06~09年房产市场情况与国家调控分析
时间：2020-08-31 20:13:22 来源：勤学考试网 本文已影响 人 
06~09年房产市场情况与国家调控分析
近几年，国家不断加强对房地产市场的调控，但效果一直不理想，以下是搜集06~09年相关资料所整合的市场失灵的表现，以及国家宏观调控的措施。
06年房地产市场的主要问题：
部分城市房价增长过快，市场供给偏紧
面对过快上涨的房价，2005年国家先后出台了新老“国八条”，投机炒房活动有所收敛，购房者一段时间内持币待购，（国家出台国六条，国十五条）然而一段沉寂后，部分房价迅速回升，全国70个城市的统计数据显示，2006年12月商品房销售价格同比上涨5%，新建商品住宅销售价格同比上涨6.6%，其中秦皇岛，北京，深圳等城市新建商品住房价格指数同比超过或接近10%，福州，厦门，成都，广州也分别达到了9.8%，9.1%,8.5%和 8.3%，深圳，大连，北京等六个城市二手房价格同比涨幅超过10%。
上述房价的过快增长，主要原因是市场供给不足。从2002年1月至2006年底，全国商品房空置面积一直在1.22亿~1.43亿平方米之间波动，与强劲需求之间形成鲜明对比。
价格结构矛盾突出
我国商品房供应的结构性矛盾一直存在，其中之一是套型结构矛盾。高价位商品房比重过高，低价位商品房开发不足，与城镇普通居民家庭收入不适应。经济适用房投资2002年开始负增长，2004，2005年又连续两年负增长，2006年占3.6%的经济适用房投资比重相对于庞大的中低收入人家庭雪球只能是杯水车薪。
信息系统建设有待完善
2004年有关部门已出台房地产市场信息系统建设的规定，但由于涉及多个部门和行业的利益与权力关系，信息渠道不畅，统计标准难以统一，数据的客观性和公正性差等仍然影响着政府的决策。特别是房地产信息向公众披露还未形成制度化，房地产信息的来源，搜集的规范化和系统化建设还有待完善，统计系统，建设系统，土地系统，金融系统等信息资源的整合和全国性信息网络建设有待加快推进。
住房保障体系建设滞后
一方面，中央与地方各级政府的财权，事权匹配尚未明确，在房地产业发展与确保民生社会公平之间尚未找到合理平衡点。另一方面，现有住房政策为低收入人人群提供基本住房保障责任不明确，缺乏法律与制度保障。保障性住房在住房供应中比重低，覆盖面小，资金来源缺乏制度化保证。廉租房制度在一些城市尚处于起步阶段，还额米有建立起住房基本保障家庭档案和申请，审批制度。
市场秩有待于规范
开发商囤积土地，虚假宣传，捂盘惜售，囤积房源，哄抬房价等问题仍然存在，违规预售，无证经营，合同诈骗，投机炒作等时有发生，开发商违规建设，擅自增加层数，增加建筑面积，突破规划，炒卖地皮，拖欠偷逃税款等行为等不到及时查处。
介于以上市场问题，2006年5月，国务院颁布了对房地产调控的六条意见，被业内称为“国六条”。2006年6月，国务院办公厅转发建设部等部门《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，也称为“国十五条”
国六条中的（一），（五）与国十五条的（一），(二)，（六）（十一）都提到切实调整住房和新建住房的结构比例及供应。重点发展中低价位，中小套型普通商品房，经济适用住房和廉租住房，以缓和价格结构矛盾。
国六条(二)，（三）与国十五条（三）（四）都从税收信贷，土地从政策等方面调节土地供应规模。加大对闲置土地的处置力度，扩大了住房供应。
国六条（五）与国十五条（十一）（十二）（十三）都建议加快对廉租房的建设，积极发张住房二级市场和租赁市场，有步骤的解决低收入家庭的住房困难。
国六条（四）与国十五条中（九）（十）都提到要通过加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目，违规交易，囤积房源和哄抬房价行为，切实整治房地产交易环节违法违规行为等，有步骤的整顿和规范房地产市场秩序。
国六条（六）与国十五条（十四）（十五）均规定了要完善房地产统计和信息披露读，增强房地产市场信息透明度，正确的舆论导向，全面，及时，准确的发布市场供求信息。
在经过06年国六条，国十五条等若干意见的改革后，07年房产市场仍出现了新的问题:
（一）90m2大限，新房设计陷入尴尬
根据2006年5月出台的国十五条，自2006年6月1日起，凡新审批，新开工的商品房住房建设，套型建筑面积90平方米一下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。一个月后，建设部在《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中明确：套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成：70%是指占各城市年度新审批，新开工的商品住房总面积。
此政策一处许多已经完成的项目设计图纸就推倒重来。国务院发展研究中心市场所研究院廖英敏认为，次政策以来，在住宅投资比例上，特别是中低价位中小户型的住宅投资，出现了略高于房地产其他投资局面，但是“有些城市由于结构调整却造成了市场供应不足，短期无法缓解，导致了房价上涨。”
（二）营业税新政，二手房交易跳水
2006年5月31日，国税局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，明确2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
链家地产的统计数字显示，6月1日至4日与新政实施前4天（即5月28日至31日）相比，二手房房源挂牌量，客户登记量，成交量分别下降41.7%,55.4%,35%。营业税增加了房地产交易成本，在一定程度上抑制了房地产的投机行为。
“但在不同的市场环境中，政策手段的有效性是不同的。如果市场供不应求，则任何成本的增加或利润的减少都能被迅速转移到消费者身上，助长房地产价格的进一步上涨。”中国社科院城市发展与环境研究中心研究院李恩平在《蓝皮书》中分析说。
回望国六条的第五条，正是“积极发展住房二级市场和租赁市场”，而政策实施的效果却与原始的目的背道而驰。
（三）土地税清算，房价疑受传导
2007年1月17日，国税局的一纸清算土地增值税的通知，反映在了股市上——地产股连续两天大跌，万科，保利等诸多股票跌停。宏观调控以来，地产股从未遭受如此毁灭性的打击。对于此政策，普通购房者的第一反应都是“羊毛出在羊身上”，担心开发商会进行税负转嫁。随后新浪网所做的调查表明：75%的网民认为，落实土地增值税会推高房价，；91%的网民认为开发商会向消费者转嫁成本。根据国税局的通知，土地增值税实行4级超率累进税率。有学者认为，这种累进的所得税制度有抑制房价上涨作用——如果提价势必造成增值额的上升，它到一定程度会触发更高一级税率的使用，而这对开发商而言未必划算。
以北京市南三环东铁匠营地块为例：07年4月17日，该地块拍出了6700元/平方米的高价。按照总建筑面积4750平方米计算，地皮总价款为3205万元。而6700元/平方米的地皮价格要想赚钱，成品房至少要卖到12000元/平方米，因为这个项目是纯住宅没有底商，而且容积率不高。假设建筑安装成本为2000元/平方米，也就是项目整体建安成本为950万。项目建成后，交纳土地增值税可扣除的金额为（3205万元+950万元）×1.2=4986万元。不难看出，项目建成后以不同价格出售，项目的售价越高，交纳的增值税也随之提高，但利润并未因此下降反而是上升。
除此之外，07年也同样出现了地根紧张，供需矛盾激化；数据整容，市场真假难辨以及市场交易秩序混乱的老问题。
2007年的国家政策
2007年8月31日，国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，这被称为本年度最大的房地产政策。它明确要求，加快建设健全以廉租房住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。该文件标志着政府住宅调控思路的转变，其关键是要建立多层次住房保障体系建设，加快住房分类供应体制的实施。
9月27日，央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套或以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付比例不得低于20%；对购买首套自住房且套房建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。
2008年中国楼市三大热点问题
销售额低于投资额7000多亿，开发商资金链紧张，市场资金缺口大
问题表现，如下图：
由于前三季度国家严格执行了从紧的货币政策以及对外资的限制措施，国内贷款以及利用外资受到抑制。房地产开发投资资金来源中，国内贷款增长比例较小；利用外资虽增长了12%，但基数小，影响不大；而销售额低于投资额7285亿元，意味着开发企业必须加大自筹资金的力度，1—11月房地产开发投资的资金来源同比增长4.24%，其中定金及预收款下降了11.2%，而自筹资金增长了3172亿元，同比增长了30.9%，房地产开发投资快速增长，对自筹资金的需求越来越高，这使得房地产开发企业资金链日益紧张。
流拍，退地频现，地方政府“土地财政”模式出现危机
国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据显示，2008年上半年全国土地有接近50%都是以低价成交收场，更有10%左右的土地遭遇流标流拍。还有一些房地产公司则通过股权转让的方式变相退地。中国指数研究院土地价格指数系统对60个大中城市招拍挂土地市场长期进行监测的结果表明，截止10月底，全国60个大中城市住宅用地流标流拍约1300宗，土地面积约 6000万平方米，其规划面积超过1亿平方米，相当于07年总供应量的1/5左右。与此同时各大城市频频出现了退地潮现象。入南京苏宁房地产开发有限公司退回2007年8月拍得的总价44.04亿元，楼板价6.69万元/平方米的全国最贵“单价地王”。据不完全统计，08年大宗地块宗数近20宗。而地方政府损失地价款140亿以上。
流拍和退地，是地方政府“土地财政”模式出现危机，一些地方政府财政收入急遽缩水。如果房地产市场出现大幅度的波动，无论是土地出让收入，还是开发的各个阶段税费收入，都将大幅下滑，部分依靠“土地财政”的地方政府将面临入不敷出的境地。
保障性住房增长，但限价房处境尴尬
保障性住房比例的增长有利有弊。由于目前并没有形成很好的梯级消费市场，对保障性住房的购买者也很难有准确的身份验证，购买保障性住房和购买商品房的消费者重叠很大，很多保障性住房甚至用于投资和投机。保障性住房比例的增长，对于商品房交易量，价，均有一定程度的不利影响。
由于一些地区房价出现下跌，幅度超过10%，这样使得一些限价房的价格超过了周边楼盘，失去了价格上的优势，陷入尴尬。在某种意义上讲，限价房对于市场的作用更多的表现在抑制房价上。而房价转涨为跌，限价房被迫进行修正。
08年国家调控政策：
08年9月16日到12月23日，央行百日内连续降息5次。
10月22日，财政部发文《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》
两部文件的发文均起到了促进房地产的销售，前者是从降低房地产企业的财务成本，减轻购房者负担，间接提高了市场购买力。后者从08年11月1日期，对个人首次都买90平方米一下普通住房的，契税税率统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通住房和改善套型普通自住房提供贷款其贷款利率的下限可扩大为贷款基准率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%,同时下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。
以上文件对房地产销售起到了拉动作用。而以下政策的实施，却对房地产市场造成了不利影响。
11月5日，国务院常务会议明确提出促进经济增长的10条具体措施。
12月17日，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。
以上两份文件都提到了了要实施对保障性住房的新政，通过积极促销保障性住房来刺激楼市，因此才产生了上述08年中第三问题的出现。
09年二次房改背景及房改内容
中国目前的城镇居民住房体制存在三大缺陷：
首先，货币化补贴政策与市场房租房价严重脱节。切实可行的住房货币化，必须具备以下两个条件：一是住房实物供给充分，而是货币化住房补贴的数额能够跟上房价和房租的实际涨幅。在1998年决定实行货币化改革时，中国并不具备上述两个条件。
其次，保障性住房建设与供给缺乏制度保障。许多城市都面临无法准确界定住房保障对象的尴尬局面，政府很难有效地核实经济适用房购房者的实际收入水平。
再次，进制单位提供住房实物保障也存在弊端。一是无法究竟上班的城市职工将与日剧增；二是增加城市交通和能耗，加重空气污染，不利于可持续发展；三是职工上下班时间长，增加疲劳，降低效率，对单位也不利；四是削弱保障性住房的周庄性，流动性与分配使用合理性；五是保障性住房建设与供给的责任全由政府担负，难免漏洞百出。
二次房改核心内容：
确立住房时准公共产品，基本方向就是由政府主导提供房屋住房服务。概括起来就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”(三三制)。
三种住房制度指的是针对低收入人群的保障新住房制度，针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房体制。
三种供地方式分别为政府划拨方式供地，“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。
通过二次房改的分阶段实施，相信能够改善城镇居民的住房体制的缺陷。
笔者认为，。。。。。
万变不离其宗，
投机指根据对 市场的判断，把握机会，利用市场出现的价差进行买卖从中获得 利润的交易行为。投机者可以"买空"(Long)，也可以"卖空"(Short)。更为通俗的一个定义是：投机就是投资机会(投资行为中的一种)，没有机会就不进场交易，就如同打猎，不看见猎物绝不开枪。民众日常购买 彩票、 股票等利用所获信息根据自有资源所作出的交易选择，都属于投机的一种。投机的目的很直接---就是获得价差利润。但投机是有风险的。
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
“流拍”是指在拍卖中，由于起拍价格过高造成的拍卖交易失败。在买卖活动中，买卖双方不能达成协议，使得买卖行为无法成功进行，就对其拍卖的标的得不到想要成交的数额。
“土地财政”，属于 预算外收入，又叫第二 财政，是指一些地方政府依靠出让 土地使用权的收入来维持地方 财政支出。
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
限价房是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。
