中山完美中鹰广场商业策划及招商运营管理合作方案
时间：2021-02-24 19:37:10 来源：勤学考试网 本文已影响 人 
中山完美中鹰广场
商业策划及招商运营管理合作方案
一、合作前提
1.中山完美金鹰广场，位于中山石歧成熟商圈，现已建设完成，处于招商运营阶段；我司
的初步调查和研究，项目有着无与伦比的先天优势（建筑设计、复合型商业综合体等），但同时存在一些不完善的方面；
2.项目现阶段招商情况较为严峻，存在5个方面的问题：
(1)项目主题定位不明确，导致招商为填空式，还没形成系统性、目标性的招商体系；
(2)项目的业态规划不完善，招商人员的目标性不明确；导致在招商期间，业态、业种的选
择上出现同业竞争较大、没有形成业态之间的互补和商家之间的互动；
(3)在招商管控方面力度不够，招商的达成率不高，导致商业氛围不浓（其中也有部分客观
因素），项目人流不大；
(4)运营体系不完善，精细化运营不到位，“细节决定成败”，对项目运营而言，“细节”
就是通过精细化的管理方法和工具提升整体品质；
(5)项目营销推广规划性不强，没有做到提前布局、按计划实施和效果评估；
此次与贵司合作中，我司将提供系统性、合理性、计划性的项目整体招商运营解决方案，重点在于达到招商目标和精细化运营管理。
二、合作服务内容
我司结合中山完美金鹰广场的现状、竞合环境的初步分析，以及与贵司主要负责人的沟通咨询后开会研究，为项目提供一下4大板块的全案顾问服务内容：
1.商业顾问服务（主要包含商业市场调研和项目产品策划）
(1)商业市场消费者研究；
(2)石歧商业房地产市场发展概况竞争市场分析；
(3)项目地块研究（地块状况分析、地块资源整合构想、SWOT分析及对策）
(4)项目（商、住、办综合项目）的总体定位；
(5)项目业态组合与目标市场定位
●项目目标市场定位（客户群、消费者等分类说明）
●业态构想及论证；
●项目业态组合与分布；
●最佳商品结构组合与目标商家组合；
●项目经营特色定位；
●项目市场形象定位；
(6)项目人流动线建议；
(7)项目管理模式制定；
(8)项目财务收益分析；
2.项目招商执行：
(1)招商整体思路的确定
●整体招商原则；
●分业态经营商家的功能细分；
●招商策略的确定；
●分阶段招商计划；
(2)价格策略的确定
●总体租金水平的确定；
●各功能分区租金的确定；
●各功能分区租金策略；
(3)主力业态商家（如大卖场、主力店等）的前期洽谈与确定；
●主力商家的筛选与招商范围确定；
●目标商家的接洽；（结合商家对项目物业的特殊要求）
●与目标客户进行洽谈，确定意向，签订租赁意向合同，收取订金；
●根据助力商家的需求指导商业设施的产品设计；
●项目辅助业态定位与组合的调整；
(4)辅助业态的确定
●辅助业态商家的筛选与招商范围确定；
●目标商家的接洽；
●项目辅助业态定位与项目的调整；
(5)招商工作的准备
●招商手册的设计，包括公司简介，经营理念、经营规划、地段诉求、卖点提炼、市场
定位、为商家所提供的服务、预计的商家的资金回报、未来前景等等。
●客户名单的收集和筛选；
●招商人员的培训、招商所需其他素材；（招商文案、招商海报等）
(6)招商工作的日常汇总
●日常报告（周报/月报/阶段性报告）
●策略性报告
- 价格策略（含租金调整）
- 招商策略的调整（组团/年度）
(7)统计分析报告（成交客户分析与建议）；
(8)二次开业计划；
3.运营管理工作如下：
(1)项目物业的公司员工招聘及人员培训；
(2)编制开业筹备期计划和运营计划，并组织实施；
(3)编制开办费预算和运营预算并组织实施；
(4)制定商业管理费、能源费（含损耗）、有偿服务等相关费用的取费标准；
(5)起草、审核装修指南、商户服务手册；
(6)代表与商户谈判并签订租赁意向书和租赁协议；
(7)收取租金、商业管理费及其他费用，并将收取的款项缴入项目公司；
(8)营运管理：商户的管理和营运辅导，对开业后的空铺进行补充招商，对运营不善的商
户进行指导和调整；对广告位及多种运营点位等的运营管理；
(9)企划推广：制定全年的营销推广计划，按月实施，并根据运营情况作动态调整；
(10)保管与经营物业招商运营有关的全部资料；
(11)其他与经营物业的运营管理相关事项。
三、合作模式
1.商业顾问服务：
(1)为了确保双方合作的顺利展开，秉承为贵司项目负责，保证项目合作开展的客观性、
前瞻性、目标性，同时保障合作的开展能达到双方预期的共同目标，我司针对项目现状制定详尽的市场调研和产品策划，并形成方案；
(2)贵司需向我司支付人民币叁拾万元整，作为前期商业顾问费；
(3)方案作为合作开展的指导性文件，我司将根据项目的进展情况和市场的变化，在双方
合作期间，按季度/半年/年度进行方案调整并展开指导性文件的调整汇报工作；
2.招商运营服务
(1)根据完美金鹰广场现有的人员组织架构，为了更顺利的开展合作，以及保证项目的正
常运作，我司进行讨论，得出以下建议：
(2)合作形式：我司在合作期间，派驻专业人员进驻完美金鹰广场，由完美金鹰广场向我
司支付人民币：拾伍万元/月，用于人员薪资支付（人员薪资标准均按照国家规定）；
(3)我司派驻人员均隶属我司统一管理，我司任项目副总经理则向贵司项目总经理汇报；
(4)现有架构调整：
●现有招商部人员，留1人，协助我司进场后的交接工作；
●现有运营部人员，留1人，协助我司进场后的运营工作，并代表贵司对我司运营工作
及进度的监督；
●现有行政部人员，留1人，协助我司进场后的交接工作；
●现有企划部及行政部由我司派专人代替并展开工作；
●现有物业部及其他部门，保持不变；
●综上所述，我司派驻招商部、运营部、企划部、行政部专职人员开展工作，隶属我司
统一管理；物业部及其他部门人员则由贵司指派，由我司统一管理；
3.人员架构（我司进驻人员）
(1)总经办：副总经理1人；
(2)行政部：行政经理1人，行政专员1人；
(3)招商部：招商总监1人，招商经理1人，招商助理1人；
(4)运营部：营运总监1人，营运经理1人，营运助理1人；
(5)企划部（直接上级：运营部）：企划经理1人，企划助理1人，平面设计1人，活动
执行1人；
(6)薪资构成规划
4.合作佣金
●签约率Q＝乙方招商建面（㎡）/委托经营物业总建筑面积（㎡）*100%
●佣金计算基数=乙方已完成的全部招商面积的1个月租金
1.佣金结算方式：按照年度进行结算；
江门市顺策天下商业策划有限公司
2020年4月12日
