招商策划方案

招商策划方案

目录

第一篇团队组建

1.1人员配备 (4)

1.2到岗时间 (4)

1.3组织架构 (4)

1.4 各组织相关职能 (5)

1.5各岗岗位描述 (7)

1.6各职位薪金标准及计法 (13)

第二篇招商氛围形成

2.1包装总纲 (15)

2.2应用系统 (15)

2.3招商通路包装 (15)

2.4卖场（招商、销售咨询中心）成立及形象包装 (17)

2.5形象宣传包装 (21)

第三篇招商现场资料及物料准备

3.1项目规划设计部分资料 (23)

3.2视觉形象延展设计 (24)

3.3工程及其它配合 (26)

3.4招商物料及宣传用品 (27)

第四篇招商实施及推案方式

4.1总策略 (31)

4.2招商策略 (31)

4.3品牌战略 (32)

4.4招商及销售阶段控制 (33)

4.5内部认购入市时机和时间建议 (36)

第五篇招商推广

5.1 推广原则 (40)

5.2 推广手法 (40)

5.3 招商主要设想和措施 (40)

5.4 招商推广及费用计划 (41)

附 1招商推荐会方案

2广告公司工作内容

2

3招商意向书

4合同书

第一篇团队组建

原则：

➢一个上级

➢责权一致

➢既无重叠又无空白

1.1人员配备

目前部门需配备人数为6人。

部门经理——1名

策划师———1名

招商主管——2名

招商员——3名

销售主管——1名（待定）

售后服务——1名（待定）

售楼员（待定）

由管理公司配备清洁工———1名

保安————1名

1.2到岗时间

按一般同规模的商业项目，至少建筑封顶前8个月进行招商，

3

1.4

2、根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经助理；3

4

5

6

7、负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度。

1.4.2销售部职能

1、向营销策划部负责；

2、负责公司物业招商、销售工作；

3、协同策划部掌握市场行情，制定并执行相应的招商、销售计划、策略；

4、挖掘新的客户来源、跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档；

5、与新旧客户保持良好关系，协助客户解决在招商、销售过程中的问题；

6、负责办理招商、销售中的各项手续，做好售后服务工作；

7、协助财务部收取客户需缴交的各项费用；

8、配合其他部门做好客户服务工作。

1.4.3策划部职能

1、向营销策划中心负责；

2、根据公司的发展战略制定房地产的各项推广策划方案；

3、负责房地产广告的制作及实际操作；

4、负责根据物业的特点组织策划各项公关宣传活动，并负责其实施工作；

5、协同销售部进行物业招商、销售工作。

1.5各岗岗位描述

1.5.1营销策划部经理

4

1、职务名称：营销策划部经理

2、直接上级：总经助理

3、直接下属：策划师、招商主管、销售主管；

4、本职工作：主持营销策划部全面工作；

5、直接责任：

6、草拟公司年度经营计划，上报董事会批准；

7、负责编制本中心的年、季、月度工作计划、招商计划、销售计划；

8、根据以上计划指标，负责制定相应的实施方案和措施，在确保完成计划指标同时，能有效地节省

费用。

9、负责协助总经助理对公司所有工程项目投资策划，项目可行性研究工作；

10、主持、组织策划工作，拟定招商、销售及租售方案，确保完成销售指标；

11、统筹或主持本部门的人事招聘、培训及考核等工作，提名本部门人员的聘任、辞退、升职，经

人事部，报总经理批准。

12、负责公司及本部门的信息资料档案管理督导工作，保证重要文件、资料的保密不外泄；

13、负责抓好公司员工的思想动态、精神文明、道德教育及职业操守工作，稳定和提高本部门员工

队伍素质等企业文件建设工作；

14、积极完成上级临时交办的各项工作。

1.5.2策划师

1、职务名称：策划师

2、直接上级：营销策划部经理

3、直接下属：策划助理

4、本职工作：策划方案的撰写及实施；

5、直接责任：

6、组织本部的策划工作；

7、负责有关市场策划方案的撰写、广告方案的撰写与编制，交有效地组织实施与监控；

8、搜集有关房地产市场信息及资料，建立与逐步完善信息资料库的管理，为市场租售提供有利依

据。

9、为公司提供市场及招商、销售策划方案，并协助实施与监控；

5

10、提供广告策划方面的报价，以及材料、市场动态的资料，并分类整理存档管理；

11、编制市场推广费用的计划，并加以监控与及时呈报；

12、负责展销会现场气氛布置的方案，组织实施并确保租售计划的完成；

13、组织完成本公司的CI、VI策划工作；

14、积极完成上司安排的工作。

15、负责监督有关招商、销售计划的实施和总结分析；

16、负责策划文案工作、统筹组织相关广告活动并监控；

17、完成经理交待的临时任务。

1.5.3销售、招商主管

1、职务名称：销售、招商主管

2、直接上级：营销策部经理

3、直接下属：销售员、招商员

4、本职工作：本公司所有物业的销售、招商业务及管理工作工作

5、负责指导本部门销售、招商资料的登记、保管、整理、存档等管理工作；

6、负责本部门人员的岗位培训，提高销售、招商人员的营销技巧；

7、负责公司销售业务，获取最新市场销售信息，为市场策划提供可靠信息和依据；

8、了解市场及周边铺位写字楼、住宅信息状况，开拓新的销售、招商方案；

9、编制本部门月、季、年度租售计划和工作总结，确保完成公司下达的各项任务，并监控本部门的

销售、招商费用；

10、负责主动寻求各部门对销售、招商的配合，并将信息反馈给相关部门；

11、、负责召集部门的销售、招商会议及业务培训工作，可在经理授权下主持业务会议及其它重要工

作会议。

12、妥善处理客户投诉；协助经理妥善处理部门内外的联系与沟通与工作

13、搜集和整理客户的租售资料，并妥善分类、保管和存档，每月编写统计及分析报表，呈送有关

部门；

14、协助人事行政部做好本部员工聘任、考核、培训等工作；

15、督促本部门人员妥善做好档案资料管理；

16、积极完成上司临时安排的工作任务。

6

资格要求：

➢大专以上学历；

➢具有一定的业务培训能力和管理能力；

➢熟悉案场制度和工作程序；

➢有一定的招商（销售）经验和（招商）销售管理经验。

1.5.4售后服务主任

1、职务名称：售后服务主任

2、直接上级：营销策划部经理

3、直接下属：

4、本职工作：售后服务及销售手续的办理

5、直接责任：

6、负责部门售后的后勤事务管理及对部门文员的行政监督工作；

7、负责对已售客户的合同签署工作、文件收发、登记、归档、打印、会议记录、通知传递；

8、负责将已签合同移交国土局交易中心备案；

9、负责小业主的房产证的办理，及更名，过户手续的办理协助办理相关的销售手续，并做好档案管理工作；

10、负责小业主与管理公司的协调工作；

11、定期向部门经理递交租后工作计划和总结；

12、协助经理处理好有关部门的沟通协作工作；

13、完成上司临时安排的工作任务。

1.5.5招商、售楼员

1、职务名称：售楼员

2、直接上级：销售、招商主管

3、本职工作：协助主管做好销售工作

4、工作责任：

5、主动、自觉完成本职租售任务及上级安排的各项工作；

6、协助主任调查，及时上交工作计划及总结；

7、对客户有礼有节，不准有超越权限的承诺；

7

8、积极完成上司临时安排的工作。

9、负责与客户沟通联系，为客户解决困难；

10、在与客户联系中，要有礼有节，不违背公司利益，又使客户满意；

11、协助经理处理投诉问题的落实、解决；

12、做好对外公关工作。

对于招聘时可以按照上表所列的内容作为参考，确定各职位具体的薪金数额。

第二篇招商、营销氛围形成

2.1包装总纲

对项目进行包装的目的，是使项目形成品质形象感，并营造客户对未来的想象空间，以支撑并提升项目的价格定位。一站式饮、食休、闲娱乐为中心，强化项目的稀缺、罕有、品位、和值得珍藏，强大的升值空间，值得投资。考虑目标客户的习惯、品位、心理诉求特性，表现手法上要不落俗套，通过商业气息浓郁的表现形式，吸引目标客户对项目产生强烈的认同感，促成销售。

8

2.2应用系统

应用系统包括招商通路包装、卖场形象包装、宣传形象包装三部分：

2.3招商通路包装

招商通路主要指引导客户进入营销现场的路径，主要包括通路组织、地盘包装。

2.3.1.通路组织：现场施工通路与招商通路截然分开，互不影响，便于客户参观卖场。施工机械、物料单独路口进出，弱化工地凌乱的施工形象。在项目主入口严格的安防措施。

2.3.2地盘包装：

工地围墙

作为现场的展示十分必要，并有利于烘托现场气氛。其主要目的是对项目信息的有效传播。

户外导示牌

导视牌起到引导客户的作用，在本项目应本着少而精的原则，在引导客户的同时起到烘托气氛、从细微

处体现项目品质的作用。导视牌主要分布各主要大道车行入口，和进入项目大门附近的主要通道。

霓虹灯

在车流量大的道路两旁，夜间昭示性非常强。

2.4卖场（招商、销售咨询中心）成立及形象包装（仅供参考）

面积：180㎡——250㎡。

位置：人流、车流较大且昭示性强的地段，

建筑风格：简约时尚，视觉冲击力强，采用较多的玻璃幕强。

工程造价：10万元左右。

报建、施工、装修时间：预计60天。

要求交付使用时间：

售楼处的风格与项目建筑形体保持一致，并利用现场展板、易拉宝、模型充分展示项目定位和推广主题。在气氛营造上应该充分表现未来经营及项目的巨大升值空间。

1.嗅觉：淡淡的香味在客户必经的看楼通道上和样板房，楼吧现场烧煮的咖啡香味等等，吸引客户驻留。

2.听觉：来自女性销售人员的甜言蜜语，卖场播放的优美音乐。

3.视觉：视觉是“感官营销体系”中最重要的因素，也是卖场气氛营造最重要的一环。设计制作精美的售楼资料、装修精美的样板房、气氛热烈、色彩鲜艳的POP挂旗、拱门、路灯旗、甚至是售楼员的亲切笑容，秀色可餐，无不让到访客户心情愉悦，信心倍增。

4.触觉：样板房摆放精美的家私，质感优良的装饰，都会让人忍不住地触摸一下。

2.5形象宣传包装

主要包括办公事务系统、交通工具包装、宣传物料、礼品等，在制作过程中应充分考虑与咨询中心相结合。

9

2.5.1办公事务系统：

主要指现场招商人员所使用的各类销售用具，包括信封、信纸、便笺纸、饮用水杯、档案袋、手提资料袋；（名片、工作牌、着装采用统一标准）

2.5.2宣传物料：

宣传物料主要指招商中所需要的基本资料，包括：

招商手册

主要展示项目基本情况和营销主题。包括项目简介、区域介绍、交通、智能化设施、营销主题、未来经营场景描述、等等。

光盘广告

由于本项目推广期可展示性较差，建议采用袖珍光盘广告的形式，招商手册、DM直邮配合使用，在光盘中利用电脑动画充分展示未来项目的经营场景和项目的独特之处。

DM直邮广告

针对目标客户有针对性的进行EMS投递，增强目标客户的重视程度，同时给目标客户被重视的感觉。

第三篇招商现场资料及物料准备（仅供参考）

3.1项目规划设计部分资料

10

3.2视觉形象延展设计

3.3工程及其它配合：

11

3.4招商销售物料及宣传用品

12

物品配备

第四篇招商实施及推案方式

招商总体战略

总体战略：

坐招+直招+代理商招相结合，做到有效招商

4.1 总策略

打造首家“万平方饮食娱乐旗舰、提供一站式服务”

利用项目的稀缺、尊贵、私密性的优势，突出本项目“饮食休闲娱乐巨无霸”的核心特质。

工作重点：

➢商业管理公司确定

➢广告公司确定

➢招商及销售方式确定

13

4.2 招商策略

以较低租赁价格吸引知名品牌商家，树立项目价值标杆。然后以较高价格吸收中小业态实现项目整体租赁价格。

4.2.1 招商推广策略之一—以片区价值带动项目投资价值

由于该项目的价值，因此在市场推广中，应充分整合地块价值，从而顺理成章地带出的独特投资价值。本项目所依托的地段价值, 从下面两个层次进行挖掘。

•中心城及目标消费群资源

•整合中心城区域的商务资源和地标资源；

•整合项目片区生活资源；

整合资源时, 应围绕项目市场推广的主题来进行，而不能杂乱无章地拼凑。

4.2.2 推广策略之二——以跟庄品牌商家价值提升投资价值

品牌商家所到之处无不车水马龙。

4.3.品牌战略

以项目建立公司的品牌，通过产品品质导入企业。打造知名地产名牌

精神

缔造都市新生活；

以坚持追求卓越，传达专业服务品质。

形象

辰威地产代表价值，代表一种生活方式，

主张

城市建筑是城市的名片，建筑将载入历史，今天我们在缔造百年后营口的面貌。

“我们今天的努力，成就明天的历史”。

4.4、招商及销售阶段控制

14

对主力店的招商步骤和技巧第一步：重视主力店市场定位和业态定位等设计前的商业策划，并将其作为招商工作的指导性文件；掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成主力店租赁工作。具体的程序如下：

商圈分析→市场定位→业态定位→主力店租赁→规划设计→建造…

主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计和建造。

本项目第一步中规划设计已完成故只能从第二步开始

第二步：按拟定的市场定位和业态定位确定初步主力店条件。通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定主力店目标名单，并将其设立成三层目标群。

第一层：5X家；第二层：3X家；第三层：2X家

（X表示拟招主力店的个数，不同业态要分开）

15

第三步：召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请当地政府相关领导或职能局的领导参加，并请他们在会上介绍当地的投资情况和表示支持的态度。当然，最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。

第四步：视招商恳谈会的情况，在会后逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件，采用每隔2~3天沟通一次的跟踪办法专人跟进。而且，要重点对第一层目标群的各个管理层进行充分的沟通，加快其投资决策的步伐。

4.4.2招商期

招商方式

针对本项目产权式商铺经营模式的特点，对购铺不经营的商铺（委托我商场招商或由商场返租形式），要进行招商考虑，从而确保商场的如期开业。具体的招商方式分述如下：

1、租赁方式（现做首选方式）

1）分完全租赁方式（收银由商户自收，自主经营，自主确定营业时间。如沿街独立的专营店形式）；

2）不完全租赁（收银由商场统一收银，后集中结算，统一营销推广和现场经营管理。如品牌商户）；

2、联营方式（次选方式，商场自营部分可以这样考虑）：采用营业额扣点式，分保底和不保底两种；商场的经营风险较大，建议不做首选；

1、经销和代销方式，是针对商场自营项目部分的考虑，重在先培育品牌，培育成熟后再转给投资者

经营或销售产权；

特殊商户招商优惠原则。

主力店招商政策（十大优惠政策借鉴）

1、政府税费的减免优惠

2、政府返税政策支持

3、政府专项资金扶持科技创新和商业创新

4、开发商垫付装修费2000元/平米开发商提供装修费2000元/平米的5年无息贷款。

5、增加商户装修期优惠针对主力店商户，增加2至3个月的免租期用于装修。同时针对不同业态推出额外的3~6个月的免租期优惠，进一步降低经营成本。

6、共享“某某会”固定客户资源；商业经营公司打造“某某会”会员组织，招募会员形成固定客户群体；

7、打造统一的电子商务平台针对主力店商户，提供网络平台，拓宽营销渠道；

8、送外墙外立面广告位使用权外立面广告位置赠送给主力店商户，（超市，百货，和快餐店）具体赠送标准及办法，可根据招商的具体情况而定。

9、广告宣传同步免费送：在某某新天地开业时，对外的整合媒体计划（电视媒体/主流平面媒体报纸软硬广/主流广播电台/DM刊夹寄等），宣传推广活动中，针对主力店商家，可以获得某某新天地同步的免费宣传的优惠政策。

16

招商对象（仅供参考）

●1、主营项目

进口化妆品、高档珠宝、世界极品服装、高档手表、高档皮具、高档工艺品、高档笔高档男女服装、休闲装、手袋、女饰品、精品鞋店、精品裤店、女士内衣、精品花店、精品工艺品、领带丝巾、化妆品、眼镜、水晶、羊绒羊毛制品高档男女服装、休高闲装、皮具、男饰品、精品鞋店精品裤店、男士内衣、精品花店、精品工艺品、领带、化妆品、眼镜、水晶、羊绒羊毛制品儿童服装、高档床品、进口饰品店、精品工艺品、体育服装（飞脚、运动100等）、体育器材、儿童乐园、车载精品、高档办公用品、家用品

●2配套项目

A 家私、布艺、古玩、画廊、厨房用品、精品汽车展厅、书屋

B 肯德基、麦当劳、必胜客、罗杰斯、茶叶店、酒吧

C 屈臣氏、医疗诊所、健身中心、美容中心、美体瘦身、茶社、写真工作室、数码工作中心、药店营

销理念

●3大型百货商店、小型百货商店

食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店；服饰类：女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店；家具和装饰类：家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断；五金类：壁画、墙纸、家用五金、低压电器；药店：药品、配药、药房；餐饮店：小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店；其他商店：礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妆品和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票和纪念品、运动器材、收藏品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品、纪念品；服务类：美容、理发、修鞋、洗衣店、干洗店、眼镜和验光店、减肥沙龙、配钥匙、出租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、机票代售；机构类：银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医、保险公司、公共展厅；文化娱乐设施：剧场、会议室、保龄球馆、儿童乐园

●女装

纳帕佳、佛罗伦、U2/G2000、U.W.N、百图、缪纱、菲妮迪、艾希尔、SCOFILED、ON&ON、淑女屋、缇丝丹、Blu:pepe、 Rapido、SEN.9、D.NADA、U’DB、比音勤芬、LA COLLEOINOF、CIRCLE、例外、裘堤诺、AXARA、VS、杰西、巧帛、Veromoda、ONLY、ESPRIT、维温、秸熙、B2、欧时力、欧尼迩、季候风、丽丽、法妮、LmLuLu、威莎、艾可儿、KAKO、名师路、多尼维娜、BRJ、中中、雅琪、古尚、佳莉丝、佐尔美、诗彩坊、欧泰奇、Veeko、白领风采、娜尔思、红人、华鑫、名典屋、衡韵、圣菲达、卡麦妮、艾格ES、JPR、B2、Missk、Veeko、Wanko、中中、0141、Weekend、Colour18、佛罗伦、宝姿、贝拉维拉、维温、花木马、阿勒锦、千细、摩高、费莲娜、LILY、依迪菲蓓珞、法妮、红袖、自由鸟、拉夏贝尔、蒙卡莉娜、莱伊迪、堡马、艾克尼诗、法兰奴、摩帝马、巧帛、影儿、季候风、缪莎、凯撒、艾迪米嘉、太和、贝拉维拉、艾克尼诗、雷诺帝娅、万升、法妮、苏娜尔、朵兰帝、诗凡诗、依梦、兰氏装扮、白领风采、佳莉丝、南梦、MARYMA、杰西、玖姿、拉夏贝尔、城市丽人、依梦、细川、阿曼达、秋水尹人、艾迪米嘉、蕾诺蒂娅、SODA、欧柏兰奴、蜜雪儿、LILY ●鞋

莱尔斯丹、天美意、FED、思加图、百丽、接吻猫、安玛莉、RIZ、真美诗、哈森、CNE、千百度、森达、科而士、三川古柏、金利、德莉诗娅、雪莉、诺亚方舟、科而士、达芙妮、奥康、花花公子、贵之步、富瑞斯、卡迪娜、千百度、for you、奥卡索、梵诗蒂娜、CNE、哈森、七月恋人、康莉、老人头、星期六、G&S、、华伦天奴、露迪、卡文、富瑞斯、必得利、卡帝尔鳄鱼、卡美多、富怡、诗兰柏高、华伦世家、KUUKI

17

●包

ELLE、阿迪达斯、袋袋店、大嘴鸭、欧蒂凯奴、Mike Mike、干线、蓝威龙、米奇、凯思琳、C21、WHY、丝莉安、依莉莎、佳连威、嘉里奥、威尔萨斯、帕佳图、黑眼睛、VS、LCK、GIOGER BORSONI、摩帝马

●内衣

兰尼尔、爱慕、安利芳、桑扶兰、曼妮芬、古今、黛安芬、百利安、欧迪芬、曼诗婷、宜而爽、华伦天奴·艾力米欧、舒雅、梦特娇、纤丝鸟、帕兰朵、南极人、猫人、北极绒、天之锦、羽翼、朵彩、宜而爽、三枪、恒源祥、AB、戴安娜、迷士郎、俞兆林

●化妆品

蝶妆、美宝莲、娥佩兰、UP2U、兰芝、欧珀莱、欧莱雅、AQUA、羽西、积姬仙奴、一朵、玉兰油、清妃、可采、艾文莉、海皙兰、雅芳、美伊娜多、COCOOL、姗拉娜、red earth、Za、欧珀莱、UP2U、美宝莲、露华浓、嘉娜宝、欧莱雅、羽西、玉兰油

●饰品

海盗船、梦特丽、伊泰莲娜、鲸皇、旗牌王、古田希、7℃、艾尚、诺美莉、巴泊吟、V6、娇尔漫、曼拉其

●床用塔山、澳皮王、可利尔、博洋蔺、日清坊、博尔卡特、富仕、富安娜、惠谊、POLO、梦特

娇、佳丽斯、雅兰、维娜尔、旭染、卡帝乐鳄鱼、安诺、帝豪、依富高、凯盛、三和、蓉丰、澳西奴、啄木鸟、凡人居、富士、蝶姿、罗莱、馨亭、佳丽斯、迪士尼、蓝丝羽、雅兰、安竹堂、德兰德隆

●运动、休闲

耐克、耐克360° 阿迪达斯、美津浓、锐步、李宁、美特斯邦威、佐丹奴、班尼奴、S&K、真维斯、ES、茵宝、三星道、威沙、衣恋、JEEP、比音勒芬、百事、双星、金莱克、李宁、德尔惠、安踏、助乐、沃特、鸿星尔克、奥卡索、KUHLE

招商程序

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xx商场进驻商户初审登记表审字第号

以下由商户填写：

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提供证件：1代理证书、2授权书、3工商税务副本、4检验合格证、5其它

提供发票：1、增票 2、普票 3、无发票

需要场地面积：（层号柜位）以平面图所示为准

预计完成的营业额：万元/月

以下由招商部填写：

综合分析

1、价位分析：

2、市场分析：（包括品牌是否适合我市场）

3、进入xx时间及影响力：

4、品牌销售预测：

5、业绩考察：

6、备注：

4、与商户签定合同

（1）交纳租金或保证金；

（2）签定正式合同（联营或租赁等）；

C、押金、保证金收取制度

1、押金针对登记商户收取，每户收取2000元；

2、登记商户经过资格审查合格的，签定联营合同，押金转为保证金；

21

3、登记商户资格审查不合格的，押金全额退还（不计取利息）；

4、商户签定联营合同时，必须向百富购物广场交纳**元/平米的保证金；

5、保证金用来约束商户的经营行为，联营合同期满，商户未出现违约现象，保证金全额退还（不计取利息）；

行动要点

上门推荐+招商推荐会+DM直邮

经营管理公司的确定

4.4.3销售预热期

项目进度：主力店签约完成

目的：树立产品市场形象，广泛传播楼盘卖点，累积目标客户，建立客户关系网，奠定后期营销基础

广告形式：媒体推广+活动推广

媒体推广：报纸（杂志）+电视（展板）+电台+直邮

活动推广：外展场+租赁主联谊会

广告重点：广而告之树立物业形象，积蓄客户，检验市场的反应，检验价格定位，确认推广卖点的接受度，寻求以最佳方式表现产品的特质

行动要点

使项目品牌形象与企业实力形象有一个具体衡量的标准,项目的实体展示，使项目品质

形象具化。

4．4．4销售期

项目进度：招商完成50%。

目的：针对目标客户进行强有效的推广措施，塑造整体营销气势，迅速推动销售

广告形式：营销活动为主，媒体宣传为辅

媒体推广：报纸（杂志）+直邮+楼体条幅

活动推广：：新老客户以及相关目标客户联谊会

广告重点：广告以直接、强势方式突出楼盘鲜明特质为主体述求点，唤起目标客户的购买欲

望，促成成交依据不同的时段，间隔性立体广告攻势，促使成交，扩大业绩。以

独立的卖点进行针对性宣传，吸引特定客户。

行动要点

针对性销售、优惠促销、以老带新、快速消化

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4.5、内部认购入市时机和时间建议

4.5.1内部认购条件

4.5.1 .1项目进度

•主力店签约完成

•招商整体工作完成50%左右

4.5.1.2工程形象

项目内部装修完成

售楼处装修完毕，并投入使用

局部绿化展示。

4.5.1.3 现场包装

售楼处施工、装修及内部布置完毕

看楼通道施工、装修完毕

现场气氛营造（导示系统、彩旗、条幅、绿化、标识、背景音乐）

4.5.1.4 销售资料及道具

模型制作完毕

展板完毕

楼书到位

银行按揭确定

物业管理提前介入（保安、清洁人员及管理人员）

4.5.2 内部认购时机

由于该地区有可能竞争个案即将出现，因此只有争取及早入市，抢占市场先机，才能保证取得良好业绩。

利用2个月时间积累诚意客户，刺探市场对项目的反应，并利用“五.一”长假,结合多种营销活动隆重推出楼盘,快速积聚人气。

23

4.5.3开盘时间建议

按照市场通常经验，建议在4月份内部认购，集聚人气的基础上，选择在4.28入市，以迎接下半年的销售旺季。开盘（解筹）建议在4.28或（周六）进行。

第五篇招商推广

5.1推广原则注重实效，立异求新，有效造势，少投入，高效率，快进度。

5.2招商主要设想和措施

1、百货主进入口设立项目咨询处；

2、与市场进行资源互动；

3、赞助一些相关行业组织会议或竞赛活动；

4、招商投资推荐酒会；

5、DM邮寄。

6、报类投递。.

7、营口大石桥老边电视插播。

8、公交车

9、道路两旁广告牌

10、网站推广

11、公司组织一只精锐的招商队伍结合与代理商进行联系。

5.3招商推广及费用计划（仅供参考）

计划表

24

说明：以上费用更多是为项目后期销售发挥作用。

费用总预算

25

推广累计费用约100万

人员费用

因此建议局部委托中介公司招商，委托费50万元。

我方最低成本广告费和开业宣传200万+考察费20万元+员工工资40万元+局部招商费50万元=310万元备注：此数据为2006 年深圳东方商业广场招商费用预算

附1

26

招商推荐会

27

附2：广告公司服务内容

一、策划部分

1．广告诉求目标

2．广告诉求理念

3、项目命名

4、项目核心价值挖掘

5、推广主题提炼、广告语形成

6、阶段性推广计划及具体推广方案

7、区域价值炒做

8、网络广告

9、招商资料规划及设计

10、招商活动建议

11、其它

二、LOGO及VI应用

1、LOGO标准组合

2、LOGO标准色、标准字

3、名片

4、信封、信笺

5、档案袋

6、纸杯

7、胸牌、胸卡

8、手提袋

4、其它

三、销售咨询中心及工地现场包装

1、背景板

2、展板4块

3、销控表2块

4、POP4款

5、楼体条幅8款

6、导示牌

7、路旗6组

8、其它

四、户外包装

1、广告牌

2、车体广告

3、站点广告

4、其它

五、宣传物料

1、招商单张及招商手册

2、楼书及销售资料

3、直邮

28

附件3租赁意向书

甲方：公司

法定代表人 / 职

务：

委托人 / 职

务：

营业执照注册

号：

地

址：

邮编：传

真：

电

话：

乙方：

法定代表人 / 职

务：

委托人 / 职

务：

营业执照注册

号：

地

址：

邮编：传

真：

电

话：

甲、乙双方本着公平、公正、平等、互利的原则，就乙方租赁甲方位于*****城号

地楼物业，开设事宜，签订此意向。

一、标的物业

双方确定乙方租赁甲方位

29

于的**** 号

地楼层至层作为未来经营的场地，租赁面积为平方米。（详细位置和租赁范围以双方确定标注红线的图

纸为准，见附件）

二、合作条件

1、双方商定的交房标准为

2、租金水平

甲方建议为元/月.平方米，合计租金元/年；乙方建议为元/月.平方米，合计租金元/年；双方都同意对租金进行进一步的商谈。

3、租赁期限年

三、合作意向

甲方正式对外公开招商，乙方在接到甲方通知后7天内与甲方签署《租赁确认书》或正式《租赁合同》，____________所缴纳的认租意向金自动转为租赁定金或履约保证金;逾期

则视做乙方自愿放弃优先承租该意向商铺的权利，甲方有权另行处理该意向商铺而无需事前知会乙方，并退还乙方已缴纳的认租意向金。

四、生效条件

本意向书自双方签章之日起生效，本意向书一式份，具有同等法律效力，甲、乙

双方各执份。

五、附件

本意向书附件包括：

六、其他约定条款

甲方：(盖章) 乙方：（盖章）

法定代表人：（盖章或签字）法定代表人：（盖章或签字）

委托代理人：（盖章或签字）委托代理人：（盖章或签字）

本合同签订日期：年月日

签订地点：售楼处

30

附件3《商业城街》商铺租赁合同范本

出租方：辽宁辰威房地产开发有限公司（简称甲方）

承租方：（简称乙方）

甲乙双方经友好协商，根据《中华人民共和国经济合同法》及相关规定，为明确出租方与承租方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同，供双方共同遵照执行。

第一条商铺位置、面积及用途。

1、位置：甲方租给乙方位于XX市XX路XX城层第号商铺（以下简称该商铺，位置注明参见附件一平面图颜色标记所示，附图只作一般识别之用，并不显示该商铺的面积大小）

31

2、面积：该商铺的建筑面积为首层平方米，二层平方米；首层公摊面积为

平方米，

二层公摊面积为平方米；实际计租面积为平方米。

3、用途：乙方租用该商铺仅限于经营（）

第二条租赁期限

1、租赁期从年月日起至年月日止，装修

免租期从年月日至年月日止，租金起计日从

年月日起至年月日止，装修免租期满之日，为乙方开业的最后期限。

2、租赁起始日即为交铺日

第三条租金按租押金、租金、综合服务费、水电保证金、水电费（本合同所有款项均以人民币计算）

1、租金押金（履约定金）：相当于该商铺三个月租金的数额。

2、租金：该商铺按建筑面积计算租金及管理费。从租赁起始日起，

第一年内该商铺月租金标准为每月元/平方米、每月租金金额为佰拾万仟佰拾元整（小写：￥元）、租期从第二年即从

年月日起，每月租金以上每月租金为基础递增。

3、综合服务费按照元/月平方米计算，该商铺每月综合服务费为元（大

写）。该费用用于商场的保安、保洁、公共设施维护、日常管理等各项支出。

如有变动则按物价部门规定为准。

4、综合服务费按押金：相当于两个月的综合服务费的数额，金额为万仟

佰拾元整（小写：￥元）

5、该商铺设有独立水表以及电表，铺内水电费由乙方负责，水电费按照水电表读数计

收。另该商铺须于每月按照比例分摊“商业城公用水电费”。

6、水电保证金元/间。

第四条付款时间及结算方式

1、乙方在签署本合同时，即应向甲方交付：租金按押金（履行定金）元（大写：）、综合服务费按金元（大写）、水电保证金元（大写）。合计元（大写）。

2、租赁期内，每月租金、综合服务费、上月的水电费于当月5日前向甲方（含甲方委托

的管理机构）支付。

32

3、因合同期届满或其他原因而终止的，乙方退出该商铺经营之日起十天内，在结清所有

费用后，甲方退还租金押金（履约定金）、综合服务费按押金和水电保证金给乙方（不计算利息），乙方如有费用未清缴等情况，甲方可从相应押金及保证金中扣除后再支付。

第五条商铺经营条件及设施

1、该商铺设有单相电表一个，电表提供10千瓦用电负荷。如需增容，必须报甲方批

准，所发生之费用，由乙方负责。

2、商铺地面铺高级耐磨砖，墙体乳胶漆，每铺独立卷闸门，水电一户一表，每铺均配有

电话线接口及宽带互联网接口。

3、甲方向乙方提供统一制作的招牌架一个，供乙方使用。乙方须自行制作招牌内容，费

用自理。

第六条甲方的权利和义务

甲方有权重重新命名该商业城的权利和在任何时候改变，替换或取代原有名称的权利，而无须对乙方作出任何补偿，也不因此构成合同的终止或合同条件的改变。

1、物业管理公司的变换，不影响本合同书的旅行。

2、甲方有保留、改进、扩充、增加或减少本商业城铺位用途、数目或面积的权利，在行

使该权利的同时，甲方应尽量减少给乙方带来不便。

3、正式签订本合同并足额收到乙方所交的履约定金等约定款项后，按约定时间把商铺交

付给乙方使用。

5、在乙方办理工商、税务事宜中提供必要的协助。

6、甲方负责配备商业城内共用电房、公用卫生间、消防、道路、供电、排水排污设施，并负责上述设施的维修保养。

7、甲方负责公共范围内日常管理，做好公共保安，清洁工作和定期对商铺内部进行安全检查，以维护该商铺正常的经营程序。

8、甲方对乙方享有违法经营追述权。

9、甲方可根据租户（乙方）的需求，统一组织相应的广告宣传，专业知识宣传教育工作，有关费用由租户（乙方）承担。

第七条乙方的权利和义务

1、对该商铺享有使用和收益权：拥有向甲方咨询建议权和对商铺的知情权。

2、乙方应按照本合同第四条约定的时间及时足额缴交租金及其它款项。在合同终止

或解除时应完好无损地把商铺交还给甲方。

3、甲方交付商铺之日起，乙方可进场装修、筹备商业。乙方的装修方案必须遵守

《装修手册》的有关规定，并经甲方书面批准后方可施工。装修时不得擅自改动

该商铺的建筑结构或商铺的外立面，广告标设必须按照驾轻就熟规定的尺寸制

作。

4、租赁期间，乙方必须严格遵守国家、辽宁省、营口市的有关法律、法规和政策，

依法登记，持证经营，不得而知利用该商铺进行违法活动，兵贵神速公众利益。5、乙方对承租商铺只能用做经营类型的商业用途，不得擅自改变经

营类型，如须改变，须事先征得甲方书面同意。

6、乙方不得擅自将该商铺转让给他人使用：如需转让，应事先征得甲方同意，并办

33

理过户手续，过户时应向甲方交纳相当于一个朋租金数额的手续费。

7、租赁期间，乙方承担该商铺的防火、防盗责任，与甲方签订防火责任状，支持并

协助甲方进行铺内安全检查。因乙方责任发生的失火等事故原因及因此引起城内

的损失，均由乙方负责。乙方在城内人员的人身，财产的保险必须自行办理。

8、租赁期间，乙方应爱护甲方的财产（包括甲方提供达标商铺、室内装修、水电设

施、公共设施等），不得占用公共场地，不得拆除、改变该商铺原有的设备和设

施。

9、乙方应遵守本商业城《管理手册》以及其他有关规章制度和管理条例。负责该商

铺的保养、清洁、维修和安全防卫工作，不得容许任何人在该商铺中留宿；不得

在该商铺中生火煮食；不得在该商铺内堆放易燃、易爆、有毒、有害物质（美容

美发用品中的易燃、易爆物品仅限于存放少量样品于商铺中，其存货由乙方另行

择地存储）。

10、乙方要遵守城内规定的营业时间，不得早开业或早收，甚至不开业。每年累计停

业满30天（不可抗力或意外事件除外），视为乙方违约，甲方有权收回商铺，不

予退还所有已收报款项。

11、租赁期间，乙方不得将该商铺作为抵押或经济担保。

第八条违约处理

1、甲方在规定的时间后三十天内未能交付商铺，视为违约。违约一天按已收乙方款

项总额的2‰计付违约金；超过六十天仍未交付商铺，乙方有权解除合同并要求

返还其已缴商铺款项和定金。

2、为保障广大租户的共同利益，保证项目按期开业。在双方签定本合同时，乙方所

交的签约定金为履约定金。乙方必须在租期起始日起天内将该物业装修完毕

并开业，否则，自第天起，应按每天人民币伍佰元（￥500.00元）标准向甲

方支付违约金。在租金起算日后满30天，乙方仍未开业，视为乙方根本违约。甲

方有权解除本合同，收回该商铺另行出租，乙方已交的定金、按金、保证金、租

金等不予退还。

3、租赁期间，乙方拖欠甲方租金、水电费、综合服务费均视为违约，每逾期一天，

按照拖欠金额的2%计算违约金，拖欠时间达一个月（含一个月）者，甲方有权

解除合同，乙方的全部合同权利视为自动放弃，乙方须付清所欠的款项，并无条

件把该商铺完整无损地交回甲方甲方已收的各种款项不予退还。

4、乙方若在租赁期间内损坏商铺，各项设备及设施应照价赔偿。

5、租赁期间，乙方有下列行为之一经劝告拒不改正者，甲方有权解除合同，乙方的

全部合同权利视为自动放弃并应赔偿甲方实际损失：

（1）不按合同约定用途使用该商铺；

（2）不按合同约定爱护原有设施；

（3）擅自转租、分租或转让该商铺使用权给他人

6、租赁期间，乙方违反商业城《管理手册》及其他有关管理制度，甲方有权进行干

预，乙方应立即采取有效的补救措施；如果乙方拒不接受或情节严重，且给乙方

造成严重损失，甲方有权解除合同，乙方须赔偿甲方一切损失，乙方的全部合同

权利视为自动放弃。

7、租赁期间，由于乙方原因致使本合同终止执行，四方已收的各种款项不予退还。

8、因各种原因而提前解除合同或合同期满不再续租时，乙方应如期退还所承租的商

铺，并将存放在商铺内的一切财物搬走。如乙方逾期退还所租赁的商铺，每逾期

一天，按照双倍租金额收取违约金，超过五天，则视为乙方自动放弃对商铺内存

34

物的所有权，甲方有权予以处理，乙方不得追索。

第九条任凭期满

1、于本合同届满前三个月内，甲方应通知乙方准备退场或者续租，四方有权引领其

他有意承租者进入该商铺视察，并有权以适当方式发布有关出租该商铺的广告。

若本合同双方有续租意向，在同等条件下乙方有优先续租权。

2、若双方不再续约，商铺连同内部原有的设施，一切在建筑物结构内的附属设施由

甲方无偿收回，甲方退还租金按金（履约定金）、综合服务费按金和水电保证金给

乙方（不计算利息）。

3、因履行合同期满或其他原因而终止的，甲方应在终止后十五天内将乙方所交租金

按金（履约定金）、综合服务费按金和水电保证金退回给乙方（不计算利息）。乙

方如有欠租或未将费用清缴等情况，甲方可先从按金和保证金中扣除后支付。

4、合同终止时，乙方须将该商铺大门以及其它所有门窗钥匙和甲方在其内设立的固

定装置等设置在完好元缺，可供使用的情况下交回甲方。甲方对乙方在商铺内装

修的投资不予补偿。

12、不可抗力

第十条不可抗力

在租赁期间，如遇不可抗力原因（如战争、自然灾害、国家征用、接管、政府政策的重大变动等）造成的损失由各方自负。出现不可抗力，本合同可以解除，主张解除合同的一方应提供证明不可抗力存在的证据给对方。因不可抗力解除合同后，乙方付清欠费，甲方退还租金按金（履约定金）、综合服务费按金和水电保证金给乙方（不计算利息）。

第是一条消防安全

根据《消防法》规定，每商铺必须配备灭火器及防毒自救面具。

13、其他

1、甲、乙双方在履行本合同期间，有关合同内容增加、减少或修改，均须取得双方的协商一致，所达成的书面补充协议，与本合同具有同等法律效力。

2、本合同未尽事宜或发行中发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可以向工商局经济合同仲裁委员会申请调解或仲裁，也可以向地方人民法院提起诉讼。

3、本合同一式肆份，甲乙双方各执二份，以资信守和查验。

4、本合同自双方签章之日起生效。

出租方（甲方）：承租方（乙方）：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人：委托代理人：

经办人：经办人：

身份证注册编号：身份证注册编号：

联系电话：联系电话：

签约日期签约日期

附件一：

XXXX商业城X楼X层平面示意图

（本平面图只作一般位置识别只用，不显示商铺面积大小。总平面图以政府有关部门最后批准的图为准）

35

品牌进场管理规定

为进一步规范品牌引进程序，加大引进力度，提高引进质量，特对品牌

进场程序规范如下：

一、品牌登记

1、所有进场品牌均须填写《品牌信息报告单》，此表由综合

业务部填写，对品牌的风格、价位、铺货商场、销售情况、商品档

次、厂方或代理商联系方式、厂商要求等逐项填写清楚，并认真考察

36

供应商实力，验证有关证件（即营业执照、税务登记证、商标注册

证、质检报告、委托书或代理证），留存相关销售报表资料、画册。2、综合业务部根据商场整体情况，对品牌进行总体把握，将

填写好的《品牌信息报告单》及相关资料转交相关楼层经理，由其与

供应商进一步洽谈，达成初步合作意向，形成《品牌引进报告》，报

至综合业务部。

3、品牌评审小组进行最终审核，确定符合要求可以引进的品

牌。

二、进场审批

1、品牌评审小组准予引进的品牌，由楼层业务人员负责填写

《品牌进场审批表》，办理品牌进场所须缴纳费用（即入场费、质量

保证金、装修保证金等），将审批表附上缴费复印件转交业务部。

2、综合业务部接到《品牌进场审批表》后，要对合作条件认

真审核，尤其是检查费用缴纳情况，综合业务部长必须见到缴费凭证

后方可签批。

3、公司总经理进行最终审批。

三、签订合同

1、《品牌进场审批表》通过后，由楼层业务人员负责与供应

商签订《供货合同》一式三份，《补充条款》一式两份。

2、综合业务部负责审批合同文书，并与《品牌进场审批表》

认真核对，尤其是入场费、质量保证金、装修保证金、区域面积、扣

率、促销费、合同期限、员工工资、销售提成等要项。

3、综合业务部将审核后的合同交总经理签批，并加盖公司合

同章。

4、综合业务部负责将有关合同转财务部、楼层经理各一份，

由楼层经理转厂商。

四、厂商进场

1、《品牌进场审批表》签署后，由楼层业务人员给厂商出具

区域平面图，并通知厂商将品牌装修立体效果图、平面图、电路图交

楼层业务人员，由其办理《品牌装修方案审批表》，并到相关部门审

核签字，最后经总经理审核签字，厂商到财务部交纳10元钱，持收

37

据复印件到综合业务部购买本《供应商手册》，由保安部送交相关材

料到消防部门审核、备案后，厂商方可进场装修。

2、由厂商填写《非自营商品进店登记表》，经商检口岸验货

审核签字后交录入室进行编码，并打印价签。

3、厂商上货。

附：表（一）

非自营商品进店登记表

来货厂（商）：年月日第

主管：审核：收货人：

（该表一式四联，第一联柜组，第二联财务，第三联商品会计，第四联机房）

38

39

40

41

注：品牌进场审批表一式三份，一份厂家、一份财务、一份商品部

第二章品牌调整的有关规定

42

为进一步规范品牌调整程序，提高调整质量，特对品牌调整规定如下：

一、公司整体调整

属于公司整体的大面积、大范围调整，要由公司业务例会集体讨论决定，通过民主的方式，集思广益，发挥集体智慧，形成共识，写出书

面调整报告，经董事会审核后执行。

二、楼层个别品牌调整

个别楼层的调整，由楼层或公司根据经营状况、大类分布、平米产出、

品牌结构等情况提出调整意见，经公司业务评审小组民主表决，审议通

过调整方案。

第三章品牌装修管理规定

一、审批管理程序

1、品牌进场或移位必须填报区域《装修方案审批表》，备有平面图

（标出商场原有设施位置）、效果图、电路图（标出灯具、电气线

路、开关箱等），并提供灯具、电线及PVC管的合格证。由商场经理

签字，而后业务部、保安部、工程部审批，工程部审批时，必须由工

程部主管工程师进行审批，审批通过后，工程部方可审批合格。公司

总经理审核、签字，保安部报消防部门审核。

2、办理动火、动电手续，交保安部安排并签署安全责任书（附）。

3、商场通知工程部安排现场监护指导和接电人员。

4、商场、工程部和保安部监护人员共同验收，最后接火营运。

二、商场品牌装潢十五大禁令：

1、严禁不经审批私自装灯、接电。一经发现立即断电处理，责令整

改，并处以罚款1000元。

2、严禁遮挡和私移消防设施。一经发现要求立即整改，并处以罚款10

00元。

3、严禁在防火卷闸下安放货架和物品（严禁私自移动封堵防火卷闸手

盒）。一经发现，立即整改，罚款500-1000元。

43

4、严禁堵塞原有消防疏散通道。一经发现，立即整改，并罚款500-10

00元。

5、严禁在配电箱开关箱处摆放柜台、堆放物品。一经发现，立即整

改，并罚款200-500元。

6、严禁在地板上、墙柱上乱打孔、乱钉钉子。一经发现，立即整改，

根据损坏情况进行处罚，最低200元。

7、严禁私自钻顶棚，在主副龙骨上悬挂重物。一经发现，立即整改，

处以罚款500-1000元。

8、严禁私自移动监视器、译码器。一经发现，立即整改，处以罚款50

0-1000元。

9、严禁私自移动银台和电讯设施。一经发现，立即整改，处以罚款50

0-1000元。

10、严禁玻璃货柜、货架未打磨圆角而交付使用，遗留安全隐患。一经发

现，立即整改，罚款200-500元。

11、严禁施工前不使用公司统一工程布进行遮挡。一经发现，立即整改，

罚款500元。

12、严禁施工区域在营业时间发出噪音。一经发现，立即整改，罚款200

元。

13、严禁在营业时间进行产生有毒、有害、刺鼻气体的操作。一经发现，

立即整改，罚款200-500元。

14、严禁私自张贴广告和POP。一经发现，立即整改，罚款100-200元。

15、严禁采用易燃材料装潢，货柜制作用材料为A级不燃材料，B1级难燃

材料，如不能满足要求时，应刷防火涂料，否则，不予验收接电。

三、电气安装工程规范化管理规定

1、严禁外来无操作证电工到商场进行安装作业，严禁木工进行电气安

装。违反规定，立即停止作业，并处以罚款500元。

2、未办申请手续、未有图纸或未经相关部门审查批准，不得动工，而

且手续图纸要留存动工楼层，并到工程部备案。否则立即停工，并处以罚款1000-2000元。

3、公司内部电工不得私揽品牌装饰工程和私收安装费用，严禁私自拿

公司电器元件和工具。一经发现，予以劝退开除处理。

44

4、照明支线导线型号截面为BVR—2.5且必须穿φ20阻燃PVC管，局

部用金属蛇皮管，严禁用BBV型护套线或绞线。

5、开关箱电源线必须用BVR—4、φ20阻燃PVC管。

6、用电量大于500W或灯数超过5个者必须加装PZ型开关箱，不足5

00W可使用墙壁开关。

7、牛眼灯和轨道射灯，单只最大容量为50W、12V，严禁用220V射灯

和碘钨灯。除珠宝及化妆品柜台，其他区域一律禁止使用牛眼射灯。

8、灯箱必须加装散热孔，并要求结构合理，更换灯具方便。柜箱放置

位置应避开商场原有开关箱和消防设备，空调开关等。

9、胶布必须用高压绝缘胶布，导线连接应用焊接或压接（或在密封盒

中连接），无条件时可以用麻接，但对2.5—4平方毫米的导线，其麻接长度不得小于1厘米。

10、荧光灯具统一用电子镇流器，灯具选用节能型（且最好用“菲利

浦、索恩、阳光”灯具厂产品），耗电量大、发热量大、光色光效不好的劣质灯具严禁使用。

11、为节约用电，迎宾音乐开始，厂商区域照明开启；清场音乐开始，区

域确认无顾客时照明关闭。

12、镇流器、灯管应加隔热保护，导线应穿阻燃PVC管或金属波纹管。货

柜内日光灯采用镇流器内置一体型日光灯。如为分列式日光灯，二次线穿管有困难时，应远离灯管，用线卡整齐固定。

13、库房、试衣间应与商场相通，采用带罩筒灯、日光灯，禁止用白炽

灯。

四、施工现场安全管理规定

1、进入现场的施工人员，须向保安部交身份证复印件方可进场。

2、夜间施工时，施工楼层必须派值班人员。

3、施工单位进场的各类工具及施工用料，需经其项目经理认可方能进

场。

4、区域装修所用木龙骨、木工板必须刷防火涂料，确保防火安全。

5、油漆工艺施工前，应对周边环境进行检查并在保安部认可安全的情

况下，方能进行。

45

6、区域装修如需使用汽油、稀料等易燃品时，必须通知公司保安部，

工人下班后交给保安部监控人员妥善保管，且集中定点存放。一经发现，立即没收处理，并处罚款500-1000元。

7、进场搬运铁制材料或成品，需倍加注意，不得损伤已完成的装修

面，否则视情节扣除一定数量装修保证金。

8、施工人员离场，必须对对现场进行清除，保安部要对其所携物品例

行检查，以防现场材料或物品丢失，装修用料出场，需楼层值班管理人员签字认可方能出场。

9、施工单位要高度重视安全，切实抓好安全管理工作，严格遵守规

程。

10、施工单位应配有安全员，确实做到防火、防触电、

防人身伤亡等事故的发生。并签订安全责任书，交保安部统一管理。

11、各施工单位现场施工人员，必须听从公司统一的指挥，不经允许不

得动用明火，不得乱接临时线路，私接电炉及其它电热设备。违者要从严惩处。

12、厂家上货、调换商品、撤出货柜必须经楼层业务经理或公司领导

批示，向执勤保安出具手续方可出入，严禁在地面上拖拉商品、货柜，如人工搬运，必须走员工通道。

五、装修验收暂行规定

1.各部门应把公司利益放在首位，发扬团队协作精神，密切配

合。

2.各楼层业务人员在品牌区域装修期间，必须强化监管工作，消

除工程技术、消防安全隐患，保证装修质量和工期（附装修协议书）。

3.各楼层业务人员在品牌区域装修完毕后，于第一时间填写一式

两联《通知单》，在品牌确定开业前24小时送达相关部门，对装修质量进行验收，并填写《装修验收会签表》一式两联，留存一联至综合业务部备案。

4.各部门验收负责人必须依据公司相关规定，严格验收，杜绝不

符合公司要求的品牌区域开业。

5.在验收中发现问题，各楼层业务人员应积极与供应商协调，要

求其配合整改，以保证品牌开业时间。

46

6.各部门验收负责人验收合格后，在《装修验收会签表》中分别签字认可。其中，一联楼层业务人员留存，一联综合业务部备案。各部门

验收合格后，由工程部指定人员接火运营，严禁供应商私自接电。

7.验收中，相关人员缺乏责任心，工作不仔细，导致损害公司形象和利益等事情发生的，公司将追究相关人员责任。

8.装修过程中应严格照图施工，如有与图纸不符的变更应及时填写变更申请，由相关部门审核后方可施工。如未履行相关变更手续，有关

验收部门有权不予验收。

9.电量申报不得超过审批电量的20%，如确需增加，应有公司一

级领导批准，并由工程部根据现场情况核准后方可增加。

六、费用收取：

为充分利用有效资源，并确保各项安全，根据公司规定，对以下费用进行

收取。

1、电话占频费：每部电话每月收取占频费20元整。

2、电话安装材料费：每安装一部电话收取材料费50元

整。

3、装修垃圾费：厂家每进行一次装修收取装修垃圾费100

元整。

4、超电量扣款：验收后根据验收超电量情况，并由厂家签

字认可后收取，收取超电量费用0.358元/W.月。

5、对于涉及装修内容的其他收费。

附：

品牌装修协议

甲方：太原贵都百货有限公司

乙方：

47

1.品牌装修均按照公司指定区域位置，提供：①区域平面设计

图；②装修立体效果图；③电路图及电器设备的技术参数；④国内外店中店及专卖店的形象照片、图片；⑤道具材料说明；

2.装修方案必须经楼层、工程技术部、保安部、综合业务部、总

经理评审认定；由工程部审批电量，向保安部办理动火动电手续，准备进场装修。

3.进场装修时必须严格按照公司《品牌装修管理规定》执行。装

修完毕经公司部门验收合格由公司指定专人负责接火运营，严禁供应商自行接火。

4.所有装修的品牌均须在场外做好前期准备，场内装修只允许进

行拼装。不允许进行原始加工；装修现场要用指定围布由地面至天花板围全，不得影响卖场秩序。装修一般不安排在节假日进行，时间要求在一个晚上完成，最多不超过两天。

5.违规处罚：违反第1、2、3条，处以500元以上1000元以下

罚款；违反第4条逾期一日罚款500元。情节严重者加重处罚。

装修时间：年月日至年月日

甲方：乙方：

委托代表人（签字）：委托代表人（签字）：

附：表（四）

（）方案审批表

48

49

注：1、本品牌的负责人负责持本表到相关部门会签。

2、装修整改期间，商场管理人员进行全程监督，监督标准以《供应商须

知》内相关规定为准。

3、本表试用于进场审批、场内调整审批、场内整改审批使用，供应商可

按试用内容填写后报批。

附：

安全责任书

在太原贵都百货有限公司承接

工程的施工单位施工队，施工负责人应承担现

场施工安全员责任，负责督促所属施工人员严格按照操作规程进行施工操作，确保安全施工。如因安全员监督不到位，导致所属施工人员未能严格按照操作规程施工操作，引发人身伤亡等施工事故，施工负责人应当承担全部责任。

施工负责人：

年月

日

50

51

说明：1、本表由各楼层填制，每月分两次向保安部申报，保

安部汇总，统一安排工作。

2、装修形式分为现场装修及现场组装两种形式。

3、装修审批填写是否已办理审批手续，或正在办理。

第四章商品进出管理规定

为了保障商品质量，维护企业形象，本着为厂家着想，为顾客负责的原则，特此规范货品检查程序：

一、所有进场货品必须先经过商检口岸接受货品检查，方可上货，在无商检

书面备案的情况下，严禁货品上柜后再补检。

二、新进场品牌初次上货；货品数量大（整箱、不易打开包装、开包后难以

搬运）；或厂家委托外地货运公司送货（厂家不在场）不便开包情况

下，可由厂家委托人、楼层业务人员或现场管理人员到商检口岸书面备

案，经商检许可后先上柜，在两小时内按抽检要求提取相应数量货品到

52

商检口岸补检。未经商检口岸或未经商检口岸备案上货的，每次罚款50

元。

三、商检检验方式为抽检，抽样比例为：

a）30件或低于30件的货品实行全检，

b）超过30件低于100件的货品，按货品数量的50%且不少于30件实行

抽检；

c）100件或100件以上的货品，按货品数量的30%且不少于50件实行抽检；

四、商检时，供货商必须主动打开包装箱，主动出示货品接受检查。严禁供

货商在无楼层业务人员、现场管理人员或商检部门批准的情况下，私自

将货品经其它通道任意调换。

五、《非自营商品进店登记表》由供货商上货前填写，需将货品的品牌、货

号、数量、单价、产地等填写清楚，并在主管一栏中签字，在商检时随

货出示。

六、商检员在验证货品价物相符、数量相符、标识相符，货品质量合格的情

况下在审核一栏签字生效。柜组人员验收货品无误后，在收货人一栏中

签字生效。补货、退货均要求交录入两联《非自营进店登记表》，分别

由录入留存一联，转会计部一联；新品初次上货要求交录入三联，其中

一联在记录新品编码后返还柜组。

七、货品退货必须货随单走。先由楼层经理在红退《非自营进店登记表》

“主管”一栏中签字，再经商检员核实数量、编码后，方可退货。退货

数量大于80件者，楼层业务经理、综合业务部部长签字，方可办理。严禁先退货后补单，发现一次罚款100元。除品牌撤场外，严禁供货商将

已商检退货的商品滞留在柜组内。

第五章品牌退场管理规定

为适应公司整体经营发展的需要，完善品牌制约机制，特对品牌清退工

作作如下规定：

一、退场审批

1、厂商申请退场品牌

⑴、厂商因品牌销售业绩不佳或品牌结构调整以及其它不能避免的特

殊原因而申请撤场，必须由厂商提前两个月写出退场书面申请，

53

加盖公章或由本人签字认可，由楼层负责填写《楼层意见表》

（调整或清退），写明退场原因，经楼层经理签字，报业务评审

小组。

⑵、业务评审小组根据相关依据进行评审打分。

⑶、楼层业务人员填写《品牌退场审批表》报财务部、综合业务部、

工程部保安部审核，由相关部门负责人审核签字。

⑷、总经理签批意见。

⑸、柜组或厂商据审核通过的《品牌退场审批表》填写红《非自营商

品进店登记表》办理该品牌的全部商品退场。

⑹、由楼层经理、综合业务部部长对红《非自营进店登记表》认真审

核并签字认可。

⑺、厂商持签字后的《非自营进店登记表》与退场商品到商检口岸办

理退场手续。

2、公司决定清退的品牌

（1）楼层根据和厂商的双向合作条件，品牌在合同期限内总体销售排名，或品牌在同类区域、同类商品销售排名情况，提出品牌清

退方案，写出书面分析报至综合业务部，综合业务部组织召开业

务评审小组会议，集体决定清退品牌。

（2）楼层根据业务评审小组决定，通知厂商限期退场。

（3）厂商和楼层业务人员根据公司要求办理退场的相关手续，程序同上。

二、注意事项

1、厂商如连续两个月不能达到和公司约定的销售目标或连

续两个月在同类区域、同类商品销售中排名靠后，公司有权及时终

止合同履行并通知厂商撤场。

2、厂商未经公司批准，中途擅自撤货退场，公司有权自撤

货之日起至合同期满之日止，依以前单日最高营业额为准至合同终

止期计算公司应得销售分成。

3、财务部负责审核厂商和公司双方往来款项，凡双方约定

费用尚未清偿的，应清偿后再结算，不足清偿的公司有权留置厂商

商品并变卖追索。

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注：各部门需在供应商与本部门各类手续、财务移交清楚后方可签字。

55

第六章关于禁止场外交易、私换商标

的暂行规定

为进一步规范卖场的售卖秩序，确保供应商及公司的共同利益，防止不

正当竞争，特做如下规定：

1.各供应商不得在卖场内不经银台，私收顾客现金，进行场外交易；

2.各供应商不得将团购业务介绍到其他商场或专卖店；

3.供应商所提供商品不得有假冒伪劣及私自更换商标的商品；

4.公司内部员工不得参与场外交易；

5.对违反上述规定的供应商处以不低于商品零售总价10倍的罚款，

场外交易两次以上（包括两次）者予以清退；

6.对参与场外交易的导购员扣除管理保证金，并予以除名；

7.对检举场外交易或假冒伪劣、私换商标行为的，公司查实后对举报者

给予商品零售总价5倍的奖励。

第七章关于规范结算程序的规定

为加强结算管理，提高工作效率，特对结算程序规范如下：

一、结算程序

1、结算准备（1—8日）

部门会计结出结算期各厂商实际销售款，并区分不同促销方式的分成比

例。各部门提供厂商应负担的费用明细表，交财务部进行系统汇总。

2、做结算单（9-13日）

部门会计做出各厂商的结算清单。

3、综合业务部审核（14—17日）

综合业务部对结算期的实际发生额、合同约定内容及折扣分担比例等内

容进行审核，并且由综合业务部部长签字。

4、总经理审批（18—20）

总经理审批后，综合业务部将审批后的结算单转于财务部。

5、厂商对帐，缴纳费用，提供发票（21—25日）

各部门会计收到审批后的结算单，与厂商核对结算期结算额及费用，无

误后，厂商缴纳相关费用，并按合同约定提供增殖税发票。

6、办理结算（25—次月10日）

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各部门会计收到厂商开具的增殖税发票后，审核其增殖税发票是否符合

合同约定，无误后，填写“厂商付款通知单”，将两者与审批后的结算

单一并交回于财务会计处。

7、财务部审核签字后，交付办理结款。

二、折扣分担比例及费用的认定程序

1.各楼层经理与厂商就折扣分担比例及费用负担达成协议；

2.综合业务部复审；

3.公司总经理审批；

4.财务部按照批示执行。

三、三、结算的一般原则

1.销售、单位产出排名靠前的品牌，优先结算。

2.属商场的代表性品牌优先照顾。

3.能与我司友好合作、互谅互让、共创优异业绩的供应商，优先结

算。

4 新入驻品牌予以优先照顾。

5、有培养前途的品牌优先照顾。

第八章厂聘导购员须知

第一节上岗

一、各新进品牌厂商、代理商在正式营业前一天须办理完毕导购员的聘用

及上岗手续。

二、导购员可以由厂方自带或从人力资源部储备导购员中挑选。

三、用工人数：低于20㎡（含20㎡）的柜组必须保证最低用工人数为2

人，20㎡以上的柜组用工人数必须为：3人\5人\7人\9人,其中一人

为店长.

四、用工标准:高中以上学历,女性身高1.60-1.75米,男性身高1.70-1.85

米,年龄18-30岁,五官端正,谈吐流畅,普通话流利并不得佩带显形眼

镜.

五、上岗手续（要求厂方工作人员及导购员必须同时在场）：

1、导购员交验三证（学历证、身份证、户口本）的原件及复印件，两张

近期一寸免冠彩照。如为外地户口，需提供担保（厂方或亲属）。

2、经人力资源部经办人面试合格后填写《贵都世纪广场职员登记表》。

导购员持登记表至所在楼层，楼层经理签字后，返回。

3、厂方工作人员持《厂方用工费用表》至财务部交费。厂商（代理商）

需按聘用人数交纳管理保证金500元/人（品牌撤场后退还），培训费

300元，工牌费10元。办理促销牌时需交纳500元促销保证金，促销

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结束退回工牌可退促销期费用（5元/天、30元/周、50元/半月、100

元/月），工牌费10元。

4、导购员持《上岗通知单》两联，至所在楼层，楼层经理或助理签字接

收后，导购员返回一联至人力资源部并领取导购员实习工牌。

5、实习导购员参加每周一、周四安排的应知应会部分培训及考核，每月

月底安排服务意识内容培训及考核。

6、实习导购员在一月内与厂方签订《厂方用工合同》并到卫生防疫部门

及劳动局办理健康证、资格证。

7、如考试合格，并在规定时间内交回《厂方用工合同》与健康证、资格

证，即可换正式导购员工牌。

六、特别说明：因仅在导购员资料及工号完成统录入后，导购员才能参与

和实现售卖工作，故必须在正式开始营业前办理完毕导购员上岗及工

号手续。

第二节调动

一、调动条件

1、同一代理商所做的品牌，员工可以调动。

2、品牌跨楼层调整，员工可以调动。

3、专厅（柜）员工可以调动，特卖员工不可以调动。

二、调动办理

填写《员工调动表》，人力资源部部长签批同意后至相关部门签批，原单位、现单位、人力资源部各一份。

第三节辞职

一、辞职手续

1、员工提前15天至人力资源部领取辞职申请表，填写A表，经厂方经理和

楼层经理签字同意。

2、15天后员工填写B表，经厂方经理、楼层经理、助理签字同意后，至相

关部门办理手续。

3、辞职员工将辞职表、工牌、员工手册一并交回人力资源部备案、存档。

二、未交回工号牌者，处罚10元；未交回《员工服务规范》者，处罚50

元。

第四节工装

一、工装穿着规定

1、导购员上岗须着统一应季工装，可以300元/套购买，暂天租赁。

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2、如着厂方全国统一形象工装，须经人力资源部审批备案后方可着装上岗。

审批程序：

（1）、持生产厂商提供的厂方形象服申请到人力资源部领取《厂方形象服审

批表》一式两联。

（2）、填写相关内容并附五寸彩色全身正面照片两张。

（3）、楼层经理审批通过后，报人力资源部审批。

注：厂方全国统一形象服必须是生产厂商为形象专柜配套设计的服装，如导购员穿着服装不符（无论是否同一代理商），一经发现罚款500元/例。

二、贵都世纪广场统一应季工装更换规定

1、着装有明显污渍、破损、糜烂的不予更换。

2、员工衬衣、工鞋不予更换。

3、更换工装前需将工装洗干净。

4、管理部按其使用时间收取折旧费，每月收取所更换部分价格的15%，不满

一个月的按一个月计算，以此类推。

5、使用半年的工装不更换。

6、供货商须凭财务部的折旧费收据到管理部开具换取工装证明至库房更换。

第九章劳资纠纷的仲裁规定

为了维护厂商或代理商（以下简称甲方）及其所聘导购员（以下简称乙方）的正当权益，特制定如下规定：

一、管理保证金（500元/人）由甲方交付贵都。甲方如收取乙方任何形式的保证金，必须给乙方开据有效收据（加盖甲方公章）、严禁打白条。乙方辞职时，若无经济问题或违约（书面）行为，甲方必须在15天内将保证金全额退

还乙方。

二、岗前培训费（300元/人）由甲方先行交付贵都，乙方为甲方服务已满双方约定的最低工作期限而辞职、或人员调整等甲方的原因辞退乙方及未到约定期限甲方撤场时，岗前培训费由甲方承担；乙方为甲方服务未满双方约定的最低工作期限，或因违纪等原因被甲方或管理人员辞退时，岗前培训费由乙方承担。

三、在职培训费用由甲方承担，如无书面约定不得转嫁于乙方。

四、工衣费（300元/套）、工牌费（10元/人）及由公司、楼层组织的培训

所需费用由甲方承担，如无书面约定不得转嫁于乙方。

五、乙方工资、提成由甲方于双方约定日期定时发放；如甲方撤场，则必须于撤场之日起15日之内结清乙方工资。

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六、乙方办理辞职手续时，辞职申请表“厂方经理”一栏必须由甲方亲自签批。楼层经理或助理在确认核实后方可在“商场经理”一栏签字，人力资源部则认定其账物及各类手续已移交清楚。如发生纠纷，人力资源部以甲方和楼层经理、助理签字为准予以责任认定，并追究其责任。

七、如甲方无故克扣、拖欠乙方服装保证金、工资、提成，经人力资源部查证后，甲方必须在人力资源部对其下达催办通知后指定的有效之日内结清全部款项，否则，管理部将从其货款或质保金中扣除代发并处以甲方所欠员工总金额一倍的罚款。

八、甲乙双方于《厂商用工劳动合同》签字、盖章后，人力资源部则认定其相约条款有效，纠纷裁定以合同为准，如不在上述范围内导致纠纷发生，人力资源部不予支持。

目录

第一章品牌进场管理规定 (1)

第二章品牌调整的有关规定 (6)

第三章品牌装修管理规定 (6)

第四章商品进出管理规定………………………………………•14

第五章品牌退场管理规定…………………………………………•14

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第六章关于禁止场外交易、私换商标的暂行规定……………‥16

第七章关于规范结算程序的规定 (17)

第八章厂聘导购员须知 (17)

第九章劳资纠纷的仲裁规定 (19)

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