商场前期筹备运营方案

商场前期筹备的运营方案

一、经营定位：

近几年里，由于几家大型现代商业公司融入牡丹江地区商业市场，给这里的零售行业带来质的飞跃，在牡丹江激烈的商业竞争中，POST购物中心应因地制宜，力求创新。针对牡丹江市的消费热点，通过市场分析和营销策划，率先应用松雷的经营风格，以牡丹江当地的中高档商品为商品定位，实施品牌战略。并通过以人为本的管理，促进双赢合作，强化公司凝聚力和创造力，运用松雷经营管理模式，垄断该地区的高中档商品零售市场。

二、经营品项：

1、项目介绍：

牡丹江波斯特购物中心—松雷商业大厦牡丹江店，作为大型购物消费中心，是在一个单体建筑内，整合购物、宾馆、餐饮、文化、娱乐、写字楼等多种商业形态，为消费者提供一站式服务。她具有全面系统的规划，各种商业形态交叉互动，相互补充。休闲、舒适、周到，购物中心凝聚多姿多彩的消费生活，体现着现代都市人对休闲、交流的渴望，是现代生活方式的集中体现。

a. POST购物中心地处牡丹江商业中心之黄金地段，超值旺地，尽享都市繁华。建筑面积3.3万平方米，经营面积2.4万平方米。

b. 首层由国际名品服装旗舰店，化妆品、首饰及名品服饰等组成；

c. 二层由潮流青春休闲服装，海内外精品男士服装、服饰，西欧风情咖啡厅等组成；

d. 三层由流行时尚及高贵典雅的女士服装、服饰，中式传统茶嗣等组成；

e. 四层由主流家用电器，家居精品广场，儿童新天地等组成。

f. 地下一层是拥有300余个停车位的大型停车场；

g. POST购物中心蜂聚海内外知名品牌，集合上乘休闲、娱乐多种商业形态，势必成为身份的象征、购物的天堂。

2、经营品类规划：

F1：国际名品服装旗舰店、世界名表中心、环球化妆品总汇、经典眼镜世界、至尊首饰珠宝行、极品鞋行等；

F2：潮流青春休闲服装、海内外精品男士服装、服饰及西式经典咖啡厅等；

F3：流行时尚及高贵典雅的女士服装、服饰;名品针棉服装、皮草展示中心、新潮时装总汇及中式传统茶嗣等；

F4：主流家用电器、家居精品广场及儿童新天地等。

三、服务功能设计：

由于POST购物中心是集合购物、宾馆、餐饮、文化、娱乐、写字楼等多种商业形态，为消费者提供一站式服务。她具有全面系统的规划，各种商业形态交叉互动，相互补充。休闲、舒适、周到，购物中心凝聚多姿多彩的消费生活，体现着现代都市人对休闲、交流的渴望，是现代生活方式的集中体现。

四、经营规划布局设计：

第一：经营规划布局要维护购物中心的商品品类经营黄金比例。业内人士都比较认同女装及服饰、男装及服饰、其它辅助综合商品类、52：18：30的这个商场品类经营黄金比例，也适用于品牌经营构成比例（当地市场畅销品牌、哈市畅销品牌、松雷特有品牌）。

第二：经营规划布局要维护松雷哈尔滨商场的统一主题形象和统一企业品牌形象。POST购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。经营规划布局时要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和松雷企业品牌形象。

第三：经营规划布局目标要能够在消费层次和类型风格上同类差异、异类互补。简单地说，同类差异就是社会市场购买力群体构成复杂，不能盲目引进在风格和价位相互雷同的品牌商品同时进店。譬如新商场招商，就不要同时招来多家基本上都是雷同款式风格和相似价位的品牌服装专柜；新商场同风格化无差异更是不能想象的。异类互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如休闲服装、时装因为款式风格不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。第四：经营规划布局顺序原则。核心品牌商品先行，辅助品牌商品随后的原则；服装服饰类商品优先，辅助项目配套的原则。

第五：经营规划布局着重考虑核心主力品牌专柜对于人流所起的关键作用，其布局直接影响到新商场的形态。新商场的核心主力品牌专柜适合放在经营轴线（或线性营业现场通道）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。

第六：经营规划布局要以“以点代面，特色经营"为目的，也是大型综合性商场的经营特点。顶级特殊品牌供应商是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃新商场气氛之作用。例如公司今年上半年在阳光大厅专门邀请宾利车展，展示世界顶级名车文化。诚然，顶级特殊供应商的经营范围要与商场的经营主题及品牌形象相吻合。

五、建筑规划设计：

整体建筑规划设计是由主楼21层POST宾馆，副楼12层联通写字楼，裙楼地上四层商场经营区及地下一层附属功能区构成。整个建筑规划符合现代商业经营运做需要。对商场经营区室内结构再做合理修饰改造，更能符合商业经营需要。

六、运营管理设计

POST购物中心运营管理继续沿用松雷经营管理模式。松雷商业开业伊始就被国务院发展战略研究中心评为“黑龙江省首家现代化大型商场”在纷至沓来的国内外宾客中赢得了“花园式商厦，购物者天堂”的美誉。松雷运营模式经过十年来在商业领域中不断的磨合验证、探索更新，逐步形成完整的松雷的商业经营管理模体系，这一体系并且通过了

ISO9001-2000质量体系认证，用当今松雷商业经营业绩足可以印证松雷经营管理模式的实用价值。

松雷现运行中的各项管理性文件和各工作流程操作性文件，是新公司的运营管理的依据及指导蓝本。

七、招商设计：

1、招商优势:

哈尔滨松雷商业经营管理团队为牡丹江零售市场订制最佳适宜的品牌经营合作方案，以利益共享、双赢经营我主导，运用松雷经典特色品牌为依托，竭诚打造环牡丹江区域独家高档名店，垄断该地区的高中档商品零售市场。

2、招商范围：

诚招有特色、有风格、有品位的名优中、高档服装、服饰等百货类品牌，范围是以“穿”为主的商品，包括：服装服饰、珠宝首饰、化妆品、运动休闲、生活家居、箱包皮具、名品钟表等，以及高档休闲、娱乐等其他商业服务经营项目。（酒吧休闲类、儿童娱乐类、文化传播类等商业经营项目）

3、招商要求：

国际、国内中高档知名品牌及服务品牌的厂商、代理商、经销商。

与具有有效的营业执照、税务登记证、组织机构代码证的经营主体共同合作。品牌商品具有有效的商标注册文件，产品合格证书和检验报告等质检资料，进口商品提供海关报关单及商检证明。

4、经营合作方式：

品牌专柜（店），利润月保底+扣率形式为主。

各品类主要标志性品牌供应商重点引进，合作条件合理优惠；其他品牌条件优与同等市场条件。

5、经营合作标准：

楼层品类代表品牌招商标准

F1 1. 名表劳力士、欧米茄、浪琴、雷达、帝驼、

梵高、名威、世爵、英纳格、天梭每1延长米柜台利润月保底700元，扣率18%

2. 珠宝首饰周大福、六福、老凤祥、谢瑞麟、

行行行、宝玉龙、皮尔卡丹按700元/平米，利润月保底，扣率23%

3. 化妆品姿生堂、欧珀莱、CD、美宝莲、

欧莱亚、玉兰油、雅芳、羽西每平方米月保底销售700元，扣率20%

4. 皮鞋百丽、瑕步士、爱步、其乐、都彭、

史碧嘉、CD、欧枚柯、罗密瑞姿按550元/平米，利润月保底，扣率22%

5. 皮具登喜路、都彭、华伦天奴、BOSS、

ELLE、POLO、新秀丽、皇冠按550元/平米，利润月保底，扣率25%

6. 国际名店都彭、BOSS、马可波士、金狐狸、都彭、宝姿、温馨鸟、卡奴迪路按450元/平米，利润月保底，扣率20%

7. 眼镜警察、古奇、CD、都彭、卡地亚、

浪琴、纪樊希、登喜路、古加希每1延长米柜台利润月保底700元，扣率20%

F2 1. 青春休闲ESPRIT、艾格、LEE、苹果、依恋、

艾斯迪色彩、罗蒙迪可、雷柏高、

米奇、淑女屋、鳄鱼恤、美珂欧兰租金按每月400元/平米；

扣率23%

2. 运动系列耐克、阿迪达斯、锐步、迪阿多纳、

李宁、安踏、金莱克、乐图租金按每月400元/平米；

扣率23%

3. 男士正装

休闲装沙驰、金利来、圣大保罗、卡尔丹顿、

观奇、贝利龙、老人头、汤尼威尔、

华伦天奴、凯撒、鳄鱼、马克华菲、

阿曼尼、迪可尼、仕东利、租金按每月400元/平米；扣率23%

4. 男士服饰BOSS、百富、毕加索、巴黎世家、都彭、金利来、ZIPPO、瑞士军刀租金按每月450元/平米；扣率23%

F3

1. 女士时装敦奴、魅力一生、哥弟、马天奴、

AD、范怡文、七色麻、阿勒锦、

骆驼、玛丝菲尔、THE、玖姿租金按每月300元/平米；扣率23%

2. 女士服饰黛可丽娜、利典安、米奇、梵高、

维弗拉氏、依慧达、泰盟诺迪租金按每月350元/平米；扣率23%

3. 女士正装白领、柯里亚诺、柯罗芭、莉奥拉、

杜蕾娜、宝姿、吉芬、马克张、萨浓租金按每月300元/平米；扣率23%

4. 内衣黛安芬、安莉芳、欧迪芬、皮尔卡丹、

曼尼芬、爱慕、奥戴莉、伊丝芬租金按每月300元/平米；扣率23%

5. 针棉沙美娜、亭宜、宜而爽、皮尔卡丹、阿尔巴斯、鄂尔多斯、鹿王、日神、高尔夫、圣雪绒、雪莲、珍贝租金按每月300元/平米；扣率23%

F4 1. 家居系列多样屋、捷克水晶、韩国宇宙床品、友和贝印、黛安家品、双立人橱具、飞利蒲松下小家电、进口数码相机、

随身听、MP3、复读机、电话租金按每月200元/平米；扣率20---23%

POST——松雷牡丹江店招商资料(1)

6、招商工作程序:

（1）、为营造很好的招商环境,吸引更多的理想品牌供应商加盟,增加合格候选供应商的基础数量,特制定本招商工作程序.

A、全国招商工作程序：

此程序在招商工作时间排序上定为第一程序,第二招商工作程序也可同时启动，该程序兼顾向国内知名品牌供应商宣传介绍POST购物中心的作用。利用全国有影响力的专业媒介发布新业信息，并有隆重招商宣传作用。专业媒体（时尚杂志、中国服装报等）。该工作程序能为以下招商工作程序顺利开展做好前期铺垫作用。

B、哈市招商工作程序：

此程序在招商工作时间排序上定为第二程序,也是正式开始进入实质性招商阶段，利用省、市有影响的媒介（生活报、新晚报）发布新业信息，并有隆重招商的宣传作用。有效利用现有资源的同时，策略地吸纳更多适合牡丹江市场需求的候选供应商。在松雷南岗八楼办公区建立招商办公室，业务接洽人员编制需要3人，电话、电脑各一部。

C、当地招商工作程序:

此程序在招商工作时间排序上定为第三程序,也是重要和关键的招商工作程序，当地供应商黄金比例数量份额应占招商总量的半数以上，在保证合适特色品牌供应商数量的同时，当地招商兼顾开发引导的功能，协助当地供应商经营正规品牌化商品，成为品牌化经营的学习实践基地。考虑减少、避免竞争对手对POST购物中心招商筹备工作的恶意破坏，正式招商工作与开业时间紧密衔接，不给对手恶意破坏的机会。招商部人员队伍组建后必须经过系统培训，实践磨合后再投入实际工作状态。以先建立过硬的招商队伍，再投入招商实战，这样才会百战百胜。先有计划有步骤地对适合预选供应商评定，有的放矢地对理想品牌供应商洽

谈，因为POST购物中心能够容纳经营的品牌专柜数量与实际能够在牡丹江市场运营的品牌供应商数量相差出入不是很大，茫无目的地传统式招商做法，并不适合新公司招商实际要求，这样不仅节约费用，而且能有准确的针对性，提高合作成功率，减少竞争对手的不利手段干扰。宣传工作中心，应以POST购物中心松雷牡丹江店即将登陆牡丹江，成为购物的天堂、身份的象征，以全新的内涵震撼雪乡，以上乘

的品质服务于牡丹江人民等内容为中心，制造轰动性前奏和神秘氛围，为下一环节的实质各项工作，做好铺垫。细致调研现有市场运营品牌现状，制定商场招商各品类工作预案标准，初步接待来洽谈的品牌供应商，并认真填制初选供应商登记表，对重点目标备选供应商，保持主动接触，排除阻碍，建立合作伙伴关系。签订意项合作协议，收取合作预约订金。（2）、POST购物中心业前招商工作进度

第一阶段：（筹备预案期）

※POST总体经营计划预案拟定，招商工作原则方案制定；

※制定POST商品定位标准；

※拟定初步各商品类布局方案；

※拟定与供应商合作方式及条件标准。

第二阶段：（初选储备供应商期）

※进入全国招商工作程序；

※进入哈市招商工作程序，组织实施初选供应商资源储备；

※POST招商团队组建，基础工作技能培训，团队协调性磨合；

※招商团队针对当地商业市场环境、商品经营状况及供应商资源普查备案；深入准确地对当地市场各商品类的分析汇总，编制各商品类经营指导方案；

※对本省级代理，将至牡丹江市场开发、寻找下级地区代理的供应商资源普查备案；协调协助开发工作；

※当地招商工作程序开展，组织实施初选供应商资源储备；

※制定完备的商品储备品牌资讯，对适合的预选供应商资源评定分类；

第三阶段：（评审确认供应商期）

※确定正式的各品类商品定位标准和品类布局执行方案以及招商合作式方、合作条件标准等公司经营原则方案；

※确定各品类最终执行的经营工作方案，各品类重点标志性经营品牌认定，以及针对性特殊招商方案的制定及实施；

※普通标准性品牌供应商洽谈合作条件，结果对比择优；

※评审确认合格供应商，签订意项合作协议，收取合作预约订金；

第四阶段：（合作协议书签订期）

※根据POST各项筹备工作完成进度情况，确定准确开业时间，对已经完成的筹备工作进行科学客观的评审和合理微调，确保开业正常可行之后，与合格供应商签订正式合作协议书；第五阶段：（入场实施专柜期）

※卖场专柜设计基本标准设定，规定贯彻；

※与供应商协调专柜设计规格，符合双方设计规定要求；

※办理相关入场装修手续，进场实施装修专柜；

※做到及时合理，人员积极跟进，协调配合各管理环节，控制按规划方案实施，高效圆满完成阶段工作目标。

7、招商部筹备期人员编制

为高效率地完美正确地完成POST购物中心招商筹备工作计划方案，确保商场如期隆重开业，并且能够达到公司预期工作目标，现建议购物中心招商部筹备期人员编制方案如下：以工作相互支持、管理相互制约的工作原则，暂把POST购物中心在筹备期的招商部分为两个组。（1）.规划审计组；（2）.招商业务组。

（1）.规划审计组：

工作职能：宏观组织协调,各项工作监督跟进,评估分析招商结果.a.各商品类招商定位总目标工作的制定及审核；b.商场各商品类结构布局编制、审核；c.单位品牌经营面积计划、核定；

d.品牌装修宏观标准制定、审核、验收；

e.商场各商品类单位面积利润核定；

f.各品牌合作协议的评估、汇编、保管;兼有商业信息的搜集、分析、提供的职能。

工作目标：招商工作计划方案的制定，工作结果的审核评估，确保招商工作的正确有效性。人员编制：

组长（一名）；综合助理（一名）；汇编管理文员（一名）。合计三人。根据具体工作职能特点选择适合人员。

（2）.招商业务组：

工作职能：a.根据公司总计划原则制定各商品类具体招商工作计划方案，并认真实施执行；

b.制定各自商品类品牌供应商的量化参数指标，根据其销售业绩、社会知名度及影响力、经营者的实力与能力和商业信誉、商业区域分布、加盟合作者与品牌生产厂的属性等等，划分核定重点合作供应商；

c.与品牌供应商的联络，业务谈判，经报批公司核准后签定合作协议；

d.及时监督反馈供应商的意向，实施工作计划方案；

e.时时跟踪品牌商品发展动态，反馈、修订工作方案。等等……

工作目标：招商工作计划方案的准确实施，工作结果正确、及时、有效。

人员编制：

招商业务组组长（一名）

业务组各业务主办及工作范围：

（一）、男装业务主办(一名) ；招商助理(一名)。

国际名店F 男士服装J

（二）、女装业务主办(一名) ；招商助理(一名)。

少淑装M 淑女装N 内衣0

（三）、青春装业务主办(一名) ；招商助理(一名)。

运动系列H 青春休闲装I 时装广场（春夏）Q

皮草/针棉（秋冬）R

（四）、服饰业务主办(一名) ；招商助理(一名)。

皮鞋G 精品服饰E 男装服饰K 女装服饰P

（五）、综合1业务主办(一名) ；招商助理(一名)。

化妆品A 钟表B 首饰 C 眼镜D

（六）、综合2业务主办(一名) ；招商助理(一名)。

休闲服务L 家居系列S 童装/儿童用品T

儿童游乐中心U 家居服装V

合计一十三人。根据具体工作职能特点选择适合人员

为便于以后运营工作可持续性进行，节约人力资源，未来的商场经理可暂时参与前期招商工作。

合作：以最大限度允许自主经营，专业运作为合作形式，统一收银，固定收益，为合作条件，鼓励冠名前缀宣传，共同双赢发展。

组织：松雷商业发展中心策划，牡丹江POST购物中心组织实施。

重点：家电类专业店：国美、三联、苏宁、黑天鹅、

体育专业店：李宁、申格、

家居专业店：多样屋、

（3）、品牌传播

目的：提高牡丹江地区当地品牌商品经营水平，满足适合POST购物中心经营的品牌数量，加快商场组织速度，确保商场经营品牌质量和如期开业。

通过对品牌商品当地区域销售代理经营权的引导调控，确保品牌可控发展趋向，为品牌商品最大化市场价值实现和公司最高长久收益而服务。

方法：通过牡丹江新商场的组织过程，给预将开拓牡丹江地区市场的品牌省级供应商提供牡丹江地区商业推广的平台。

在当地组织常规商场经营工作的同时，兼顾开发引导品

牌经营发展的附加功能，协助当地供应商正规化商品经营，把新商场创造成为商品品牌化经营的学习实践基地。

途径：通过对哈市招商工作过程，对预将要开拓牡丹江地区市场的省级代理提供牡丹江市场推广支持服务。

通过对当地招商工作过程，对希望能经营理想品牌和要学习掌握商品正规化品牌经营模式的当地业内人士提供联络、培训、指导等支持服务。

组织省级代理品牌在牡丹江地区推广发布会；

哈牡两地供应商联谊会；

牡丹江商业咨询支持机构；

牡丹江著名品牌供应商协会；

组织：松雷商业发展中心及松雷牡丹江外派管理机构为发起者和组织者。

松雷牡丹江外派管理机构以因地制宜为原则，不辱使命作宗旨。认真完成在牡丹江的经营工作。