通辽市城区商业网点规划方案说明指导书（19页）

通辽市城区商业网点计划

说 明 书

(讨论稿)

内蒙古自治区通辽市商务局

北京时代澳商城市环境研究院 编制

20XX．11

目录

计划背景

计划理念

计划模式

计划标准

计划关键

附：基础数据库

第一章 计划背景

一、区位环境

1、区位。

通辽市地处内蒙古自治区东部科尔沁草原，东和吉林省白城市、四平市接壤，南和辽宁省铁岭市、阜新市毗邻，西和西北和赤峰市和锡林郭勒盟交界，北和兴安盟相连，全市辖地5.95万平方公里。通辽市现行政管辖一区一县一市五旗和通辽经济开发区。其中科尔沁区和经济开发区是通辽市城区所在地。

2、交通。

通辽市境内有111、303、304、203四条国道和101、302、303三条省道。由京通、大郑、集通、通霍、通让、平齐六条铁路线和14个编组站组成铁路枢纽，是全国38个关键铁路枢纽站点之一。通辽市现有一座4C级国航机场，从通辽市直飞北京、呼和浩特和海拉尔。

3、历史。

通辽市在中国明代前为东胡、鲜卑、契丹、蒙古等部族游牧地。明代中叶为蒙古科尔沁部占据，到清代崇德元年（公元1636年）设置哲里木盟，辖4部10旗。18以后，哲里木盟东部3府1厅12县并入东北三省。1949年哲里木盟归内蒙古自治区政府管辖，1969—1979年曾一度划归吉林省。1999年撤盟建通辽地级市。

二、自然环境

1、气候。

通辽市属温带大陆季风性气候，春季升温快，昼夜温差大，干燥多风；夏季温热，雨水集中；秋季短暂而清凉；冬季漫长而严寒。

2、土地。

通辽市土地总面积为595.4万公顷，其中耕地占16.2％，林地占19.8％，草地占30％，其它为丘陵、山地、草甸占34％。

3、矿产。

通辽市地下矿产资源十分丰富，已探明有31种关键矿产资源，其中煤炭、硅砂、稀土最为突出，仅煤炭储量就达132亿吨，硅砂储量为550亿吨。

三、人文环境

1、人口。

通辽市20XX年总人口为310。9万人，其中蒙古族人口140.5万人，占总人口45.4％，是中国蒙古族人口最集中地域。城镇人口为107.7万人，城市化率为34.8％。科尔沁区、开发区人口为80.7万人，城镇人口38万人，城市化率为47％。

2、生物。

通辽是一个以农牧业为主多个经营地域，农产品和畜产品资源分布广泛，其中粮食作物关键有玉米、小麦、荞麦、绿豆；经济作物以蓖麻、甜菜、葵花籽种植面积较多。畜产品关键有科尔沁肥牛和科尔沁羊。出口产品关键有玉米、荞麦、荞麦、科尔沁肥牛和科尔沁羊。

3、旅游。

地处西辽河平原向内蒙古高原过渡带上通辽市，旅游地理位置和地质结构，造就了门类齐全丰富多彩旅游资源。其中深厚历史文化、多姿蒙古族风情和草原、沙漠、森林、湖泊等多个旅游资源，组成了通辽市发展旅游经济客体条件。

四、市场环境

1、政策。

中国西部大开发和振兴东北老工业基地两大战略构想共同作用于通辽经济整体发展目标。环渤海经济圈和东北经济圈同时包含并带动通辽市场经济发展。商务部、建设部共同下发20XX年8号文件和20XX年19号文件，加紧通辽城市商业网点计划建设步伐。通辽市城市总体计划、通辽市“十一五”中国外贸易及国际经济合作发展计划为通辽市商业网点计划提供了可参考依据。

2、发展.

20XX年通辽市中国生产总值达成277.1亿元，比20XX年（238.2亿元）增加16.3%。三次产业结构百分比为27.8：35：37.2。全市社会消费品零售总额为77.9亿元，比20XX年（66.5亿元）增加17.2%，其中科尔沁区及通辽开发区达成35.2亿元，占全市社会消费品零售总额45.2%。

3、规模。

20XX年通辽市城区商业规模总面积为114.5万m2，人均占有3.9m2，其中零售商业面积70.5万m2，人均占有2.4m2，占人均规模量61.6%。

第二章 计划理念

一、突出借重比较优势意识

1、“231”产业结构大势。

依据通辽市未来将建成国家级能源基地、内蒙古东部区域经济单元、东北经济区产业链组成部分、环渤海经济圈辐射区域战略目标。调整经济结构、发展支柱型产业、改造传统产业形态、发挥地方资源优势、增加高新技术产业份额是十年发展目标。第三产业发展，其中关键是商业发展，必需借重于十年发展时事中确立“231”产业结构定论，即在20XX年一、二、三次产业结构19：44：36结构中，关键开发建设河北城市商业新区，加大河南商业老城区改造力度；在2020年一、二、三次产业结构10：50：40目标值中，突出开发建设“一河两区、一主一副”城市商业空间网络架构。

2、为第二产业发展发明市场空间。

在充足发挥通辽市资源优势基础上，通辽市商业未来要为能源工业产品、农业产品、化工产品、农副产品深加工业产品和铝加工业产品，计划设计以物流园区和专业市场为关键工业产品发散销售网络体系。

3、商业发展柱脚是传统业态结构。

通辽市商业规模总量引认为豪，但规模质量却让人担忧。一是整体框架结构不合理，沿街式自发形成农贸市场比重过大，而居民区配套商业网点数量严重不足。二是单体规模小缺乏竞争力，通辽市城区建筑面积在1000平方米以上单店，只占总量1.4%。三是业种业态混淆千店一面，占全市现有零售商业网点63.7%100平方米以下小店，全部是沿街配套无任何特色低价、低级、底商铺小店。在缺乏现代化商业气息情况下，在确立关键引进和发展现代商业服务业目标基础上，坚持以传统商业发展促进现代化商业服务业发展方针。这么符合通辽市经济情况和消费群体消费习惯。

二、落实上位涵盖规则

1、“一河两翼”是商业计划空间区域。

以西辽河为轴城市南北两翼空间结构，决定通辽主城区商业发展将形成两大特色商业组团。一是河南老城区以传统商业业态为主，以城市商业中心为关键老城商业组团；二是河北新城区以新型业态为主，以城市商务中心区为关键新城区商业组团。

2、产业链“长短”决定商业发展规模。

充足利用和发挥通辽市工业加工能力强、能源资源探储量丰富优势，建立现代化、规模型工业产品物流基地，是未来通辽商业计划关键之一。在市场流通形态选择上，优先发展那些能科学利用资源优势、促进和推进相关产业群体发展、产业粘合度强、产业链较长商业业态，如超市连锁系统、电子商务系统、会展业和IT业。

3、“明仁效应”倍受多方关注。

通辽市科尔沁区明仁大街，是全部零售商业投资者和开发商爱好点，众多商家均已抢驻此地，形成以金叶大厦、百货大楼、东方购物广场等为代表规模型零售商业网点聚集区域。明仁大街，自然是未来社会吸引热土。所以，商业计划突出明仁商业街区城市名片效应是肯定。

三、表现增加后续比差理念

1、市场潜力大、无后退原因业态优先发展。

通辽市商业发展业态排序依据增加后续比差值而确定，即对五种原因分析后结果进行判定。一是对财政税收贡献率（10万人口以上城市不低于35％），二是对城市居民消费需求依存率（15％），三是对交通条件依靠率（10％），四是本身体系对市场适应率（5％），五是优异理念和优异技术比率（35％）。同时考虑到，人均产值突破1000美元，消费结构升级，通辽市应优先发展休闲娱乐业、会展业、中介服务业。

2、市场潜力中、后退原因显现业态谨慎发展。

通辽市城区内在永清大街以南、科尔沁大街以北、建国路以西、民主路以东这一繁荣区域内，近5年因房地产开发烧影响和商业网点计划无序，在这1平方公里商圈内，有近5万平方米商业设施闲置，其关键业态为传统综合百货业。所以，未来5——要限制综合百货业发展。

3、市场潜力小、后退原因已成恶果业态严禁发展。

通辽市伴随城区向外漫延，原在城市边缘带上传统、简易地摊式农贸市场，已成为城市发展毒瘤，只有严禁其发展，逐步从不合理地域迁移出去，才能实现城市土地科学利用价值。

第三章 计划模式

一、零售引力磁场模式（圆型论）

1、理论内涵。

以英国著名城市经济学家斯肯耐尔（G.W.Shinner）为代表零售市场引力磁场学派，主张城市商业中心区对分布在城市不一样类型区域消费者，全部含有磁场吸引作用，但同时又存在部分离心作用。

2、理论应用。

英国斯氏理论已经指导世界大型城市以商业为关键第三产业计划活动开展。上海城市商业计划中发觉，在大量消费人口涌入南京路和淮海路两大商业中心区同时，徐家汇地域商业规模在日益膨胀。

3、理论指导。

零售引力磁场论（斯氏理论）对于通辽城区市级商业中心区计划设计，既要着手于20XX年前科尔沁旧城区商业中心区结构改造和重组，又要着眼于2020年前一河二区商业发展趋势。关键计划通辽开发区城市商中心区，已势在必行。通辽两大中心区，既以购物中心为轴心旧城区关键商业中心区和以商务中心为内核新区商务中心区，对整个通辽市域，乃至蒙东地域全部含有强大磁场引力作用。对于充足发挥通辽未来蒙东商贸流通中心城市,将起到战略推进力度。

二、星座模式

1、理论内涵。

以中国著名商业地理学者王希来为代表城市批发商业布局呈星座状计划星座学派，主张城市批发商业布点应针对城市物流改变方向和人流改变规律而确定。批发商业布局，尤其是销地批发商业布局，要选择在城市交通环线和城市放射状路网干线相交最外环带上。此种批发商业物流和城市物流、人流不发生交叉和冲撞，不存在迂回运输和倒流运输。

2、理论应用。

“星座论”是以城市为确定恒星，以城市环线为行星轨道，以路网交叉为行星重合点，组成一整套城市批发商业布局结构网络体系。此理论在1990年新加坡亚太城市经济理论研究论坛上取得“东方新布局”学说认证。

3、理论指导。

“星座论”对通辽市商业计划中物流基地和配送中心系统计划设计，含有现实指导作用。以通辽城市关键区（一河两区）为基准点，设计物流园区，既能保障物流通畅，又能避免物流对城市其它经过流对抗或干扰。在计划大物流过程中，理顺配送中心体系和大物流隶属关系，针对以入超为主配送中心系统，计划在通辽南部、以出超超为主配送中心系统，计划在通辽西部，全部不会产生倒流和偏差流现象，是经典由配送中心向固定方向直线配送系统体系。

第四章 计划标准

一、商务部相关编制商业网点计划要求标准

1、城市规模标准。

城市人口规模在20万-100万之间人口数量，城市商业计划中应选择以大中型综合百货店（建筑面积5000-10000平方米）、大型超级市场（建筑面积3000-5000平方米）、便利店（建筑面积500平方米以下）、中型批发交易市场（建筑面积10000-30000平方米）和小型商业中心区（建筑面积10万平方米）商品流通形态。限制购物中心、步行商业街、仓储式大卖场项目开发。商业规模总量控制在100万平方米左右。

2、人文消费标准。

城市消费人口年轻化结构城市商业计划，可适量增加综合娱乐场所面积和数量，其扩大系数为10％。城市消费人口老龄化结构城市商业计划，可适量增加老年活动中心面积和数量，其扩大系数为5％。城市文化消费浓重城市商业计划，可适量增加以图书、音像、信息咨询、论坛为关键内容专营场所和设施，面积和数量扩大系数为10％。城市消费人口中高级消费人群相对集中城市商业计划，可适量增加以夜总会、酒吧、健身中心、康体中心、高尔夫球场、游泳场馆、滑雪场馆为关键内容专营场所和设施，面积和数量扩大系数为5％。城市居民中有浓重宗教、信仰、习俗、习惯而形成历史性消费需求，城市商业计划中应提供对应场所、场地、设施，面积和数量扩大系数为3％。

3、城市管理标准。

城市化率（城镇居民人口占城市总人口百分比）未实现50％，城市商业计划应按均衡布局模式设计。即按人均占有0.5-0.8平方米百分比进行设置，其网点布局结构以满足日常消费为主，并按人口分布密度布局商业设施。城市化率已实现50-80％，城市商业计划应按流向布局模式设计。即按人均占有0.8-1.0平方米百分比进行设置，其网点布局结构以突出品牌消费为主，并按人口流动方向布局商业设施。

4、流通形态标准。

流通形态包含传统商业业态和新兴商品交易形态两大部分。商业业态指综合百货商店、超级市场、专业店、专营店、专卖店、折扣店、旧货市场、租赁店、便利店；风味餐饮店、快餐店、食品店。新兴商品交易市场形态指商业区、商业街、小区商业、连锁商业、大卖场、购物中心、休闲娱乐中心、网吧、氧吧、商务中心。

综合百货商店标准：由多个类型商品品牌经营专卖区组成。有固定经营场地和永久性建筑设施，服务对象为复合层消费群体，设计形式为平面设计或立体设计，建筑面积500-5万平方米，其停车场面积和商店本体面积百分比是0.5：1，客货通畅度为80％。

超级市场标准：有永久性、固定经营场地建筑设施。经营场所全部开架式自选销售，采取统一配送、统一定价、统一销售、统一收银标准化经营管理模式，服务对象为大众化复合层消费群体，设计形式为平面设计或立体设计，建筑面积300-5000平方米，其停车场面积和超级市场面积之比为1：1，客货通畅度为100％。

专业店标准：指生产、销售一体化、以销售某一大类商品为关键商品经销店。包含社会化、规模生产专业店和前店后场式现场加工专业店两大类。

专营店标准：指销售或服务某一大类商品或某项服务项目标商品销售店或专题服务店，包含以商品为关键专营店和以服务为关键专营店两大类。

专卖店标准：指销售某一大类商品单一功效商品经销店，突出商品种类、品种、规格、款式优势。

旧货市场标准：指销售使用价值打折扣商品经销场所，包含消费者手中已使用过、但仍有利用价值旧货市场和各类库存、积压、周转不畅旧货市场两大类。

租赁店标准：指全部商品指租不售商品经营店，包含商品租赁店和多种类型工具租赁店两大类。

便利店标准：指全天候服务店，其特点为时间方便消费者，而商品售价仍属正常定价，建筑面积均在500平方米以下。

风味餐饮店标准：指以经营特殊技术为尺度设置饮食店。经营店设计为营业大厅和操作间两部分，营业大厅又可分为共享厅和分割厅。餐饮店要求含有良好防污染、防噪音设备和条件。建筑面积大于500平方米。风味餐饮店可分为中国式和外国式两大类。

快餐店标准：指以经营简单、固定方便食品为尺度饮食店。经营店设计为营业大厅和操作间两部分，要求含有良好防污染、防噪音和客流通畅设备和条件，建筑面积在500-20XX平方米之间。快餐店可分为中式和西式两大类型。

食品店标准：指专门经营标准化食品和散装食品经销店，包含成品店和半成品店，建筑面积在500-1000平方米之间。

商业区标准：以区域范围划定商店聚集群体组合。建筑面积在10-100万平方米之间，可分为大型商业区、中型商业区和小型商业区三种类型。它是商品流通形态之一。

商业街标准：指按一定次序排列商店组合群体。有沿街两侧或单侧分布带状商业街和利用街道交通条件在一侧发展而成组团式商业街。商业街又可分为综合性商业街、专业性商业街和步行商业街。商业街设计以交通便捷为基础条件，以商业文化为人文标准。商业街长度控制在5公里之内，其中步行街商业街不得超出2公里长度。

小区商业标准：指认为小区居住者综合消费而设计商店组合体。小区商店设置突出服务方便、商品齐全、周转速度快、吞吐能力强特点。小区商业由超级市场、专业店、专营店、专卖店、综合百货店、便利店、风味餐饮店、快餐店、综合服务中心、康乐中心共同组成。建筑面积按人口数量1：1百分比设计。

连锁商业标准：指以连锁经营方法运作商店。其特点是商品周转速度快，配送百分比大、商品价格低、统一标识、统一进货、统一价格、统一核实。连锁商业经营店可分为直营连锁店和加盟连锁店。

购物中心标准：是商业、餐饮业、服务业休闲娱乐业共同有机组合商业聚集群体。购物中心是非自营行为、纯服务性营业场所。购物中心实施产权、经营权分离综合消费场所，建筑面积为10-100万平方米。购物中心分为城市副中心区购物中心和城市郊区购物中心两大类型，其停车场配比为1：2。购物中心开发和城市产业开发、旅游开发有亲密关系。

商务中心标准：是以酒店、公寓、写字楼为依靠、从事商品交易谈判专题活动集中场所。商务中心包含商务休息、商务会所、商务服务三项基础内容。商务中心建筑面积在100万平方米以上（含100万平方米）。

二、通辽市商业网点计划参考标准

1、城市商业中心区标准。

通辽商业中心区规模总量控制在50万平方米，其中行业百分比结构分别为：

商店占40％，餐饮店占20％，专卖店、超级市场、商务中心店各占10％，休闲娱乐店占5％，银行证券占3％，中介服务占2％。

2、区域商业中心区标准。

通辽市区域商业中心区规模总量控制在15万平方米，其中行业百分比结构分别为：

超级市场占20％，专卖店占30％，综合百货店占20％，餐饮店占20％，休闲娱乐店占5％，银行证券占2％，中介服务占3％。

3、小区服务网络标准。

通辽市城市小区服务中心规模总量控制在15万平方米，其中行业百分比结构分别为：

超级市场占50％，餐饮店占20％，休闲娱乐店占8％，综合百货店占5％，银行证券占5％，综合服务店占12％。

4、商务中心区标准。

通辽市商务中心区规模总量到20XX年控制在15万平方米，其中行业百分比结构分别为：

公寓占30％，会所占20％，餐饮店占20％，酒吧占10％，信息中心占2％，商务接待中心占2％，银行占1％，康体中心占15％。

5、物流园区标准。

通辽市物流园区建筑规模总量控制在15万平方米，其中行业百分比结构分别为：

商品展销厅占30％，商品集散贮备厅占40％，商务洽谈场所占5％，餐饮店占5％，信息中心占5％，货物配载中心占13％，银行占2％。

6、专业批发市场标准。

通辽市专业批发市场建筑规模总量控制在25万平方米，其中行业百分比结构分别为：

煤炭市场占20％，畜产品市场占25％，农副产品市场占40％，建材市场占10％，汽车市场占5％。

7、商业街标准。

通辽市商业街分为三种类型，其中综合型商业街长度控制在1000米；专业型商业街长度控制在800米；步行商业街长度控制在500米。三种不一样类型商业街行业百分比分别为：

综合型商业街：大型综合百货店占30％，专卖店占30％，休闲娱乐店占10％，餐饮店占10％，银行证券占10％，中介服务店占10％。

专业型商业街：专卖店占50％，综合百货店占10％，休闲娱乐店占10％，餐饮店占10％，银行证券占5％，中介服务店占15%。

第五章 计划关键

一、现代商业服务业

1、通辽商务中心区(CBD)提出。

商务中心区（CBD）概念是因商业经济发展而提出。当一个地域城市化率达成50％以上水准时候，其地域商务活动功效就要伴随地域商业活动功效而同时产生。通辽城市化率现在为34.8％，到20XX年将突破45％。所以，通辽CBD系列工程项目就应列入商业计划,超前运作,提前考虑。

2、通辽大型购物中心(Ma11)出现。

大型购物中心（Ma11）兴起在欧美经济发达国家20世纪90年代早期，这种现代化流通形态进入中国才只有3年时间。它是依据人均GDP水平高低而设置。当人均GDP达成1000美元（国际理论型消费标准）时，享受型休闲消费形态就会应运而生。通辽市20XX年人均GDP达成8940元，已经靠近国际化标准。所以，在通辽消费者享受国家要求法定休息日114天前提下，需要规模型、以休闲逛街消费方法消费场所。大型购物中心(Ma11)存在有两种类型。一是美式Ma11，既了解为购物绿色城堡，多建到城市郊区。它远离繁荣城市，但交通条件便利。二是英式Ma11，既了解为城市副中心购物方城，多在原有商业区改造而成。

这次计划通辽大型购物中心(Ma11)，本着建立节省型社会，避免商业资源浪费标准，充足立足利用现有资源，在城市商业中心对大型商业网点进行整合，使其成为未来通辽大型购物中心(Ma11)。以百货大楼、二轻大厦、金叶广场为商业关键，以不夜城为娱乐业关键，以通辽饮食城为餐饮业关键，在民主路、明仁大街、和平路、中心大街之间长方形地域内，建成通辽唯一中高级、综合消费中心区。到20XX年通辽大型购物中心(Ma11)初具功效，2020年含有完备大型购物中心(Ma11)功效。

3、物流基地作用日益突出。

伴随流通现代化推进，物流作为一个新型业态，其作用和地位日益突出；通辽通往东北，连接华北，地处环渤海交通枢纽地位，使其成为区域性物流基地成为肯定。把通辽建成内蒙东部物流基地战略定位，肯定要求计划中突出物流基地建设这一关键。计划中一个综合物流园区（民航路蒙东综合物流园区），三个专业物流园区（开发区木材物流园区、团结路物出超流园区、白音太来入超物流园区）全部是立足于建成蒙东物流基地统筹考虑计划。

二、传统商业服务业

1、整合通辽旧城区商业有效资产，实现社会商业资产利用最高值。

2、发展城市交通干道单侧商业区域组团，根本处理客流和车流、人流矛盾。

3、完善和健全小区便民商业网络体系，为市中心商业区减轻消费压力。

4、理顺电子商务系统，利用信息技术,逐步实现传统商业经营手段和方法现代化。