定价策略论加大房地产价格在CPI统计指标中权重

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定价策略论加大房地产价格在CPI统计指标中的权重

目录

TOC \o "1-3" \h \z \u 中英文摘要 1

一、引言 2

二、对CPI的总体介绍 3

（一）编制CPI的理论框架 3

（二）我国CPI统计指数权重 4

三、房地产价格的形成与CPI的对应关系 7

（一）我国目前房地产价格形成和变动情况 7

（二）对房地产价格和CPI相关性研究 8

四、改进CPI统计指标的建议 10

（一）建议提高CPI中居住类权数到25%以上 10

（二）直接将房地产价格列入CPI核算指标 10

五、结束语 11

参考文献 12

论加大房地产价格在CPI统计指标中的权重

统计031 张敏 指导老师 朱龙杰

中英文摘要

摘　要：近年来，房地产价格成为国家宏观调控的重点。同时，消费者价格值数CPI是频频见于报端的统计指标，反映了社会消费的水平。国内外很多知名学者，如经济学家哈继铭指出：CPI指标有偏颇，通货膨胀压力大；中科院金融研究院研究员易宪容也撰文《住房价格的变化应反映在CPI上》，建议统计当局修改CPI统计指标。本文从分析CPI和房地产价格的构成入手，分别阐述了二者在最近几年来的变化情况，同时结合房地产价格在CPI中权重和影响力说明了目前我国在CPI编制上存在的问题。本文的特点在于运用实证研究，将房地产价格和CPI两者之间的关系进行分析对比，从而找到合适的指标设置和统计方法。

关键词：房地产价格；ＣＰＩ统计指标；权重

Abstract: In recent years, the real estate price becomes a nation a macro view to adjust to control of point.In the meantime, the consumer price is worth few CPIs is again and again is see in the report carry of covariance index sign, reflected the level of society consumption.A lot of domestic and international well-known scholars, such as economist admire Ha Jiming point out:The CPI index sign is one-sided and the inflation pressure is big;Medium financial institute for research researcher Yi Xianrong in the section hospital permit to also write 《the variety of housing price should reflect on the CPI 》, suggestion statistics authorities modification CPI statistics index sign.This text from analysis CPI and the composing of real estate price commence and elaborated respectively two at recent the variety circumstance of several in the last yearses, in the meantime combine real estate price power is heavy in the CPI with the influence explained currently our country draw up the last and existent problem in the CPI.The textual characteristics lies in making use of a substantial evidence research, real estate price and CPI both of the relation carry on analytical contrast and find out suitable index sign a constitution and statistics a method thus.

Key words:House estate price CPI statical indicators Weighing

一、引言

CPI是“全国居民消费价格总水平指数”,它是对涉及居民消费的诸多商品的价格进行统计后按照预先设定的计算模式计算出来的。CPI是一个重要的影响货币政策的经济指标，与公众利益和经济全局血脉相连，社会各方面对CPI的变化自然十分关注，从某个方面来说，CPI、PPI（生产者价格指数）都可影响整个经济走势，从而促使国家做出经济政策调整。

二、对CPI的总体介绍

CPI并非像数学物理定理那样具有的精确性，采样哪些商品，按什么模式计算，都是由统计者主观设定的。作为判断宏观经济形势、衡量通货膨胀率的一个关键指标，CPI的升与降都引起社会公众越来越多的关注。它与我们每个人息息相关：CPI增幅上升，表明居民消费的商品和消费的服务价格在涨，再与同期银行存款利率相对比，就可以得知居民储蓄是否存在负利率。

（一）编制CPI的理论框架

在编制CPI时，有两个不同的理论框架：一个是固定篮子指数(fixed—basket index)理论，另一个是生活费用指数(cost—of—living index，COLI)理论。

固定篮子指数也称为产品费用指数(cost ofproduct index)，其测度思路是选择一个具有代表性的产品篮子，考察在不同的时点和不同的价格结构下，购买该产品篮子的费用变化程度就代表了价格变化。

生活费用指数是指在不同时点，消费者为达到某一效用(或者福利、生活标准)水平所需要的最小支出之比，有时也称为不变效用指数(constant utility index)、不变满意度指数(con—stant satisfaction index)、福利指数(welfare in—dex)等。

美国、荷兰、瑞典等少数国家在编制CPI时认可生活费用指数理论，并将之作为编制CPI的理论基础。例如，瑞典国家统计局大概从2O世纪4O年代就接受了生活费用指数理论，近几十年来，美国CPI的理论框架也经历从固定篮子指数理论向生活费用指数理论的转变。1961年，Stigler委员会在《联邦政府的价格统计》(The Price Smfisfics of the Federal Gov—emment)中提出，CPI应以生活费用指数为其测度目标，美国劳工统计局应进行相关的研究，以使CPI更接近生活费用指数。美国劳工统计局在其1984年版的CPI方法手册中明确指出，生活费用指数概念为CPI的构建提供了概念框架。1998年，美国国家科学院(National Academyof Sciences)国家统计委员会(Committee on National Statistics)应美国劳工统计局的请求，成立了一个专家小组，“研究生活费用指数开发中的概念、测度和其他统计问题”。美国劳工统计局在《消费者价格指数的测度问题》一文中再次明确指出：“许多年来，劳工统计局使用生活费用指数的概念作为CPI有关决策的框架，将生活费用指数作为CPI的测度目标”。在美国劳工统计局最新版的方法手册中，美国劳工统计局继续强调生活费用指数是CPI的理论基础。

与美国、荷兰、瑞典等国形成鲜明对照的是，绝大多数国家的统计机构在编制CPI时都不使用生活费用指数理论，甚至避免提及生活费用指数。最突出的例子就是欧盟各国和欧盟统计局(Eurostat)编制的消费者价格协调指数(HarmonizedIndex of Consumer Prices，HICP)。HICP拒绝使用生活费用指数框架，欧盟统计局明确指出，HICP不是生活费用指数。澳大利亚统计局也明确指出，澳大利亚的CPI测度的是纯价格变化。

（二）我国CPI统计指数权重

按照国际通行做法，我国ＣＰＩ的调查内容包括食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住八大类２６３个基本分类约７００个规格品种的商品和服务项目。编制ＣＰＩ所用权重是依据全国１２万户城乡居民家庭调查资料中的消费支出构成确定的。

? 我国ＣＰＩ编制工作已经进行了二十多年，其方法制度经过几次重大改革后，在数据采集、指数计算和权重获取等方面已经基本与国际ＣＰＩ编制水平较高的国家处于同一水平。为了保持我国ＣＰＩ编制方法与国际接轨，国家统计局每年都与国际货币基金组织（ＩＭＦ）等国际组织和一些国家的同行进行广泛的讨论与交流，并将数据和调查方法公布在ＩＭＦ网站上。随着人民生活水平的提高，我国居民消费结构也在不断变化。因此，我国的ＣＰＩ权重每年都做一些小调整，每五年做一次大调整。

表1 2005年居民消费价格指数CPI表1

1数据来源：国家统计局，2006.02

项目名称

上年同月=100

全国

城市

农村

居民消费价格指数

102.4

102

103.3

一、食 品

104.9

104.5

105.7

粮 食

115.7

115.5

116.2

肉禽及其制品

111.5

111.5

111.5

蛋

111.1

111

111.3

水 产 品

111.3

111

112.1

鲜 菜

84.6

84.9

83.8

鲜 果

100.1

100.4

99.4

二、烟酒及用品

100.7

100.6

100.9

三、衣 着

98.3

98.3

98.5

四、家庭设备用品及服务

98.9

98.5

99.9

五、医疗保健及个人用品

99.3

99

99.8

六、交通和通信

98.6

97.9

100

七、娱乐教育文化用品及服务

102.3

101.1

104.2

八、居 住

105.6

105.7

105.4

表2 我国2005年统计数据CPI权重

种类

权重(%)

食品

33.6

烟酒及用品

14.4

居住

13.6

医疗保健及个人用品

9.4

交通和通讯

9.3

衣着

9

家庭设备用品及其维修服务

6.2

娱乐教育文化用品及服务

4.5

图1 2005年我国CPI统计权重图

从上述图表可看出，食品价格在CPI权重中最大，食品价格的上涨是推动CPI上涨的最大动力。根据有关部门统计，2005年由于构成ＣＰＩ指数的衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品、交通和通信价格继续下跌的情况下食品价格上涨对CPI的贡献度达到了90%。在CPI构成中，教育、医疗、房产支出的权重较低，而这恰恰是近年城市居民支出的大项。因此采用此权重来统计CPI具有一定局限性，并不能真实反映真正的价格变化水平。

三、房地产价格的形成与CPI的对应关系

（一）我国目前房地产价格形成和变动情况

目前房地产市场仍是一个不完全竞争的市场，价格的变化同完全竞争市场不同，具有市场分散性、区域差异性的特点。从生产价格机制上看，房价主要包括以下几个部分：生地价、生地开发价成本及利润、房屋建筑成本及利润、房屋销售成本及利润及相关税费等，其中建安成本中又包含劳动力支出、原材料费用等。目前我国房价中建安成本所占比重并不高，份额多的则是土地成本和各项税费及开发商预留的利润。从有关统计数据显示：在整个价格构成中，各项费用占比依具体项目情况不同而不同，从整体上来看，土地费用一般可占到30%-60%，税费占比20%-40%，建安成本占比30%-60%。

房地产价格可通过房屋销售价格指数来间接反映，房屋销售价格指数主要用于反映商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋的销售价格的变动情况。其中，商品房细分为经济适用房、普通住房、高档公寓等各类住宅，以及商业用房、写字楼等非住宅。在房屋销售价格指数的计算中，小类指数是以报告期的销售收入作为计算权数，大类指数和总指数是以上一年全市各类房屋的销售额作为权数，采用加权算术平均的方法计算出来的。

图2 我国2001-2005年房屋销售价格指数图

从实际销售价格上看，据国家统计局公布数字，2005年全国新建商品房的平均销售价格增长了14.08％，其中住宅售价上涨15.24％，每平方米提高了337元。2005年全国房屋销售价格一路上扬，上涨12.3％，大部分城市房屋销售价格上涨明显。有9个城市的房价涨幅超过10％，分别是沈阳（15.9％）、上海（15.9％）、南京（15.3％）、青岛（15.3％）、天津（13.5％）、重庆（13.9％）、宁波（13.9％）、杭州（11.7％）、济南（10.3％）等。

表3 我国主要城市房屋销售价格变动情况（％）1

1资料来源：中国经济景气月报资料

城市

2005年一季度

2004年四季度

上海

28.4

29.1

沈阳

19.6

15.8

青岛

16.0

17.5

重庆

14.5

10.9

天津

14.2

7.5

南京

12.1

13.4

宁波

11.9

13.4

杭州

10.5

9.0

济南

10.2

5.2

北京

1.8

0.6

（二）对房地产价格和CPI相关性研究

我们将2001年到2005年CPI和房屋销售价格指数的统计数据进行了对比，见下图。

图

图3 2001-2005年CPI与房屋销售指数关系图

房地产价格与CPI存在一定的相关关系，二者变化趋势相当。但就幅度而言，房地产价格较CPI幅度增加许多。可见，CPI变化较房地产价格幅度小，而且有些滞后，这是由于在我们统计CPI时并未把房价作为一个重要变化因素来考虑，而是通过建材、能源等来间接反映。同时这里采用的是政府公布的价格，为实际成交的价格，而顾客询价和在预售前预订（热门楼盘预售时已经没有房子可买了）都是未来的价格，有些甚至要一年以后才交付使用，所以，在实际中房地产价格变化幅度将较上表显示更大。

CPI通常是用来衡量一个国家居民购买食品（主要是粮食、肉禽、蛋奶）、住房和公用事业（主要是水、电、燃料、公交）等一揽子商品和服务的价格变化。由于各国经济发展状况的差异，影响CPI变动的主要因素也不一样。在我国统计中食品类占34%的权重，非食品占66%的权重，2004年由于粮食价格的大幅上涨，使得食品类价格上涨9.9%，影响CPI上涨3.3%，非食品类价格上涨0.8%，影响CPI上涨0.6%。2005年服务价格上涨对物价水平的促进作用将明显加强。

图4 2002-2005非食品价格涨幅情况

从2002-2005.1月份的价格涨幅情况看，居住类（主要包括水电燃料、建房装修材料及租房）价格的涨幅已由2002年初的0.6%上涨到2005年1月份的5.5%，是非食品类价格涨幅中最高的。根据居住类价格涨幅在CPI中14%的权重，计算各月居住类价格上涨对当月CPI上涨的贡献率情况，可见其贡献率自去年8月份开始逐渐提高，已由去年7月份的13.21%提高到2005年1月份的40.53%，这表明居住类价格的上涨对CPI的影响日益增大。

四、改进CPI统计指标的建议

（一）建议提高CPI中居住类权数到25%以上

目前中国CPI也包含了居民居住类价格的变动，包括建房及装修材料、房租、自有住房以及水、电、燃气等与居住有关的项目。国家统计局有关负责人在2006年就居民消费价格指数(CPI)问题接受新华社记者采访时透露，当前居住类价格在中国CPI中权重为13．2％ ，比2000年提高了3．5个百分点。但是，这和发达国家的差距仍然很大

各国编制CPI的分类不完全一致 ，但经过统计口径调整后进行比较仍具有较强的实证意义。我国与加拿大的 CPI统计分类几乎完全一致，但与美国存在一定的差异，文中重点讨论居住类权数在美国CPI统计的居住类中，包括住所、水电燃料和家庭没备。与我围 CPI统计居住类比较，美国增加了“家庭设备”，同时缺少我旧居住类所含的“建房及装修材料”。文中分析时扣除美国居住类中的“家庭设备”，直接进行比较，口径略小于我国。目前各国使用的最新权数中，美国居住类权数为 42.2％ ，扣除 “家庭设备”后的居住类权数为 38％；加拿大、中国居住类权数分别为 26.8％ 、13.2％。尽管居住类的统计口径大于美国，我国居住类权数依然较美国低24.4个百分点，较加拿大低13.2个百分点。

表4 三国CPI 中居住类权数的对比

美国

加拿大

中国

居住类权数

38％

26.8％

13.2％

根据我们国家的经济发展水平，和房屋的家庭拥有情况，本文建议适当提高居住类权数到25%以上，才能真正反映消费价格指数变化。

（二）直接将房地产价格列入CPI核算指标

本文将2002年到2005年居住类价格上涨对CPI上涨的贡献情况进行统计，见下图。可以看到，居住类价格对CPI的上涨起到了40%以上的贡献。

图5 居住类价格上涨对CPI上涨的贡献率

近年来，教育、医疗、房产这些项目的价格近年来一直处于上涨中，涨幅远超整体价格水平。房地产具有消费和投资的双重性，其投资性决定了房地产价格水平的变化，更多地受制于利率、经济政策、心理预期等决策影响因素的变化，与各种政治、经济、社会、政策因素相关程度比较大。同时房价的变化具有惯性，上一年的房价变化往往引起下一年的房价以同样方向变化，感情在买房决策中起重要作用，即使在商品房大量积压的前提下，跌幅也不大。

国家统计局对房地产价格不列入CPI的解释有两条：一是根据国际上通行的国民经济核算的需要，CPI的统计口径必须与国民经济核算体系中的消费分类相一致。根据这个分类，商品房购买属于投资范畴，不属于消费行为。二是商品房购买与当期消费不同步，购买支出与当期实际住房消费不对等。但是，如果能考虑到我国住房具体情况与国外相关社会保障制度的差别，以及我国“居者有其屋”的传统理念，就不难看出：我国绝大多数的居民在住房的开支并非是属投资，而恰恰是出于日常生活的需要。

五、结束语

根据国内社会主义市场经济的实际情况，本文认为，直接将房地产价格列入CPI统计指标，一方面可以直接反映房地产在居民消费中的构成，另一方面使CPI更加接近真实，为政府决策提供准确地参考。

参考文献

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[16] 李林杰,顾六宝,董正信:《我国的统计学向何处去》,统计研究,2000年第2期.

[17] 蒋 萍:《官方统计学之我见》,统计研究,2000年第8期.

[18] 黄良文主编:《统计学原理》, 中国统计出版社2002年10月,"九五"国家级重点教材

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1、几许伤春春复暮。

　TIME \@ "yy.M.d" 20.8.27 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020 DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "HH:mm:ss" 18:22:13 DATE \@ "MMM-yy" Aug-20 DATE \@ "HH:mm" 18:22

2、杨柳清阴，偏碍游丝度。

　TIME \@ "EEEE年O月A日" 二〇二〇年八月二十七日 TIME \@ "yyyy年M月d日星期W" 2020年8月27日星期四

3、天际小山桃叶步。白头花满湔裙处。

　DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020 DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020 DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "HH:mm:ss" 18:22:13 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020 DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020

4、帘影灯昏，心寄胡琴语。

　DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020 DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "HH:mm:ss" 18:22:13 DATE \@ "HH:mm:ss" 18:22:13

5、淡妆多态，更的的、频回眄睐。

　DATE \@ "MMMM yy" August 20 DATE \@ "dddd, MMMM d, yyyy" Thursday, August 27, 2020 DATE \@ "M/d/yyyy" 8/27/2020

6、便认得琴心先许，欲绾合欢双带。

　TIME \@ "h时m分" 6时22分 TIME \@ "h时m分" 6时22分 DATE \@ "d-MMM-yy" 27-Aug-20 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020

7、竟日微吟长短句。

　TIME \@ "yy.M.d" 20.8.27 TIME \@ "yy.M.d" 20.8.27 TIME \@ "yy.M.d" 20.8.27。

　TIME \@ "yyyy年M月d日星期W" 2020年8月27日星期四 TIME \@ "EEEE年O月A日" 二〇二〇年八月二十七日

8、不信芳春厌老人。老人几度送余春复暮。宫。

　DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "HH:mm:ss" 18:22:13 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020 DATE \@ "dddd, MMMM d, yyyy" Thursday, August 27, 2020

1、巧笑艳歌皆我意，恼花颠酒拚君瞋。

　TIME \@ "yy.M.d" 20.8.27 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020 DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "HH:mm:ss" 18:22:13 DATE \@ "MMM-yy" Aug-20 DATE \@ "HH:mm" 18:22

2、物情惟有醉中真。

　TIME \@ "EEEE年O月A日" 二〇二〇年八月二十七日 TIME \@ "yyyy年M月d日星期W" 2020年8月27日星期四

3、塞下秋来风景异。

　DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020 DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020 DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "HH:mm:ss" 18:22:13 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020 DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020

4、四面边声连角起。

　DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020 DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "HH:mm:ss" 18:22:13 DATE \@ "HH:mm:ss" 18:22:13

5、浊酒一杯家万里。

　DATE \@ "MMMM yy" August 20 DATE \@ "dddd, MMMM d, yyyy" Thursday, August 27, 2020 DATE \@ "M/d/yyyy" 8/27/2020

6、燕然未勒归无计。

　TIME \@ "h时m分" 6时22分 TIME \@ "h时m分" 6时22分 DATE \@ "d-MMM-yy" 27-Aug-20 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020

7、羌管悠悠霜满地。

　TIME \@ "yy.M.d" 20.8.27 TIME \@ "yy.M.d" 20.8.27 TIME \@ "yy.M.d" 20.8.27。

　TIME \@ "yyyy年M月d日星期W" 2020年8月27日星期四 TIME \@ "EEEE年O月A日" 二〇二〇年八月二十七日

8、薄雾浓云愁永昼，瑞脑消金兽。

　DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "HH:mm:ss" 18:22:13 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020 DATE \@ "dddd, MMMM d, yyyy" Thursday, August 27, 2020

1、人不寐，将军白发征夫泪。

　TIME \@ "yy.M.d" 20.8.27 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020 DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "HH:mm:ss" 18:22:13 DATE \@ "MMM-yy" Aug-20 DATE \@ "HH:mm" 18:22

2、醉花阴·薄雾浓云愁永昼。

　TIME \@ "EEEE年O月A日" 二〇二〇年八月二十七日 TIME \@ "yyyy年M月d日星期W" 2020年8月27日星期四

3、佳节又重阳，玉枕纱厨，半夜凉初透。

　DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020 DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020 DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "HH:mm:ss" 18:22:13 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020 DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020

4、寻寻觅觅，冷冷清清，凄凄惨惨戚戚。

　DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020 DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "HH:mm:ss" 18:22:13 DATE \@ "HH:mm:ss" 18:22:13

5、赤壁怀古。

　DATE \@ "MMMM yy" August 20 DATE \@ "dddd, MMMM d, yyyy" Thursday, August 27, 2020 DATE \@ "M/d/yyyy" 8/27/2020

6、大江东去，浪淘尽，千古风流人物。

　TIME \@ "h时m分" 6时22分 TIME \@ "h时m分" 6时22分 DATE \@ "d-MMM-yy" 27-Aug-20 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020

7、故垒西边，人道是，三国周郎赤壁。

　TIME \@ "yy.M.d" 20.8.27 TIME \@ "yy.M.d" 20.8.27 TIME \@ "yy.M.d" 20.8.27。

　TIME \@ "yyyy年M月d日星期W" 2020年8月27日星期四 TIME \@ "EEEE年O月A日" 二〇二〇年八月二十七日

8、寒蝉凄切，对长亭晚。

　DATE \@ "HH:mm" 18:22 DATE \@ "HH:mm:ss" 18:22:13 DATE \@ "M.d.yyyy" 8.27.2020 DATE \@ "dddd, MMMM d, yyyy" Thursday, August 27, 2020