海南省三亚市大东海片区控制性详细规划及城市设计——文本
时间：2020-10-29 12:20:39 来源：勤学考试网 本文已影响 人 
海南省三亚市大东海片区控制性详细规划及城市设计————文本
第一部分
三亚市大东海片区控制性详细规划及城市设计
文 本
目 录
TOC \o "1-2" \h \z \u 第一章 总则 1
第二章 核心功能与规模控制 2
第三章 总体布局 3
第四章 土地利用规划 3
第五章 公共服务设施规划控制 4
第六章 道路交通规划 5
第七章 绿地系统规划 5
第八章 城市景观空间控制 6
第九章 市政工程规划 7
第十章 综合防灾规划 8
第十一章 规划控制体系 9
第十二章 附则 10
附 录 11
名词解释与技术规定 11
附表1 规划用地平衡表 11
附表2 海南省三亚市大东海片区规划公共设施汇总表 11
附表3海南省三亚市大东海片区基层社区中心设置内容及标准表 12
附表4海南省三亚市大东海片区规划配建停车场（库）停车位指标表 13
附表 5海南省三亚市大东海片区主要道路情况一览表 13
附表6海南省三亚市大东海片区土地使用分类一览 14
附表7规划用地性质可兼容性表 14
附表8规划地块控制指标一览表 15
海南省三亚市大东海片区控制性详细规划及城市设计——文本
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总则
为加强和规范三亚市城市规划建设管理，衔接落实新版《三亚市城市总体规划(2008—2020)》，有效管理和引导大东海片区的城市建设，特制定本规划。
《三亚市大东海片区控制性详细规划》是大东海片区内各类建设项目的指导性文件，规划范围内任何拆建、改建、扩建或新建项目，均应符合本规划的规定和要求。
文件构成：
本规划由文本、图纸、图则和附件四部分组成。文本和图纸（包括规划图和图则）具有同等法律效力，两者应同时使用，不可分割。
规划编制依据
《中华人民共和国城乡规划法》（2008）
《城市规划编制办法》（2006）
《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ 137—90）》
《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2010）
《城市居住区规划设计规范（2002年版）》
《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010--2020）》（2010.6）
《三亚市城市总体规划（2008-2020）》
《三亚市控制性详细规划编制技术规定暂行版》（2011.3）
近期规委会大东海片区相关会议纪要
国家、海南省、三亚市其它相关法规、标准、规范
指导思想
遵循《三亚市城市总体规划（2008-2020）》的指导思想与规划原则，全面落实总体规划确定的各项规划目标。
权衡周边城市功能区的建设情况，借鉴国内外先进的滨海城市空间规划建设经验，结合大东海地区自身的特点及现状建设条件，将大东海片区打造为地域特色突出的现代城市功能片区。
充分考虑规划管理工作的特点和要求，强化控制性详细规划成果的科学性与可操作性，规划编制中体现政策管理与实施引导，使控制性详细规划成果能够更好的为城市建设和规划管理服务。
规划原则
功能提升：优化和完善大东海片区的城市功能布局，并加强城市空间的优化提升，形成三亚市东部地区的旅游度假中心。
亮点突出：规划在研究空间形态优化的同时必须重点考虑作为城市旅游度假中心的整体形象的地标性和可识别性。
生态控制：注重生态框架保护与城市建设的关系，在研究滨海空间的优化的同时，必须考虑海洋、沙滩的合理利用和山体的保护，实现山、海、城的有效互动。
公共优先：完善公共服务职能，提升地区居住品质，促进地区的整体功能优化。
集约利用：在保证城市合理容量和环境质量的前提下，促进土地的集约化利用，以点带面，提升地区整体品质。
有效规划：针对大东海片区的现实情况，提出切实有效的规划技术手段；进行有效性的城市设计，实现城市设计与控制性详细规划的合理对接与相互补充。
本规划未涉及的内容应符合国家和三亚市的相关规定。
本规划经三亚市人民政府批准后执行，是该片区城市建设和发展的指导性文件。凡在该区域内进行各项建设活动的一切单位和个人，均应按照《城乡规划法》的规定，执行本规划。
地块编号标准
地块编号采取分单元、分地块的划分方法(A-01)，其中A为管控单元编号，“01”为地块编号。
指标确定原则
尊重现状：指标确定尊重具有合法手续已批实施项目。
充分论证：综合考虑新的功能定位、设施标准、街道景观、山水关系、视线廊道、市政承载力、交通承载力等要素，从技术角度确定相应指标。
尊重规委会（或相关程序）原则：容积率指标确定尊重市规委会（或相关程序）确定的指标及相关内容。
核心功能与规模控制
规划范围
大东海片区位于三亚市主城区东南部。本次控制性详细规划的用地北起北部山体边界、南至海岸线，西起鲁能山海天、东至榆林军港边缘，总面积约106.75公顷。
管控单元划分
大东海片区划分为9个管控单元，分别是：A单元、B单元、C单元、D单元、E单元、F单元、G单元、H单元、I单元。
（具体参考《规划地块单元划分示意图》）。
大东海片区发展定位
独具地域魅力的体验式生活港湾；
最具城市活力的城市型滨海度假区 。
大东海片区核心公共功能
大东海片区核心公共功能应包括：滨海度假酒店、主题娱乐、主题餐饮、特色商业、旅游接待等。
大东海片区用地规模
大东海片区城市建设用地为106.75公顷：其中居住用地为21.84公顷，公共设施用地为37.52公顷，道路广场用地为17.83公顷，绿地为20.99公顷，特殊用地为8.57公顷。
（注：现状居住用地为20.2公顷，公共设施用地为32.91公顷，道路广场用地为17.17公顷，绿地为23.33公顷，特殊用地为7.05）
大东海片区开发建设总量
开发建设总量约为120.51万平方米。
大东海片区人口规模
规划片区居住人口约为1.02万人，1.24万人／平方公里。
开发管控单元核心功能
A管控单元——综合整治单元
核心功能应包含：综合居住、社区服务、区级医院。
B管控单元——综合整治单元
核心功能应包含：综合居住、旅游接待。
C管控单元——城市稳定单元
核心功能应包含：综合居住、旅游接待。
D管控单元——城市机遇单元
核心功能应包含：旅游度假、综合居住。
E管控单元——城市机遇单元
核心功能应包含：度假酒店。
F管控单元——城市机遇单元
核心功能应包含：旅游度假、少量居住。
G管控单元——综合整治单元
核心功能应包含：度假酒店、综合居住、综合商业。
H管控单元——城市稳定单元
核心功能应包含：度假酒店、公共活动。
I管控单元——城市稳定单元
核心功能应包含：综合居住。
开发管控单元总建筑量控制要求
A管控单元总建筑量应控制在：15.82万平米以内。
B管控单元总建筑量应控制在：15.23万平米以内。
C管控单元总建筑量应控制在：9.83万平米以内。
D管控单元总建筑量应控制在：17.99万平米以内。
E管控单元总建筑量应控制在：11.52万平米以内。
F管控单元总建筑量应控制在：13.66万平米以内。
G管控单元总建筑量应控制在：15.35万平米以内。
H管控单元总建筑量应控制在：10.87万平米以内。
I管控单元总建筑量应控制在：10.24万平米以内。
总体布局
总体布局指导思想
根据总体定位，强化为居民和游客分别提供高品质服务的双重职能。
将沙滩、海洋以及周边山体环境共同纳入到整个规划研究范围，构建城市土地价值、生态价值、社会价值三重价值相融合的现代滨海度假区。
结合城市山水环境分析，以利用和补充最有价值的景观要素作为调整依据；结合土地开发情况，以机遇地块的升级与优化作为整个片区结构更新的核心途径。
大东海片区规划结构:“四带、双廊、多节点”。
“四带”：大东海片区总体布局在功能上依据不同的用地性质，形成逐层展开的布局方式。用地布局自滨海地区向陆地地区分为滨海绿化带、滨海一线酒店带、混合开发利用带和城市综合生活带（榆亚大道以北）。
滨海绿化带：是海岸线的生态涵养区，是沙滩资源的重要绿化屏障，注重多种植被搭配，创造原生态景观。
滨海一线酒店带：以旅游接待酒店为主，规划通过局部用地的调整，引导开发建设，并通过多方位的设计手段提高整体品质。
混合开发利用带：以公寓和酒店为主，规划通过机遇地块改造提升品质并增加各类公共设施。
城市综合生活带：以综合居住为主，建有居民生活服务设施。
“双廊”:大东海片区内的山海空间廊道和鹿岭路视线廊道。
山海空间廊道：虎豹岭山体——大东海广场——大东海。
鹿岭路视线廊道：鹿岭路宝宏酒店路口——规划一路——金陵度假村空间廊道——大东海。
“多节点”:在纵向机动车道与滨海绿化活力带相交的节点形成机动车交通与慢行交通的转换节点，实现滨海地区的完全慢行化。
（具体内容参考《规划结构分析图》）
土地利用规划
用地分类标准
大东海片区的土地使用性质分类和分类代号以国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）为基础。市政设施、公共设施、居住用地分至小类。
（具体内容参考《附表6海南省三亚市大东海片区土地使用分类一览表》）
地块细分与划分
地块划分宜保持用地性质的完整性和唯一性，对城市公共设施用地、市政设施用地、配套教育设施用地、公园绿地等尽量单独划分，以便重点优先保证。
依据城市道路等形成的人工界线，地块划分尽量形成单一性质的用地。
规划中的地块为最小出让地块，原则上应作为最小出让单位，除产权出现矛盾的地块以外，不允许再细分。如果需要细分应该依照法定的程序迸行控制性详细规划的局部调整，就可行性与必要性进行相关论证，变化后的地块控制指标需满足第八十六条的规定。
兼容使用
允许以满足规划用途为原则，在相应性质用地上进行设施的兼容使用。适建范围按《附表7 规划用地性质可兼容性表》执行，兼容功能建筑量比例不宜大于总建筑面积的20%。
居住用地
大东海片区规划居住用地20.19公顷，占规划区总建设用地的18.91%。
一类居住用地0.14公顷，占规划区总建设用地的0.13%
二类居住用地20.06公顷，占规划区总建设用地的18.8%
配套教育用地1.64公顷，占规划区总建设用地的1.54%。
公共设施用地
大东海片区内城市各类公共设施分为3个类别。主要包括行政办公、商业金融、医疗卫生。规划公共设施用地总用地面积37.52公顷，占规划区总建设用地的35.15%。
行政办公用地
总用地面积0.19公顷，占总建设用地的0.18%。
商业金融用地
总用地面积34.81公顷，占总建设用地的32.61%。
医疗卫生用地
总用地面积2.52公顷，占总建设用地的2.36%。
道路广场用地
大东海片区共规划道路广场用地17.83公顷，占总建设用地的16.69%。
其中道路用地14.03公顷，广场用地2.43公顷，社会停车场库用地1.37公顷。
绿化用地
大东海片区规划绿地共20.99公顷，占总建设用地的19.66%。
特殊用地
规划区内特殊用地8.57公顷，占总建设用地的8.03%。
公共服务设施规划控制
公共服务设施的类型
公共服务设施的空间布局类型分为城市型公共服务设施和社区配套型公共服务设施。其中，城市型公共服务设施应保证规划划定的独立地块；社区配套型公共服务设施可以独立占地或与其他建筑合建。
根据公共设施用地情况，可以分为独立占地的设施和兼容在其它建设用地中的公共设施。
独立占地的城市型公共服务设施要求
独立占地的城市型公共服务设施包括：商业、酒店、医疗等设施。
（具体内容参考《附表2：海南省三亚市大东海片区规划公共设施汇总表》）
兼容型公共设施要求
兼容在其它建设用地中的公共设施包括：社区管理、社区商业、社区医疗点、社区老年人、社区青少年中心、社区文化中心等，在相应的规划地块中采取配套方式布置。
A管控单元中独立占地的公共设施控制：
应控制为办公设施的地块包括：A-03；应控制为酒店设施的地块包括：A-02；应控制为医疗设施的地块包括：A-05、A-06。
B管控单元中独立占地的公共设施控制：
应控制为酒店设施的地块包括：B-02、B-05、B-06。
C管控单元中独立占地的公共设施控制：
应控制为酒店设施的地块包括：C-05、C-08。
D管控单元中独立占地的公共设施控制：
应控制为酒店设施的地块包括：D-03、D-07、D-10、D-11。
E管控单元中独立占地的公共设施控制：
应控制为酒店设施的地块包括：E-02、E-03、E-04、E-05、E-06。
F管控单元中独立占地的公共设施控制：
应控制为酒店设施的地块包括：F-02、F-05、F-06。
G管控单元中独立占地的公共设施控制：
应控制为酒店设施的地块包括：G-06、G-07；应控制为商业设施的地块包括：G-01、G-03、G-08。
H管控单元中独立占地的公共设施控制：
应控制为酒店设施的地块包括：H-02、H-04、H-11。
I管控单元中独立占地的公共设施控制：
应控制为酒店设施的地块包括：I-04、I-07、I-08。
B管控单元中兼容在其它建设用地中的公共设施控制：
地块B-03中必须兼容公共设施包括社区管理、社区商业、社区医疗点、社区老年人、社区青少年中心、社区文化中心、幼儿园。
I管控单元中兼容在其它建设用地中的公共设施控制：
地块I-03中必须兼容社区商业服务公共设施。
配套教育设施控制要求：
小学应按照70人／千人，45人／班的标准进行控制；应控制为小学地块包括：A-10。
规划幼儿园按照36名/千人，30人/班配套建设；规划范围内要求在B-03地块中各配套建设3800平米的幼儿园。
本规划未涉及的其他配套公共服务设施参照三亚市相关规定执行。
道路交通规划
对外交通：大东海片区有两条主要道路与三亚市的其他功能片区的直接联系。
榆亚大道向西直接连接三亚老城区，向东连接榆林港、红沙片区。
鹿岭路向北与榆亚大道相接，向南直接连接鹿回头、半山半岛区域。
延续总体规划中确定的路网结构，根据实际情况，对局部地区进行合理优化与调整，形成以榆亚大道、鹿岭路为结构性主干道，南北两侧成网状的路网结构。
道路等级分为主干道、次干道、支路、滨海慢行路四级道路系统。
主干道为榆亚大道，红线宽度为40米；次干道鹿岭路，道路红线宽度为30米。
道路竖向
道路竖向设计综合考虑地形、防洪防涝、工程管网的布线。道路坡度设计标准参照三亚市的相关规定，总坡向同现状地势坡向一致，新建道路纵断面坡度0.01%-5%之间。规划场地高程应比道路最低地段高程高出0.2米以上。
道路红线之内的用地为交通设施用地（包括上空），红线内土地不得进行与道路功能不相符合的功能使用，任何单位和个人不得以任何理由侵占道路交通设施用地。
地块出入口控制
地块机动车出入口宜布置在城市次干道或支路上。
主干道上开设机动车出入口应距离道路交叉口60米以上，次干道上开口应距离道路交叉口40米以上，支路上开口应距离道路交叉口20米以上。
机动车出入口设置宜与道路正交，宽度不宜大于10米。
停车设施规划
大东海片区配置公共停车设施包括：公共停车场（库）和各类设施的配建停车场。公共停车场（库）结合规划的各单元公园绿地、大型活动设施和商业设施周边进行安排；配建停车设施采取地面与地下相结合的方式布局。
大东海片区共设6个独立占地的公共停车场，应控制为公共停车场的地块包括：A-08、A-12、D-01、F-09、G-09、H-06，其中D-01、F-09、G-09、H-06地块内应同时设置旅游巴士停车位。
（具体要求参见《配建停车指标控制表》和《公共停车系统布局规划图》）
慢行系统
本次规划应严格控制的步行系统包括慢行专用道、滨海绿带内的慢行步道、滨海绿带步行休憩点、小型活动广场等开敞空间。同时还包括道路两侧非机动车道、人行道部分。
（具体要求参考《慢行系统规划图》）
绿地系统规划
绿地系统规划策略
保护背景山体和大东海滨海生态环境，加强大东海片区整体生态网络格局的构建。
利用机遇地块改造契机，提供多途径的城市绿地空间，努力补充绿地系统。
大东海片区的绿地系统由山体保护绿地、滨海绿地、片区公园绿地、街头绿地、街道绿地共同构成。
（具体要求参考《绿地系统规划图》）
绿化指标：各种形式的绿化总面积为20.99公顷。
山体保护绿地
大东海片区应控制的山体保护绿地包括：A-04、D-02；I-01、I-02、I-03、I-06内控制山体保护范围。山体保护绿地为城市重要的生态保护屏障，不得进行开发建设及破坏活动。
滨海绿地
大东海片区应控制的滨海绿地包括：D-05、F-08、G-10。滨海绿地布局景观设施、市民休闲活动设施、小型服务设施和小型活动广场。
片区公园绿地
大东海片区应控制的片区公园绿地包括：C-01、D-09、H-07。公园绿地宜布置市民健身、休闲设施、景观设施。
街头绿地
大东海片区在重要道路交叉口、部分道路路侧布局街头绿地和绿廊，大东海片区应控制的街头绿地包括：E-01、F-01、G-11、I-09。街头绿地内以绿化种植为主，宜采用生态环保设计，适当布置步行铺地。
街道绿化
严格保证大东海片区道路绿化指标：改造道路中主干道道路林荫覆盖率不宜小于50%，次干道的道路林荫覆盖率不宜小于50%，支路道路绿地率不宜小于50%。
城市景观空间控制
核心控制要素控制：重点控制节点、界面、区域、廊道相融合的空间景观系统。
景观区域：滨海一线酒店区为本次规划的景观建筑控制核心区，是景观营造的重要组成部分。规划控制酒店建筑本身及景观环境的一体化设计，并注重滨海半开敞空间的营造。通过城市设计引导，规范开发建设，提升环境品质。
景观廊道重点控制山海空间廊道和鹿岭路视线廊道。
山海空间廊道规划通过对现有山体进行保护边界的确定，控制虎豹岭山体——大东海广场——大东海这条山海空间直接联系的生态景观廊道。
鹿岭路视线廊道：规划结合金陵度假村用地的改造，控制鹿岭路宝宏酒店路口——规划一路——金陵度假村空间廊道——大东海这条由鹿岭路直接观海的视线廊道，提升大东海片区的景观展示度。
（具体要求参考《景观系统规划图》）
景观界面重点控制榆亚大道城市道路景观界面，海韵路、东海路、海花路城市特色街道风情景观界面。
榆亚大道城市道路景观界面：打造为大东海的城市景观主轴，规划通过对道路两侧机遇地块的空间控制，提出建筑退线、建筑高度、空间形体等的规划要求，逐步提升榆亚大道两侧城市风貌水平，保证街道空间品质。
特色街道风情景观界面：主要打造沿海韵路、东海路、海花路的城市特色风情景观界面。对道路两侧城市建设提出相应的城市设计控制要求，通过设置连续底商的形式，吸引最具活力的功能入驻，为滨化绿化带餐饮娱乐功能的转移预留空间，并形成连续完整的特色风情街道空间界面。
（具体要求参考《景观系统规划图》）
景观节点重点控制滨海景观节点和空间景观节点。
空间景观节点：重点控制各片区内以绿化开敞为核心的空间景观节点区域。
滨海景观节点：重点控制垂直于滨海方向道路对景处的滨海绿带景观形象。
（具体要求参考《景观系统规划图》）
山、水、沙滩空间引导策略
山体空间景观控制：应当严格控制山边相关建设，保护山体资源。25米等高线以上用地不宜建设任何建筑物。
水体空间景观控制：严格控制滨海绿带内建设，控制滨水码头建设，滨水码头改扩建应保持自然景观风貌，禁止人工构筑物对海水景观产生破坏。
山海空间廊道控制：严格按照规划要求控制山海空间廊道，实现大气俊朗的山海相融。
沙滩空间控制：保证沙滩公共资源利用最大化的目标，严格控制盈利性为主的活动对沙滩造成的干扰；严格控制任何以单位名义占用沙滩公共资源的各类活动；沙滩内各类临时旅游服务设施所占沙滩边界不能超过沙滩总宽度的1/5。
城市空间界面引导策略
榆亚大道街景界面控制：在街景控制上，榆亚大道以北形成由路向山体逐渐升高、层次丰富的建筑景观界面；榆亚大道以南，临路地块控制近街道低、远离街道高的空间效果，临路建筑采用点式与多层板式建筑相搭配，不允许较长的板式高层建筑沿街布置。
滨海建筑界面控制：控制由滨海区域向城市空间逐渐升高、层次丰富的建筑景观界面。结合背景山体，塑造重点突出，起伏变化的天际线景观轮廓。
夜景照明
夜景照明主要控制滨海一线酒店建筑群体照明和开放空间的特色照明。滨海一线酒店建筑群体要进行整体亮化，具有鲜明的识别特征，活跃大东海滨海界面。开放空间的特色照明主要针对大东海广场区域的特色照明，在满足功能性照明的基础上，体现地域性、标志性。
建筑高度指引
以“南北低、中间高”为总体控制原则。对于已经建成的项目，规划作为现状处理；对于规委会已经确定的建筑限高，规划作为准现状处理。滨海一线酒店地块的高度应加强控制，腹地二线区域高度控制可以适当放宽。榆亚大道两侧地块建设高度需进行引导，丰富道路景观体验。
（具体参考《建设高度控制规划图》）
形式与色彩
建筑形式尽量采用热带滨海建筑形式，轻盈、通透；建筑主色调宜控制为白色、米色，注重建筑立面的生态绿色处理，提倡立体绿化。
一线酒店地区建筑控制
容积率：由于大东海一线酒店区域过去没有相关控规进行统一控制，整体建设地块面积较小、差异较大。保留酒店为F-05，地块容积率为0.8；G-07，地块容积率为2.38；新建酒店容积率根据所处地块特点控制在1.6——4之间；改建酒店，考虑其升级后满足一定的客房需要，容积率根据所处地块特点控制在1.5—3.2之间.
新建酒店主体建筑后退最高潮位线距离原则上不小于80米。
建筑形式：滨海度假酒店可采用院落式或小高点配裙房式布局，建筑之间有廊道相联系。可采用东南亚风格四坡顶建筑，坡度低平舒缓，出檐深远，檐下灰空间丰富。客房以单面廊为主，小进深，多柱廊，整体通透。
建筑色彩：应以柔和淡色为主，展现热带风情。度假酒店屋顶可采用暖色，体现热带海滨度假地区建筑氛围。
建筑体量：新建度假酒店建筑体量以36米高度为主（三亚市城乡规划委员会相关会议通过项目除外），由内陆向南海边体量逐渐减小，层数降低。酒店建筑通过后退地块红线等方式的控制尽可能为二线地块观海预留视线通廊。
建筑材料：多选用当地常见建材，更贴近自然环境，可采用现代与传统多种材料的组合搭配，并注重利用生态与节能技术，降低能耗。
空间界面：沿城市道路界面相对完整连续，并留有开敞的入口空间。面向大东海海滩的界面留有大量半开放空间，利于观海及景观的渗入。
环境景观：人工环境应充分结合自然条件设计，促进景观要素之间的对话，避免大的地形地貌改造与大面积硬质铺地形成。
新建酒店类建筑风格应与现状建筑风格相协调。
市政工程规划
给水工程规划
规划区综合生活高日用水量约为6353立方米/日。由于道路浇洒及绿化用水使用城市再生水，因此规划区需要市政供水量为5577立方米/日。
大东海片区水源来自现状荔枝沟水厂、金鸡岭水厂、青田水厂以及新建凤凰水厂，由榆亚大道现状DN600的输水干管接入。
规划保留现状给水泵站。
给水管网设计成环状，以保证供水的安全性。
最不利点自由水压按满足六层楼水压要求考虑，即为28米，高层建筑需自行设置加压泵站来满足局部用水要求。榆亚大道西北部片区由于地势起伏较大，需自行设置加压泵站。
排水系统规划
规划区排水体制采取雨、污分流制。
规划区平均日污水排放量为3718立方米/日。
保留现状管线及泵站并沿海星路及东海路布置DN400的污水管线排入现状泵站最终排至红沙污水处理厂中。
现状大东海泵站位于大东海榆林路南侧，现正在改造，规模为4750 吨/日。
重现期P取1年，个别重要地段重现期可采用2年，径流系数除绿化地块取0.3外，其余地块取0.6。
再生水工程规划
中水水源由红沙污水处理厂提供，规划红沙再生水厂的远期规模为4.5万吨/日。
规划中水回用对象主要为绿化、浇洒道路、洗车等市政杂用水。
电力工程规划
规划区总用电负荷约为2.1万千瓦。
规划区供电采取110千伏变电站－10千伏开闭所－10千伏变电所配电方式。现状110千伏鹿回头变电站为辖区提供电源支持。
规划区共设置10千伏开闭所3座，单座开闭所平均装接容量8000～12000千伏安，按2～4回进线，8-12回出线设置。10/0.4千伏变电所采用户内式独立建筑或结合公共建筑建设，单座容量不超过2000千伏安。
规划10千伏线路及低压配电线路均采用地下敷设方式，电力线路均选用交联聚乙烯绝缘铜芯电力电缆。10千伏线路、低压线路及相关通信线路在不同管孔内敷设，中间留出散热孔。
通信工程规划
规划区固定电话用户总计2.0万部，规划交换机总容量2.4万门。
规划区东侧现状电信支局可为辖区提供通信服务，同时规划新建邮政所1座，结合公建设置，不单独占地，满足用邮要求。
规划区通信干线段采用光缆，光缆连接到电话集中用户。管孔容量按终期需求规划，并应考虑适量的发展备用需求。
燃气工程规划
规划区日用气量5500立方米。
规划区燃气采用中压一级供气，中压管网接入规划区北侧的现状高中压调压站。终端用户经专用的调压装置调至低压，为各类用户供气。
环卫设施规划
人均生活垃圾产生量指标为1.1kg/人?d，活垃圾产生量约为20吨/日。
规划区垃圾运送至新建生活垃圾卫生填埋场集中处理，场址位于三亚凤凰高峰镇至高峰方向9公里处的大春石场西进500米，距市区约22公里。
大东海片区公共厕所的服务半径为200-300米，达到5座/万人，主要设置在商业区、客运交通设施、体育文化场馆、广场、公园、大型社会停车场等人流集散场所附近。
废物箱间距在商业、金融业街道为50～100米，主干道、次干道为100～200米，支路为200～400米。
规划大东海片区可以与鹿回头共用垃圾转运站及环卫管理机构。
管线综合规划
规划区设有给水管道、污水管道、雨水管道、再生水管道、电力管道、通信管道、燃气管道等多种管线。
榆亚大道管线采用双侧布置，其他管线采用单侧布置。
给水、燃气、电信管道一般敷设在道路东、南侧；污水、电力、再生水管道一般敷设在道路西、北侧；雨水管线一般敷设在道路中心。
根据道路的实际宽度在不具备敷设条件下，雨水、污水、给水一般敷设在机动车道下面，其余管线一般敷设在人行道或非机动车道下面。
各种管线由西向东或由北向南的布置次序是：电力、再生水、污水、雨水、给水、燃气、电信。
管线综合冲突时处理原则如下：小管让大管；压力管让重力流管；可弯曲管线让不可弯曲管线；工程量小的让工程量大的；检修次数少、方便的让检修次数多、不方便的。
综合防灾规划
防洪防潮防风工程
规划区防潮标准为100年一遇。
规划布置要尽可能地不破坏天然海岸线，不要轻易向海中伸入或做硬性改变，保留一定的滩地，在滩地上种植芦苇，起到防风、消浪和促於作用。
规划在大东海临海空旷地带建设防护林带。防护林带可与滨海园林绿化建设结合起来。城市建筑不宜建很多高层建筑，高层建筑宜控制在16-20层。城市市政管网设施亦尽可能在地下敷设。
消防规划
规划新建一座消防站，位于榆亚大道东侧，此消防站不在本次规划区范围内，占地3000平米，站级为普通二级。
城市消防用水量按同一时间内1次火灾和一次灭火用水量为15升/秒确定。城市消防给水管道与生活、生产给水管道共用。独立消防给水管道最小管径不小于100毫米。城市道路上消火栓设置间距不超过120米，尽量靠近十字路口。新建道路上消火栓应跟给水管道同步实施，居住新区内消火栓保护半径不超过150米。
消防车通道应结合城市道路规划、统一建设。城区内的道路应考虑消防车的通行。大型建筑物应设环形消防车通道，居住小区骨干道路设计必须满足各种消防车辆通行。
人防工程
确定规划区留城人员占城市人口的67%，按人均人防工程1m2
加强规划区警报建设，音响覆盖率达到95%以上。
抗震规划
规划区地震基本烈度为七度，建设工程应按此要求进行抗震设防，重要的生命线工程、重要设施、易发生次生灾害的设施及学校、医院等人员密集场所应适当提高设防标准，均按照八度的标准进行设防。
按人均避震疏散面积1.5平米计算，规划区避震疏散场所需约3万平米。
规划主要疏散通道有榆亚大道、海韵路、海花路、鹿岭路及城市主干道。避震疏散道路必须保证主、次干路畅通，震前震后一律不允许搭建抗震棚，平时不允许搭建临时建筑。要考虑疏散救援通道两侧建筑一旦倒塌后不阻塞交通，道路红线宽度要满足两侧建筑物倒塌后至少还有两车道通行，原则要求疏散救援通道两侧的建筑高度不超过道路红线宽度。
规划控制体系
规划图则体系：结合本区域用地布局特征，规划按照2级编码体系，将地块编号划分为9个控制单元，以英文字母A—I表示；单元内的地块以－01，－02，……顺序表示。在上述用地划分基础上，对各地块进行统一编码，以便于通过图纸、文本、指标等形式为每个地块的开发建设和规划管理提供依据。?
开发建设中可根据项目具体情况，街坊内的地块界线和内部通路可根据实际开发建设的需要在下一层次的规划设计中做适当调整，对大地块细分或对小地块合并，但变化后的地块其控制指标应满足以下要求：
用地构成比例与原规划基本相同；
绿地、广场、社会性公益设施用地必须得到充分保证：
建设开发总量不得大于原各地块开发量之和：
建筑平均高度不应大于原各地块建筑平均高度，同时建筑限高应小于等于原各地块建筑限高。
建筑间距：任何建筑的间距必须符合国家有关日照、消防、卫生、管线埋设和建筑设计规范的要求，同时应符合三亚市有关的规定。住宅建筑与其遮挡建筑的正面间距应满足《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)2002版中的相关要求。
建筑退红线距离
为保证本区域的环境质量，形成良好的城市道路景观，综合考虑建筑应急通道以及日照和防火要求，规划对建筑后退道路红线距离及建筑退让相邻建设用地边界距离做出如下控制要求：
沿城市道路两侧的多、低层建筑（含高层建筑裙房）后退城市主干道红线距离不得小于10米，后退城市次干道红线的距离不得小于5米，后退城市支路红线距离不得小于5米，后退步行道路红线距离不得小于5米，滨海一线部分酒店地块后退道路不得小于10米。
新建有大量人流、车流集散的公共设施及包括住宅在内的高层建筑（含高层建筑裙房），其面临城市道路的主要出入口后退主次干道红线的距离不得小于10米。
道路交叉口四周的建筑物后退道路红线的距离，多、低层建筑不得小于5米，高层建筑不得小于10米（均自道路红线直线段与曲线段的连接点算起）。
地块与地块之间如无道路分隔，考虑设置消防通道的可能，两侧需各后退用地边界不得小于5米；滨海一线部分酒店地块后退用地边界不得小于10米。
地块靠近绿地及广场一侧，后退绿地或广场边界不得小于3米。
具体建筑工程的的退让距离除以本规划为基本原则外，需同时满足消防及日照间距等相关规范要求，具体标准由城市规划管理部门核定。
规划中其他有特殊景观和功能要求的建筑后退道路红线的控制可在上述基础上增加。
交通出入口方位
规划图则中对地块的交通出入口方位进行了规定，以限定机动车开口对道路交通的影响。同时，规定了禁止开口的路段，以避开交通路口、转弯点等容易造成交通困难的区域。
绿线控制规划
绿线划定：本规划范围内的公园绿地、街头绿地用地范围。
（详见《城市绿线控制图》）
绿线控制要点：
(1)绿线内的用地，不得改作它用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设。
(2)有关部门不得违反规定，批准在绿线范围内进行建设。
(3)因建设或者其它特殊情况，需要临时占用绿线内用地的，必须依法办理相关审批手续。
(4)在绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其它设施应当限期迁出。
附则
本规划自三亚市政府批准之日起生效。
本规划地块控制指标分为规定性指标和指导性指标两类，其中规定性指标在开发建设时必须遵照执行。
本规划确定的地块规定性指标包括：用地性质、容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率及配建设施。
本规划确定的地块指导性指标包括建筑面积、严禁开口路段、建筑后退红线及规划设计要点等。
规划中容积率、建筑密度及建筑限高为上限指标，原则上任何建设不得高于《地块控制指标表》的规定, 如需进行规划调整必须经过完整的调整程序，且不得突破开发控制单元中要求的片区控制内容；绿地率为下限指标，原则上任何建设不得小于《地块控制指标表》的规定。
附 录
名词解释与技术规定
地块
指街坊内被街坊路或用地权限划分的城市用地。
容积率
在地块内地面上建筑总面积与建筑用地面积比。
建筑密度
一定用地范围内，所有建筑物的基地总面积与用地面积之比。
道路红线
规划的城市道路的边界线。
日照间距
根据各区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑主要依据正面向阳房间在规定的日照标准日（冬至日）获得的日照量而确定，其他各类建筑则参照相关标准准则确定。
绿地率
一定用地范围内，各类绿地面积的总和占用地面积的比率。
附表1 规划用地平衡表
用地性质
用地性质名称
用地面积
(公顷)
占总用地
(%)
建筑面积
(万平方米)
C
公共设施用地
37.52
35.15
63.97
C1
行政办公用地
0.19
0.18
0.09
C12
非市属办公用地
0.19
0.18
0.09
C2
商业金融业用地
34.81
32.61
60.1
C21
商业用地
4.23
3.96
4.68
C25
旅馆业用地
30.58
28.65
55.43
C5
医疗卫生用地
2.52
2.36
3.78
C51
医院用地
2.52
2.36
3.78
D
特殊用地
8.57
8.03
10.69
G
绿地
20.99
19.66
0.48
G1
公园绿地
20.99
19.66
0.48
G11
综合公园
20.46
19.17
0.48
G12
街头绿地
0.53
0.5
0
R
居住用地
21.84
20.46
45.38
R1
一类居住用地
0.14
0.13
0.22
R11
住宅用地
0.14
0.13
0.22
R2
二类居住用地
21.7
20.34
45.15
R21
住宅用地
20.06
18.8
43.84
R22
公共服务设施用地
1.64
1.54
1.31
S
道路广场用地
17.83
16.69
0
S1
道路占地
14.03
13.15
0
S19
其他道路用地
0.85
0.8
0
S2
广场用地
2.43
2.28
0
S22
游憩集会广场用地
2.43
2.28
0
S3
社会停车场库用地
1.37
1.28
0
S31
机动车停车场库用地
1.37
1.28
0
总用地
106.75
100
120.51
附表2 海南省三亚市大东海片区规划公共设施汇总表
类别
用地
编号
用地
性质
用地面积
(公顷)
容积率
建筑面积
（万平方米）
建筑密度
(%)
建筑高度
(米)
绿地率
(%)
市属办公用地
A-03
C12
0.19
0.46
0.09
30
9
30
商业金融业用地
A-15
C21
0.71
2.6
1.85
30
45
30
G-01
C21
0.2
0.97
0.19
40
12
20
G-03
C21
3.77
0.93
3.51
30
24
30
H-01
C21
0.26
3.75
0.98
70
48
10
旅馆业用地
A-02
C25
0.4
1.04
0.42
30
15
30
B-02
C25
0.33
3.87
1.28
40
52
20
B-05
C25
1.47
3.15
4.63
40
80
20
B-06
C25
0.35
2.8
0.98
30
64
20
C-05
C25
0.31
4
1.24
40
45
20
C-08
C25
0.3
7.16
2.15
60
42
10
D-03
C25
1.13
2.2
2.49
30
36
30
D-07
C25
2.05
1.77
3.63
20
56
30
D-10
C25
2.98
1.95
5.81
30
52
35
E-02
C25
1.09
3.2
3.49
30
80
30
E-03
C25
0.75
1.5
1.13
30
24
30
E-04
C25
0.57
4
2.28
40
53
20
E-05
C25
0.92
1.8
1.66
30
36
30
E-06
C25
1.86
1.6
2.98
20
36
35
F-02
C25
2.02
2.8
5.66
30
80
20
F-05
C25
3.09
0.8
2.47
20
36
35
F-06
C25
3.88
-
-
-
-
-
G-06
C25
0.81
3.2
2.59
50
40
20
G-07
C25
0.34
2.38
0.81
40
24
15
G-08
C25
0.61
0.8
0.49
30
16
30
H-02
C25
0.51
3.12
1.59
40
52
20
H-03
C25
0.65
1.4
1.16
40
24
15
H-04
C25
0.68
2
1.36
40
48
20
H-11
C25
2.36
1.5
3.54
30
36
30
I-03
C25
0.27
1.8
0.49
30
24
20
I-04
C25
0.37
1.4
0.52
30
24
20
I-07
C25
0.48
1.8
0.86
30
24
20
医疗卫生用地
A-05
C51
0.72
1.5
1.08
30
24
30
A-06
C51
1.8
1.5
2.70
30
24
30
附表3海南省三亚市大东海片区基层社区中心设置内容及标准表
序号
设置项目
内容
建筑规模(m2)
用地规模(m2)
设置要求
1
文化娱乐
设? 施
文化活动站（☆）
包括书报阅览、书画、文娱、健身、音乐欣赏、茶座等主要供青少年和老年人活动
250～600
?
?可结合建筑物配建
2
体育设施
体育活动站（☆）
包括篮、排球及小型球类场地，儿童及老年人活动场地和其他简单运动设施等
?
600
结合与社区绿地设置，用地中应保证不小于150平方米的全民健身点。
3
行政管理
与社区服务设施
社区管理
服务设施
（☆）
社区居委会、社区服务站、老年之家、社区居民学校、社区警务室等
350～600
?
可结合建筑物配建
4
医疗卫生
设? 施
社区卫生服务站
（☆）
健康促进、卫生防病、妇幼保健、老年保健、慢性病防治和常见病诊疗
220
?
?可结合建筑物配建
5
商业金融
服务设施
小型商业金融服务设? 施
便利店、早点店等小型商业服务设施，储蓄所等
500
?
?可结合建筑物配建
合 计
2000～2900
2000～3000
?
注：1、设置项目后带“☆”号的为一类公共设施项目，其内容和标准为刚性规定。其余项目为二类公共设施项目，其内容和标准具有一定弹性，在保证基本服务的前提下可适当扩充调整。
2、具体可根据人口规模和居住社区定位取较高或较低指标。其中，在保证用地面积的前提下，开发建设强度（建筑面积）可根据服务范围内住宅的开发强度做适当调整。
附表4海南省三亚市大东海片区规划配建停车场（库）停车位指标表
建筑类别
计算单位
标准车位数
小型汽车
自行车
旅馆
一类
每套客房
0.6
二类
同上
0.4
三类
同上
0.2
办公楼
每1000平方米建筑面积
6.5
20
餐 饮
每1000平方米建筑面积
6-7
40
商场
一类
每1000平方米建筑面积
6.5
40
二类
同上
4.5
40
展览馆
同上
7
45
电影院
每100座位
3
每1000平方米45辆
注：
(1)露天停车场的占地面积，小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每车位1.2平方米计算。停车库的建筑面积，小型汽车按每车位40平方米计算，自行车按每车位1.8平方米计算。
(2)旅馆中的一类指《旅游旅馆设计暂行标准》规定的一级旅游旅馆，二类指该标准规定的二、三级旅游旅馆，三类指该标准规定的四级旅游旅馆。
(3)餐饮中的一类指特级饭庄，二类指一级饭庄。
(4)商场中的一类指建筑面积10000平方米以上的商场，二类指建筑面积不足10000平方米的的商场。
(5)多功能的综合性大中型公共建筑，停车场车位按各单位标准总和80％计算。
附表 5海南省三亚市大东海片区主要道路情况一览表
大东海片区主要道路情况一览表
道路名称
道路性质
红线宽度（米）
道路绿带
道路断面（米）
断面形式
榆亚大道
主干道
40
路北局部地区5米
4.5-6-2-15-2-6-4.5
三块板
鹿岭路
次干道
30
-
7.5-7.5-7.5-7.5
一块板
海韵路
支路
15
-
3.5-8-3.5
一块板
东海路
支路
15
-
3.5-8-3.5
一块板
海花路
支路
15
-
3.5-8-3.5
一块板
规划一路
支路
12
-
2.5-7-2.5
一块板
规划二路
支路
12
-
2.5-7-2.5
一块板
规划三路
支路
12
-
2.5-7-2.5
一块板
八一巷
支路
12
-
2.5-7-2.5
一块板
榆海路
支路
12
2.5-7-2.5
一块板
海星路
支路
12
-
2.5-7-2.5
一块板
规划五路
支路
12
-
2.5-7-2.5
一块板
规划四路
支路
10
-
1.5-7-1.5
一块板
滨海慢行路
慢行路
6
-
6
一块板
附表6海南省三亚市大东海片区土地使用分类一览
用地性质
用地性质名称
R
居住用地
其中
R1
一类居住用地
R2
二类居住用地
其中
R21
住宅用地
R22
公共服务设施用地
C
公共设施用地
其中
C1
行政办公用地
其中
C12
非市属办公用地
C2
商业金融用地
其中
C21
商业用地
C25
旅馆业用地
C5
医疗卫生用地
其中
C51
医院用地
S
道路广场用地
其中
S1
道路用地
其中
S19
其他道路用地
S2
广场用地
其中
S22
游憩集会广场用地
S3
社会停车场库用地
其中
S31
机动车停车场库用地
G
绿地
其中
G1
公共绿地
其中
G11
公园
G12
街头绿地
D
特殊用地
附表7规划用地性质可兼容性表
用地性质
建筑类别
R1
R2
C1
C2
C3
C4
C5
C6
C7
S
U
G
普通住宅
●
●
╳
╳
╳
╳
╳
╳
╳
╳
╳
╳
公寓
●
●
╳
○
╳
○
○
○
╳
╳
╳
╳
别墅
●
●
╳
╳
╳
╳
╳
○
╳
╳
╳
○
商住楼
●
●
╳
○
╳
╳
╳
╳
╳
╳
╳
╳
单身宿舍
●
●
○
○
○
○
○
○
╳
╳
○
╳
中小学
●
●
○
╳
╳
╳
╳
●
╳
╳
╳
╳
托幼
●
●
○
╳
╳
╳
○
○
╳
╳
╳
╳
小型配套服务设施
●
●
○
●
○
○
○
○
○
○
●
○
大型金融商贸服务设施
╳
○
╳
●
○
╳
╳
╳
╳
╳
╳
╳
行政办公
○
○
●
○
○
○
○
○
╳
○
○
╳
商务办公
○
○
○
●
○
╳
╳
╳
╳
╳
╳
╳
大型文化娱乐设施
╳
○
○
●
●
○
╳
○
╳
╳
╳
○
大型综合市场
╳
○
╳
●
╳
╳
╳
╳
╳
╳
╳
╳
医疗卫生
○
●
○
○
○
○
●
○
╳
○
○
○
市政公用设施
○
○
○
●
○
○
○
○
╳
○
●
○
社会停车场
○
○
○
●
○
○
○
○
○
●
○
○
科研教学
╳
○
○
○
○
○
○
●
○
╳
○
╳
体育设施
○
○
○
○
○
●
╳
●
╳
○
╳
○
1、● 允许设置（无限制条件）；○ 可以设置（有限制条件）；╳为不允许设置
2、商住楼为地上1层或1－2层为商业服务用房、其它部分为住宅的楼房建筑
附表8规划地块控制指标一览表
用地
编号
用地
性质
用地面积
(公顷)
容积率
建筑面积
建筑密度
(%)
建筑高度
(米)
绿地率
(%)
A-01
R11
0.14
1.6
0.22
30
15
25
A-02
C25
0.4
1.04
0.42
30
15
30
A-03
C12
0.19
0.46
0.09
30
9
30
A-04
G11
2.41
—
0.00
—
—
—
A-05
C51
0.72
1.5
1.08
30
24
30
A-06
C51
1.8
1.5
2.70
30
24
30
A-07
D
2.62
0.5
1.31
20
24
35
A-08
S31
0.18
—
0.00
—
—
—
A-09
R21
0.4
3.74
1.50
40
54
20
A-10
R52
1.64
0.8
1.31
20
24
30
A-11
R21
0.74
2.57
1.90
30
60
30
A-12
S31
0.27
—
0.00
—
—
—
A-13
R21
0.31
4.7
1.46
40
60
20
A-14
R21
0.74
2.69
1.99
30
60
30
A-15
C21
0.71
2.6
1.85
30
45
30
B-01
R21
0.63
1.95
1.23
30
60
30
B-02
C25
0.33
3.87
1.28
40
52
20
B-03
R21
2.16
3
6.48
30
45
30
B-04
R21
0.21
3
0.63
30
45
30
B-05
C25
1.47
3.15
4.63
40
80
20
B-06
C25
0.35
2.8
0.98
30
64
20
C-01
G11
0.44
—
0.00
—
—
—
C-02
R21
0.54
2.47
1.33
30
36
20
C-03
R21
0.64
0.59
0.38
30
12
30
C-04
R21
0.23
5.82
1.34
40
51
20
C-05
C25
0.31
4
1.24
40
45
20
C-06
R21
0.09
4
0.36
60
24
10
C-07
R21
0.41
1.44
0.59
30
18
30
C-08
C25
0.3
7.16
2.15
60
42
10
C-09
R21
0.73
2.28
1.66
30
42
20
C-10
R21
0.09
3.1
0.28
60
18
10
C-11
D
0.31
1.6
0.50
30
24
30
D-01
S31
0.38
—
0.00
—
—
—
D-02
G11
5.02
—
0.00
—
—
—
D-03
C25
1.13
2.2
2.49
30
36
30
D-04
R21
1.32
1.2
1.58
15
45
60
D-05
G11
3.84
0.05
0.19
0
3
0
D-06
S19
0.43
—
0.00
—
—
—
D-07
C25
2.05
1.77
3.63
20
56
30
D-08
R21
1.93
2.22
4.28
20
60
30
D-09
G11
0.88
—
0.00
—
—
—
D-10
C25
2.98
1.95
5.81
30
52
35
E-01
G11
0.64
—
0.00
—
—
—
E-02
C25
1.09
3.2
3.49
30
80
30
E-03
C25
0.75
1.5
1.13
30
24
30
E-04
C25
0.57
4
2.28
40
53
20
E-05
C25
0.92
1.8
1.66
30
36
30
E-06
C25
1.86
1.6
2.98
20
36
35
F-01
G12
0.2
—
0.00
—
—
—
F-02
C25
2.02
2.8
5.66
30
80
20
F-03
D
1.2
2
2.40
30
48
0
F-04
R21
2.43
1.29
3.13
20
75
35
F-05
C25
3.09
0.8
2.47
20
36
35
F-06
C25
3.88
—
—
—
—
—
F-07
S19
0.14
—
0.00
—
—
—
F-08
G11
1.56
—
0.00
—
—
—
F-09
S19
0.28
—
0.00
—
—
—
G-01
C21
0.2
0.97
0.19
40
12
20
G-02
R21
0.7
1.6
1.12
30
36
20
G-03
C21
3.77
0.
