测量中共有建筑面积的概念，并针对房产测量中共有建筑面积的分类、确认及分摊方法等问题进行了分析，详细列举了一般纯住宅性建筑及多功能建筑中共有建筑面积的划分原则，对房产测量中共有建筑面积的计算及分摊具有重要意义。
【关键词】 房产测量；共有面积；确认与分摊 近年来全国的房地产业有了飞跃的发展，房地产业已成为社会主义市场经济中一个支柱性产业，房地产作为一个不可移动的、长久拥有、价值巨大而又人人必需的特殊商品进入市场，现已受到社会各界人士的关注，因而对房产测量的准确性与现实性也提出了更高的要求。
房产测量属于专业测绘的一个分支，指采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，是房地产管理工作的重要基础。房产测量中房产面积测算是开发商和业主最关心的问题，房产面积测算指水平面积测算，分房屋面积测算和房屋用地面积测算两大部分。房屋面积测算包括房屋建筑面积测算、使用面积测算、共有建筑面积测算与分摊、产权面积测算。房屋共有建筑面积系指由多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的确定及其分摊方法是房产测绘中比较重要且比较复杂的一项工作，同时也是一个很敏感，并为人们普遍所关心的问题，尤其是产权面积，涉及到千家万户产权人的切身利益，容易引起矛盾和纠纷，所以我们应从多个方面去了解和认识。
一、共有建筑面积的分类与确认 共有建筑面积一般由两部分构成：即应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。
（1）应分摊的共有建筑面积根据共有建筑面积的使用功能主要分成三类：一是全幢共有的建筑面积。指为整幢楼服务的共有建筑面积，此类共有建筑面积由全幢进行分摊。二是功能区共有建筑面积。指专为某一功能区服务的共有建筑面积。例如某幢楼内专为某一商业区或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积应由功能区内分摊。三是层共有建筑面积。指专为本层楼服务的共有建筑面积。由于功能设计不同，共有建筑面积也不相同，各层的共有建筑面积不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，可分层进行分摊。
（2）共有建筑面积由以下几部分组成：一是整幢房屋内的电梯（观光）井、楼梯间、管道井、垃圾道、提物井、避险间及共有的地下室、半地下室。二是建筑物内的门厅、大厅，不论高度如何均按一层计算共用建筑面积；门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算共有建筑面积；共有门廊、门斗。三是有上盖的室外楼梯按每层水平投影面积计算共有建筑面积；无上盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算共有建筑面积。四是共有建筑面积之间的分隔墙以及外墙（含山墙）水平投影面积的一半计算共有建筑面积。五是突出屋面的有围护结构的共用的楼梯间（包括底层楼梯间突出部位）、水箱间、电梯机房等按其外围水平投影面积计入幢共有建筑面积内。六是建筑物的楼梯突出外墙部分，两边有墙的按突出部分的水平投影面积计算共有建筑面积，两边都无墙或一边有墙的按一半计算公用建筑面积，底层有墙的按上面的原则处理。七是整幢建筑面积扣除幢建筑各套套内面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积即为整幢建筑的共用建筑面积。
不应分摊的共有建筑面积是前款所列之外独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢楼（小区）服务的警卫室、管理用房和设备用房，以及作为人防工程的地下室的建筑面积。此外还应包括建筑报建时未计入容积率的共有面积和有关文件规定不进行分摊的共有建筑面积，如机动车库、非机动车库、消防避难层、梁底标高不符合要求的架空结构转换层和架空层作为社会公众休息或交通的场所等。
二、共有建筑面积的分摊 1、共有建筑面积分摊系数 应分摊共有建筑面积与套内建筑面积之和的比值即为共有建筑面积分摊系数。共有建筑面积分摊分为一级分摊和多级分摊。
凡一幢房屋与其他房屋间没有共有建筑面积，且房屋使用功能单一，各分户对其共有建筑面积的共有共用情况基本一致的纯住宅、办公（写字）楼、标准厂房等整幢建筑物应分摊共有建筑面积与整幢建筑物的套内建筑面积之和的比值为共有建筑面积分摊系数，该种类型建筑物的共有建筑分摊系数只有一个数值，即为一级分摊（或称为整体分摊），共有建筑面积分摊系数=幢内应分摊的共有建筑面积之和÷幢内各套房屋套内建筑面积之和。
对于一幢建筑中若有功能区不同的情况，共有建筑面积分摊系数出现多个，即为多级分摊。通俗的讲有时住宅和写字楼合在一起的分摊系数不一样，有时综合楼有商场、写字楼、住宅等要分摊几次而且每次作为分母的套内建筑面积之和也不一样。对于该种建筑物共有建筑面积分摊要进行逐级分摊，首先要对整幢建筑物的功能区进行划分，并根据各个功能区分别进行套内建筑面积及共有建筑面积计算，然后分析统计幢共有建筑面积和区域共有建筑面积（即各级分摊时共有建筑面积），最后按从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则进行共有建筑面积分摊。
需强调的一点是在进行共有建筑面积分摊后的每层产权面积不一定为该层建筑面积，因为在进行幢共有建筑面积分摊时会将非本层的共有建筑面积进行分解，例如把屋面的共有电梯检修间等面积按比例增加至本层或将本层中为整幢楼服务的警卫值班室、管理用房和设备用房等面积分摊给其他功能区域。
2、应分摊的共有建筑面积 应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积（这也是检查共有建筑面积分摊计算的一个重要步骤）。从商品房销售面积来讲，大部分是住宅，用套内建筑面积来衡量应该更能说明问题，有几个关系要搞清楚: （1）房屋产权面积＝套内建筑面积＋应分摊的共用建筑面积。
（2）套内建筑面积＝套内墙体面积＋套内阳台建筑面积+套内使用面积。
3、其它规定 非成套住宅测绘还规定了特有共有建筑面积的部分，如几户人家（商铺）共用的厨房、厕所、储物室等其特有共有建筑面积按户（商铺间数）平均分摊。
另外，产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行。
【参考文献】 ［1］ 吕永江主编.房产测量规范与房地产测绘技术―房产测量规范有关技术说明.中国标准出版社出版,2001.4.1,新华书店北京发行所发行. ［2］ 主要起草人吕永江,唐国庆等.房产测量规范.第1单元:房产测量规定.国家质量技术监督局发布，2000-02-22发布2000-08-01实施,中国标准出版社出版，2000.5.1.新华书店北京发行所发行. 【作者简介】 蒋建宁（1980-）男，陕西大荔人，助理工程师.
