6房地产术语——房产测绘类知识x
时间：2020-11-11 12:55:54 来源：勤学考试网 本文已影响 人 
房地产术语一一房产测绘类知识
1商品房销售时，以什么计量单位作为计价方式？
答：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价。
2、 商品房的计价方式是否可以自由选择？
答：从2002年10月1日起，商品房的计价方式只能选择按套 （总价）计价或按套内建筑面
积计价。
3、 商品房建筑面积如何计算？
答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成， 套内建筑面积部分为独立
产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利， 承担责任。
4、何谓“预售面积”和“竣工面积”？它们有何区别？
答：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积， 它只供房地产预售时使
用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的 建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。
5、有些房地产的竣工面积与预售面积不一致，其原因主要有哪些？
答：其产生的原因大致可概括为： （1）建筑物的某部分改变设计；（2）施工过程中，建筑物
的某部分未按原设计施工；（3）施工错误或施工误差过大；（4）竣工后的房地产部分公用面 积功能改变或服务范围改变；（5）正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与 预售面积存在差异。
6、 业主如对已购房地产的面积有疑问时，该如何处理？
答：在预售期间，可向发展商索要该套房屋的面积测绘资料和建筑设计图， 根据图上尺寸复
核套内建筑面积是否与购房合同上的套内建筑面积相符。
在竣工入伙后，可按相关规范自行实测，如仍存疑问，可要求进行重新测量。
7、 业主在复查自己一套房的竣工面积与实际面积是否相符时，应注意些什么？
答：业主在复查已购房地产的面积时， 一般只能丈量该套房的套内建筑面积， 而且还需注意
墙体厚度、烟道、专用梯、凸窗分摊面积等问题。
8业主如何知道已取得的建筑面积是属于预售面积还是竣工面积？
答：凡提供使用的建筑面积资料均以份为单位， 每份资料的封面上均在显著位置标明 “预售
面积”且加盖的公章为“市地籍测绘大队业务专用章”的，为预售面积；标明“竣工面积” 且加盖的公章为“市规划与国土资源局竣工专用章”的，为竣工面积。
9、按建筑面积计价的商品房，发生面积差异时如何处理？
答：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积, 约定建筑面积不变而套内建筑面积发生差异以及建筑面积与套内建筑面积均发生差异时的 处理方式。
在《房地产买卖合同（预售）》中已约定，交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定 面积差异在3%以内（含3% ）的，为允许的合理差异，买卖双方相互多退少补；交付使用 的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在 3%以上的，
10、 成套房屋的套内建筑面积由哪些部分组成？
答：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、 套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部
分组成。
150、什么是套内房屋使用面积？
答：套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：
（1） 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、 壁柜等空间面积的总和；
（2） 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
（3） 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；
（4） 内墙面装饰厚度计入使用面积。
11、 什么是套内墙体面积？
答：套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积， 其
中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙 （包括山墙）等共有墙，均按水平投
影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
目前通常执行规定如下：
（1） 建筑物外墙（含山墙）的墙体面积全部计入与其相邻的套内建筑面积或外墙内侧
的公用建筑面积中；
（2） 分户建筑面积之间的共墙、公用面积与公用面积（电梯井除外）之间的隔墙，以
墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用面积的边长；
（3） 电梯井（不含其周围的其他公用面积）与套内建筑面积或电梯井之外的其他公用
面积之间的隔墙，以墙轴线为界分别计取边长；
（4） 套内建筑面积与电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，其墙体面积全部计入套 内建筑面积。
本处所指的“其他公用面积”包含了电梯井周边的过道、 走廊，也包含了建筑物外墙外
侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。
12、 什么是套内阳台建筑面积？
答：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。 其中封闭的阳台
按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
13、 什么是房屋的共有建筑面积？
答：房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。
14、 房屋的共有建筑面积包括哪些内容？
答：共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共 门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以 水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙， 以及外墙（包括山墙）以水平投影面积
一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地 下室都不计入共有建筑面积。
15、 按套内建筑面积售房，房价是如何计算的？
答：（1 ）房地产开发企业预售的商品房，按套 （单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建
筑面积（以下简称“套内建筑面积”）计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。
预售时，开发企业应向购房者提供经规划部门批准的房屋建筑平面图。
（2）房地产开发企业销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，实行总 价交易，房价可不与房屋建筑面积挂钩， 但新业主对公用建筑面积享有原业主的权属。 实行
总价销售的房屋，房地产开发企业或原业主应向购房者提供房地产测绘机构的房屋建筑平面 图。
16、 按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用如何计算？
答：按套内建筑面积计算房价的商品房， 其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑
面积销售单价内，不再另行计价。
17、 按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的权属属于谁？
答：应在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑 面积，其权属属于各产权业主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。
18、 套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同？
答：“套内建筑面积”售房，实际上是以“套内建筑面积”为交易面积，按套内建筑面积计 算房价，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内， 不再另行计价。
同时在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑 面积，其权属属于各产权主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。
“建筑面积”售房，实际上是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积， 按建筑面积计算房价。由于“分摊的共用建筑面积”的存在，使售房面积复杂化、专业化， 非房产测绘专业技术人员无法弄清 “分摊的共用建筑面积”的合理性和准确性，购房者不能
直观了解自己究竟购买了多大的房屋。
“套内建筑面积”售房与“建筑面积”售房相比，前者只是少了个“分摊的公用建筑面 积”，而应“分摊的公用建筑面积”建设费用计入套内建筑面积销售单价内，因此房屋交易 总价不变，但售房面积更明确、具体、直观。两者对分摊的公用建筑面积享有同等的权益。
佃、按套内建筑面积计价的商品房，发生面积差异时，如何处理？ 答：房地产开发企业预售商品房时， 应与购房者在购销合同中按如下原则约定交楼时实测面
积与原计价面积出现差异（含误差）的处理方法：
（一） 差异值为土 0. 6%以内（含本数）的，购销双方不作任何补偿；
（二） 差异值为土 0. 6%以上（不含本数）至土 3%以内（含本数）的，购销双方按购 销合同约定的房屋单价多退少补；
（三） 差异值超过土 3 %以上（不含本数）的，购房者可选择多退少补或退回所购商品
房。选择退房的，房地产开发企业应在 30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起
至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算） 。
20、实行套内建筑面积售房，对分摊公共面积（如门厅、楼梯、过道等）部分，政府主管 部门将如何把关？
答：按“套内建筑面积”计价售房，由于交易面积中不包含“分摊共用建筑面积” ，房地产
开发企业有可能为了节省建筑成本而将作为“分摊共用建筑面积” 的门厅、楼梯、公共过道
等部分改小，政府主管部门应在设计图纸、报建、 竣工验收和竣工测绘等方面严格把关，维
护业主对“分摊共用建筑面积”甚至“不分摊共用建筑面积”的法定权益。
21、 实行套内建筑面积售房，物业管理费的收取是否会改变？
答：由于物业管理费标准是按“建筑面积”制定的，物业管理部门按“建筑面积”收取物业
管理费，实行“套内建筑面积”售房，售房合同及房地产证上注有“建筑面积” ，因此，物业
管理费收取没有改变。
22、 按套（单元）计价的现售商品房，如何计价？
答：按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价
23、 按套（单元）计价的预售商品房，当出现面积差异时，该如何处理？
答：按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面 图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。 房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在
约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差 范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。
买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
24、 什么是房屋的基底面积？
答：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
25、 什么是房屋的建筑面积？
答：房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙 （或外柱）外围以内水平投影面积之和。
26、 什么是房屋的公用建筑面积？
答：房屋的公用建筑面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过 2.2米
的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门 斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。
27、 房屋的公用建筑面积是如何分摊的？
答：每户（或单位）应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算： （1）有面积分割文件或协议的，
应按其文件或协议进行计算； （2）如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分
摊。即：每户应分摊的公用建筑面积 =（应分摊公用建筑面积/各套（单元）建筑面积之和）^各
套（单元）建筑面积。
28、 购房的建筑面积包括哪些部分？
答：房屋的建筑面积包括套内 （单元）建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。
29、 什么叫宗地？宗地号代表什么意思？
答：宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为基 本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围 逐级体现其所在的地理位置。如：深圳市 B107 —24这个地号表示福田区第 1带07片第24
宗地。
30、 什么叫宗地图？什么叫证书附图？
答：宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括： 宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。
证书附图即房地产证后面的附图， 是房地产证的重要组成部分， 主要反映权利人拥有的
房地产情况及房地产所在宗地情况。
31、 从事房产测绘的机构有哪些？
答：郑州市目前从事房产测绘的机构是郑州市房管局测绘大队。
出师表
两汉：诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣 不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光 先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。
宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其 刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚 以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。
将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰 能”，是以众议举宠为督：
愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。
亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也； 亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。
先帝在时, 每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣， 愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也 .FT
臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于 败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之 明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝， 攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽 忠言，则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责 攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。
臣不胜受恩感激。
今当远离，临表涕零，不知所言。
