房产中介基础知识x

学海无涯苦作舟!

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房产中介业务流程：

房地产中介业务大致分为房屋租赁、买卖两种。

房屋租赁

租赁：出租人、承租人通过中介机构 ，达成租房意向并签定房地产租赁契约的过程。

仁收集房源：

（一） 中介机构通过上门、电话、网络等方式收集房源，了解产权形式、产权人、共有人情 况，确立房源的真实性。

（二） 详细询问并登记房屋座落、小区名称、楼号、单元、楼层、房号、面积、租金、配套、 装修、以前使用（是否一直租赁等）情况、现在室内状况，对房屋进行全面了解。

（三） 了解小区水、电、气、暖的运行状况，落实水、电、气、暖、清洁、物管等相关费用， 做到心中有数，避免拖欠现象。

（四） 了解小区周边商业网点、医院、公交车、大、中、小学、幼儿园等与居民生活息息相 关的情况，便于向客户介绍。

（五） 协商房屋的月租金、付款期限、方式及保证金额度，有家具、家电等附属设施的还应 协商该项押金数额以便介绍。

（六） 将收集到得房源信息登记造册输入微机，并及时地通过报纸、广播、 网络等媒体发布

出去。也可电话告知与该房屋较近的同行，横向联合扩大信息发布渠道，提高成交率。

推介房源：

（一） 接待租赁客户时，首先应摸清其租房原因、租期、承受租金、付款能力，禾U用信息库 电脑配对，选择房源后及时联系房东确定看房时间。

（二） 将配对房屋情况向客户做详尽介绍，及时告知外地客户看房所乘车次，到站地名，互 留联系电话，方便看房。

（三） 房源无法与客户要求匹配，可推荐就近地段、价格、套型、楼层等房屋，一时不能满 足，应留下电话继续查找，或通过横向合作促成交易。

现场看房：

（一） 公司留有钥匙的房源属于自有存量房， 是向客户首推之房源。

　在约好看房时间、地点、

联络方式，办理委托手续后由业务员带客户看房。

（二） 无钥匙而房东又在室内居住的房源， 看房前应分别与租、赁双方签定租赁委托书后方 可看房，防止双方跳墙。对于承租人因故不在房屋或不能到场， 应让客户看到与之对应的房 屋，有个初步印象。

（三） 带客户看自有存量房不能满足时， 可就近选择证照、资质齐全的中介机构， 说明意图

调取房源，最大程度地满足客户。

（四） 对于客户所提出的疑问应正确回答，客观介绍房屋优劣，以室内摆设、布局、装饰等

作出引导和设计。对于客户提出房屋的不足之处要有充分的化解和引导的方法， 提高成交率。

总之租房与买房客户的心理 （要求）是不一样的，买房者对房屋的要求较高， 看房较细 致，对结构、采光等硬性条件比较严格。而租房是临时行为，只要能达到其要求的 50%^上

即可满足。

签订契约：

（一） 租赁双方签定制式《房地产租赁契约》，租、赁、中介三方各执一份，中介应提醒出 租人持契约到房管部门办理备案登记。

（二） 产权人应留产权证 （或其它房产证明） 复印件，客户应留单位营业执照及法人身份证 复印件，个人留身份证复印件给中介备案。

（三） 对于契约所涉税收等问题，租赁双方应协商解决。对于企业租赁个人住宅作为办公、 居住用途，需要开具租赁发票的，应到当地地税部门办理，产权人、中介可以代为办理。

应严格按照上述步骤进行房屋的租赁， 对于承租客户应仔细查阅核对身份证， 杜绝违法

犯罪成员趁机钻中介的空子，逃避打击，给社会治安留下隐患，铸成大错。

房屋买卖

买卖：买、卖双方通过中介机构，达成买房意向并签定房地产买卖契约的过程。

收集房源：

（一） 按照上述租赁收集房源的五点收集和发布房源信息。

（二） 了解产权人售房原因， 实地查看小区及房屋状况， 查验房产手续，合理评估房屋价值， 协商房屋报价并取得出售房屋委托书。

（三） 画出该房屋的平面图，有条件的应实地照相、录像，通过微机等工具让客户在实地看 房前对房屋情况等有初步了解。

推介房源、接受委托、实地看房：

（一） 按照租赁推介房源的方式推介房源，但在实地看房前一定要与客户鉴定 《购房委托书》， 载明所购房屋的具体情况，将客户的身份证号、电话登记清楚，由委托人当面签名，确立法 定委托关系。

（二） 根据产证发放日期向客户介绍房屋所涉及的一切收费项目， 对于房改房、职工集资建

房所涉及规费以外的税费，以及需要交纳营业税、个税的房屋，应提前讲明、算清，不要因 遗漏带来客户不满。

（三） 请业主配合说明房屋使用情况， 使购买人对卖房成因有所了解。 根据客户要求和房屋

结构，指导客户在不违反小区物业规章的前提下， 如何拆改墙面或窗户以及上、 下水管道等。

（四） 介绍物业周边情况、小区状况、当地风俗、邻居情况；楼房建筑年代、物业服务、收 费情况；夜间查看小区公共照明、车辆停放、安防状况、门禁制度，全面掌握与房产相关的 资料。

签订契约：

（一）客户选定房源后应按房产价值 10%攵取定金（不足1万元的按1万元收取），并将50%

定金转交给产权人，置压产权证，从而形成互相牵制的局面，便于办理过户手续。

（二） 持产权证、产权人身份证到房管局核档，确定房屋有无抵押、置压、典当、查封，是 否具备交易条件，如无意外情况及可告知双方确定成交日期（核档证明有效期为五个工作 日），应保留核档收费的收据。

（三） 签订制式《房地产买卖契约》、 买卖双方持上述表格及卖方夫妻结婚证、身份证复

印件，买方身份证和双方印鉴到交易大厅面签《询问笔录》，办理过户手续，取得过户收

件单，交清房款，交易完毕。购房人持收件单在 20个工作日后到产籍处交纳契税领 取产证。

（四） 对于产权清晰而暂无产证，但持有住房证（注明全产权）或《拆迁协议书》的客户，

在确定购房意向后应及时办理公证， 对能更名的房屋应尽量配合双方办理更名手续。 办理买

卖房屋公证时应在公证人员的面前办理房款交割手续。

（五） 对于采用公积金或商业贷款形式购买二手房，应先确定贷款人资格， 请评估公司、担

保公司先行看房评估，待相关部门审批后再行过户。取得产权证后办理他相权利证， 换评估 报告，然后放款。

4.房屋交割：

（一） 所要交易的房屋原则上应腾空， 若遇有租赁客户还在租赁该房屋时， 应征得承租人书

面同意腾房（有关规定为两个月）或重新与购房人签订租赁契约。

（二） 交割时原产权人应将此房之前所产生的水、 点、暖、物业、收视清洁等费用一并清缴，

无拖欠费用时方可交割。

（三） 购房人应查验室内留存的设施、家具， 造表后双方签字以确定。对于原业主暂时无法

搬离的家什，应在该表上注明搬离时间。

（四） 售房人应向购房人书写收款凭证， 确定上述几项无异议时向购房人交接房门钥匙、 电、

气卡，物业收费清单等，至此交割完毕。

房屋买卖中办理过户和房屋交割可同时进行， 也可提前协商好先过户后交割。 需要注意

的是房屋腾空是前提， 如果房屋正在租赁， 应提前与承租人协商好， 或提前解约或重新签定 租赁契约，从而减少横生枝节保护善意购房者权益。

房地产中介机构业务流程一般大致如此，除一些外来大规模中介连锁机构进驻（加盟）

时，随身带来原有业务流程与之有些区别外， 传统中介基本按此流程运行。不论什么经营方

式，只要能够起到为买卖双方牵线搭桥、 促成交易，并且能够充分保障交易安全就是可取的。

房产中介相关名词

1、 房产

是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出 租出售或作其它用途的房屋。

2、 地产

是指土地财产，在法律上有明确的权属关系， 地产包含地面及其上下空间， 地产与土地的根

本区别也就是有无权属关系。

3、 房地产

是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利

（所有权、管理权、转让权等）。

4、 房地产业

是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服 务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

5、 房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、 土地开发

是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、 土地所有制

现行全部土地实行的是社会主义土地公有制， 分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集

体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区 的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山， 属于集体

所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规 定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有， 也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往 是不一致的。

8、 集体土地

是指农村集体所有的土地。

9、 征用土地

指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

10、 土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土签订 《土地使用权出让合同书》 的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

　即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、 文化、卫生、体育用地五十年；商业、 旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十 年。

一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。

房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。

房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；

房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物， 构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的

财产。（构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等 ）

房地产按类型分为：1、住宅用（70年）；2、生产用（50年）；3、经营用（门头等，50年）；4、 行政用（市政府、法院等，50年）；5、其他用（学校，博物馆等）。

二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。

房地产产业的主要内容：

1、 土地的开发和再开发；

2、 房屋的开发和建设；

3、 地产的经营（包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等 ）；

4、 房地产经营（包括房屋的买卖、租赁、抵押 ）；

5、 房地产中介服务（包括信息、测量、律师、经纪、公证等 ）；

6、 房地产物业管理；

7、 房地产金融（包括信息、保险、金融投资等 ）。

三、房地产的特性 1房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因 此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；

2、 地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；

3、 房地产的高质耐久性；

4、 房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可 再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占 国民生产总值的10%

名词解释

一、基本参数

探 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构 （上下不一样高）；

探 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；

探进深：一幢建筑物（房子）从前墙皮到后墙皮的距离（长度）；

探 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度 （3m~3.9m较舒适）；

探层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度 （2.9m）;

探 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度 （2.7m）;

探户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；

探 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地

总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、 卫生条件及土地利用率。合理

的建筑系数应在节约用地的原则下， 尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的 空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。

探三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。

探七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通

讯通、热力通、煤气通，场地平整。

与产权有关的概念

房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的

一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。

房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等 房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 房屋产权登记应遵循房屋的

所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。

房地产权登记：通常称“产权登记”（包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记 ）城镇房屋所

有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续， 在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记， 经审查确认产权后，由房屋

管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段， 只有通过房

屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理

共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体， 即共有人，在实践中又有按份共有

和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小， 对共有房地产享有一定

的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利， 并承担相等的义务。

房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押， 取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行

管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即 告终结。

过户：即更换房屋承租人姓名。

三、与面积有关的概念

探 建筑面积：建筑物各层面积总和， 每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算， 包括使用、

辅助面积和结构面积

探公摊面积：

1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用 房和管理用房的建筑面积；

2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的 50%

探商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积

探 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

探 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。

探 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。

探 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。

探结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱 （均为投影面积）等

所占面积的总和。

探使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼： 80%塔楼75%写字楼70%

商场65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。

房屋 一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱

乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的 生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。

商品房

是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

房改房

已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策 规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。 按照成本价购买的，房屋所有权归职工

个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在 5年后归职工个人所有。

存量房

是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

集资房

一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税

费，由参加集资的职工部分或全额出资建设， 房屋建成后归职工所有， 不对外出售。产权也

可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。

微利房

亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理， 以低于市场价格和租金、高

于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。

平价房

是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，

通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。 其建房土地由政府划拨，配售对象

及配售价格由政府管理部门审核认定。

解困房

是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、 困难户和拥挤户住房问题而专门修建

的住房。

再上市房

是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。

廉租住房

是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能， 向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提

供的租金相对低廉的普通住房。

花园式住宅

也叫西式洋房或小洋楼， 也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、 三层小楼，

建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。

公寓式住宅

相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市， 大多数是高层，标准较高，每一层

内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一 些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

安居工程住房

是 指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住

房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售 给高收入家

庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施 建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承 担，一半计入房价）、1%T-

3%的管理费、贷款利息和税金等 7项因素构成。

经济适用住房

是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。 由国家统一下达计划， 用地一般实行

行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收， 出售价格实行政府 指导价，按保本微利的原则确定。

房产中介信息化建设现状及发展趋势

房产中介行业的信息化建设， 多数的中介公司对信息化建设建设都有自己不同的理解， 其实

房产中介信息化建设包括许多方面的内容。 现阶段一部分中介企业和行业内人士凭借着对网

络信息化认识的领先优势，利用自己所掌握的资源，率先建立起自己的网络信息发布平台， 利用自己的平台获取更多的信息资源和优势。 事实证明，他们的尝试和实践是正确的、 有益

的

房产中介信息化建设现状：

国外房产中介信息化现状：

国外的房地产中介已发展了近百年的历史， 不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过中介

进行交易，所有买房信息都通过经纪人协会传送。 房地产中介行业凭借电子商务化早已获得

了飞速的发展。如今，欧美绝大多数房地产中介服务公司早已将自己的房源信息系统和无所 不在的互联网“牵手”在了一起。

数据显示，在美国，房地产交易有 85%是通过中介服务交易而成。

其中信息技术的应 用十分广泛。1997年以来，美国房地产经纪人协会的 70多万名成员中， 上网人员的比例已经从 27增加到72;平均有90的经纪人拥有电脑,60的经纪人使用E-mail 与客户联系；60的房地产公司在互联网上建有自己的 网站,72的房地产公司直接通过网络

与客户洽谈业务。

国内房产中介信息化现状：

第一、 缺乏对信息化建设的正确认识。很多中小房地产中介简单地认为只要自己建一个

网站，往网站里放几张图片和发布几条信息企业就信息化。

第二、 管理者的心态。企业信息化失败的原因很多一部分来自于管理者的认知因素，由

于缺乏企业内部领导、管理人员和职工的支持，尤其是管理者的支持是非常重要的。

第三、 停留在表面应用层次上，而没有深入到企业的运行、管理的各个环节。企业的信息

流通不畅、信息对称性不够。企业领导的监控、资源调配、任务分配、执行情况的管理不够

完善

兀善

第四、 信息化基础管理工作薄弱，业务流程部缺乏规范性，管理制度体系薄弱，项目管

理混乱制约了企业信息化的发展。

房产中介信息化建设大概包括以下几个方面：

房产中介公司对外的信息发布

对于中小型的中介公司来讲， 多数公司现在的信息化建设是做的信息发布平台的建设， 既建

立中介公司自己的网站， 或者利用第三方的平台进行信息的发布。 一个中介公司建立自己的

网站大概需要的花费根据规模在 1000 — 5000元不等，以后每年的投入大概在 300元/年。需

要的投入也不是很大（主要是 一次性的），中介公司完全可以根据自己的意愿来设计自己

的网站。建立公司网站可以宣传公司的形象， 给客户良好的印象， 同时客户也可以在不同的

地区不同的时间看到贵公司的信息， 不一定需要客户到公司的门店来。 客户也可以在网站上

留下自己的需求信息等内容。

利用第三方的平台进行信息的发布就是在门户网站上发布公司的信息， 花费根据不同网站的

日访问人数也是不同的， 在500 —1000兀/月左右。在门户 网站上发布信息每天看到的人比 较多，效果很明显。公司对外的信息发布是面向最终客户的平台， 不光是信息的发布， 还是

一个公司对外宣传的窗口。

　在现在网上找房人越来越多的情况下， 利用外网寻找最终客户也

是房产中介扩大业务的一条可行之路。

房产中介公司的内部网络建设

房产中介公司的内部网络建设由于公司规模的不同是有不同的侧重点的。

对于大型的中介公司来讲，进行公司内部的网络建设强调的是：

信息交互的速度和成本的节约。

　由于分店间的信息需要快速的传递， 传统模式下的纸张或电 话形式会产生不必要的成本， 信息的及时性正确性也不能保证， 所以大型中介公司要建立自 己的内部网络。

对中小公司来讲，内网的建设就包含两个方面的内容：

一是如何把所有中小型中介联合起来，提高公司的竞争力，

二是如何利用网络来提高自己公司的业务水平。

　帮助提高业务量。由于大多数中介企业一直 沿用着传统的手抄笔耕式靠人脑记忆的信息管理模式进行经营活动， 不可避免地引发管理成

本提高、信息反应滞后和服务效率低下等问题

总的来讲中介公司传统服务中多采用传统的方式，如“扫街”、派发传单、守店面等方式，

造成服务效率低下且成本相对很高。

如今，利用互联网收集房源和寻找客源的过程已十分便捷、 及时，与传统的信息收集模式形

成了巨大的反差。不少中介公司也意识到了信息化建设在信息收集， 管理等方面的绝对优势。

此夕卜，互联网还是巨大的知识信息库，包含了各种房地产政策、法律法规、金融知识等一 系列有助于提高中介人员从业水平的信息、 资料，是传播和学习经验的最佳方式， 也是中介

公司走向市场的新窗口和赢得更多商机的新战场。

房产中介信息化发展趋势：

结合我国房地产中介行业的现状和网络化经营模式的特点， 房产中介公司，实现销售流程的

自动化，轻松自如地进行各项统计分析， 资源共享，客户分析管理、制订市场营销策略等诸

多环节。

整个房地产中介行业未来将向专业化、规范化、精细化的方向发展。目前阶段 ，需将电子商

务和传统经营方式相结合的道路 ,即以中介企业 内部局域网为基础，以电子商务系统为依托 兼顾传统的电话热线服务、营业网点窗口服务和上门服务等方式 ，构建房地产中介行业的信

息化。从而才能在销售过程中可以减少繁琐的日常事务， 提高营销及客服工作效率， 实现更

加专业化的管理。拓宽营销渠道，全面提升企业市场竞争力。

房地产中介行业信息化的优势分析

并且使原始信息在从传递到决策 过程中，反馈时间大大缩短，决策层与基层、各部门之间的沟通更加快捷，管理更加直接。

由于信息化在管理中发挥的作用，拉近了管理层与各基层之间的距离。

公共场所的查询系统， 让公众随时获得所需要的楼盘信息， 使公司获得潜在

的销售机会，提升公司品牌形象。

房地产基础知识

一、什么是房地产？

房地产即：房产与地产的总称，房地产在物质上有三种形态：单纯的土地、单纯的房屋、土 地房屋的综合体。

房产是房屋及其处分权、使用权、占有权、收益权等权利的总称。

地产是土地及其使用权、收益权等权利的总称。

1、房地产的特性：

1、 位置的固定性

不可移动，

n、地域的差别性

根据不同地区在价格、品质、开发类型都不一样

川、高值耐久性

年限较长

w、保值增值性

具有较长时期的保值增值性

2、 房地产行业的地位及作用

房地产起源于建筑业，是国民经济中不可缺少的一部分，是我国经济的支柱产业

1） 、房地产业是经济结构的主要构成部分

任何行业的发展都必须依赖一个前提：土地与房产 ”

2） 、房地产业带动其他产业发展

制造业、建筑业、金融业、贸易业、旅游业、信息业、建材业、服务业、化工业等

3） 、有利于改善城市的基础设施建设，在计划经条件下，基础设施的建设完全依赖于国家，

未形成自身资金周转和循环， 结果城市起发展，财政就越困难，国家通过国有土地的有偿出

让，向房地产业征税，获得基础设施建设资金。

4） 、扩大了对外开放，发展外向型经济， 房地产业的发展能够改善投资环境，增加对投资者

的吸引力和信心

5） 、房地产业开发经营的项目， 最终都落实到人类生活基础设施和人文景观上， 房地产业还

为人们提供了一个优美的景观和良好的生活环境

3、中国房地产市场发展历程

1萌芽阶段（1845-1949 ） , 20世纪30年代，专业的华资房地产公司有 20多家。

2、 休眠阶段（1949-1979 ）,主要原因是内战和战后建国时期影响。

3、 复苏阶段（1979-1991 ）, 78年改革开放，80年全国城市规划工作会议把对城镇土地征收

使用费列入议事日程，并在深圳、广州、抚顺收取城市土地使用费，规定土地使用年限， 84

年5月政府报告指出，城市住宅建设，要进一步推行住房商品化试点， 并将房地产业列为独

立行业；88年4月七届人大修改宪法规定“土地使用权可以依法律的规定转让” 《土地管理

法》也做了适当修改，并在深圳、广州、上海、厦门、福州等城市实行土地使用权有偿转让；

89年全国进行房地产整顿，市场开始出现回落； 90年《城镇国有土地使用权出让和转让暂

行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》出台， 改善了投资环境，增强了外商

在中国投资的信心，市场开始升温并达到 88年水平。

4、 快速发展阶段（1992年至今），92年邓小平同志南巡讲成为我国房地产业发展的一个历

史转折点，92年底全国房地产公司达 1200余家，投资总量732亿元，商品房销售面积达 4288 万平米，销售额440亿元；93年全国房地产开发公司达到 2万余家；04年底全国从事房地

产经营公司已达到 3万余家

A 1987-1997年商品房销售面积

二、什么是房地产经纪人？

经纪作为一种社会经纪活动，指为促成各种市场交易而从事的居间、 代理及行纪等有偿服务

活动的机构和个人。

1、 房地产经纪业的起源？

历经时期：

A、元代，称为“房牙”

主要是帮人介绍房屋信息，又称“中间人” “掮客”

B鸦片战争（1840）,称为“二房东”

在当时，大的房地产投资商不愿意直接经营零星的小住户承租业务， 他们以转手出租的方式,

将房产的出租业务委托给一个可信赖的人经营，这个就是“二房东”

C 解放前（1930-48 ）

在民间，经纪活动较活跃，当是霆业较混乱，一部分不法经纪人用欺诈、索取高额费用、哄 抬房价等。

D 行业消失期（1952-1978 ）

这一时期由于国内政治、经济因素，我国的住房制度以分配为主，房地产经纪基本消失。

E、改革开放至今

特别是在1992年后，房地产经纪行业得到了空前发展。

2、 房地产经纪行业的作用

1） 有助于房地产市场的活跃和兴旺

2） 有利于房地产行业稳定持续发展

3） 有助于住房制度改革的继续深化

4） 促进人民居住生活水平的提高

5） 促进国民经济发展，适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求

6） 提高了就业率

3、中国各城市房地产经纪业情况

三、我为什么要选择加入房地产经纪人？

A、经纪人在中国属于朝阳职业

B经纪人专业化程度高、知识面广

C经纪人具有高抗压能力

D经纪人的薪酬较丰厚

E、 经纪人锻炼了我的意志

F、 经纪人铸造了良好的职业素养

【房友声明】：房友公司提供的管理文档从全国各地收集而来，仅供参考。因各地各公司实

际情况的差异，房友公司不提供对管理文档解释的责任。

　若要建立系统的管理制度，请参加 房友公司举办的中介管理培训班， 具体培训内容和时间敬请访问房友网站： www.Fa ngYou. net 房地产名词解释

一、 名词解释一土地类

1 土地用途种类： 农用地、建设用地和未利用地土地。

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、 工矿用地、交通

水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

2、 土地来源及性质： 对已办理房地产登记的，可以从《房地产证》中了解；对未办理房 地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。

3、 集体土地指农村集体所有的土地

4、 土地使用权出让

土地使用权出让，是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在 一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。 年限：

（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十 年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年。另外，加油站、

加气站用地为二十年。

5、 土地使用权的出让方式

土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。

6、 违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程 规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。

7、 商品房取得预售的条件：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可 证》《建筑工程施工许可证》 《商品房预售许可证》

二、 名词解释一房屋类

1房屋：一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、

学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在 2.2米以上的永久性场所。但根据某 些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。

2、 商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

3、 房改房：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房

制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

　按照成本价购买的，房屋 所有权归职工个人所有， 按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权， 一般在5年后归职 工个人所有。

4、 集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以

减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设， 房屋建成后归职工所有， 不对外出 售。产权也可以归单位和职工共有， 在持续一段时间后过渡为职工个人所有。

　属于经济适用 房的一种。

5、 微利房：亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价 格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房 屋。

6、 平价房：是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户

为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。 其建房土地由政府划

拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。

7、 解困房：是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问

题而专门修建的住房。

8、 再上市房：是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。

9、 廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的 最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

9、 安居工程住房：是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无 房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，

不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住 宅小区基础设施建设费 （小区级非营业性配套公建费， 一半由城市人民政府承担， 一半计入 房价）、1%^ 3%勺管理费、贷款利息和税金等 7项因素构成。

10、 经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。 由国家统一下达 计划，用地一般实行行政划拨的方式， 免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收， 出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

三、 名词解释一面积

1、 房屋建筑面积：指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙（柱）

勒脚以上各层的外围水平投影面积， 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖,

结构牢固，层高 2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

2、 房屋使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

四、 名词解释一房地产交易

1、 房地产交易：指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。

2、 房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人 的行为。

3、 房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行 担保的行为。

4、 房屋租赁：指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人 支付租金的行为。

5、 什么是产权登记？

答：房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确

认房地产产权的法定手续。

　它要求凡在规定范围内的房地产权， 不论归谁所有，都必须按照

登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。 经审查确认产权后，由房地

产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产 权登记，才能对各类房地产权实施有效的管理。采取房地产登记制度， 一经登记，就确定了

房地产相利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地 产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登 记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。

6、 房屋产权证明有那几种证件？

答：《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋共有权证》。

五、名词解释一房地产交易税费

1契税：指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时 向产权承受人征收的一种税赋。

2、 营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。

3、 房产税：指以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。

4、 营业税附加：指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城 市维护建设税与教育费附加。

5、 印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。

6、 个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所 得计算征收的一种税赋。

7、 保证金：指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照 个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。

8、 房地产交易手续费：指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为 房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。

9、 房屋权属登记费：指房地产管理部门在办理产权登记时按照国家政策收取的费用。

10、 其他：指不属于以上类别的其他税费，如土地收益金、土地出让金等。

六、名词解释一房地产中介服务

1房地产中介服务：指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

2、 房地产中介服务机构：指按国家及地方有关法律、法规注册的具有独立法人资格的经济 组织。包括：房地产评估、房地产咨询和房地产经纪等机构。

3、 房地产经纪：指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

4、 经纪总收入：指房地产中介机构从事经纪业务活动所得的中介服务费收入。

5、 房地产经纪公司：指从事房地产代理、策划、销售、中介的专业机构

6、 房地产经纪人：指专门从事房地产代理、策划、销售、中介的机构和个人

7、 地铺：经纪公司下属分支机构，在内地叫门店，是指专门从事二手房交易的办公场所

8、 佣金：通过经纪公司服务所产生的劳务费

9、 加盟地铺：因资质或其它问题而加入品牌公司的一种方式，目的止在于归避市场风险、 利用品牌效应，加盟地铺上级公司不直接参与经营管理

10、 直营地铺：属于经纪公司的一个直接管理、管理机构

七、名词解释一二手房专业术语

1、 洗盘：指通过业主资料或其它图径了解房屋的最新动态和基本情况

2、 洗客：指通过客户资料了解客户的最新动态

3、 睇楼：指看房

4、 洗楼：指通过派发资料直接和业主客户交流，了解其有关需求

5、 跑盘：指通过走访、电话了解楼盘信息

6、 跳盘：指通过同行挖走业主房源

7、 跳客：指通过同行挖走其客户资源

8、 日志：指与业主、客户沟通的内容

9、 封盘：指有准客户看中某物业时而采取的一种暂时性营销策略，某物业封盘时只能由分 行经理或指定人员才有权看到该物业信息

10、 守价：指咬住某价格不放

11、 浪价：指讨价还价的方式

12、 差价：指房屋买卖过程中的差额

13、 转介：指公司不同部门介绍业主、客户资源

14、 诚意金：指为了解客户意向和交易方便而向客户收取一定的购房意向金（可退）

15、 定金：指买卖双方在交易过程中的信物和但保物，定金具备法律效力， 订金不具备法律 效力

中介业务销售200问

、公司介绍类

1、 贵公司与母公司的关系？

答：,,,,,

2、 贵公司成立时间，组织架构是怎样，董事长是谁？

答：成立于20XX年XX月，董事长XX先生，公司下设营业部、行政部、策划部、财务部、 拓展部。

3、 贵公司的主要服务项目有哪些？

答：房地产全程营销策划（房地产研究、房地产营销策划、房地产销售顾问、项目管理顾问、 商业营运及管理顾问）、房地产三级市场交易

4、 贵公司在本省服务的二级市场项目有那些？

答:,,,,,

5、 贵公司三级市场部的主营项目有哪些？

答：三级市场部的主营项有：尾盘销售，二手房（住宅、写字楼、商铺、厂房、仓库）买卖、

租赁，不良资产销售代理，土地买卖、租赁，代理房屋置换（买卖置换或旅游置换） ，代办

房屋产权、土地使用权证、工程报建等

6、 贵公司的办公地址在哪里，联系方式是怎样？

答：办公地址在”，”， ?，联系方式是：前台”， ..，三级市场部，”， .。

7、 我司三级市场部收费服务项目有哪些？

答：1）、房屋买卖收成交价的 4%业主、客户各 2%

2） 、房屋租赁收租赁价的一个月房租作为佣金，业主、客户各一半。

3） 、代办房屋产权、土地使用证、工程报建等，根据实际情况收费。

4） 、代办按揭，根据实际情况收费。

5） 、房屋置换收成就价的 4%双方各2%

6） 、尾盘及不良资产，根据物业的实际情况来定。

8、 我司三级市场部免费服务项目有哪些？

答：1）、免费提供房地产三级市场各类信息的咨询

2） 、免费看房

3） 、免费办理广告发布

4） 免费办理产权过户

5） 免费办理水电过户

9、 我司三级市场部的经营理念是什么

答：杜绝差价 诚信经营

10、 我司具备那几种核心竞争力？

答：1）具备专业营销策划能力

2） 拥有面向全国房市的时实网络资讯，熟悉国内典型个案及本省房地产项目

3） 拥有一批优秀的致力于房地产事业，具备理论知识和丰富的实践经验的专业人才

4） 具备丰富的项目操作经验 （沿海及内地）

5） 具备地盘管理的强势及执行能力

二、产权类

1、 产权转让流程是怎样？

答：

买卖双方签定中介方《居间合同》

买方向银行申请按揭

银行审批

J具体看各银行办事效率

双方在房管局签定《本市市房地产买卖合同》

J当天

递件

J 7个工作日

立契交税

办证

J 10-15个工作日

出证

银行做抵押登记

J 7个工作日

银行取抵押件

水电过户、交房

注：如不需要按揭，则将银行类别去掉

产权转让应提交的资料：

卖方（业主）：《房屋产权证》、《房屋共有权证》、身份证明（如权证上有其他人名字应都到

场）

买方：身份证、共有产权人身份证、流动人口婚育证明（非本市户口）

产权转让须填写的表格：

1） 本市市房地产转让申请表

2） 契税纳税申报审批表

3） 私有房屋所有权登记申请表或自管（直管）房屋所有权登记申请表

4） 买卖合同壹份（可购买也可自行拟定）

2、 产权过户的税费有那些？

答：

A、商品房：

契税：1% （普通住宅）4%（非普通住宅及其他）

印花税：0.05%

综合税：1.93%

交易手续费：6元/平米（普通住宅）1.3%（非住宅）

B房改房、单位房、集资房

契税：1%

印花税：0.05%

转让手续费：1.5元/M2

C经济适用房

契税：1%

土地收益金：1%

转让手续费：1.5%

其他：

房产营业税：5.6%

3、 本市可转让物业的类型有那些？

答：

商品房：自交纳完契税往后推算 2年，可申请免房产营业税；2年内转让须交纳5.6%的营业税 经济适用房：从取得经济适用房产权证之日起算五年内不能转让 （包括赠与）

房改房

单位房 集资房

5 5

4、 新建商品房居住未满 2年怎样计算？

答：新建商品房居住时间的计算是从买受人纳完契税的当天算起，一直往后推算 2年。

5、 房产营业税可否采取避税，避税方式有那几种？

答：房产营业税务局的避税方式一般采用赠与的方式， 也就是说在双方当事人同意的情况下，

签定房地产赠与合同。

须交纳契税1%

转让手续费6元/M2

6、 个人购私房指的是什么？

签：个人购私房指买受人购买私人物业。如：私人拥有的商品房、集资房等

7、 本市土地管理单位是哪个部门，具体地址在那里？

答：土地管理部门是国土局，位于,,,,,,,。

10、 市房屋管理是那个部门，具体地址在那里？

答：房屋管理部门是市房屋产权管理局，位于，,,,,,,,， 。

11、 市房屋产权管理局业务咨询电话是多少？

^^^：,,,,,,,,

12、 什么是产权登记？

答：房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确 认房地产产权的法定手续。 它要求凡在规定范围内的房地产权， 不论归谁所有，都必须按照

登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。 经审查确认产权后，由房地

产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产 权登记，才能对各类房地产权实施有效的管理。采取房地产登记制度， 一经登记，就确定了

房地产相利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地 产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登 记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。

13、 房屋产权证明有那几种证件？

答：《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋共有权证》。

14、私房买卖须提交的资料有那些？

答：卖方：

1、 《房屋所有权证》

2、 《房屋共有权证》

3、 《土地使用权证》

4、 《房地产买卖契约》或买卖合同

5、 身份证及复印件

7、 当事人因故不能亲自办理应提交经公证机关公证的委托书

8、 有共有人的提交《房屋共有权证》

买方：

1、 身份证及复印件（如须在产权证上填写多人名字，须提供他人的身份证）

2、 流动人口婚育证明（非本市户口）

其他：1、房地产转让申请表；2、契税纳税申报审批表；3、私有房屋所有权登记申请表或 房屋所有权登记申请表。

三、 房屋租赁类

1、 房屋租赁的办理程序承租、出租方准备资料：

房屋产权证复印件、 租赁协议、双方身份证复印件J向各区管理部门提出申请J管理部门派

人上门调查物业评估应缴纳的办证费用（租赁许可证）J业主 （出租方）交纳物业租赁许可

证费（一年一交，每年审查一次）J管理部门发证J双方到市地税局交纳物业租赁税

2、 赁物业的税费有那几种？

住宅（非经营性物业）共计 9.36%*租赁价，其中房产税 4%营业税3% （租金在2000元以 下免征营业税），城建维护税：营业税的 5%教育附加税：营业税的 5%个人所得税2%, 土地使用税

商铺（经营性物业）共计 20.6%*租赁价，其中房产税 12%营业税5% （租金在2000元以下 免征营业税），印花税1%个人所得税2%城建维护税：营业税的 5%教育附加税：营业

税的5% 土地使用税

另须交纳：《租赁许可证》费用 1000元/年

3、 地税局业务咨询电话是多少？

答:，””

四、 银行按揭类

1、 申请个人二手房贷款的借款人条件

（一） 年龄在18岁以上65岁以下、有合法有效的身份证明、 收入证明、无不良征信记录、 具有完全民事行为能力；

（二） 借款人已经支付了符合规定的首付款；

（三） 贷款年限加借款人年龄不超过 65岁；

（四） 借款人的职业和经济收入稳定， 具有偿还贷款本息的能力，女口：老师、律师、医生、

国家公务员、大型企业正式员工等。

（五） 有贷款人认可的有效担保；

2、 申请个人二手房贷款须提供的资料

（一） 借款人身份证、户口簿或有效居留证明以及婚姻状况证明的原件 /复印件；

（二） 借款人收入及财产证明（如工资卡、存折、存单、税单、有价证券、房产等） ；

（三） 财产共有情况；

（四） 家庭月收入情况；

（六） 购房合同原件；

（七） 购房发票（首期款）原件及复印件；

（八） 贷款银行存折原/复印件；

（九） 贷款银行和担保公司需要提供的其他资料。

3、 按揭申请办理流程

买方提交按揭申请

银行批复

与银行签定《借款合同》

产权过户

办理抵押登记7个工作日

放款

4、 提前还款流程

（一） 提前还款须准备的资料

1） 房屋产权证明

2） 申请人身份证及共有权人身份证

3） 《提前还款申请书》《他项权利登记申请表》

（二） 提前还款流程

J 3个工作日 6号窗口领证

5、按揭税费有那几种？

1） 、印花税：5?

2） 、抵押权证费：组合贷款 200,公积金贷款100

3） 、评估费：300-500/ 单，50 万以下 300,50-100 万/500,100 万以上 0.1%

4） 、保险费：保险利率 0.52 ? *贷款年限

5） 、按揭代办费：300-500元/单

6） 、抵押登记费：贷款额的 2?

7） 、工本费：20元

8） 、担保费：1500元/笔，贷款额超过10万的超出部份按 5?计算

6、什么是住房公积金

答：【住房公积金】是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企

业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。

职工个人缴存的住房公积

金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金属于职工个人所有。

住房公积金由在职职工个人1

及其所在单位，按职工个人月工资总额的一定比例缴纳，存入个人公积金帐户，用于购买、

建造、翻建、大修自住房屋，任何单位和个人不得挪作他用。

五、房地产名词解释

1什么是房地产？

答：房地产包括两部份：一是地产，二是房产；是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不 可分离的部分，由于其位置固定，不可移动，因而又称不动产。简单来看，房地产有三种存 在形式：

1） 纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；

2） 纯的建筑物，如在特定的情况下把地上的建筑物单独看待时；

3） 建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，

土地和建筑物既有各自独立的物质内容， 又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以

独立的形式存在或是以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。

2、 房地产的三个市场

1） 一级市场：指土地市场

2） 二级市场：指开发企业将物业出售给他人的行为

3） 三级市场：指房屋、土地的二次或多次转让

3、 房地产的特征 房地产的自然特征

a） 位置的固定性；

b） 使用的耐久性；

c） 资源的有限性；

d） 物业的差异性。

　房地产的经济特征

a） 生产周期

b） 资金密集性

c） 相互影响性

d） 易受政策限制性

e） 房地产的增值性

注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。 其主要归功于房

地产的重要组成部分-----土地。

4、 土地用途种类有那几种？

答：土地分农用地、建设用地和未利用地土地。

1） 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水 面等

2） 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、 交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等

3） 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地

5、 土地所有权的表现形式有那