香山花园招商专项方案
时间：2020-10-12 16:44:01 来源：勤学考试网 本文已影响 人 
香山花园招商方案
楼盘介绍
总楼层： 19F
用途： 商住两用 1-3F商用 4-19F住宅
总占地面积：7500平方米
商业面积： 4000平方米
销售情况： 只租不售（商铺）
特点： 夷陵区首座高层住宅
楼层情况： 已封顶，现房销售
周围市场及商业环境
在大角度来看，现在市政府已把发展眼光一点点移向该区域，且伴随宜昌市旅游业快速发展，该区域旅游业强盛，夷陵区将会是一块极具发展潜力区域。
从楼盘角度来说，楼盘周围拥有极强商业气氛。现在宜昌市内最具人气小商品批发市场要数长江市场，而楼盘和长江市场相邻，被浓厚商业气气氛绕，商业发展有极大潜力。楼盘本身由一栋高层，两栋多层组成，大部分属于住宅，且楼盘周围住宅小区也很多，住在周围住户也是楼盘商业目标消费群体之一。再者，就是从晓溪塔方面往来客商也带动了区域经济发展。所以，楼盘整个周围市场也影射出了商业巨大发展潜力。
本身定位及目标消费人群
我们将香山花园档次定格为中等楼盘，因为从楼盘本身情况分析，作为一个商住两用、19层高层，且楼盘内设施、物品、建筑风格等档次全部较高，决定了香山花园档次比周围楼盘档次要高，不过结合现现在夷陵区整个地域经济情况，注定了楼盘档次不会高太多。所以，楼盘本身定位为中等次楼盘较为适宜。
依据中等楼盘定位，我们确定目标消费人群为中等居家人员。
优劣势分析
优势：
香山花园周围多是部分小商品批发和门面经营，相比之下，同档次竞争对手不多，有市场份额。
伴随宜昌市旅游业发展快速，夷陵区旅游也日趋成熟，旅游带动经济，繁荣经济是香山花园商业部分强大后盾。
香山花园刚刚封顶，现在是处于现房销售阶段，对于投资和住户来说，有了实地察看和对比后，会少了很多购期、尾房时存在顾虑，现房销售会相对顺利，顺利销售业绩，本身就为楼盘做了一个很好活体广告。
和长江市场相邻，长江市场作为一个多年经营小商品批发老市场，有一定用户积累，而这种用户积累，能够直接为香山花园带来经济利益。
香山花园内部商业结构和项目较集中，且划分明确，包含有服装类、电器类、小商品类等，各项商业项目计划合理，同时周围人群流动量中带商业目标人群流动百分比较大，使得香山花园商业有了进军市场切入点。
劣势：
现在夷陵区经济还不够繁荣，香山花园抓不住市区方向用户，起步经营会有一定困难。
从楼盘分析，楼盘直观上会让人认为是一住宅小区，而非是带有商业性质商住楼，商铺包装程度不够，商业特点不显著。
没有一定商业形象，和长江市场等商业场所比较，缺乏宣传造势，前期缺乏固定客源。
阻止不了长江市场所造成负面影响，长江市场拿走了大部分市场客源，在结合丰豪、茶城等商家竞争，香山花园需承受很大竞争压力。
租赁经营者心理分析
租赁经营者
特征一：追求旺铺，旺地段，对租金及售价敏感度相对较低。
特征二：重视良好经营环境。
特征三：通常要求有相对稳定租期，追求高额回报。
特征四：通常有投机心理。
五、项目定位
集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体中等综合购物广场
六、物业功效定位
(一) 功效定位
1、购物功效：区分于长江市场中等购物场所，表现商品品质、种类多样，购物环境档次和舒适性，能满足不一样层次消费者。
2、餐饮功效：表现于菜品个性化、菜系多样化、就餐环境舒适性，能满足不一样年纪段，不一样家庭结构，不一样收入水平多种消费者需求。
3、休闲功效：在现代大型餐饮或美食中心，休闲功效被看成美食中心附加功效加以设置。
4、娱乐功效：表现于多种娱乐活动中，在现代大型餐饮或美食中心，娱乐场所和餐饮场所往往共存共荣，娱乐往往是就餐过后下一个消费场所。
5、服务功效：关键表现于商场物管及对终端消费者服务两方面。
（二）楼层功效划分
一楼：中等购物场所
二楼：中等购物场所及部分餐饮
三楼：中等餐饮、休闲及娱乐
项目招商策略
一、招商总体指导思想：
1、本案对外招商应站在最好经营和最终销售两个角度上考虑问题。
2、本案对外招商应立足于开发商本身及投资者角度。
3、招商区域不应只局限在宜昌市区，而应扩大到武汉及周围地域。
4、和政府合作，以优惠政策降低招商门槛。
二、招商标准
1、制订严格准入体系加强对承租经营者选择，应本着“高端、低门槛”标准，对承租经营者实施严格准入体系。
2、即坚持三讲，一讲品牌：坚持不涨租金，只涨品牌，要选择著名度高，吸引力品牌入驻。二讲资质：考察它是否是个好用户，看它是否有独特经营理念。三讲：拒绝“炒商铺”，只有商铺经营选用户，商铺投资阶值才会真正表现。对目标主力商户合适放松，严格吸纳挑选商户，在主力目标用户确定后，再放松对各小户招商，努力争取“满场开业效果”。
3、先主业种后次业种，先主力后小户。
首先以价格方法将含有号召力品牌龙头商户引入，再借品牌优势，带动小户进场，进而吸引购置者关注，即采取先收紧后放松策略。
三、招商思绪。
本案以出租方法经过对品牌商品、餐饮及娱乐、休闲业招商，进而对外进行销售，以期经过营造良好经营现实状况，取得稳定及良好投资回报为目标，针对本案处于城市边缘现实状况，假如不引进2-3家大型品牌主力店，将直接影响到本案最终销售好坏。为此，提议在武汉、宜昌两市同时招商，将有号召力品牌商品、餐饮或休闲、娱乐商户引入本案，对此部份商户有必需尽可能将租赁条件或销售条件放宽，让其先落实进驻，再利用具牌商户号召力吸引其它商户。
四、招商方法
1、纯租金模式
发展商直接将商铺租给商户，收取固定租金，商户自己经营，自担风险，此方法开发商已基础不存在任何风险。
2、加盟店
加盟店是由经营者向品牌商户缴纳一定数额加盟费，经营者即可取得该品牌使用权，而品牌商户向经营者提供技术、培训、管理和相关货源。经营者再需买断品牌商户关键技术，经营风险由经营者负担。
3、合作分成
开发商和商铺经营者共同经营，并从营业收入提出一部份金额作
为双方投资回报，双方共同负担市场风险，共同分享利润。此方法因为双方共同投资，对于缓解双方压力全部有益处。
小结
依据产品本身内部结构和项目标定位，决定了我们必需对承租商铺者后续经营进行综合考虑。这就决定了开发商要么组建经营管理企业或外请著名管理企业进行统一形象、统一经营、统一管理、统一推广。为她们提出多渠道，多组合招商方法，真正打造出香山品牌。
我们目标消费人群关键为旅游者和购物者两大类，针对这两大类目标人群，我们确定招商项目为电器、服装、餐饮、娱乐、休闲五大行业。
我们招商对象为：在区域内有一定著名度产品或品牌，有一些品牌代理权商家，及有一定规模企业产品批发商。
招商需要广告宣传造势，加强香山花园宣传造势提议使用报纸、电视等宣传方法，不提议使用派法宣传单页。
因为报纸是一个长久、有效宣传媒体，电视也是普遍性强，轻易让公众接收宣传手段，比较适合香山花园招商。宣传单页成本高，程序复杂繁琐，起不到针对性寻求客商作用。所以不提议使用。
采取试营业方案。就是先和商家签十二个月协议，让商家在香山花园试营业十二个月，若十二个月后商家满意，再续约3或5年。这么能够使那些在担心盈利或亏损上家决心加盟。在这十二个月中，香山花园致力打造品牌，有了好品牌形象，就不用担心会找不到商家加盟。
香山花园统一无偿给商家大广告假如让加盟商家自由打广告，将会形成一把散沙情况，将会对企业形象造成很大影响，假如由香山花园统一推出广告，既可避免广告混乱，又可推出香山品牌，还能够博得商家好感，一举三得。
对加盟商家实施减低租金或群租群减方法来吸引更多商家，例：
A商和香山花园签约3年，香山花园为A商减免一季租金，A商认为实惠，可能会介绍B商或C商一起加盟。
A、B、C商一起加盟时，香山花园减免A、B、C每商加盟租金3%，（提议百分比1%，则加盟商家数+1，百分比+1%）以达成吸引商家加盟目标。
（以上方案提议1+2 或2+3联合推出）
