法律论文：论房产借名登记中事实权利人法律保护x
时间：2020-09-28 12:37:29 来源：勤学考试网 本文已影响 人 
法律论文：论房产借名登记中事实权利人的法律保护
本文是一篇法律论文，本文尝试探讨房产借名登记中事实权利人和名义权利人之间的关系，并试着分析房产借名登记合同的性质，明确对事实权利人保护的依据及必要性，为具体规则的完善提供理论支撑。并在此基础之上，结合我国当前房产借名登记案件中对事实权利人保护的现状以及存在的问题，借鉴其他国家地区的相关经验，并提出房产借名登记中事实权利人保护措施的完善建议，以期能够对社会经济的稳定发展有所裨益。
一、绪论
（一）研究背景及意义
1.研究背景
随着我国的不断发展开放，伴随而来的是房价的不断上涨趋势，因此而引起关于房产的纠纷也越来越多。在此其中有部分人出于私下目的而借他人名义购房登记，这种购房方式会使房产的法律物权和事实物权不一致从而引发争议纠纷。虽然我国目前的《物权法》明确规定不动产物权的归属依据不动产登记簿的登记确定，但是在现实生活中仍然有大量的房产物权登记和真实物权人不一致。由于借名买房的现象频繁发生，导致此类房产纠纷逐渐开始受到各界的关注。在我国现实生活中，一些当事人出于各种各样的目的，借用他人名字购买房产并登记在出名人的名下，而借名人拥有真正的处分权利，这便导致不动产登记簿上所宣示的物权真实状态不一致，造成法律物权同事实物权分离的后果。房产借名登记合同不仅使当事人的权利面临风险，而且在此合同下产生的不动产交易也会导致社会经济的不安全，严重的将会违背法律或者破坏不动产统一登记秩序。在当前现实生活中，借名登记的原因很多种，具体情形也不尽相同，不同法院确认关于房产借名登记合同的效力以及房产的归属上各有各法院的观点。之所以存在不同的观点和处理方式，是因为借名登记包含复杂的法律关系，涉及多方主体，不仅仅是借名人（事实权利人）与出名人（法律物权人）之间的借名买房、登记关系，而且在出名人违反约定处分房产时还可能涉及到第三人。
2.研究意义
虽然我国《物权法》采取的是不动产登记制度，但是在我国国情经济下产生的各类有关房产借名登记案件，可能会与我国所规定的不动产登记制度有所违背。因此，厘清房产借名登记行为，对于我国的经济发展而言具有理论实践意义。从微观层面上来说，可以明确各方相关当事人权利义务，使得真实权利人的合法权益得到更好的保护。从宏观层面，为相关具体法律规则的完善提供理论支撑，为我国社会经济的安全提供坚实的基础保障。
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（二）国内外研究现状
1.国外研究现状
房产借名登记是当下社会经济发展下的产物，其出现与我国的人口数量、经济发展状况、社会制度和政策等因素都有密切的联系。因此，房产借名登记是一个有中国特色的实践性问题，在国外的社会背景以及法律制度下几乎不会产生类似问题，因而本文也无法去搜集国外的理论观点，这也是本文的一大遗憾。在此主要考察相关国家对事实权利人保护的制度，以期对我国相应制度的完善提供经验借鉴。国外对不动产事实权利人抑或是名义权利人进行保护，主要与该国是否接受物权行为理论以及采用何种物权变动规则相关。具有代表性的是法国法系和德国法系。法国法系，主要是指与法国民法中的物权变动规范有“家族相似”的规范体系，包括法国、日本、意大利。在这些国家的相关民法中，强调物权的变更只根据当事人之间的债权合意进行，不需要物权公示这一形式来认可。但是权利人没有通过物权公示这种方式，就没有对抗第三人的权利这一规则当中，以不动产买卖为例进行分析，可以看出，债权合同的生效就标志着当事人享有受法律保护的物权，此时，即使没有进行不动产登记，买受人的身份也从债权人变成了物权人，其可以进一步转让自己的物权。德国法系，主要也是指与德国民法中的强调物权变动的生效有“家族相似”的规范体系，在奥地利、瑞士等国家相关民法或者在我国台湾相关民法中，关于物权变动，不仅需要当事人之间的意思表示一致，而且还需要物权公示，根据这些有效的公示方式才会发生物权变动。在德国法系中，只有在物权公示之后物权变动才会生效，物权受让人才会因生效的物权变动而被推定其物权具有权属正当性，受让的物权才据此受到法律的保护。英美法国家在形式上并没有物权和债权的说法，其不动产物权的变动规则也是需要相关的转让登记或者是在转让人在自愿的情形下交付相关的转让书后才可以进行，所以其中仍然存在有法律物权、事实物权等法律关系。对于英美法国家来说，不动产所有权移转不同于动产所有权移转，原则是交易的不动产要进行相关的转让登记或者是在转让人在自愿的情形下交付相关的转让书后，受让人才可以取得受让的不动产所有权。取得不动产所有权的前提是必须是当事人双方之间达成合意的，转让人是真正拥有不动产所有权的，否则，即便完成了物权公示，受让方还是不能取得不动产所有权。
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二、房产借名登记和事实物权概述
（一）房产借名登记
1.房产借名登记的概念
房产登记，是指房产权属登记，又称不动产物权登记，具体是指房地产管理部门或不动产登记中心对土地所有权、房产所有权、土地和房产担保物权以及他项权利的登记。4而房产借名登记是指实际出资人由于各种原因以他人的名义购买土地或房产，将产权登记在他人名下的登记方式。实际出资人实则为真正所有权人，也称借名人；实际登记之人为名义所有权人，也称出名人。虽然借名人保留对房产的使用、收益及处分权限，出名人未经借名人授权，不得随意处分房产，但根据《物权法》对不动产物权登记公示原则的规定，出名人为不动产合法所有权人，故其处分行为为有权处分行为。
2.房产借名登记的特征
房产借名登记具有以下特征：
第一，事实权利人以他人身份购买房产。在购买房产前，通常事实权利人会与名义权利人达成借名登记协议，由事实权利人提供出资，由名义权利人负责在购房过程中以自己的名义办理相关登记或者过户手续。有学者认为，借名购房行为实际上是一种隐名代理行为，二者之间存在代理或委托关系，二者签订的借名登记协议在性质上属于委托合同。但是，这样的认定与我国《民法通则》第六十三条规定的民事代理行为是相悖的，第六十三条规定代理人的代理行为，其行为后果由被代理人承担。而在房产借名登记中，名义权利人的处分行为被法律所认可，为有权处分，事实权利人受有损失，只能依《合同法》相关规定追究名义权利人的违约责任。
第二，实际购房人存在无法购买房产的原因，故必须借用他人的名义达到购房目的。实际购房人因各种原因不能或不便以自己名义购房，这可能是因为他们没有购买特殊房产的政策条件，也可能是由于购买和登记手续复杂，手续繁多，或者可能是存在有非法的原因。购房者只能借用其他人的名义并以其他人的名义进行房产交易和房产登记。
第三，借名人与出名人依房产借名登记协议约定不动产所有权归属于借名人。通常情况下，双方事先自愿达成协议，名义权利人出借名字给事实权利人使用，并办理相关过户登记手续，而这一过程是有偿或无偿在所不问。名义权利人依约不能对名下的房产为处分行为，而不动产权属证明以及该所购房产则被借名人实际上所占有和进行管理。
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（二）事实物权
1.事实物权的概念
所谓事实物权是指在不存在善意第三人的情况下，具有客观事实依据的、能够对抗法律物权的权利。事实物权的权利主体也称事实权利人、真正权利人。
2.事实物权涵盖的情形
根据客观情形，物权实际上可以归纳为以下几种类型：（1）原始取得的物权。如果不采用台湾民法理论一般用的“原始取得、继受取得”二分法， 而切换到德国民法“原始取得、依法律取得”，因此，如果物权是直接依照法律规定的或事实行为产生的，而不是按照当事人意思所表示出来的，这样的物权称为原始取得物权。原始取得的物权不需要有任何的公示方式，经取得就会产生物权的效果。原始取得的物权未公布或者他人先公布的，所取得的物权就属于事实物权。（2）准法律物权。当事人之间发生具有物权变动的真实合意，所表现出来的形式不是物权法上的不动产登记，而是采用其他形式来发生物权的变动，但是只要此种的形式能够充分表达当事人的真实意思，物权转让人虽然只具有法律物权或者只具有登记名义，但物权受让人所取得的事实物权是与法律物权具有相同含义的，这种物权称为准法律物权。（3）符合当事人本意的事实物权。即当事人通过意思表示确定的事实物权，主要包括法律物权存在时当事人明确约定或者确认与法律物权不一致的事实物权。符合当事人原意的事实物权，是以权利人确定物权归属的意思表示为基础而确定的。（4）从法律物权转化来的事实物权。原以物权公示形式存在的物权，因权利人真实意思以外的原因而丧失，因此，虽然权利人对物权的主张具有实体法的基础，但由于物权公示形式的丧失而导致其现有权利没有合法性推定功能。大致可以分为两种情况：①不动产登记机构登记的错误使得原来正确的物权权利在不动产登记簿消失，从而导致被一个新的登记所取代，这个新的登记并没有存在的合法理由，就使得原来登记正确的物权成为事实物权，新登记的物权就是法律物权。②不动产的物权所有人将物权转移给其他人，由于存在有无效的事由，导致转让人和受让人改变物权权属的意图无法得到实现，物权变化的后果应消除， 转让人仍然保留着法律地位。在消除物权变动的后果之前，转让人享有的物权即为事实物权。这种物权就称为从法律物权转化来的事实物权。
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三、对房产借名登记事实权利人利益保护的依据与必要性........................ 10
（一）保护事实权利人利益的法理依据......................... 10
1.物权法定主义缓和之需要......................... 11
2.正确适用物权正确性判断标准之要求...................... 11
四、房产借名登记事实权利人的保护现状............................ 14
（一）借名购买普通性质房产时保护事实权利人的物权......................... 16
（二）借名购买保障性质房产时不支持事实权利人的权利主张.......................... 17
（三）不界定房产借名登记合同的效力而判决维持现状......................... 18
五、房产借名登记事实权利人保护存在的问题........................... 19
（一）事实权利人的保护范围不明确............................. 19
1.部分借名登记合同中存在合同无效的情形................... 19
2.善意第三人与事实权利人利益冲突.............................. 19
3.无充分证据证明房产借名登记合同存在........................... 20
五、房产借名登记事实权利人保护存在的问题
（一）事实权利人的保护范围不明确
1.部分借名登记合同中存在合同无效的情形
在实践中，存在借名人为了掩盖非法目的而与名义权利人订立房产借名登记合同的情形，甚至可能会给违法犯罪分子规避法律监管的机会。具体诸如借名人利用房产借名合同实施洗钱、避免法院的强制执行、转移赃款、隐匿财产、逃避债务等损害国家、集体或者第三人的利益的行为，这种“以合法形式掩盖非法目的”的合同形式当然无效，但在司法实践中却难以察觉，法律当然不能保护这一类无效合同关系。
2.善意第三人与事实权利人利益冲突
在司法实践中，通常会出现名义权利人为了实现个人利益而将登记在自己名下的房产（实际是事实权利人的房产）处分给不知情的第三人，从而造成事实权利人丧失物权，使其财产利益受到损害的情形，这属于第三人与事实权利人的利益冲突问题。而法律往往会偏向于保护第三人的交易安全与物权利益。原因在于：
（1）根据《物权法》关于不动产物权公示原则的规定，登记在不动产登记簿上的名字即为不动产所有权人，第三人根据不动产登记簿上记载的事项有理由相信名义权利人为实际所有权人，法律当然保护善意第三人的信赖利益。如郑雷与吴忠凡不动产登记纠纷上诉案判决书中有“事实权利人和名义权利人关于房子争议属于两个权利主体之间的冲突，与第三人无关，第三人没有义务也不能知道法律物权与事实物权状态是一致的。”
（2）事实权利人的损失可以用另一条法律途径救济，就不再适用《物权法》调整。第三人与名义权利人的物权变动关系由《物权法》保护，其与名义购房人两个权利主体之间的权属争议可以依照《合同法》来追究名义权利人的违约责任，这是两个不同范畴的法律关系。
（3）这是由保护法律位阶更高的市场交易秩序决定的。法谚有云，法律保护多数人之利益。毕竟“借名合同”占少数，在市场交易中，第三人难以区分事实权利人究竟是何者，只能依据不动产登记簿所记载的事项确定，出于保护大多数人的利益和市场交易安全及秩序的考虑，将不动产权利归属于已经合法交易的第三人，而放弃对事实权利人的物权保护，也是法经济学的必然要求。
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六、房产借名登记中事实权利人保护措施的完善建议
参考文献（略）
