青岛市开发区房地产市场分析报告x

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羁青岛市开发区房地产市场分析报告

施第一部分经济技术开发区宏观经济环境分析

服第二部分开发区房地产市场状况分类

腿第三部分各板块房地产市场分析

苴第四部分 目标客户群锁定及分析

袄 莉

莉 蚁 蟆

蝴 蒂

莆 艘

衬第一部分经济技术开发区宏观经济环境分析

蟆一、城市发展战略

祎在国务院批准的青岛市城市总体规划（1995年一2010年）中，青 岛总体布局结构为：“以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾 沿线为发展组团，形成两点一线的发展势态。胶州湾西岸辅城，规划 以黄岛区中心城区为主，形成具有居住、港口贸易、临港广业、综合 开发实验和旅游度假功能的新城区。

蔻经济技术开发区的发展遵循四大战略“经济国际化、以港兴

区、城市化、科教兴区”，三大特色经济“大港口、大工业、大 旅游”，构筑四大基地“家电电子、石化、汽车、集装箱、造船、 钢铁”，以六大项目“炼油、汽车、造船、钢铁、港口、集装箱” 、

十大工程“唐岛湾综合改造工程、行政中心轴线景观工程、城市 骨干交通工程、水资源工程、热力工程、国际贸易中心工程、绿

化工程、“新八大关”工程、小康新居工程、 “大学城”工程”建 设为核心。功能上划分为石油化工工业区、国际商贸仓储加工工业

区、临港工业区、生态高效农业区、行政商务中心区、综合旅游区六

个功能区

蕾二、经济发展因素

膈作为一个国家级的经济技术开发区，从“九五”期间到现在，青

岛经济技术开发区的各项经济指标一直保持了 30%fc右的发展速度

国内生产总值增幅状况如下：

美年份

苴金额（亿元）

聿土昨比率（%

蘑1999年

肆 65.0

建 31.3

腿2000年

蜷 85.70

蔻 29.0

蜒2001年

腿 128.84

腿 35.0

艾2002年

袄 165.20

芳 29.2

普2003年上半年

妨 102.0

蒲 40.6

量在对外经济方面，开发区也仍然保持着较大的优势，白 95年以来 累计实际利用外资达到26.3亿美元，引进千万美元以上项目共计207 个，世界500强投资项目35个。在外来投资中，香港、韩国、日本 企业为主要投资者。2003年上半年引进千万美元以上大项目34个， 世界500强6个。实际利用外资3.47亿美元，增长97.3%,居全国

开发区第三位，沿海开发区第二位

莅三、人口和人民生活

靛开发区劳动力人口 16万人，占总人口的70%是非常年轻化的新 城区。而且在人口结构中，开发区的人口具有年龄结构较年轻，而且文 化层次较高的特点。据有关方面统计，在企业人才中 35岁以下的占 到了约77%文化层次在本科和专科以上的分别达到了 21咧日66%

着开发区各大工业园区和国内外企业的进入，不仅构成了开发区

的经济框架，还带来几十万的居住人口，而且经济的发展也吸引

着越来越多的创业者移居到开发区。 目前青岛开发区人口已达 40

多万，其中，流动人口 20多万，与常住人口基本持平，而且呈现 不断增多的趋势。近几年人口增幅保持1 0%左右，从2000年开始， 每年移居开发区的外来人口更以超过 5万人的速度递增。另外，目前 大约有300多外国投资商人在开发区常住。

裁经济的快速发展不仅仅表明了开发区的投资和发展潜力，更提升 了开发区人民的生活水平，目前开发区职工平均工资11837元，农民 人均收入也达到了 4833元。而在行政商务中心区人均收入已达到 2.5 万元人民币以上，人均年消费额也在3万元人民币左右，社会消费品 零售额可达到10亿元人民币以上。

袈四、西海岸经济发展用地规划

蔓规划范围：

蔑胶南、胶州及核心区部分，西海岸核心区包括，黄岛区全部，灵 山卫、红石崖及王台三镇，面积 418.27KM

荽功能定位：

蒸青岛市区重要组成部分，中国北方航运中心，重要的制造业基地 和旅游度假地。

腺人口规模：

雷2020年核心区人口 160万左右。

祀发展用地：

芾临港产业区：物流仓储、国际贸易、炼油造船集装箱、家电电子

等临港产业。

藉行政商务中心区：沿唐岛湾北岸形成西海岸行政、商务金融、文 化中心。

M匕部工业区：大项目基地及相关产业的集聚地带。

芈薛家岛旅游度假区：主要布置海上运动、陆地运动、室内休闲、 度假居住、会议论坛及其他相关项目。

螺小珠山风景名胜区：西海岸生态核心区。

蚁黄山生活服务区：在王台、黄山以东地区，形成大型居住社区。

嫁第二部分经济技术开发区房地产市场状况分析

雷一、市场发展描述

施在各方面发展的基础上，开发区的房地产也进入一个新的发展时 期。2000年，全区房屋交易3034起，成交面积42万平方米，成交 金额4.5亿元，同比分别增长110% 106咧日131%

蝴2001年，全年商品房竣工面积达67万平方米，销售额达7.1亿元, 分别增长110呀日98.2%。旧村改造全年开工面积 80万平方米，竣工 面积35万平方米。

袈2002年房地产开发完成投资2.5亿元，增长46.8%。虽然政府 对于房地产也有了一定的调控，但全年新开工面积仍然有 42万平方 米，增长42.9%。其中，旧城改造开工面积25万平方米。

祎2003年1至10月，商品房交易5370起，交易面积55.22万平方 米、成交金额11.8亿兀，商品房交易已进入一个平缓阶段。但是 ， 在这里要指出的是，由于开发区的商品房价格相对二手房来说，平均 价格约相差1000元左右，开发区的二手房交易开始呈现出十分火爆 的局面。同期二手房交易2948起、成交面积33.5万平方米、成交金 额4.5亿元。二手房的交易数量、面积、金额分别是 2002年同期的

1.37 倍、1.34 倍、1.6 倍。

袅目前商品房平均交易单价突破 2200元，二手房交易平均单价也上 升到了 1650元左右，房地产价格每年大约保持了 10%勺增长率。从1

-10月份房产交易情况看，预计开发区的商品房价格在近期不会再

有较大上升，小幅度增长则有可能

蒙二、市场现状剖析

根据开发区各区域的功能界定，并结合房地产发展动态和具体特 征，可将开发区的房地产市场进行如下板块细分：

芾第一板块：薛家岛村一金沙滩区域

螟区域特征：该区域处于薛家岛旅游度假区内，规划中主要设置了海 上运动、陆地运动、室内休闲、度假居住、会议论坛及其他相关项目。

　其主要配套设施的发展状况参差不齐，商业设施仅有利群金海岸一处 综合性购物场所；医疗设施有薛家岛医院；文化设施有青岛建筑工程 学院；旅游设施有金沙滩旅游景点和超群影视城； 交通设施有安子码 头。

节地产特征：与区域功能相对应，该区住宅项目主要以“投资度假”、 “休闲享受”为基本定位。销售依赖于优越的区位及环境优势。从楼 盘品质看，由于大多数楼盘由当地开发商建造，产品受经营理念、设 计思路、技术水平等多方面因素影响，项目品质一般。从楼盘规模看， 除海韵嘉园为200亩外，其他均属小盘操作，竞争力弱，无法形成规 模效应。从面积区间看，分割面积跨度较大，不利于楼盘的整体形象 定位。从楼盘档次看，高档次楼盘主要集中在金沙滩周围，主要得利 于海景资源。从产品价格看，均价在 3000-5000元之间不等。

莉该区域代表楼盘为石雀小筑和海韵嘉园。二者户型面积较大，为 舒适型住宅，价格列于该区域之首，客户群体主要为旅游度假型，大 多是来白省内外的外地置业者。

蜥产品列举:

肄项目名称

写占地

蒂面积

肇建筑

蜷形态

肃户型面积

蒂起价

着均价

价

袂石雀小筑

蔽60亩

蔓低层

髭 130— 225 m2

蚁复式为主

蚁4830元

籍5000元

蔻 5560 元

妨海韵嘉园

（已售完）

蜒200余

亩

菠多层

朦 130— 230 m2

（阁楼）

蒙3500元

袁3900元

蝇 4300 元

羁周层

艾2980元

羁3500元

羁 3980 元

苗九州花园

螃36亩

瘴多层

崖 90—210 m2

（阁楼）

蟆2480元

案3000元

螂 3360 元

臆金沙花园

膈34亩

幕多层

奠 97—180 m2

（阁楼）

苴2780元

蘑3280元

蜿 3780 元

薄鲁泽花园

展38亩

蝴多层

苗 90—200 m2

（阁楼）

蒂2780元

葛3290元

肇 3430 元

袅粤海慧鲁

建

蕴多层

曹预计2004年3, 4月份开工

薇第二板块：唐岛湾一长江路一香江路区域

袁该区域属规划中的行政冏务中心区，主要设置行政办公、冏务、 会议、居住、商业服务、餐饮娱乐等项目。

蔼根据行政和商业功能又可对该区域进行细分：其中唐岛湾沿岸、 腹地主要体现行政商务旅游功能。该区域为规划中的滨海高级住宅 区，开发区高档楼盘几乎云集于此，形成沿海绝佳的海景高级住宅区 雏形。代表楼盘有千禧龙花园、傲海星辰、隆琪嘉苑、唐岛.蓝湾等。

衿长江路以北，香江路以南区域为商业密集区。香江路是传统的商 业密集区，利群长江商厦、大地商城、海滨超市等商业业态齐全。近 年来，随着青岛华联家佳源商场，瑞泰利群商场的开业，商业重心逐 步向长江路拓展。开发区美食一条街、商业一条街都位于区内，商业 氛围日益浓厚。区内的多元批发商城、世纪商贸城虽然占尽地理优势， 但是由于操作思路不畅，所以经营不善。代表楼盘有阳光海岸、东方 银座、恒佳苑等。

耀综合该区域内的产品状况，发现，一区域内楼盘整体综合质素较 高。由于区域内典型楼盘由青岛市知名企业投资兴建， 开发理念超前， 产品品质较局，为提周开发区居民的生活质量和提升产品档次起到重 要作用。二区域内形成激烈的品牌竞争格局。天泰、千禧、亚星等品 牌在进行具体操作时，从产品设计、整体规划、生活方式、综合实力 等方面全面较量。三区域内产品均价分布区间2300-5000元。其中唐 岛湾附近为高价房聚集区，价格均保持在 4000元以上。四区域内为 开发区高层住宅的主要聚集地。五区域内高档次楼盘吸引了诸多外地 及外籍客户。

袄个案列举:

蚀项目名称

髭占地面积 m2

蛾建筑形态

蚂户型面积

璧起价

莆均价

艘最高

价

遂千福龙化园

神100000

蟆多层、小高 层

祎［Wj层

蔻100—346

m2

蕾错层、复式

膈 4480

蔓 4700

苴 7300

聿天泰阳光海 岸

蘑（二期）

肆166667

建多层、小高 层

腿［Wj层

蜷 40-150 m2

蔻平层、错层

蜒 4000

腿 4500

腿 4800

艾唐岛?蓝湾

袄10000余

芳局层

# 131-171 平

层

妨 3980

蒲 4350

箴 5700

量隆祺嘉园

莅70000

靛小周层、［Wj

层

着120—180

m2

放 4200

袈 5000

蔓 6300

腰傲海星城

荽37000

孀局层

腺100—170

m2

雷 3400

祀 4100

芾 4500

藉天河国际

嫁 5000 m2

芈多层、高层

螺 98—165 m2

蚁 4350

嫁 4600

雷 5280

箴旺海山庄

蝴50000

袈多层

祎 97—170 m2

袅 3280

蒙 3500

? 3900

芾源城?城之 秀

节多层、小高 层

莉［Wj层

蜥 130-160 m2

肄 3680

写 4150

蒂 4980

肇恒佳苑

蛾31550

肃多层

蒂 95—180 m2

着 2400

2500

2900

东方银座

39800

高层、小高层

60—120 m2

3130

3740

4300

伟业花园

76000

高层

90—160 m2

3800

4000

4600

世家花园

75000

多层

98—140 m2

1960

2300

2750

城市桂冠

小高层、高层

4500

海湾新城

2004年卜半年开工

第二板块：保税区一工业园

该区域以保税区为据点，延伸到开发区辛安一带，进入工业园区, 为大项目基地及相关产业的集聚地点。海尔工业园、海信工业园、澳 柯玛工业园、国风工业园、 颐中汽车城等位于该区域。随着大型工业 项目的迁进，外来移民会陆续增加，置业需求也会随之加大，估计将 会在短期内带动二级市场的繁荣。

该区域楼盘开发数量相对较少，且户型面积小，楼盘售价低，产 品品质一般。

个案列举:

项目名称

占地

面积廿

建筑形态

户型面积

m2

起价 元

均价 元

最高价 元

汇泉雅居

35652

多层

50— 140

2680

2720

2980

宏盛家园

多层

70— 114

2200

2330

2460

汇峰嘉园

10000

小高层、高层

100—185

2660

3080

3500

齐长城花园

60000

多层

60— 140

2400

2590

2780

天智国际 大厦

10000

局层（与子

楼）

分割：

80— 400

3350

3950

5400

第四板块:石油大学一长江路示范区区域

该区域在黄岛汽车客运站以西，建设中的石油大学以北，区内近 邻大珠山、小珠山国家森林公园，白然风貌独特。规划中的长江路省 级住宅示范区就在此地。该区域近邻胶南市，堪称交通要道。并且区 内教育氛围浓厚，石油大学、职业学校、开发区一中等知名学校遍布 该区，预计在未来这里将成为典型的文教区。

该区域目前开发楼盘中，以风和日丽最具代表性，规划面积最大， 综合质素较高。

个案列举:

项目名称

占地面积

建筑形态

户型面积

起价

均价

最高价

风和日丽

200000 m2

低层、多层、 高层

100—210

3000

3400

3800

金岛新村

20000 m2

多层

96—138

2380

珠峰雅园

10000 m2

多层

90—110

1650

2200

2440

第五板块：黄岛老城区

黄岛老城区居住氛围浓厚，生活设施配套较齐全，但是繁华程度 及档次较低。该区临黄岛轮渡，交通便利。

住宅大多为九十年代开发，而且入住率很高。随着开发区整体房 地产市场的升温，这里陆续出现了新楼盘，但是价格普遍较低，面向 普通居民。

个案列举:

项目名称

建筑

形态

户型面积

起价

均价

最高价

澎湖岛街

多层

75、 125

1480

1580

1680

竹苞花园小区

多层

95-150

1850

2050

2600

盈泰嘉园

多层

80-130

2200

圣海山庄

（刚开工）

多层

81-126

2000

三、市场动态评估

房地产整体市场，从长期来看，会受到土地供应状况、经济、政 治活动中心移动、居民住房需求等因素的影响；从短期来看，会受到 整体经济状况、股市行情、经济适用房供应状况的影响。综合以上因 素，对经济开发区的房地产市场环境作简单评价：

1、青岛市城市发展战略举措将会极大改善开发区的整体居住环境。

在市内四区可用于居住的空间基本饱和后， 新的住宅区域需要形 成。青岛市2002年统计公报表明，随着青岛实施港口西移、缩小南北 差距等战略举措的实施，青岛市已建成和正在建设的市政基础设施， 不仅改善了交通条件，缩短了人们跨区流动的时空距离， 也使本来属 于城乡结合部的远近郊区的生活环境和生活配套得到改善。 大青岛格

局正在逐步成型，黄岛区等地理所应当地成为房地产开发的热点区 域。

就整个青岛市而言，到2010年规划新建15个居住区：夹岭沟洪 山坡居住区、浮山后一、二、三居住区、高科技工业园一、二居住区、 老虎山北居住区、城阳一、二、三居住区、 辛安一、二居住区、珠山

一、二居住区、薛家岛居住区。从规划看，开发区居住区的改造占有 较大比重。其中，规划已久的三个省级住宅示范区长江路示范居住区、 薛家岛示范居住区、黄岛不■范居住区总共占地在 3000亩以上。

2、 新城市新产业新移民不断引发对住宅的旺盛需求。

开发区各大工业园区和国内外企业的进入， 不仅构成了开发

区的经济框架，还带来几十万的居住人口，以大炼油项目为例， 具不完全统计，项目启动第一年，将会有3万人口直接或间接地进驻 开发区。就数据，近几年人口增幅保持1 0%左右， 从2000年开始， 每年移居开发区的外来人口更以超过 5万人的速度递增。另外，目前 大约有300多外国投资商人在开发区常住。这部分外来移民由于事业 基地的转移将会产生较大的市场需求。

青岛的白然环境对居住具有极强的适宜性， 由此吸引外来群体来 青置业，作为旅游度假或养老居所。而由于青岛市区海景资源目前可 利用程度较低且住宅价格虚高不下，又由于黄岛目前在大青岛规划中 所具备的战略位置，所以部分群体将注意力转移至经济技术开发区， 从而又激发一部分市场需求。

而从黄岛当地居民看，城市规划中旧城改造必然产生置业需求， 随着经济发展，居民收入水平的提高，会陆续出现舒适需求型群体， 对开发区的房地产市场又会造成一定推动作用。

3、 跨海大桥难以实施为西移的顺利开展造成一定阻碍。

跨海大桥始终未成为实际动作，其原因是多方面的，更重要的是

涉及国防安全大局。胶州湾在军事上的重要作用毋庸赘述， 拟建中的 跨海大桥恰好将扼住其与东海之间出入的咽部， 有关方面就此对建桥 方案多有顾虑。而即使青岛要建跨海大桥或海底隧道， 也需要100亿 元以上的经济代价。

因此，交通条件如果得不到妥善解决，将会影响西移的前进步伐， 从而影响到房地产市场的发展。从目前看，薛家岛轮渡的增设，同三 线与青黄附线，滨海大道会在一定程度上缓解交通压力及增加交通便 利性。

4、对北部中心城区的定位相对会影响开发区的房地产市场。

白2002年明确提出“经济重心”西移策略以来，开发区受到各 方面的关注，房地产持续火热。但是，2003年后半年，青岛市又提 出“北部中心城区”的功能定位，城阳区被预言为青岛的“华南板块”。

　尽管与“经济重心”西移相比较，这种功能定位显得单一，但是对于 房地产行业的发展极为有利。随着媒体报导方向的偏移，人们对开发 区的关注程度受到一定影响。

而城阳大盘时代的到来，也会对开发区的房地产市场造成一定威 胁作用，两个区域不仅面临经济、功能定位、产品等方面的竞争，更 重要是瓜分市区有限的潜在消费者， 而从目前的居住便利性分析，城 阳略胜开发区一筹。

第三部分各板块房地产市场分析

一、产品形态供应目前以高层住宅为主

从楼盘的开发状况看，许多项目已完成一期的建设，进入二期开 发。由于受规划设计惯性的影响，大多数楼盘规划的二期为高层公寓， 再加之该区域行政、商务、商业和居住的功能定位，使高层住宅的存 在具备很强的适应性，所以，项目所在区域内，高层住宅成为近期的 主要产品供应形态。

目前该区域内新开工楼盘目前只有海湾新城、 城市桂冠，但规模 都不是很大。其他现存楼盘如亚星傲海星城、唐岛蓝湾、隆琪嘉园、 千禧龙花园，包括天泰阳光海岸基本以高层为主。

　就消费者的居住习 惯及产品喜好分析，相对于多层产品来说，高层住宅的认可度较低， 但是由于消费者在选择过程中对产品的各要素综合考虑， 因此建筑形

态不会成为制约购买的主要原因。

分析高层住宅的产品特征，存在有其合理性及优势，如视野开阔、 外观好，私密性强、居住安静等，但其弱点也显而易见，如高层产品 对外部景观无法保障；住宅结构在户型设计的合理性等方面难以保 证；干扰性较强；对健康有一定影响等。

所以在竞争产品同质化的情况下， 应充分了解市场需求，具有准 确的市场定位，根据需求来确定产品的档次和质素， 与竞争对手形成 差异化优势。

二、 大户型产品空置率较高

就竞争楼盘进行分析，天泰阳光海岸面积区间为 40-150平方米

之间，主力面积在80-120平方米之间，其户型设定与市场普遍需求 具有一致性，消费者接受能力强，所以销售势头强劲。亚星傲海星城 的主力面积在100-120平米之间，户型较平均，销售率达 80%目前 剩余户型面积为120-160平方米。隆琪嘉园偏重于大户型，集中在 130-180平方米之间，即使特价房也无人问津，销售处于尴尬境地。

　唐岛蓝湾只有两种户型，131和171平方米，销售状况不容乐观。千 禧龙花园一期经过三年的销售周期，目前剩余户型面积在170平方米 以上。

大户型产品主要面对的市场高档消费群体， 从青岛市房地产的整 体状况分析，高端群体正处于萎缩阶段，而产品一旦缺乏核心竞争力， 则极容易产生销售停滞不前的局面。

三、 同类产品基本配套完善，差异化不明显。

楼盘的基础配套设施往往是体现楼盘品质， 提高性价比的有力证 据，也是形成产品差异化优势的主要因素。 由于开发区房地产业较青

岛本地市场起步晚，在配套方面普遍优于青岛楼盘。

　有些楼盘的配套 设施，已具有全国领先水平，如千禧龙花园的完全化人车分流、大型 太阳能集热器等。

综合同类产品，其共性主要表现在双气、局部智能化等方面。其 他如外墙保温、地暖、双层中空玻璃等细节之处，也都有不同程度的 体现，不足以形成明显的竞争优势。

就楼盘装修来说，装修房在开发区待售楼盘中占据 59%勺市场份 额。尤其是高档楼盘，均有不同程度的装修，如阳光海岸、唐岛蓝湾 的精装修，傲海星城、千禧龙花园的厨卫精装修等。但是对装修缺乏 针对性地挖掘。

车位和车库也是高档楼盘必备的社区配套，阳光海岸以地上地下 车位互相结合的形式解决停车问题， 公共空间受到挤占，隆祺嘉园和 傲海星城提供地下停车位，唐岛蓝湾为车库形式，千禧龙花园亦为地 下停车位，但人车分流及1:1的设计理念具有超前意识。

因此，高档次楼盘的基本配套设施与建筑物共同组成较完整的产 品，如果配套设施无新意和强力卖点， 则很难凭借基本配套形成吸引

楼盘名称

装修状况

车位状况

其他配套

天泰-阳光海岸

精装修

地上地下停车位

地暖

天河国际

精装修

地上地下停车位

双气，智能化

汇冏国际

精装修

地上地下近300个车 位

集中供暖无煤气，会所

唐岛?蓝湾

精装修

车库

双气

东方花园

精装修

车库

双气

伟业花园

精装修

r地下停车场

双气，通讯智能化d

隆祺嘉园

部分楼座带装修

地下停车位

双气，地热，智能化

汇泉雅居

厨卫精装修

车位，车库

双气，太阳能

亚星傲海星城

厨卫精装修

地下停车位

双气，智能化，集中供热

齐长城花园

厨卫简装修

车库

双气

东方银座

毛坯房

地下停车位

双气

海韵嘉园

毛坯房

地下停车位

双气 一

风和日丽

毛坯房

车库

双气

千智广场

毛坯房

地下停车位

中央空调

旺海山庄

毛坯房

地上车库

双气 「

九州花园

毛坯房

地下停车位

双气

和旺庭

毛坯房

地上停车位

双气

四、市场竞争的优势归结于品牌操作的成功

品牌操作 结合以往的调查分析，在产品的提及率中，天泰阳光 海岸的知名度名列第一，充分说明了其营业推广完善到位，且延续性 强的效果。而在消费日益成熟的市场环境下， 对品牌的要求会越来越 高，因此打造品牌也成为制胜市场的关键。

价格策略 在价格方面的供需矛盾使定价策略更需要较强的技巧 性。在环境、地段等资源共享的情况下，价格的比较不可避免，尤其 是在性价比不突出的情况下。目前项目板块中的高层项目则普遍面临 这一问题。

产品形象 主要指营造的社区生活氛围。众多竞争对手中，天泰 阳光海岸具有较高的入住率，社区生活氛围较浓厚，主要体现在以下 几方面：注重形象，社区具有凝聚力。天泰企业标示在社区无处不在。

　另外，讲究细节，引导业主一种生活态度和理念。如，区内垃圾桶的 设计，精巧、细致，并且将垃圾分类“可回收”、“不可回收”、“废弃 电池”。

第四部分 目标客户群锁定及分析

一、潜在客户群体主要构成

从开发区整体的市场状况看，目前的客户群体构成主要由三部分 组成，一为开发区当地潜在购买者，购房目的主要是为了解决居住状 况及满足更新换代、提高生活质量的需求。从整体市场状况看，该群 体占主要比重。二为青岛市区潜在购买者，该群体主要分为投资型及 居住功能型，对于后者来说，主要缘白开发区的功能定位而导致该人 群工作场所的迁移，从而诱发对居住场所的更新要求。

　三为国内外地 人群及外籍人。从外地人群的来源看，目前已从山东省内逐步向北方 地区扩展，其中省内人群主要来白淄博、东营、枣庄等经济发达但居 住环境相对欠缺的区域，省外人群主要来白东北地区。外籍人士主要 构成为韩籍人，主要缘于开发区投资环境对韩资企业的吸引。

从产品个案分析，由于各产品定位的不同，客户群体构成也会随 之产生不同的变化，侧重点各有不同。

二、潜在客户群体特征描述

（一）、开发区当地潜在消费者

注：受访人群主要锁定中高档商品房的潜在购买者。

人文特征 从人口特征看，主要在 25—40岁之间，多处于人生 的初巢期和满巢期。从社会特征看，主要以企事业管理人员、经商人 员和政府机关干部为主。

居住特征 从现有居住状况看，有72%勺群体现在拥有白住房屋， 其中拥有商品房的消费者占据 45.3%的比率，以二次置业和多次置业 者居多。

从居住满意度状况看，潜在消费者对居住面积和交通条件的满意 度较高，对价格、配套和物业服务持有较低的评价。

消费心理从消费形态分析，消费者属于时尚消费，消费者崇尚 品质，且有很高的品牌忠诚度；在消费过程中比较白信，不冲动消费;

比较关注投资和收益风险，强调物有所值。

置业特征

置业目的：以满足居住居能为主。

产品需求：面积主要集中在120平米以下。购房总价大致保持 在30万元以下。

居住形态：潜在消费者崇尚环境优美、交通便利、配套完善的居 住环境，对物业服务提出更高的要求，希望在精神上得到休闲、舒适、 安全的感觉和享受。

（二八青岛市区消费者

主要分为两类群体，一为由于工作地点迁移而产生的置业需求 型，二为投资型购买群体。

关注因素 在产品的各要素中，区位与白然环境成为决定购买的 主导因素，除此之外，交通状况和建筑施工质量也成为产品不可分割 的一部分，对刺激购买起到综合支配作用。至于价格要素，由于投资 群体具有特殊的购买目的，因此会格外关注投资升值空间，所以对价 格敏感度较高。

产品需求

建筑形态：以低层和多层为主，对于高层住宅，较倾向小高层。

住宅面积：在80-200平方米之间均有分布，选择较多元化，具体比 例为 23.1%（80-100 平方米）、30.8%% 100-120 平方米）、20.5%% 120-150 平方米）、20.5% （150-200平方米）。

住宅价位：以3000-3500元/平方米占最大比重，48.7%。

楼体布局：板楼的选择处于绝对主导地位，比例 97%。

装修标准：初装修倾向性最大，53.8%,有35.9%选择精装修。

配套设施：最关注日常购物场所和医疗设施，其次是教育设施、

运动设施和停车场。

（三八异地购房者

客户构成

从区域分布看，异地购房者主要来白省内，如淄博、东营、枣庄、 济南等，由于青岛良好的投资环境及居住环境，目前异地购房者正逐 步向东三省扩展，并渐成风气。

从置业目的看，该群体又可分为，一为商务人士，在青岛具有频

繁的业务往来或事业基础，其置业目的主要是达到方便舒适， 经济实 惠的目的。二为投资置业者，青岛楼市的升值潜力对他们具有较大的 吸引力。三为休闲度假型，青岛优美的海景资源、适宜的气候增加了 旅游和居住资本，由此引发置业需求。主要目的或为了度假，或为了

乔芒。

综合济南和淄博的潜在购房者特征看，发现其共性所在：

置业原因

青岛无与伦比的白然环境和气候条件成为外地置业者的首选原 因。具体反映到对住宅周边环境的选择，发现对海景的期望值最高,

两地受访者均有超过六成的提及率。

　由于大炼油项目的开展，淄博客 户对开发区具有较高的认知度和接受度。

置业功能

从数据显示，两地群体的购买用途主要为长期居住型和旅游度假

型，（济南和淄博受访者对第一居所的提及率分别为 46.7%^n 51.7%, 对第二居所的提及率分别为40漩30.2%）,另外投资型群体比率分别 达到 12.4%^日 24.1%

置业需求

关注因素---从两地消费者对产品要素的关注程度看，白然环境 及户型结构成为共同关注点。济南群体对价格的敏感度要高，对购买 起到一定的制约作用。淄博群体在选择产品时会全面平衡综合质素。

建筑形态----按照居住习惯，消费者仍然比较崇尚多层或低层住

宅。但是由于济南当地的房地产产品特征， 受访者对高层的认可度较

高，接受比率达到42%比淄博群体高出24个百分点。

居住面积---主要集中在80-150平米之间。

装修标准---对精装修认可度较低，济南群体只有 15%勺人接受

菜单式和统一式精装修，淄博群体有 25%勺接受度。

另外，通过对东营业内人士的访谈，对 东营的经济环境、居住环 境、群体特征具有初步了解。

城市发展环境

东营市地处京津塘经济区与山东半岛经济区的结合部， 是环渤海

经济圈中白然资源富饶的新兴城市全市海岸线长

经济圈中白然资源富饶的新兴城市

全市海岸线长350公里，北部有

以黄河入海口为代表的白然景观。石油、天然气地质储量十分可观 白然环境良好，适宜居住，经济发展速度快，富裕阶层人数增多。

房地产市场

东营房地产市场处于持续上升阶段。产品形态、结构多样，有多

层、别墅、townhouse等；市场供给面积偏大，主力户型居于120-160 平方米，户型设计舒适化；价格较低，多层价格为 2000元/平方米， 别墅为3500元/平方米。

潜在群体特征

年龄：在27-45岁之间，正处于事业的黄金时期，收入水平较高。

生活品质：关注半岛经济圈，青岛的发展状况以及 2008年奥运 经济对城市发展的推动；对生活品质有一定的追求，囿于东营城市规 模小，富裕阶层希望移民到大型城市，而青岛因距离、经济等优势成 为这一群体的首选。

居住状况

居住宽敞，舒适，面积偏大。

置业目的

改变居住环境，拓宽事业发展，为孩子寻找良好的成长空间。

置业观念

在青岛的首选区域为市南区；鉴于对当地楼盘的品质认识，在选 择时会强调房产的性价比与升值潜力； 全面考虑产品的各个要素。估 计价格差异会造成一定心理落差。

（四八外籍人士

主要以韩籍常驻青岛商务人士为主。

基本特征

以投资者和管理人员主，社会地位高，经济收入可观。上网频率 高，注重与外界的交流与沟通。业余生活外向，爱好体育运动与洗浴 桑拿，讲究身心放松。

居住状况

在青预计驻留时间长；现居房屋以租赁为主； 70恕上的受访者

与家人同住；现居住条件中，对建筑施工质量、日常生活配套、户型 结构满意度较低。

置业需求

购房目的---出于对居住环境舒适性、稳定性的需求，再加上对 经济效益的考虑进行置业，长期居住为主。

关注因素---建筑施工质量和楼盘出售价格在第一提及率中高居 前两位，说明该两项产品构成会成为是否达成购买的首要因素， 起决

定性作用。

建筑形态---低层、多层、高层的选择比例相差甚微。对高层的 认可基本吻合韩国人的居住习惯。

楼体布局---对板楼设计的选择比率为52.4%,塔楼为40.2%。

居住面积---集中在120-200平米之间，由于家庭规模和居住质 量高于国内人群，相应地，对面积的需求较大。

装修标准---精装修住宅最受欢迎，尤其是菜单式精装修，有

55.7%的受访者选择

配套设施---对日常生活配套设施（银行、购物场所、医院、学 校）和运动设施的关注度最高。至于智能化设施，则对周界防范系统 及小区计算机网络系统要求最高， 反映了较强的安全意识、科技意识 和现代意识。

理想价位---主要集中在3000-5000元之间，价格敏感度较高。

三、综合评价

鉴于以上群体对开发区中高档商品房的重要支撑作用， 结合房地 产的产品基本特性，今后的目标客户群同样可锁定上述四类群体， 在 今后的市场营销中，可针对各群体特征进行对症下药，有的放矢。

由于地域和目的的不同，各类群体实际各具个性和特色，如将国 内群体和韩国群体进行比较，他们对于高层住宅的接受度，对面积和 装修的偏好均有不同表现。而从各群体的收入和地位的一致性看， 他 们又存在较多共性，如对生活质量的重视，消费观念的理性和成熟； 在选择时会在生活便利性和居住环境的基础上， 全面考虑楼盘的综合 质素；在目前价格存在供需矛盾的基础上，对价格的较高敏感度。

通过目前的市场状况，项目所在板块竞争激烈，产品大多强调综 合质素，提升产品性价比，产品同质化现象严重。所以必须有效突出 产品核心竞争力，同时确定针对性营销策略及扩展分销渠道则成为必 然。

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Nur f u r den pers?nlichen f Studien, Forschung, zu kommerziellen Zwecken verwendet werden.

Pour l ' e tude et la recherche uniquement d des fins personnelles; pas d des fins commerciales.

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