最终稿厦门市房产面积测算工作细则

厦门市房产面积测算细则（20XX版）

厦门市国土资源和房产管理局

二〇一〇年十月

目录

1 总则

1.1 目标和依据

1.2 适用范围

1.3 管理部门

2 术语和定义

2.1 适用范围

2.2 房产测绘名词

2.3 建筑名词和术语

3 通常要求

3.1 数量指标说明

3.2 房产测量精度

3.3 房屋建筑面积测算幢认定

3.4 房屋层划分和层次编列

3.5 地下层和半地下层认定

3.6 房屋墙体定位及归属确定

3.7 房屋墙体面积计算

3.8 幕墙墙体面积计算

3.9 层高计算

4 房屋建筑面积测算

4.1 计算全部建筑面积范围

4.2 计算二分之一建筑面积范围

4.3 不计算建筑面积范围

4.4 部分建筑空间建筑面积测算细则

4.4.1 非普遍建筑空间面积计算

4.4.2 阳台面积计算

4.4.3 凸窗、落地窗面积计算

4.4.4 室内楼梯面积计算

4.4.5 室外楼梯、台阶、车道面积计算

4.4.6 门廊、雨蓬面积计算

4.4.7 花池、空调机位面积计算

5 共有建筑面积测算

5.1 共有建筑面积处理标准

5.2 共有建筑面积分类

5.3 共有建筑面积按百分比分摊计算公式

5.4 可分摊共有建筑面积

5.5 不应分摊共有建筑面积和公共建筑空间

5.6 共有建筑面积计算和分摊方法

5.6.1 共有建筑面积计算方法

5.6.2 单一功效房屋共有建筑面积分摊方法

5.6.3 商住楼共有建筑面积分摊方法

5.6.4 多功效综合楼共有建筑面积分摊方法

5.6.5 多级共有建筑面积分摊标准

5.7 共有建筑面积分摊若干具体要求

6 其它要求

7 附则

厦门市房产面积测算细则（20XX版）

1 总则

1.1 目标和依据

为规范房产面积测算，依据《房产测量规范》（GB/T17986-20XX）和相关行政法规、部门规章等要求，并结合本市实际，制订本细则。

1.2 适用范围

本细则适适用于厦门市行政区域内国有土地上全部房屋预售、权属登记、建设工程计划完工测量等面积测算，建设工程设计、计划报建、房产交易、租赁、评定、抵押、行政裁决、拆迁等面积测算可参考实施。集体土地上建造房屋也可参考实施。

1.3 管理部门

厦门市国土资源和房产管理局是本市房产测绘行政主管部门，负责全市房产测绘工作统一监督管理。厦门市测绘和基础地理信息中心受市测绘行政主管部门委托具体负担对应房产测绘管理工作。

2 术语和定义

2.1 适用范围

下列术语和定义适适用于本细则。

2.2 房产测绘名词

2.2

房屋产权简称。

2.2.2

指水平投影面积测量和计算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包含房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积等测量和计算。

2.

房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积，包含阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，含有有上盖，结构牢靠，层高2.20米以上永久性建筑。

2.

产权人依法拥有房屋全部权房屋建筑面积。房屋产权面积由登记部门登记确权认定。

2.

房屋套门范围内由单户产权人占有和使用建筑面积。含套内阳台面积。

2.

建筑物内由多户产权人共同占有或共同使用建筑面积。包含可分摊共有建筑面积和不应分摊共有建筑面积。

2.2.7

依据未经计划行政主管部门（以下简称计划部门）核准立案建筑施工图所进行房屋建筑面积测绘计算。出具施工图测算结果关键用于建设工程设计参考及计划报建。

2.2.

依据经计划部门核准建筑施工图所进行房屋建筑面积测绘计算。出具预售测算结果关键用于房地产项目标预售审批及销售。

2.2.

依据完工房屋现实状况和经计划部门核准建筑施工图所进行房屋建筑面积测绘计算。出具完工测量结果关键用于建设工程计划条件核实。

2.2.10 房屋建筑面积

依据房屋现实状况和经计划部门核准建筑完工图所进行房屋建筑面积测绘计算。出具房产测量结果关键用于地价核实、办理房屋产权初始登记和转移登记等。

2.2.1

因房屋产权界线、使用功效、房屋属性（如建筑名称、房屋编号等）发生改变而进行房屋建筑面积测绘计算。

2.2.1

依据计划部门核准分割平面图或房屋现实状况，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行房屋建筑面积测绘计算。分割测绘属于变更测绘一个。

2.3 建筑名词和术语

2.3.1 建设用地面积

经市政府行政主管部门划定建设用地范围内土地面积。

2.

建设用地范围内单幢或多幢建筑物各层建筑面积之总和。

2.

建筑物地面以上各层建筑面积之和。

2.3.4

建筑物地面以下各层建筑面积之和。

2.3.5

建筑物半地下层建筑面积。

2.3.6 建筑物占地面积

建筑物接触地面底层建筑外墙或结构外围水平投影面积。

2.3.7 地上层数

通常指室内地坪±0以上按楼板结构分层层高在2.20米以上自然层数。半地下层计入地上层数。

2.3.8 地下层数

通常指室内地坪±0以下按楼板结构分层层高在2.20米以上自然层数。

2.3.9 总层数

房屋地上层数和地下层数之和。

2.3.10 层次

房屋所在建筑物层名称。

2.3.11 自然层

按楼（地）板结构分层楼层。

2.3.12 标准层

建筑物内关键使用功效和平面部署相同各楼层。

2.3.13 夹层

在一个楼层内，以结构板形式局部增设楼层。

2.3.14 架空层

建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙开敞空间层。

2.3.15 结构转换层

建筑物某楼层上部和下部因平面使用功效不一样而采取不一样结构类型，并经过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。

2.3.16 设备层（技术层）

建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用楼层。

2.3.17 避难层

建筑高度超出100米高层建筑中，为消防安全专门设置供大家疏散避难楼层。

2.3.18 屋面（顶）层

在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成楼层。

2.3.19

房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面高度大于房间净高1/2者。

2.3.20

房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面高度大于等于该房间净高1/3但小于1/2者。

2.3.21

指套内部分空间地坪和其它部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一个层面，无重合面积房屋。

2.3.22

指房屋套内空间跨跃两个自然层以上住宅。

2.3.23

指一幢楼内，综合了多个使用功效，其共有建筑面积含有不一样功效和服务对象。只有商业和住宅两部分功效综合楼称为商住楼。

2.3.2

相邻楼层楼（地）板结构面之间垂直距离。

2.3.25

楼（地）面至上层楼板结构底面之间垂直距离。

2.3.26

为房屋采光和美化造型而设置窗台高度达成或超出0.45

2.3.27

窗框和地板直接相连窗或凸出外墙但窗台高度小于0.45

2.3.28

指结构柱，即为满足建筑物结构要求或结构需要而设置柱，在含有该柱支撑建筑构件存在情况下，去掉该柱，则会危及该建筑物性能使用或结构安全。装饰柱、非承重柱和柱装饰性部分应除外，其认定以设计及计划部门同意图纸为准。

2.3.29

建筑物内设置水平交通空间。

2.3.30 柱

有顶盖和支柱，供人通行有柱走廊。

2.3.31

指二层以上挑出建筑物外墙体，有围护结构无支柱走廊。

2.3.32

建筑物出檐下走廊。

2.3.33

连接两幢房屋走廊。

2.3.34

二层以上连接两幢房屋走廊。

2.3.35 骑楼

底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房一部分。通常建于道、路、街、巷两侧。

2.3.36

和房屋相连通，有永久性顶盖出入口通道，支撑顶盖是柱称为门廊。

2.3.37 门

和房屋相连通，有永久性顶盖出入口通道，支撑顶盖是实体墙称为门斗。

2.3.38

设置在建筑物出入口上部用于挡雨、遮阳板或篷。

2.3.39 晒台（露台

指供人室外活动上人屋面或底层地面伸出室外有围护无顶盖台面。晒台（露台）通常应在建筑裙房屋面或建筑顶层或建筑底层。

2.3.40

有永久性上盖、有围护结构、和房屋相连、能够供人活动或利用房屋隶属设施。

2.3.41

是指房屋层之间供垂直交通用通道。

2.3.4

指围合建筑空间四面实体，如墙体、门、窗、栏杆等。

2.3.4

指建筑物中住宅底层下方架空层、建筑物结构（技术）转换层、避难层中全天侯开放供公众使用建筑空间。公共开放空间认定通常应含有和建设用地周围城市空间亲密联络成有机整体，地上层数小于7层房屋、单一产权房屋及连体别墅（住宅）等建筑形式架空空间不予认定为公共开放空间。

3 通常要求

3.1 数量指标说明

本细则中包含多种数量指标，凡“大于（以上）”者包含数字本身，“小于（以下）”者不包含数字本身。

3.2 房产测量精度

3.2.1 量（测）距应使用经检定合格钢卷尺、玻璃纤维尺、手持式激光测距仪或全站式电子速测仪等能达成对应精度仪器和工具，边长取位至

3.2.2 房屋面积以平方米为单位，最终面积

3.2

房产面积精度要求

精度等级

限 差

中 误 差

适 用 范 围

一级

0.04+0.002S

0.02+0.001S

通常地域房屋

二级

0.08+0.006S

0.04+0.003S

隐蔽区域毗连

不规则房屋

注：S为房产面积，单位：平方米。

3.3 房屋建筑面积测算幢认定

3.3

3.3

3.3.3 结构和功效不一样

3.3.

3.3.5 连体楼建筑按多幢处理。地面上为多幢独立楼房，地下以地下室形式连成一片房屋，地面上按独立楼房各分为一幢

3.3.6 仅以连廊相连房屋，

3.4 房屋层划分和层次编列

3.4.1 房屋总层数指房屋地上层数和地下层数总和。半地下

3.4.2 房屋夹层、假层、插层、阁楼、装饰性塔楼，和突出

3.4.3 房屋层次通常按室内地坪编列，地上层次自下而上用自然数1、2、3、……表示；地下层次自上而下用负整数

3.4.4 回形上升式房屋，按旋转一周空间划分自然层数，所在层次按对应自然层次编

3.4.5 错层房屋层数按自然层来划分，所在层次按对应自然层次编

3.4.6 层高2.20米以上架空层、避难层、技术层、技术转换层等

3.5 地下层和半地下层认定

3.5

3.5.1.1 平地建筑地下层

房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面高度大于房间净高1/2者，同时在室外地面以上部分高度小于1米，认定为平地建筑地下层。

3.5.1

坡地建筑楼层有大于周长二分之一面墙完全在地面以下，其它面墙室内地面至该墙连接室外地面高度均大于房间净高1/2，认定为坡地建筑地下层。

3.5

3.5.2.1

房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面高度大于等于该房间净高1/3但小于1/2者，且在室外地面以上部分高度小于1.5米，认定为平地建筑半地下层。

3.5

坡地建筑楼层有1～2面在地面以上，其它面墙室内地面至该墙连接室外地面高度大于房间净高1/2，认定为坡地建筑半地下层。

坡地建筑楼层有1～2面在地面以上，是指建筑含有覆土深度小于建筑净高1/3外墙，且其长度之和小于周长二分之一，其它外墙覆土深度大于等于1/2建筑净高。

3.5

3.5.2.4

3.6 房屋墙体定位及归属确定

3.6

3.6.2 单

3.6

3.6

3.7 房屋墙体面积计算

3.7

3.7

3.7.3 建筑物复式上空处套内墙体计入套内面积，外墙

3.7.4 建筑物内设置夹层，当夹层高度在2.20米以上时，夹层部分外墙墙体面积计算要求和

3.7.5 房屋为斜面结构或非垂直墙体，层高2.20米以上部分，直接计入套内建筑面积，

3.7.6 商场、商铺以防火卷帘、钢化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙，墙体厚度取围护构架厚度；如系安装于地面墙垛之上，墙体厚度取墙垛厚度

3.7.

3.7.8 各楼层墙体厚度不一样时，分层分别计算。若同楼层墙体上下厚度不一样时，通常以房屋底板以上(1.0±0.2)米处墙

3.8 幕墙墙体面积计算

3.8

3.8

3.8.3 围护性幕墙，按以下多个情况分别计算建筑面积（图

a) 当楼板边至幕墙外缘距离小于0.36米时，以楼板边至幕墙外缘

b) 当楼板边至幕墙外缘距离大于0.36米时，楼板边至幕墙外缘空间视为挑空，外墙不计

c) 当下方有梁，幕墙安放于梁体之上围护性幕墙，取梁厚作为外墙厚，并对应取半外墙；

d) 上下均由玻璃和其它材料框架组成围护性玻璃幕墙，以材料框架厚度作为墙厚，并对应取半外墙。

图1 不一样情况下围护性幕墙外墙计算图示

3.8.4 同一楼层现有主墙又有幕墙时，分以下多个情况计算外墙墙体面积（图

a) 一面外墙，当其全部为围护性幕墙时，按幕墙计算该外墙墙体面积；

b) 一面外墙，当其围护墙体部分为主墙、部分为幕墙时，将主墙部分和幕墙部分分段，分别计算墙体面积；

c) 对全幕墙建筑，当其内侧沿楼板边缘除关键筒、梯间等部分设有局部主墙外，其它部分均无墙体或仅有零星墙体时，可全部按围护性幕墙计取外墙，并对应计算外墙墙体面积。

图2 现有主墙又有幕墙时外墙计算图示

3.9 层高计算

3.9.1 层高取相邻楼层楼（地）板结构面之间垂直距离，结构面可包含厚度小于0.02米结构找平层，不含填充、垫层等装饰性手段形成厚度（图3

3.9.2 一个楼层外墙以内建筑空间中，因结构梁、反梁、垫层等形成局部高度不足2.20米部分，其层高取所在楼层层高值（图3

图3 层高计算图示

3.9.3 建筑自然层内设置平台式落地窗（图4中a），不管窗体空间本身高度怎样，外侧是否存在其它建筑空间，上方空间是否封闭，均取窗面为外墙，窗体部分视为套内一部分，层高取所在楼层层高值；和平台式落地窗相类似其它建筑空间（图4

图4 平台式落地窗及相同建筑空间层高计算图示

4 房屋建筑面积测算

4.1 计算全部建筑面积范围

4.1.1 永久性结构单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

4.1.2 房屋内夹层、插层、技术层、结构转换层及楼梯间、电梯间等，其层高在2.20米以上部位计算建筑面积。

4.1.3 穿过房屋通道，房屋内门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内回廊部分，层高在2.20米以上，按其水平投影面积计算。

4.1.4 楼梯间、电梯（含观光梯）井，房屋内提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等，均按房屋自然层计算面积。

4.1.5 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等和斜面结构屋顶高度在2.20米以上部位，按其外围水平投影面积计算。

4.1.6 挑楼、全封闭阳台按其外围水平投影面积计算。

4.1.7 属永久性结构有上盖室外楼梯，按该层水平投影面积计算。

4.1.8 和房屋相连有柱走廊（有两根以上柱），两房屋间有上盖和柱走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。

4.1.9 房屋间永久性封闭架空通廊，按外围水平投影面积计算。

4.1.10 地下室、半地下室及其对应出入口，层高在2.20米以上，按其外墙（不包含采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

4.1.11有柱或有围护结构门廊、门斗，按其柱或维护结构外围水平投影面积计算。

4.1.12 玻璃幕墙等作为房屋外墙，按其外围水平投影面积计算。

4.1.13 属永久性建筑有非单排柱车棚、货棚、站台等按柱外围水平投影面积计算。

4.1.14 依坡地建筑房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构，按其层高在2.20米以上部位外围水平投影面积计算。

4.1.15 和室内任意一边相通，含有房屋通常条件，并能正常利用变形缝（伸缩缝、沉降缝）计算建筑面积。

4.1.16 层高在2.20米以上架空层（部位）、技术转换层、结构转换层、避难层等，按柱或围护结构外围水平投影面积计算。

4.1.17 层高在2.20米以上底层杂物间、储藏室、车库等，按其外围水平投影面积计算。

4.2 计算二分之一建筑面积范围

4.2.1 除本细则第4.3.6款外和房屋相连有上盖无柱走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积二分之一计算，其中无围护结构底层无柱走廊廊道形成台面高出地坪0.15米且廊道和上盖宽度均在1.20米以上，按上盖和台面宽度较小者外沿线水平投影面积二分之一计算。

4.2.2 独立柱门廊、单排柱车棚、货棚等属于永久性建筑，按其上盖水平投影面积二分之一计算。

4.2.3 未封闭阳台、挑廊，按其维护结构范围内上盖水平投影面积二分之一计算建筑面积。

4.2.4 无顶盖室外楼梯，按该层水平投影面积二分之一计算。

4.2.5 有顶盖不封闭永久性架空通廊，按外围水平投影面积二分之一计算。

4.2.6 阳台、挑楼、挑廊、檐口，在房屋独立使用晒台、退台上投影面积部分，按其围护结构范围内上盖水平投影面积二分之一计算。

4.3 不计算建筑面积范围

4.3.1 层高小于2.20米夹层、插层、技术层、结构转换层、地下层、半地下层及底层杂物间、车库等。

4.3.2 突出房屋墙面构件、配件，装饰柱、装饰性玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷，突出房屋墙面烟囱、管道井、通风井、排气井，防潮层及其保护墙，房屋内采光天井等。

4.3.3 房屋之间无上盖架空通廊。

4.3.4 房屋天面、挑台、公共晒台、露台，天面上花园、泳池、水池。

4.3.5 建筑物内操作平台，上料平台及利用建筑物空间安置箱、罐平台。

4.3.6 骑楼、过街楼底层及多种道、路、街、巷或停车场所、绿化带等两侧底层走廊、穿越建筑公共通道作为公共开放或公众通行部分，不管廊道是否有柱、廊道是否和外地面有高差、是否有退用地红线；也不管廊道外是否有些人行道、消防通道等。

4.3.7 利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、路面作为顶盖建造房屋。

4.3.8 活动房屋、临时房屋、简易房屋和层高不足2.20米房屋。

4.3.9 独立烟囱、亭、塔、罐、池，地下人防干、支线。

4.3.10 和房屋室内不相通房屋间变形缝（伸缩缝、沉降缝）。

4.3.11 和房屋相连台面低于0.15米或廊道宽度不足1.20米或上盖宽度不足1.20米

4.3.12

4.3.13 阳台、挑楼、挑廊、檐口，

4.3.14 凸出外墙面且进深小于0.60米

4.3.15 类似“平改坡”

4.4 部分建筑空间建筑面积测算细则

4.4.1 非普遍建筑空间面积计算

4.4.1.1 建筑物墙体由内倾斜、弧形等非垂直墙体组成，按其室内净高在2.10米以上部分水平投影计算全部建筑面积。

4.4.1.2 建筑墙体向外倾斜，超出底板外沿，按底板外沿计算建筑面积。

4.4.1.3 坡屋顶建筑、穹型顶建筑，按其室内净高在2.10米以上部分水平投影计算全部建筑面积。

4.4.1.4 加油站内加油棚，不管柱形式，均按顶盖水平投影面积二分之一计算建筑面积。

4.4.1.5 在建筑主体结构范围内围合空间，当其层高在2.20米以上时，不管其是否使用，均计算全部建筑面积。

4.4.1.6 在建筑物中层高2.20米以上楼层内设置夹层，当夹层及下方建筑空间高度均小于2.20米时，夹层不计算建筑面积，下方空间仍计算全部建筑面积。

4.4.1.7 有永久性上盖，有围护结构场馆看台，层高在2.20米以上，按其围护结构范围内上盖水平投影计算全部建筑面积。

4.4.1.8 建筑底层有顶盖卸货平台参考门廊、雨篷计算建筑面积。

4.4.1.9 房屋层内，以机械设备划分若干层次立体车库，不管高度和停放层数多少，均按单层计算建筑面积和层次。

4.4.1.10 楼梯下方空间实际使用，层高在2.20米以上空间建筑面积计入下方空间套内建筑面积；层高在2.20米以下空间建筑面积计入楼梯建筑面积。

4.4.1.11 楼梯电梯前室、转台等部位，不管其封闭是否，均计算全部建筑面积。

4.4.1.12 房屋内走廊，计算全部建筑面积。

4.4.1.13 线性走廊，或由多段组成非线性走廊，假如某一段走廊有柱或墙，可将该走廊划分为有柱和无柱两部分，分别计算建筑面积。

4.4.2 阳台面积计算

4.4.2.1 阳台依据其围护情况可划分为封闭阳台和未封闭阳台。封闭和未封闭以计划部门同意文图为依据，未明确标示为封闭阳台按未封闭阳台计算二分之一建筑面积。

4.4.2.2 阳台依据其结构形态可划分为凸阳台、凹阳台和凸凹复合型阳台（以下简称“复合型阳台”）三种基础类型（图5）。凸出房屋外墙阳台为凸阳台，凹入房屋外墙阳台为凹阳台，当阳台由凹凸两部分组成时，为复合型阳台。

图5 阳台类型及指标计算图示

4.4.2.3 房屋内标注空中花园、入户花园、入户阳台、绿化空间等类似建筑空间，不管其名称怎样，均视为非阳台建筑空间，计算全部建筑面积。

4.4.2.4 房屋内由两个以上单元共同使用类似阳台未封闭建筑空间，按各类廊道计算对应建筑面积。

4.4.2.5 阳台在房屋独立使用晒台、退台上投影面积部分，按其围护结构范围内上盖水平投影面积二分之一计算。

4.4.2.6 阳台在房屋公共晒台、退台上投影面积部分，不计算建筑面积。

4.4.3 凸窗、落地窗面积计算

4.4.3.1 凸窗分为单反式凸窗（图6中a）和双反式凸窗（图6中b）两类，落地窗分为平台式落地窗（图7中a）和反凸式落地窗（图7中b）。

4.4.3.2 凸窗（落地窗）窗台高度为房间室内地面（楼板结构板上缘）至窗台台面（窗台板上缘）垂直距离；凸窗（落地窗）高度为窗台台面至凸窗（落地窗）顶板板面（顶板上缘）垂直距离；凸窗（落地窗）进深为室外墙面（外墙外缘）至凸窗外边缘水平距离（图6，图7）。

图6 凸窗及其指标定义图示

图7 落地窗及其指标定义图示

4.4.3.3 当凸窗（落地窗）高度小于2.20米，且凸窗（落地窗）进深小于0.60米时，凸窗（落地窗）部分不计算建筑面积；当凸窗（落地窗）高度大于2.20米或凸窗（落地窗）进深大于0.60米时，凸窗（落地窗）部分应计算全部建筑面积。

4.4.3.4 窗体未凸出于外墙窗（图8中a、b）、或窗体虽凸出于外墙但窗体外侧围护结构部分为墙体、或窗体上（下）方凹入部分外侧以多种类型建筑材料（不包含单纯以百叶等）封闭窗（图8中c）均不视为凸窗（落地窗），此时，窗体部分和套内其它部分一样计算层高，当层高在2.20米以上时，计算全部建筑面积。

图8 几类窗体外墙定义图示

4.4.4 室内楼梯面积计算

4.4.4.1?通往回廊（或夹层、跃层）室内楼梯，不管梯位是否在回廊（或夹层、跃层）范围内，该梯均按楼层投影计算建筑面积。

4.4.4.2?跃层式房屋预留楼（电）梯、扶梯，应依据计划部门同意设计图纸，按自然层计算建筑面积。

4.4.4.3 穿越夹层楼（电）梯、扶梯，夹层不使用，其在夹层楼（电）梯、扶梯不计算建筑面积。

4.4.4.4 房屋楼层中，若该层仅楼梯或关键筒部位层高大于2.20米，其它部位层高均小于2.20米，则楼梯或关键筒部位不计算建筑面积。

4.4.4.5 房屋内回形楼梯之间、或上下行楼梯之间面积大于2.0平方米上层及以上中空部分，不计建筑面积。

4.4.5 室外楼梯、台阶、车道面积计算

4.4.5.1 按以下条件界定室外楼梯和室外台阶：

a) 在建筑物外墙或主体结构以外，起点（地面）到终点（入口或入口平台）高差大于2.20米，下方水平投影范围内形成一个建筑空间楼梯，视为室外楼梯；

b) 在建筑物外墙或主体结构以外，台阶起终点高差小于2.20米楼梯，或台阶起终点高差大于2.20米但其下方为自然地形不设计利用，视为室外台阶。

4.4.5.2 有顶盖室外楼梯按该层水平投影面积全部计算建筑面积；无顶盖室外楼梯按该层水平投影面积二分之一计算建筑面积。当上层楼梯设计为下层楼梯顶盖，且能够完全遮盖，可视为该层室外楼梯有顶盖；当室外楼梯无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯时，可视为该层室外楼梯无顶盖。

4.4.5.3 室外楼梯起始层不计算建筑面积。但若其下方空间设计加以利用，其层高在2.20米以上部分应计算全部建筑面积。

4.4.5.4 和建筑物不相连独立室外楼梯，或在局部层和建筑物经过不计建筑面积平台等过渡空间连通独立室外楼梯，按室外台阶处理，不计算建筑面积。

4.4.5.5 用于检修、消防用室外爬梯、挂梯，不计算建筑面积。

4.4.5.6 室外台阶不计算建筑面积。

4.4.5.7 建筑底层无上盖室外车道不计算建筑面积，有上盖室外车道计算全部建筑面积。车道下方空间设计加以利用，其层高在2.20米以上部分应计算全部建筑面积。

4.4.5.8 通向二层以上室外车道，参考室外楼梯计算建筑面积。

4.4.5.9 通向地下室车道，其坡道下方回填无建筑空间，或设计为不可利用建筑空间，或车道下方直接为地下二层建筑空间，该车道对应地面一层有盖部分作挑空处理，车道有盖部分只计一层建筑面积并计入地下一层建筑面积中；如车道下方在地下一层设计为可利用空间，那么车道应分为两部分分别计算面积，层高在2.20米以上空间建筑面积计入下方空间套内建筑面积，层高在2.20米以下空间建筑面积计入车道建筑面积。

4.4.6 门廊、雨蓬面积计算

4.4.6.1 建筑物出入口上方设置遮雨、遮阳上盖，当为上方建筑时，下方空间视为门廊；当为专设盖板时，则视为雨蓬。

4.4.6.2 凸出房屋外墙门廊、雨蓬，为凸出式门廊、雨蓬；凹入房屋外墙为凹入式门廊、雨蓬；由凸、凹两部分组成门廊、雨蓬，为复合式门廊、雨蓬。

4.4.6.3 凸出式门廊、雨蓬，无柱时，不计算建筑面积；独立柱时，按上盖水平投影面积二分之一计算建筑面积；两根以上柱时，按柱外围计算全部建筑面积。

4.4.6.4 凹入式门廊、雨蓬，无柱或独立柱时，按上盖水平投影面积二分之一计算建筑面积；有两根以上柱时，按柱外围计算全部建筑面积。

4.4.6.5 凸凹复合式门廊、雨蓬，无柱时，以凹入部分上盖水平投影二分之一计算建筑面积；独立柱时，按上盖水平投影面积二分之一计算建筑面积。

4.4.6.6 住宅第一层（地面层、裙楼顶层）类似于阳台、架空建筑空间，有围护结构或围护物，第一层向其开门，且门在上方建筑形成上盖下方时，如上盖为上一层阳台，则以该阳台外围水平投影面积二分之一计为第一层阳台建筑面积；如上盖为上方建筑，下方视为门廊，按门廊要求计算建筑面积。

4.4.6.7 深度小于1.20米无柱

4.4.6.8 各类门廊、雨蓬建筑面积计算要求能够图9归纳。

图9 门廊、雨蓬建筑面积计算图示

4.4.7 花池、空调机位面积计算

4.4.7.1 悬挂于建筑主体结构外侧外挂式花池和空调机位不计算建筑面积。

4.4.7.2 在建筑主体结构外侧，和室内不连通且宽度小于0.60米平台式花池和空调机位（无围护，或围护物高度低于阳台围护物0.60米以上）不计算建筑面积。

4.4.7.3平台式花池和空调机位宽度计算以阳台围护至花池和空调机位板边计算。当有盖平台式花池、空调机位，其宽度大于0.60米时，不管其是否有围护或围护物高度怎样，花池和空调机位应和阳台一体计算建筑面积。

4.4.7.4 在阳台等建筑主体结构内有盖花池、空调机位等，应和和其相连建筑空间一体计算建筑面积（图10）。

图10 花池、空调机位面积计算图示

5 共有建筑面积测算

5.1 共有建筑面积处理标准

5.1.1 共有建筑面积分摊计算以幢为单位进行，非本幢共有建筑面积不在本幢分摊，本幢共有建筑面积也不分摊到其它

5.1

5.1.2.1 商品房在领取商品房预售许可证前，需要分割，应含有经公证分割协议，并在销售时通知买受人；已领取商品房预售许可证商品房，再行分割，在不影响公共利益前提下，应在本细则第5.4条范围内，由全部相关房屋权利人达成份割协议。

5.1.2.2 分割部位和分割方法应明确写入该部位全部相关权利人买卖协议，隐含或不明确协议均不视为有效分割协议。

5.1.2.3 相关房屋权利人所达成分割协议不能侵犯公共利益和第三方利益，不然不视为有效分割协议。

5.1

该条款所指共有建筑相关是指该共有建筑为满足各套（分户）出入、安全等其它使用功效提供保障或服务。

5.1.4 一幢建筑只有单户产权人时，如其不需分层或分户提供产权登记面积时，则该幢建筑可取各层外墙或结构外围水平投影面积之和计算该

5.1.5 凡列为不应分摊共有建筑面积，不参与分摊其它共有建筑面积

5.1.6

5.2 共有建筑面积分类

共有建筑面积依据其性质可分为幢共有建筑面积、功效区共有建筑面积、层共有建筑面积和其它共有建筑面积四种类型。

5.3 共有建筑面积按百分比分摊计算公式

对相关建筑面积进行共有建筑面积分摊，按下式计算:

? δSi ＝K×Si

?K＝ΣδSi/ΣSi

?式中：K－为面积分摊系数

? Si－为各单元参与分摊建筑面积，单位：平方米；

? δSi－为各单元参与分摊所得分摊面积，单位：平方米；

? ΣδSi－为需要分摊分摊面积总和，单位：平方米；

? ΣSi－为参与分摊各单元建筑面积总和，单位：平方米。

5.4 可分摊共有建筑面积

5.4.1 共有建筑面积通常内容：幢内电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、门廊、门斗、通道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，和其它在功效上为整幢、某一层或某多个单元服务为基础生产或生活必需公共用房和管理用房建筑面积。

5.4.2 共有建筑面积还包含套和公共建筑之间分隔墙及外墙（包含山墙）水平投影面积二分之一建筑面积。

5.5 不应分摊共有建筑面积和公共建筑空间

5.5

5.5.2 专用于人防工程地下室，平战两用人防地下室中人防专用部位

5.5

5.5.4 按计划部门批建层高建设层高大于2.20米技术（结构）转换层、避难层（室）、架空层

5.5

5.5.6

5.6 共有建筑面积计算和分摊方法

5.6.1 共有建筑面积计算方法

依据5.2条中共有建筑面积分类方法，计算各对应区域套内面积和共有建筑面积。再依据5.3条中共有建筑面积按百分比分摊计算公式计算各单元参与分摊所得分摊面积。幢共有建筑面积由整幢房屋各单元按面积百分比进行分摊；功效区共有建筑面积由该功效区内各单元按面积百分比分摊；层共有建筑面积由该层中各单元按面积百分比分摊。

5.6.2 单一功效房屋共有建筑面积分摊方法

?单一功效房屋通常指纯住宅楼（宿舍）、纯办公（写字楼）、纯商业、纯厂房等。其共有建筑面积分摊通常可采取整体分摊方法，依据各套房屋套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得共有建筑分摊面积。

当一幢单一功效房屋存在多个楼梯位，且各楼梯位服务单元面积不一样时，应按各梯位细分功效区进行分摊。

5.6

5.6.3.1首先依据住宅和商业（或办公）等不一样使用功效按各自建筑面积将全幢共有建筑面积分摊成住宅和商业（或办公）两部分，即住宅部分分摊得到全幢共有建筑面积和商业（或办公）部分分摊得到全幢共有建筑面积，然后住宅和商业（或办公）部分将所得分摊面积再各自进行分摊。

5.6.3.2住宅部分：将分摊得到幢共有建筑面积，加上住宅部分本身共有建筑面积，依据第5.2条方法和公式，按各套建筑面积分摊计算各套房屋分摊面积。

5.6.3.3商业（或办公）部分：将分摊得到幢共有建筑面积，加上本身共有建筑面积，按各层建筑面积依百分比分摊至各层，作为各层共有建筑面积一部分，加至各层共有建筑面积中，得到各层总共有建筑面积，然后再依据层各套房屋套内建筑面积按百分比分摊至各套，求出各套房屋分摊得到共有建筑面积。

5.6.3.4对于同一幢楼不一样塔楼，应分别划分为不一样功效区；塔楼内有多个独立楼梯或电梯，还应按梯细分功效区分别计算。

5.6.4 多功效综合楼共有建筑面积分摊方法

多功效综合楼共有建筑面积根据各自功效，参考商住楼分摊计算方法进行分摊，通常需进行多级分摊。

5.6.5 多级共有建筑面积分摊标准

多级共有建筑面积分摊，采取从整体到局部逐层分摊标准。先分摊幢共有建筑面积至整幢内各单元，再分摊功效区共有建筑面积至功效区内各单元，然后分摊层共有建筑面积至层内各单元。本分摊区域内共有建筑面积包含上一级分摊至本区域内共有建筑面积。

5.7 共有建筑面积分摊若干具体要求

5.7.1 可分摊共有面积划分确定标准是：

a) 依据经计划部门核准建筑施工图，划分共有部位使用功效和服务范围，其功效和名称以设计图纸标注为依据进行确定。

b) 完工测量、房产测量、变更测量时，现场复核并测量已使用建筑空间实际使用功效，未使用建筑空间或实地无法确定功效建筑空间，其功效以经计划部门核准并立案施工图上标注功效为准，仍无法明确，单列不分摊。

5.7.2 一幢建筑存在地下室（半地下室），关键筒部分和楼梯等纵向共有部位，可依据房屋实际情况，按地上地下分割，由使用该纵向共有部位功效区各自分摊。若地下层（或半地下

5.7

5.7.4 地下室车道、专门服务于车位其它公共通道和地下停车区域内未利用非独立空间建筑部位，由地下室各车位分摊；地下室功效用房和服务于本功效用房专用

5.7

5.7.6 会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心等，和居委会、派出所使用房屋，不以共有建筑面积认定，以套（分户）认定，依据共有建筑面积分摊标准参与分摊相关共有建筑

5.7.7

5.7.8 斜面结构或非垂直墙体房屋、围护性幕墙等不计算外半墙，也应分摊全幢外半墙。

5.7.9 楼梯下方实际使用，层高在2.20米

6 其它要求

6.1 房产测绘结果资料应该和房产自然情况保持一致，房屋权属界限确实定以计划部门同意或核实文件、图纸为依据。

6.2 委托方在委托测量时，必需主动提供相关报批文件和图纸、共有建筑部位功效和服务范围情况说明和测量单位认为和面积测算相关其它材料。

6.3?房产测绘结果检验验收，依据国家标准相关要求，实施二级检验和最终验收制。二级检验由房产测绘单位组织实施。最终验收由房产测绘委托人组织进行，并签署验收书。

7 附则

7.1 本细则自20XX年1月1日起施行。施行前取得《建设工程计划许可证》

7.2 本细则由厦门市国土资源和房产管理局负责解释。