2013年房地产市场,克而瑞2013年青岛房地产市场报告,2013年房地产行业报告,2013年房地产市场状况

发布时间:2014-03-28 来源: 2013年房地产市场总结

克而瑞-2014年上半年青岛房地产市场报告,克而瑞-2014年上半年青岛房地产市场报告,克而瑞-2014年上半年青岛房地产市场报告 下载该资料需要 10 个地产币 点此查看 小晴哥 上传的所有资料>> 点此查看 份地产资料>>

青岛房地产市场报告 2013年 此报告仅供客户内部使用,未经克而瑞(中国)信息技术有限公司书面许可,其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。 1 CRIC2014 克而瑞房价系统 2 CONTENT 目录 楼市五行—背景篇 楼市四季—行情篇 楼市三变—趋势篇 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 数据说明: 即墨市、莱西市、平度市。 区域范围:八区五市包括主城四区-市南区、市北区、四方区、李沧区;辅城四区- 崂山区、黄岛区、城阳区、高新区;下属五市包括胶南市、胶州市、 物业范围:商品住宅指剔除政策房之后的住宅,包含公寓、别墅、普宅等的产品形态。商品房则包含商品住宅、商业、办公、政策房等所有物业分类。 3 火 土 木 金 水 Ⅰ 楼市五行—背景篇 宏观经济、金融信贷、政策框架、发展规划、市场火热…… CRIC2014 克而瑞房价系统 4 PART1.1 水-宏观经济 宏观经济2013年经历了转型阵痛,虽然继续保持增长但增速有所放缓,全年 增幅符合预期。固定资产投资继续增长,新发展思路指导下,增幅持续回 落。

2009年至2013年国内生产总值季度走势 600000 12.1 9.2 400000 300000 200000 100000 6.6 7.5 虽然第二季度增速出现回落征兆,但下 半年增速回归平稳,经济形势良好。全 年国内生产总值达到56.9万亿元,呈现 出企稳态势。 500000 11.210.7 10.4 9.8 9.7 9.5 9.3 8.2 7.9 7.7 7.6 7.7 7.7 7.6 7.7 7.7 0 2005至2013年城镇固定资产投资额一览 30.4% 27.2% 24.3% 25.8% 累计值(亿元) 累计增长(%) 26.6% 25.7% 23.8% 20.7% 19.6% 43.65 从 2005 年至 2012 年,全国固定资产投资额 一路上涨, 2013 年固定资产投资额再创新高, 增长至 43.65 亿元,增幅 19.64% ,出现明显 放缓趋势。 7.51 9.34 11.75 14.87 19.39 24.38 30.24 36.49 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 累计金额(万亿) 增速 % 数据来源:统计局 5 CRIC2014 克而瑞房价系统 PART1.1 水- 宏观经济 全国房地产投资增速整体平稳,新开工面积稳定增长,但增速上行明显。 1-11月份,全国房地产开发投资77412亿元,同比增长19.5%,增速比1-10月份提高0.3个百分点。目 前行业整体平稳,政策环境也相对稳定,预计年内房地产投资同比增幅仍将延续这一平稳态势。

? 新开工方面,1-11月份,房地产开发企业房屋新开工面积181055万平方米,增长11.5%。在今年1-4月 份同比增幅进入正增长区域后,已持续七个月正增长。总体看,年内房屋新开工面积同比增幅仍将保持逐 步上行态势,全年增幅将在10%左右。

? 年度全国房地产开发投资及增速走势 90000 80000 70000 60000 50000 19.5 年度全国商品住宅新开工面积及增速走势 20 18 40.7 33.2 27.9 16 14 12 16.1 16.2 40000 30000 10 8 16.2 12.5 11.5 6 4 -7.3 20000 10000 2 0 2009 0 2013 2009 年 2013 2010 2011 2012 年 房地产开发投资额(亿元) CRIC2014 克而瑞房价系统 2010 年 2011 年 房地产开发投资同比增速 2012 年 月 年 年 年 年 年 月 1-11 1-11 房屋新开工面积(亿平方米) 房屋新开工面积同比增速 数据来源:统计局 6 PART1.1 水- 宏观经济 青岛经济增长幅度高于全国平均水平,人均收入增幅与房价涨幅基本相当。固 定资产投资持续上升,房地产投资相对稳定。 2009-2013年第三季度青岛GDP 及增速情况 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 GDP 5000 4000 9% 15% 16% 18% 17% 17% 17% 13% 10% 8% 7% 14% 10% 11% 11% 10% 8% 8% 10% 单位:亿元 增速 35000 青岛市固定资产投资额、房地产投资情况 22% 青岛市居民收支与储蓄情况 22% 21% 3000 2000 16% 18% 20% 18% 19% 20% 30000 25000 20000 15000 10000 5000 1000 0 0 青岛固定资产投资额 房地产投资额 房地产占固定资产投资额比例 人均可支配收入 城镇居民人均消费性支出 单位:元 数据来源:统计局 CRIC2014 克而瑞房价系统 7 PART1.1 水-宏观经济 青岛市房地产施工面积同比涨幅明显,竣工面积则出现大幅下降。销售情况 整体向好,全年面积和金额均创出新高。 2005-2013年1-11月青岛房地产施工和竣工面积 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 年1-11月 青岛房地产施工面积 青岛房地产竣工面积 2005-2013年1-11月青岛房地产销售面积和销售额 2005 2006 2007 2008 房地产销售面积(万㎡) 2009 2010 2011 2012 2013年1-11月 房地产销售额(亿元) 数据来源:统计局 8 CRIC2014 克而瑞房价系统 PART1.2 金-金融财税 基于经济大势需要,2013年金融政策比较稳定,利率未有明显调整。但是针 对房地产的信贷门槛逐步提高,利率优惠减少,甚至出现停贷情况。 首套房利率优惠变化情况 二套房首付和利率优惠变化情况 CRIC2014 克而瑞房价系统 9 PART1.2 金-金融财税 房产税一直悬而未决,房地产统一登记等准备工作也出现延期。土地市场火 爆,成交额再创历史新高,土地财政问题仍未得到有效解决。 财政部、税务总局:

棚户区旧改税收 减免政策公布 国税总局:

重点二线城市 将房产税试点 发改委:

房产税试点 将大范围铺开 四季度 三季度 技术和法理 条件不成熟 推迟实施 快速实施 促进旧城棚 户区改造 国务院:

房产转让征收 差额20%个税 二季度 已上报方案 但未有批复 一季度 仅个别城市和 商用物业实行 CRIC2014 克而瑞房价系统 10 PART1.3 木- 政策框架 总结本年房地产市场调控政策的趋势,体现了两大关注点:一是调控主体从 中央转向地方,从行政转向市场;二是动机来看,并非过去十年调控的延 续,更多是迫于年底房价控制目标的压力所为。

年初 ? 值新老政府换届之际,国五条延续上届政府施政思路。颁布后, 并未对市场走势发挥明显抑制作用。 ? 以“市场化”为改革思路,“调控”在历次政府会议中被搁 年中 置。释放出以市场化手段来解决房地产问题的基本思路。 年底 长效机制 短期措施 CRIC2014 克而瑞房价系统 ? 迫于政府调控目标,全国17个城市相继出台调控政策, 以提高限购条件、二套房首付比例、加强保障房为主。 市场调节 行政干预 地方差异化 中央一刀切 11 PART1.3 木- 政策框架 全国政策环境明紧暗松,前紧后松,全年调控以延续以往为主,未有加码政策 落地。房地产市场寻求长效调控机制和去行政化成为未来主要方向,城镇化成 为未来发展的主线,以房养老、产权改革等试点受到关注。 国土部指出:房 产用地调控政策 不动摇,优化城 乡布局 国务院办公 厅出台“国 五条”细则 全国19个城市 陆续出台“国 五条”细则 国土部与住 建部出台保 障房新规 国务院常务会 议提出支持居 民家庭首套自 住购房 中央启动以 房养老试点 工作 “京七条”指向 供应端,调控主 体转向地方 中央首次召开 城镇化会议 户 籍与土地成重 头戏 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2 月国务院常务 会议出台“国五 条”新政 二套房贷首付比例 将提高,二手房个 税按转让所得 20% 征 国土部指出2013 年重点加强土地调 控 贷款7折利率下 限取消 个人房 贷利率暂不下调 扩大个人住房房 产税改革试点范 围 “383方案” 三方面涉及房 地产 三中全会《全面深 化改革决定》:六 大方面对房地产行 业产生影响 CRIC2014 克而瑞房价系统 12 PART1.3 木- 政策框架 2013年青岛市严格执行国家政策但并未新增细则;虽然一度有房产税降临的 传言,但整体环境宽松。在公积金政策等方面甚至还有促进作用,增强保障 和监管,以及差异化方面也有所推进。 青岛机场新址落 定胶州 海陆空 拉动“北城”发 展 青岛细则出 炉 控制价格 为主 未提扩 限和涨税 《青岛市新建商 品住房预售资金 监管办法》将于 7月实施 青岛公积金出新 规 有一笔积蓄 可提前还贷不再 限次数 西海岸CBD建国 家蓝色经济平台 重点推进五大工 程 青岛二套房首付 最低六成 公积 金贷款首付不变 青岛基准 地价上调 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 山东主体功能区规 划公布,青岛五区 二市优化开发 开发区房产土地交 易中心合并 房地产 登记"一站式" 低保户贷款买房 可享贴息 公积 金可买经适房 万达集团500亿投 东方影都 ,200 亿 投入房地产 空房物业费新标准 出炉 空置一年以上 物业费打8折 CRIC2014 克而瑞房价系统 13 PART1.4 土- 发展规划 “大青岛”的规划进入全面实施阶段,在“全域统筹、三城联动、轴带展开、 生态间隔、组团发展”思路下,开始多方向开疆扩土。 东扩、西进、北上 从“两翼展开”到“三城联动”,在“大青岛” 理念的指导下,青岛市城市发展线也在不断向 外扩张。基于世园会建设契机,市委、市政府 将世园生态都市新区与西海岸经济新区、蓝色 硅谷、胶东机场列为青岛市统筹城乡发展的四 大重点区域。 CRIC2014 克而瑞房价系统 14 PART1.4 土- 发展规划 东部扩展:即墨蓝色硅谷—一带四谷 ? 蓝色硅谷,以海洋为主要特色的高科技研发及高技术产业 集聚区域,着力打造国际海洋科技研发中心、成果孵化中 心、人才集聚中心、海洋新兴产业培育中心和科研成果交易 中心。

? 目前,蓝色硅谷核心区在建、签约和在谈重点项目46个, 其中在建项目6个、促进开工项目12个、总投资350亿元, 在谈项目28个,各类海洋创新资源正加速向蓝色硅谷核心 区集聚。

? 国家海洋实验室二期已经完工,三期正在建设中;国家深 潜基地码头,海上作业正在进行中;公共孵化器总建筑面积 14万平方米,2014年将竣工;硅谷大厦2013年完成了2万 平方米,到2015年,山东大学校区将开始研究生的招生。 蓝色硅谷位于崂山北麓、黄海之滨、鳌山湾畔,辖鳌山卫、 温泉两个街道办事处,陆域面积218平方公里、海域面积225 平方公里。规划建设科研、教育、居住深度融合的凤凰山、 大任河、温泉、皋虞、嶺海等5个新镇。 CRIC2014 克而瑞房价系统 15 PART1.4 土- 发展规划 西部升级:新黄岛区—“一核两港,五区一带”,中日韩自贸区 8月22日,上海自贸区获批,为青岛拓展中日韩地方经 济示范城市的内涵和外延提供了一个新的机遇。位于青 岛西海岸经济新区国际经济合作园区内,占地55平方公 里的中日、中韩两个合作创新产业园,规划设计了多个 功能区,规划建设与日韩经贸合作的园区载体平台。同 时,尝试创新合作模式提升与日韩经贸合作层次。 ? 西海岸经济新区规划范围为黄岛区全域,涉及人口139万。陆域规划 面积为2096平方公里,海域约为5000平方公里。功能定位为东北亚 国际集装箱中转中心、国际期货交易中心、国际物流中心;自由贸易 港区;山东半岛高端制造业和研发转化基地;滨海旅游度假区。

? 到2020年,建成海洋高端产业集聚、生态环境一流、城市功能完善、 综合实力位居全国前列的经济新区,实现基本公共服务均等化。 CRIC2014 克而瑞房价系统 16 PART1.4 土- 发展规划 北部开发:胶东机场—空港经济形成新空港辐射圈 ? 随着新机场选址确定在胶州,根据空港新城出现 的新空港辐射圈也会随之出现。作为重要的区域性 枢纽机场,胶东国际机场的配套建设由城际铁路、 轨道交通、高速公路、快速路等组成的系统。而围 绕胶东国际机场,青岛将规划建设“空港新城”。

? 从以往经验可以看出,空港经济能够快速带动周边 地价的升值,从而带动房地产业迅速兴起。这也意 味着胶州及周边的红岛新区将会享受到“新空港” 带来的人流物流资源,区域内的房地产业也会得到 更大的增值空间。 青岛新机场选址日前正式获得国家民航局批复,落定胶州市胶 东街道办事处。位于胶州市中心东北11公里,大沽河以西、东 外环以东、胶济铁路和胶济客运专线之间,距青岛市中心约39 公里。该场址周边交通优势突出,拥有青银、青兰、沈海3条高 速公路,胶济、胶黄、胶新、胶济客运专线4条铁路和胶济客运 专线胶州站,已形成纵横交错、四通八达的道路网络,为场址 提供了良好交通条件,利于打造陆空综合交通体系。 CRIC2014 克而瑞房价系统 17 PART1.4 土- 发展规划 中部优化:世园生态都市新区—园、林、城、区 ? 路网建设 金水路改造—西连铁路北站,东接世园会,全长12.2公 里,通过这一部分高架桥实现跨越铁路线与环湾路链接,计 划于2014年年底竣工。

新修改建包括世园大道、九水东路在内的40余条道路, 道路总长约102公里,世园会周边区域路网密度将达到每平 方公里约4.3公里。 ? 基础配套工程 地上、地下“双城”推进规划建设,结合道路工程同步 实施雨水、污水、热力、燃气、给水等配套市政管线项目, 至2013年年底世园会周边区域基本实现污水、热力、燃气、 给水等管网将实现全覆盖。同时,增加李沧生态商住区辖区 内公交线路,构建覆盖面广、方便快捷的公共交通体系。 世园生态都市新区,位于青岛市中心城区东北部,李 沧区、崂山区、城阳区三区交界处,总面积达194平 方公里,包括李沧区九水路、崂山区北宅、城阳区夏 庄等三个街道办事处。世园生态都市新区以绿色、低 碳、和谐为发展主题,着力打造安居、兴业、休闲三 位一体的现代化生态城区。将按照“园、林、城、区” 的建设时序展开,围绕世园会、世园森林公园、世园 新城和世园生态都市新区,逐步拉开 “后世园时代” 的建设大幕。 CRIC2014 克而瑞房价系统 ? 景观工程 李村河上游三期综合整治工程、金水河综合治理工程、 大村河上游综合整治工程、侯家庄中心绿地、上王埠中心绿 地等项目2013年年底前将陆续完成建设并交付使用,同时开 展九大美化工程,是对已实施的河道整治、公园建设、景观 大道、世园会等精品工程的有益补充。 18 PART1.4 土- 发展规划 外联:“一环四线,三城三网,网间互联” —青岛半小时生活圈到半岛一小时生活圈 ? 青烟威荣城际铁路,预计2014 年通车,将青岛至烟台、青岛 至威海平均旅行时间缩短至1.5 小时、1.7小时,与胶济客运专 线、京沪高铁相连,将形成山 东半岛与内陆地区的快速客运 通道。

? 不仅提高旅游和城际旅客运输 质量及能力,还充分发挥青岛、 烟台、威海作为区域中心城市 的辐射作用,带动沿线城镇化 发展。 CRIC2014 克而瑞房价系统 ? 青岛城市轻轨工程已实现开工 建设,工期预计为3年左右。

? 海即跨海大桥通车后,海阳市 将成为一个“节点”城市,进 入青岛、烟台、威海三市的 “一小时生活圈”,全方位承 接多重经济辐射。

? 青岛蓝色硅谷配套规划建设的 城际轻轨R1线,与海阳市规划 建设的轨道交通遥相呼应。在 丁字湾新城与青岛市区的无缝 对接上起到了助推器的作用。 19 PART1.4 土- 发展规划 内通:青岛地铁获批复,基本可覆盖市内六区,城市轨道交通网形成雏形 ? 在《青岛市城市轨道交通近期建设规划(2013年~ 2018年)》中,国家批复了青岛地铁 1号线、4号线、 6号线一期工程等3个项目,全长约109.1公里。连同 目前在建的3号线、2号线两条线路,青岛市将形成 约160公里的地铁骨干网络,基本覆盖市内六区和主 要对外交通枢纽。

? 至2018年,轨道交通网络将与青岛站、青岛北站两 个铁路客运枢纽,青岛长途汽车站等五个汽车客运枢 纽及流亭国际机场衔接,初步形成轨道交通、常规公 交互为补充,多种交通方式协调发展的城市综合公共 交通体系。 CRIC2014 克而瑞房价系统 20 PART1.4 土- 发展规划 增点:青岛火车北站启用 ,不仅带动沧口区域改造,也激活了欢乐滨海城 ? 青岛火车北站位于李沧西部,属于城区中心 区位,2013年12月份完成施工,2014年1月 10号正式通车。随着铁路北站的通车,以铁 路青岛北站为核心,金水路以南、重庆路以 西的1.9平方公里区域内将被定位为交通商务 核心区,打造以商旅产业为引擎,集中发展 商业、住宅、休闲、娱乐产业,打造集商务 交流、总部经济为一体的城市新客厅。

? 与之相邻的西海边一带也将规划打造集游乐 休闲、星级酒店、高端商住、特色购物街、 高尔夫练习场、海上巴士及游艇码头于一体 的滨海旅游新景观——滨海明珠,成为半岛 知名的游乐中心和青岛的必游地。 CRIC2014 克而瑞房价系统 21 PART1.5 火-市场环境 回顾2013年,用“普大喜奔”四个字概括再合适不过。全国销售面积增长20% 以上,全年将有望突破13亿平米大关,房地产市场一片红火。 ? 1-11月份,商品房销售面积110807万平方米,同比增长20.8%,增速较前10月回落1个百分点;其中 住宅销售面积同比增幅自3月份以来持续回落,预计年内住宅销售面积同比增幅也仍将保持放缓态势。

? 分地区看,1-11月份,各地区销售面积同比增幅较1-10月份均有所回落,其中东部地区回落幅度最大。

而中部地区商品房销售面积增速则相对稳定,并已赶上增速最高的东部地区。 万平方米 120000 100000 80000 65970 年度全国商品房销售面积及增速走势 43.6 104765 94755 % 111304 109946 110807 50 40 20.8 10.1 30 20 60000 40000 20000 0 2008年 2009年 2010年 -19.7 4.9 1.8 10 0 -10 -20 -30 2011年 2012年 2013年1-11月 商品房销售面积 增速 数据来源:国家统计局 CRIC2014 克而瑞房价系统 22 22 PART1.5 火-市场环境 代表全国地级以上城市房价的288价格指数连创新高,相比上一轮高点已上涨 逾10%。青岛价格涨幅低于平均水平,但也达到8%以上。 2012年下半年以来,市场环境的持续好转,重点城市房价明显企稳回升,至2012年底中国城市住房价 格288指数已与前期峰值持平,截止2013年12月,指数已连续19个月上涨,较上一轮高点上涨了10.74%。

? 青岛2013年商品房成交均价为9267元/平,同比上涨7.37%,排名全国18位,全市商品住宅成交均价达 8722元/平,同比去年增涨8.21%,在全国排名第19位。

? 中国城市住房(一手房)价格288指数 1150 1100 1050 1000 950 900 2013年1-12月青岛房价288指数 1088.9 981.2 933.2 850 800 750 700 2013-11 2013-09 2013-07 2013-05 2013-03 2013-01 2012-11 2012-09 2012-07 2012-05 2012-03 2012-01 2011-11 2011-09 2011-07 2011-05 2011-03 2011-01 2010-11 2010-09 2010-07 2010-05 2010-03 2010-01 CRIC2014 克而瑞房价系统 23 PART1.5 火-市场环境 全国大多数城市成交量创出历史新高,2013年成为历史高峰年。青岛同样刷 新多项纪录,供求价均为市场新高,供过于求形势抬头。 ? 从成交量来看,全国创纪录达到 13亿,重点城市成交面积都有明显增长,达到历史最高位。一线城市涨 幅相对较小,二线城市尤其是中部的区域中心城市,表现最为突出。青岛2013年成交面积1284万平,创 历史新高。同比去年上升25%,高于全国20.8%的平均涨幅,进入全国前十名。

? 年初的调控政策在青岛软着陆以后,更加刺激了市场交易,导致3月份爆发成交高峰,下半年特别是9月 份以后,调控”字眼在公开场合逐渐消失,行业政策面趋于平缓,供应量在下半年出现了集中增涨,市 场需求有效释放,成交在10、11、12月连续出现高峰。 2008年-2013年青岛市供应成交对比 年度 供应 面积 -万㎡ 同 比 % 供应 套数 同 比 % 成交 面积 -万㎡ 同 比 % 成交 套数 同 比 % 成交 均价 -元/㎡ 同 比 % 2008 2009 2010 843 770 1253 28 -9 63 85721 70411 117134 42 18 66 237 821 1007 55 24 6 23 21 23102 80475 99491 68 24 8 24 21 5692 6799 7483 -31 19 10 2011 2012 2013 1537 1194 1768 23 -22 48 145597 107466 162851 24 26 52 799 1026 1284 78996 98242 123752 8060 8637 9267 8 7 7 29 25 24 26 数据来源:CRIC2014 CRIC2014 克而瑞房价系统 24 PART1.5 火-市场环境 全国“地王”频现,一二线城市尤其突出,土地出让额节节攀升。青岛土地 市场同样升温明显,同比增加近百幅,总建面增长50%多,但楼板价大降。 ?从土地成交排行来看,成交总价和单价排行榜门槛均创2009年以来最高值。此外,重点城市土地出让底价 逐年提升,土地价值随时间推移而不断增长,并且核心区域地块供应较多,使得单价门槛节节攀升。

?2013青岛土地市场也出现明显升温,幅数增加了近百幅,总建面更是增长50%多。但新增土地多集中于五 市,仅即墨市就占据了50%份额,拉低了整体楼板价。主城区供地有所增加,原四方区表现最为突出。

2008年-2013年青岛市土地交易情况对比 供应 幅数 461 370 321 483 268 189 供应建筑 面积(万㎡ ) 4,813 3,166 2,064 3,881 1,782 1,884 成交建筑 面积(万㎡) 3,325 2,144 2,496 2,605 1,475 648 成交 楼板价 974.62 1,575.02 1,418.39 1,597.79 2,032.44 2,062.79 数据来源:CRIC 25 时间 成幅数 2013年 2012年 2011年 2010年 2009年 2008年 378 291 346 337 213 88 PART1.5 火-市场环境 青岛市场也跟随大势火了一把,城市各项排名都有一定的提高。商品房供求量 均进入了全国前十,尤其是供应量名列第六位,但存量同样也位于前列。成交 金额排名第12位,均价更是刚挤进前20名,即使城区均价也在十名开外。 供应面积城市排行榜 成交面积城市排行榜 成交金额城市排行榜 成交均价城市排行榜 CRIC2014 克而瑞房价系统 26 春 冬 秋 夏 Ⅱ 楼市四季—行情篇 商品房、商品住宅、别墅公寓、商业办公、土地…… CRIC2014 克而瑞房价系统 27 PART2.1 商品房市场—供求价 2013年青岛商品房市场供求量均创出新高,成交金额达到近1200亿,均价也 突破9000元大关。普通住宅市场供求相对均衡,商办市场供过于求明显。 青岛2010年-2013年商品房供求走势 ? 2013全年供应1774万㎡,环比增加48.51%;成交1283万 ㎡,环比增加25.03%。供求比1.38,低于近三年平均值。 2000 1500 3.55 ? 2013全年成交1191亿元,环比上涨34.35%;而成交均价 达9281元/㎡,环比上涨7.54%,均创出历史新高。

? 2013年全年,普通住宅供求相对比为1.2,多层和小高层供 求较均衡。而商办类产品供过于求态势依旧。 1000 500 1.93 0.94 1.24 1.16 1.38 0 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 供求比 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 青岛2013年商品房分物业供求价 500 400 300 200 2.30 青岛2010年-2013年商品房价格走势 1500 7483 8060 2.66 1.99 8637 9267 6799 1000 1.13 1.29 1.69 5692 1.27 1.07 500 100 0 0 商业 办公 公寓 别墅 洋房 多层 高层 小高层 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 供应面积(万㎡) CRIC2014 克而瑞房价系统 成交面积(万㎡) 供求比 成交金额(亿元) 成交均价(元/ ㎡) 28 PART2.1 商品房市场—存量 商品房存量上半年比较平稳,四季度集中供应致使存量突破2200万平。从区 域看,主要集中在胶州、胶南等下属五市;物业类型主要为高层住宅和商业。 2012年-2013年半年商品房存销走势 2500 2000 2013年各区市商品房存销走势 500 49 27.52 20.79 16.24 400 17.38 1500 1000 45% 22% 300 33% 33 22 25 15 200 100 0 22 23 11 26 16 27 20 14 500 0 2012年上半年 2012年下半年 2013年上半年 2013年下半年 主城区 辅城区 下属市 库存量 去化周期 期末存量(万m?) 去化周期(月) 2013年各物业类型存销走势 1000 800 59 54 ? 全市商品房存量基本保持逐步增长的态势,2013年下半 年增幅加大,年底存量达到历史高位,风险度提高; 600 400 200 17 14 31 29 ? 黄岛区、胶州市和胶南市名列前三,城阳区和即墨市存量 也较多。市南区和崂山区高端区域,去化周期明显较长; ? 小高层、高层住宅存量最大,但也是成交主力,风险可控 ;商办物业去化周期明显较长,其中商业存量也较大。 0 小高、高层 多层、洋房 别墅 公寓 商业 办公 期末存量(万m?) 去化周期(月) CRIC2014 克而瑞房价系统 29 PART2.2 商品住宅市场—供求价 青岛市2013年商品住宅供求齐涨,创出历史新高,成交面积突破千万平,金 额也突破千亿元大关。尤其是四季度市场再现“暖冬”,促成全年突破。 青岛2010年-2013年商品住宅供求价走势 ? 全年供应1455.58万㎡,同比去年大幅增长45.65%; ? 全年成交1151.83万㎡,同比去年大幅增长27.96%; ? 全年成交均价8722元/㎡,同比去年上涨8.3%; 2000 1500 8053 8722 1000 500 0 7329 685 7349 725 1005 517 2011年 成交面积(m?) 2012年 成交金额(亿元) 2013年 成交均价(元/m?) ? 成交金额1004.63亿元,比去年增加了38.59%。 2010年 供应面积(万m?) 2012-2013年月商品住宅供求价走势 250 8000 7922 7652 7915 7467 7480 8634 8011 7781 8659 9005 8977 9337 9465 8729 8930 8485 8262 8128 8493 8477 8332 7890 7962 10000 200 150 100 50 0 8000 6000 4000 2000 0 12.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 供应量(万㎡) CRIC2014 克而瑞房价系统 成交量(万㎡) 成交均价(元/㎡) 30 PART2.2 商品住宅市场—区域 青岛市2013年商品住宅市场,供应集中在规划利好的县市,成交仍是市区北 部居多。主城区南部沿海区域成交价格依旧遥遥领先。 250 24023 200 150 100 青岛2013年区市供求价 22941 15048 11421 9661 7467 7831 8548 8287 6835 50 0 4883 4205 5010 市北区 市南区 四方区 李沧区 城阳区 高新区 崂山区 黄岛区 胶南市 即墨市 胶州市 莱西市 平度市 供应面积(万㎡) 成交面积(㎡) 成交均价(元/m?) 各 区 市 2 0 1 3 年 成 交 面 积 占 比 莱西市 3% 市南区 平度市 市北区 2% 四方区 6% 6% 5% 李沧区 ? 青岛市2013年供应面积前三位的区市为胶州市(219万㎡) 、即墨市(188万㎡)和李沧区(181万㎡);成交面积领 胶州市 13% 先的则是城阳区(173万㎡)、李沧区(151万㎡)和胶州 市(150万㎡);市南区和崂山区2万以上的均价仍大幅高 于其他区域; ? 供应面积增幅最大的为增幅最大的为高新区(162%)和平 度市(184%);成交面积增幅最大的为高新区(245%) 13% 即墨市 11% 城阳区 胶南市 11% 黄岛区 9% 15% 崂山区 高新区 3% 3% 和四方区(107%);均价涨幅最大的是崂山区(38%)、 胶南市(16%)和平度市(16%)。 31 CRIC2014 克而瑞房价系统 PART2.2 商品住宅市场—面积段 从面积段看,70-110㎡产品仍为市场主力;改善性产品占比提升,50-70㎡ 和160㎡ 以上产品供过于求。市场出现首置刚需为主,向改善型转变的趋势。 2010-2013年商品住宅面积段供应走势 200㎡以上 160-200㎡ 2010-2013年商品住宅面积段成交走势 144-160㎡ 130-144㎡ 110-130㎡ 90-110㎡ 70-90㎡ 50-70㎡ 2010年 2011年 2012年 2013年 50㎡以下 2010年 2011 年 2012 年 2013年 2013年商品住宅面积段供求 500 400 1.54 1.09 1.97 1.17 ? 2013年,商品住宅面积段占比最高的为70-90 1.56 ㎡产品,供应占比37%,成交占比达38%但有 所降低;供应占比升幅最大的为70-90㎡产品, 成交占比增幅最大的为110-130㎡产品。 300 200 100 0 1.17 1.29 1.19 1.07 ? 从供求关系看200㎡以上的大户型,出现明显供 过于求,50-70㎡和160-200㎡产品也存在供应 过剩,而50㎡以下和144-160㎡的产品,供求 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 供求比 最为均衡。 CRIC2014 克而瑞房价系统 32 PART2.2 商品住宅市场—价格段 从单价段看,6000-8000元产品占比最大,而8000-10000元占比增加最多。

从总价段看,40-60万元产品占比最大,而80-100万元占比增加最多。 2010-2013年商品住宅单价段供应走势 20000 以上 18000-20000 15000-18000 2010-2013年商品住宅总价段成交走势 300以上 200-300 180-200 150-180 12000-15000 10000-12000 120-150 100-120 80-100 8000-10000 6000-8000 4000-6000 4000 以下 2010年 2011年 2012年 2013年 60-80 40-60 40以下 2010年 2011年 2012年 2013年 单位:元/㎡ 单位:万元 ? 伴随市场热度提升,价格上涨明显,整体上呈现高单价、高总价逐步增多的趋势。

? 2013年,商品住宅单价段6000-8000元产品占比29.1%;4000-8000元产品则占到过半的份额。单价8000-10000元产品 占比增加了6.57%,涨幅最大;而4000元以下产品减少最快,幅度5.39%。

? 2013年,商品住宅总价段40-60万元产品占比近26.1%;40-80万元产品则占到将近一半的份额。总价80-100万元产品占 比增加了4.08%,涨幅最大;而40万元以下产品减少最快,幅度4.17%。 CRIC2014 克而瑞房价系统 33 PART2.2 商品住宅市场—存量 存量2013上半年比较平稳,伴随四季度集中供应,年底存量突破1500万平, 但存销比相对安全。库存面积西海岸占到30%,70-110㎡产品占到40%。 2013年商品住宅存量区域分布 城阳区 8% 市南区 4% 四方区 3% 2013年商品住宅存量面积段套数分布 ? 库存区域仍然集中在西海 160-200㎡ 4% 莱西市 4% 胶州市 15% 李沧区 7% 高新区 2% 岸,占到总量30%;加上 胶州市和即墨市,合计占 到了全市库存的近60%。 ? 热销的70-90㎡产品库存 200以上㎡ 7% 50㎡以下 4% 50-70㎡ 144-160㎡ 4% 130-144㎡ 8% 9% 黄岛区 16% 即墨市 13% 同样最大,占到27%; 90-110㎡也占到了24%。

200㎡以上大面积产品占 比达7%。 110-130㎡ 13% 70-90㎡ 27% 平度市 5% 崂山区 4% 胶南市 14% 市北区 5% 90-110㎡ 24% 2012年-2013年商品住宅存量及去化周期走势 2000 40 1500 1000 500 0 12.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13.1 2 3 存销比 4 5 6 7 8 9 10 11 12 30 20 10 0 存量(万M2) CRIC2014 克而瑞房价系统 34 PART2.2 商品住宅市场—排行榜 ? 卓越蔚蓝群岛作为拓荒者,在2013年继续保持热销姿态,最终成为全年成交面积第一,成交金额第二; 中海国际社区一里城及下半年御城陆续推出,巨大的区位优势和发展潜力,合理的户型配比结构,使得 项目快速去化;全年以25.48万平成交面积,25.61个亿的成交金额成为岛城金额销冠,面积榜第二; ? 相比上半年五市项目的火热,全年成交热点逐步转移到城区,除胶南市星河城外全部为城区项目。面积 销售过十万㎡的达到7个项目, 青岛2013年商品住宅成交面积TOP10 项目名称 卓越蔚蓝群岛 区域 城阳区 成交面积(万㎡ ) 31.48 成交套数 2896 青岛2013年商品住宅成交金额TOP10 项目名称 中海国际社区 区域 李沧区 成交金额(亿元) 25.45 成交均价 (元/M?) 10015 中海国际社区 海尔鼎世华府 星河城 李沧区 李沧区 胶南市 25.41 14.48 12.46 2499 1542 1432 卓越蔚蓝群岛 华润中心 城阳区 市南区 20.54 15.81 6526 29289 海尔鼎世华府 青岛印象山 李沧区 市北区 13.81 13.18 9538 18981 世茂公园美地 李沧万达广场 中南世纪城 晓港名城 御景尚都 高新区 李沧区 李沧区 市北区 城阳区 12.44 12.30 11.43 9.39 9.36 920 1020 1282 532 997 世茂拾贰府 晓港名城 崂山区 市北区 12.34 12.27 30041 13075 李沧万达广场 世茂公园美地 金茂湾 李沧区 高新区 市南区 11.66 11.53 11.06 9474 9269 16049 35 嘉凯城时代城 李沧区 9.34 815 CRIC2014 克而瑞房价系统 PART2.3 公寓市场—整体 2013年公寓供应和成交均呈上升态势,价格回落至低位 70.00 2010年-2013年公寓供求价走势 16000 60.00 50.00 15000 14000 13000 12000 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 2010 年 2011 年 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 11000 2012 年 成交均价(元/ ㎡) 2013 年 2013年公寓各区域成交占比 平度市 1% 李沧区 1% 崂山区 8% 胶州市 1% 市北区 14% 市南区 5% 四方区 城阳区 高新区 黄岛区 ? 2013年,供应量61.22万㎡,环比上涨46.85%。成交量36.40 万㎡ ,环比大幅上涨93.81%。市场去化在12月份达到火爆, 即墨市 12% 3% 8% 1% 7% 供应量增加。成交均价12623元/㎡,环比下降6.87%; ? 2011年供应量较大,主要是黄岛区的中南·海湾新城和市北区 的燕归堂入市。 ? 区域成交方面,胶南市一枝独秀,成为年度黑马。即墨市和市 北区紧随其后。 胶南市 39% CRIC2014 克而瑞房价系统 36 PART2.3 公寓市场—细分 2010年-2013年公寓市场面积段成交占比 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2010 年 2011 年 2012年 2013 年 单位:㎡ 200-300 144-200 120-144 90-120 70-90 50-70 50以下 ? 面积段:青岛市酒店式公寓成交70平以下小户型仍是市场主力,50-70平成交有所增长,大面积段成交占比较少; 2010年-2013年公寓市场总价段成交占比 100% 80% 60% 40% 20% 0% 单位:万 200以上 150-200 100-150 80-100 50-80 50以下 2010年 2011年 2012年 2013 年 ? 总价段:50-80万总价段占据总成交的大半壁河山,小户型、低总价公寓较受欢迎。 CRIC2014 克而瑞房价系统 37 PART2.3 公寓市场—排行榜 公寓市场外扩趋势明显,西海岸成为最引人关注区域,万达东方影都则是当 仁不让的明星。拥有独特资源或规划前景的项目,更受市场青睐。 ? 万达青岛东方影都12月入市开盘劲销1485套,迅速拿下公寓年度成交面积和成交金额双榜冠军,好望海岸下半年集中签约 ,成交2.90万㎡,3.01亿成为成交面积和金额的双榜亚军;崂山区银座领海公馆凭借较高的单价也跻身成交金额榜单。 ? 以胶南、即墨为代表的五市近年来在公寓阵营中开始展露头角,成为青岛公寓成交大军中不可忽视的力量;主城区先天的 区位优势和商业配套仍然是成交的核心力量。

青岛2013年公寓成交面积TOP10 项目名称 青岛东方影都 好望海岸 青岛2013年公寓成交金额TOP10 成交套数 (套) 1485 428 区域 胶南市 胶南市 成交面积 (万M?) 8.50 2.90 项目名称 青岛东方影都 区域 胶南市 成交金额 (亿元) 9.36 成交均价 (元/M?) 11050 好望海岸 大拇指广场深蓝公寓 自由港湾 青岛中心 银座领海公馆 中海紫御观邸 华润中心 青建太阳岛 达令港 胶南市 崂山区 市北区 市南区 崂山区 市北区 市南区 四方区 胶南市 3.01 2.56 2.19 2.07 1.78 1.73 1.69 1.57 1.53 10385 16333 13085 30423 44549 15484 28181 15897 19029 即墨宝龙城市广场 自由港湾 即墨市 市北区 2.54 1.67 1.56 1.12 519 353 279 88 大拇指广场深蓝公寓 崂山区 芭东小镇 即墨市 中海紫御观邸 青建太阳岛 市北区 四方区 1.12 0.99 190 206 盛世·香江公馆 城中城 黄岛区 城阳区 0.99 0.97 179 201 CRIC2014 克而瑞房价系统 38 PART2.4 别墅市场—整体 今年别墅市场较去年相比供求齐升,城阳区和即墨市占据了半壁江山。因为叠 墅产品增多和低价别墅成交增多,整体价格小幅下滑。 青岛2010-2013年别墅供求价走势 150 13887 13712 94.75 青岛2013年别墅成交区域占比 莱西市 崂山区 李沧区 1% 100 50 0 11590 49.96 12503 79.06 49.25 3% 胶州市 8% 4% 平度市 1% 城阳区 29% 高新区 历年走势 区域占比 胶南市 18% 即墨市 20% 2010年 2011 年 2012 年 2013年 黄岛区 3% 13% 供应面积(万㎡) 成交金额(亿元) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) ? 2013年,供应量136.99万㎡,环比上升54.43%。成交量69.10万㎡ ,环比上升21.37%。单价13712元/㎡,环比下 降1.26%。供求均出现明显上升,由于低单价的叠墅异军突起所以拉低了总体的成交单价。 ? 2013年,别墅成交位于前两位的分别是城阳区和即墨市,占到49%的份额。而胶南市和高新区紧随其后,拥有近三 分之一的份额。除市北区和四方区以外,各区市均有别墅成交。 32 28 24 20 16 12 8 4 0 锦璘原著、天 逸海湾、西海 岸多项目上市 2012年-2013年别墅月度供求价走势 20000 15000 10000 5000 0 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) CRIC2014 克而瑞房价系统 39 PART2.4 别墅市场—细分 2010-2013年别墅面积段成交占比 100% 80% 60% 40% 20% 100以下 100-150 150-200 200-250 250-300 300-350 350-400 400-450 450-500 2010年 2011年 2012年 2013年 500以上 0% ? 成交面积段:成交以150-250㎡为主力成交面积段,联排是市场主力,150㎡以下小面积的别墅成交占比逐年增加。

2010-2013年别墅总价段成交占比 100% 80% 60% 40% 20% 0% 150以下 150-200 200-250 250-300 300-350 350-400 400-450 450-500 500-550 2010 年 2011年 2012年 2013 年 550-600 600以上 ? 成交总价段:成交集中于150-250万之间的产品,150万以下低价产品成交占比逐年增加;低总价成为置业者选择主要原因。 CRIC2014 克而瑞房价系统 40 PART2.4 别墅市场—排行榜 别墅市场以外来企业项目为主,胶州湾北和西海岸仍是成交主力。 ? 成交面积排行榜:世茂公园美地、万科青岛小镇和银盛泰德郡成为榜单排名前三项目;分别成交7.42万平、7.31万平和 4.33万平;世茂公园美地和万科青岛小镇占据了双榜的前两名,龙湖占据了成交面积榜的四席。 ? 成交金额排行榜:万科青岛小镇、世茂公园美地和世茂诺沙湾成为榜单排名前三项目;分别成交10.94亿元、8.15亿元和 4.60亿元;天逸海湾虽然成交面积较少,但是依靠较高单价也跻身总价榜前十名。

青岛2013年别墅成交面积TOP10 项目名称 世茂·公园美地 万科青岛小镇 银盛泰·德郡 青建橄榄树 龙湖滟澜海岸 世茂·诺沙湾 中信森林湖 区域 高新区 胶南市 城阳区 即墨市 城阳区 胶南市 胶州市 成交面积 (M?) 74181 73130 43328 32443 29396 26301 25858 成交套数 (套) 480 312 213 131 104 142 97 项目名称 万科青岛小镇 世茂·公园美地 世茂·诺沙湾 银盛泰·德郡 龙湖滟澜海岸 龙湖原山 青建橄榄树 青岛2013年别墅成交金额TOP10 区域 胶南市 高新区 胶南市 城阳区 城阳区 黄岛区 即墨市 成交金额 (亿元) 10.94 8.15 4.60 4.47 3.74 3.32 3.12 成交均价 (元/M?) 14966 10989 17472 10321 12714 18281 9621 龙湖悠山郡 龙湖原山 龙湖锦璘原著 城阳区 黄岛区 城阳区 21270 18142 17977 103 80 76 嘉凯城时代城 中信森林湖 天逸海湾 李沧区 胶州市 即墨市 3.11 2.55 2.54 18593 9866 29047 CRIC2014 克而瑞房价系统 41 PART2.5 商业市场—整体 商业市场供应大涨,但成交微降,五市项目是市场主力,价格年末出现回升 ? 2013年,商业供应量大幅上涨,供应193.14万㎡,环比上涨48.18%,成交量微降,成交84.38万㎡,环比下降 4.33%。成 交均价为13895元/㎡,环比上涨9.03%,由于达令港、东方影都等高价项目成交量较大,拉高了商业市场整体成交均价。 ? 从2012-2013年商业市场月度供求价走势中看出,2013年四季度商业供求均保持较高水平,2013年 11月商业供应量暴 涨,这是由于即墨市小商品新城上市引起的,并且当月达令港成交量较大,均价较高,致使市场均价达近两年峰值。从价 格趋势线来看,商业市场价格呈上涨趋势,但比较缓慢。 300 200 100 0 2010 年 2011年 2012 年 2013 年 2010年-2013年商业市场供求价走势 20,000 10,000 0 50 40 30 2012年-2013年商业市场月度供求价走势 30000 20000 10000 0 20 10 0 供应面积(万M?) CRIC2014 克而瑞房价系统 成交面积(万M?) 成交均价(元/ M?) 42 PART2.5 商业市场—供应 2010年-2013年各区域商业市场供应走势 单位 万㎡ 60.00 50.00 40.00 2010年 2011年 2012年 2013年 30.00 20.00 10.00 0.00 城阳区 高新区 黄岛区 即墨市 胶南市 胶州市 莱西市 崂山区 李沧区 平度市 市北区 市南区 四方区 2013年商业市场区域供应占比 市北区 5% 市南区 10% 四方区 7% 李沧区 9% 平度市 13% ? 2013年,从区域供应表现看,城阳区供应 32.42万㎡,排名第一;即墨市供应25.91万㎡ ,位居第二,平度市供应25.91万㎡,排名第 三。 ? 2013年,全市主力供应项目为即墨市即墨小商 高新区 崂山区 2% 莱西市 3% 即墨市 13% 城阳区 17% 品新城(20.96万㎡),平度市豪德财富商贸 胶州市 10% 胶南市 6% 黄岛区 4% 1% 物流城(13.54万㎡)、城阳区五洲四海家居 城邦(9.18万㎡)。 CRIC2014 克而瑞房价系统 43 PART2.5 商业市场—成交 单位 万㎡ 2010年-2013年各区域商业市场成交走势 20.00 15.00 10.00 5.00 2010年 2011年 2012年 2013年 0.00 城阳区 高新区 黄岛区 即墨市 胶南市 胶州市 莱西市 崂山区 李沧区 平度市 市北区 市南区 四方区 2013年商业市场区域成交占比 市南区 市北区 2% 崂山区 4% 莱西市 4% 李沧区 5% 平度市 18% 1% 四方区 7% 城阳区 ? 2013年,从商业区域成交表现上看,城 阳区成交16.38万㎡,位居第一,平度市 成交15.15万㎡,排名第二,胶南市成交 13.22万㎡,排名第三。 胶州市 14% 胶南市 16% 19% ? 2013年,全市主力成交项目排名前三为 高新区 黄岛区 即墨市 6% :平度市豪德财富商贸物流城(11.76万 ㎡)、城阳区五洲四海家居城邦(3.73万 ㎡),胶南市东方影都(1.74万㎡)。 1% 3% CRIC2014 克而瑞房价系统 44 PART2.5 商业市场—细分 商业市场小面积产品仍是主力,但1-2万单价段、中小户型产品市场认可度上升 ? 从成交面积段来看,虽然2013年50㎡以下面积段产品成交占比近两年呈下降趋势,但仍然是商业市场 主力产品,70-150㎡面积段产品占比增长明显。 ? 从成交单价段来看,5000-10000元/㎡单价段产品占比下降明显,单价10000-20000元/㎡单价段产品 占比大幅增加。 2010年-2013年商业市场面积段成交占比 100% 80% 300以上 250-300 200-250 60% 40% 20% 0% 2010 年 2011 年 2012 年 2013年 150-200 120-150 90-120 70-90 50-70 50以下 2010年-2013年商业市场单价段成交占比 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2010年 CRIC2014 克而瑞房价系统 50000以上 40000-50000 30000-40000 25000-30000 20000-25000 15000-20000 10000-15000 5000-10000 5000以下 2011年 2012年 2013年 45 PART2.5 商业市场—排行榜 成交排行五市项目占据半壁江山,专业市场和大型社区配套商业表现抢眼。 ? 2013年排行榜方面:平度豪德财富物流城表现突出,摘得面积金额双榜第一;五洲四海家居城邦名列面 积榜第二,东方影都开盘1月便强势登上面积榜第三和金额榜第二,即墨小商品新城位列金额榜第三。 ? 2013年,平度、胶南和城阳为商业成交热点区域,专业市场和大型社区配套商业表现抢眼。 2013年全市商业成交面积排行榜 项目名称 平度豪德财富物流城 五洲四海家居城邦 青岛东方影都 即墨市小商品新城 2013年全市商业成交金额排行榜 成交套数 (套) 1028 113 127 407 区域 平度市 城阳区 胶南市 即墨市 成交面积 (万㎡ ) 11.76 3.73 1.74 1.71 项目名称 豪德财富物流城 青岛东方影都 即墨市小商品新城 五洲四海家居城邦 远洋风景 区域 平度市 胶南市 即墨市 城阳区 崂山区 成交金额 (亿元) 5.77 5.39 3.30 2.37 2.32 成交均价 (元/m?) 4905 30945 19223 6363 35615 天竺嘉园 好望海岸 鲁中家居城 城阳区 胶南市 胶南市 1.55 1.39 1.28 61 7 18 福州路万科中心 天竺嘉园 崂山国际花园 万科城 四方区 城阳区 崂山区 四方区 2.21 2.20 2.04 2.00 28348 14111 40611 27065 中冶圣乔维斯 龙湖滟澜海岸 即墨宝龙城市广场 CRIC2014 克而瑞房价系统 城阳区 城阳区 即墨市 1.04 1.01 0.95 46 68 57 上实啤酒城改造项目 崂山区 1.92 25700 46 PART2.6 办公市场—整体 办公市场供应激增突破百万,但成交小幅上涨,供过于求更加明显。市场成 交均价上涨并创历史新高,市场热度有所提高。 ? 2013年,办公供应119.44万㎡,环比增长了84.69%;成交47.07万㎡,环比上涨23.90%。2013年办公 市场成交均价为14689元/㎡,较2012年环比上涨了13.58%。 ? 自2010年以来,办公市场供应逐年增加,尤其是2013年增长显著,突破百万平大关;成交相应上涨但幅 度有限。整体办公市场供大于求,2013年第四季度的供应量达到年度峰值。 万㎡ 150 2010年-2013年办公市场供求价走势 11736 100 50 0 9437 12932 14689 元/㎡ 20000 10000 0 2010年 30 20 10 0 2011年 2012年 2013年 30000 20000 10000 0 2012年-2013年办公市场月度供求价走势 2012年01月 2012年03月 2012年05月 2012年07月 2012年09月 2012年11月 2013年01月 2013年03月 2013年05月 2013年07月 2013年09月 2013年11月 供应面积(万M?) CRIC2014 克而瑞房价系统 成交面积(万M?) 成交均价(元/ M?) 47 PART2.6 办公市场—供应 2010年-2013年各区域办公市场供应占比 单位 万㎡ 25.00 20.00 15.00 2010年 2011年 10.00 5.00 0.00 2012年 2013年 城阳区 高新区 黄岛区 即墨市 胶南市 胶州市 莱西市 崂山区 李沧区 平度市 市北区 市南区 四方区 2013年办公市场区域供应占比 市北区 16% 平度市 8% 李沧区, 1% ? 2013年,办公供应主要来自黄岛区、市北区、城阳区、崂山 区。八区供应104.67万㎡,占总供应的87.63%。主要供应项 四方区 8% 市南区 13% 目为市北区卓越世纪中心(9.56万㎡)、崂山区上实啤酒城改 造项目(8.07万㎡)和黄岛区中南金石广场(5.89万㎡)。

? 成交主要来自崂山区、城阳区和黄岛区,八区成交10.81万 ㎡,占总成交的83.62%。主要成交项目为崂山区上实啤酒城 崂山区 15% 即墨市 4% 城阳区 15% 黄岛区 17% 改造项目(7.47万㎡)、城阳区招商LAVIE公社(3.32万 ㎡)、崂山区裕龙国际中心 (3.01万㎡)。

? 即墨市、四方区和高新区的供求比较高,市场供大于求显著。 高新区 3% CRIC2014 克而瑞房价系统 48 PART3.5 办公市场—成交 单位 万㎡ 2010年-2013年各区域办公市场成交占比 18.00 16.00 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2010年 2011年 2012年 2013年 2.00 0.00 城阳区 高新区 黄岛区 即墨市 胶南市 胶州市 莱西市 崂山区 李沧区 平度市 市北区 市南区 四方区 2013年办公市场区域成交占比 李沧区 3% 崂山区 34% 平度市 6% 市北区 8% 市南区 9% 四方区 2% ? 从2010年至2013年办公区域成交占比来看,崂山区 一直较为活跃,在2013年崂山区成交占比高达全市 的33.67%。其次为城阳区、黄岛区,三个区的成交 占全市的六成之多。 ? 2013年崂山区办公成交15.85万㎡,遥遥领先其他区 城阳区 胶州市 3% 16% 域,第二位为城阳区,成交7.49万㎡,黄岛区成交 5.13万㎡,位居第三。上实啤酒城改造项目第四季 度集中网签7.47万㎡,成为全年办公销售冠军。 胶南市 7% 即墨市 黄岛区 11% 高新区 1% CRIC2014 克而瑞房价系统 49 PART2.6 办公市场—细分 办公中小面积、中低价位产品依然是成交主流,标准型办公形势好转。 ? 从成交面积段看,60㎡以下面积段产品占比较大,2013年较2012年略有回落;60-90㎡面积段成交占 比在2013年达到最大值,全市成交的主力集中在150㎡以下中小面积户型产品。 ? 从成交单价看,10000-15000元/㎡价段产品呈现逐年增加的趋势,5000-10000元/㎡价段产品逐年减 少,高端价位办公产品比往年有所增长。 2010年-2013年办公市场面积段成交占比 100% 单位:㎡ 300以上 80% 60% 40% 250-300 200-250 150-200 90-150 60-90 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 20% 0% 60以下 2010年-2013年办公市场单价段成交占比 100% 80% 元/㎡ 25000以上 20000-25000 15000-20000 60% 40% 10000-15000 5000-10000 20% 0% 2010 年 CRIC2014 克而瑞房价系统 2011 年 2012年 2013 年 5000以下 50 PART2.6 办公市场—排行榜 主城区标准写字楼仍然是办公的主力成交市场,崂山区金融商务区表现突出。 ? 崂山区的上实啤酒城改造项目在2013年第四季度入市并集中签约成交74715㎡,金额131281万元,位列 年度成交面积和金额双榜冠军。青岛中心因单价较高,成交面积虽位居第四,但成交金额高居亚军位置。 ? 双榜排行榜中五市只有平度市的鼎峰北欧阳光和胶州市的海湾天泰金融广场跻身成交面积榜单第八和第十 名,成交金额排行榜全部为八区项目,五市没有项目上榜。 2013年全市办公成交面积排行榜 项目名称 上实啤酒城改造项目 招商LAVIE公社 裕龙国际中心 青岛中心 名汇国际 康大凤凰国际 首创·空港国际中心 2013年全市办公成交金额排行榜 成交套数 (套) 64 299 244 92 317 235 140 区域 崂山区 城阳区 崂山区 市南区 崂山区 黄岛区 城阳区 成交面积 (万㎡ ) 7.47 3.32 3.01 2.77 2.64 2.13 1.59 项目名称 上实啤酒城改造项目 青岛中心 裕龙国际中心 区域 崂山区 市南区 崂山区 成交金额 (亿元) 13.13 9.19 4.75 成交均价 (元/m?) 17571 33104 15796 名汇国际 招商LAVIE公社 欧亚中心 崂山区 城阳区 市北区 3.70 3.15 3.02 14022 9489 20657 康大凤凰国际 万邦中心 华润中心 福州路万科中心 黄岛区 市南区 市南区 四方区 2.42 2.14 1.72 1.56 11421 40143 30558 15282 鼎峰北欧阳光 欧亚中心 海湾天泰金融广场 平度市 市北区 胶州市 1.53 1.46 1.27 201 59 62 CRIC2014 克而瑞房价系统 51 PART3.6 土地市场—整体 今年青岛土地市场较去年供求均出现大涨,新规划利好区域是主要力量。但 是因为五市大面积地块影响,楼板价出现大幅下降。 2010年-2013年土地供应成交走势 5000 ? 2013年,全市商住办土地供应共458 幅,占地面积2280万㎡,建筑面积 4788万㎡,建筑面积环比上升51.2%, 4000 3000 2000 1000 1620 1390 1624 917 0 2010年 2011年 2012年 2013年 平均容积率2.1。

? 2013年,全市商住办土地成交共377 幅,占地面积1948万㎡,建筑面积 3319万㎡,建筑面积环比上升54.8%, 平均容积率1.7。 供应建面(万㎡) 成交建面(万㎡) 成交楼板价(元/平) 2012年1月-2013年12月土地供应成交走势 2500 2000 即墨田横 大量商服 土地出让 3.00 2.50 2.00 1.50 1500 1000 500 1.00 0.50 0.00 2012.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2013.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 0 建筑面积(万㎡) CRIC2014 克而瑞房价系统 平均容积率 52 PART3.6 土地市场—结构 土地出让以商业用地居多,大多数为五市涉及重大规划区域,拉动了全市的商 业用地供应量,大宗商业土地成供应主力。 ? 2013年土地供应建筑面积中,商业用地供应2056万㎡,占总供应的42.73%,环比上升97.88%。位居 供应建筑面积首位;住宅用地供应1408万㎡,占总供应的29.26%,环比上涨62.4%;商住用地供应 1348万㎡,环比上涨8.88%。 ? 2013年上半年,供应单幅土地面积5万㎡以上的占总供应的55%,其次为1-5万㎡,占32%;1万㎡以下 面积段占13%。2013年土地供应以五市大面积的商业用地为主,为未来五市商业建设提供土地保障。 2013年土地供应用途建筑面积结构 2013年土地供应规模数量结构 1万平以下 13% 商住 28% 商业 43% 住宅 29% 5万平以上 55% 1-5万平 32% CRIC2014 克而瑞房价系统 53 PART3.6 土地市场—成交 土地成交建面波动较大,3月份溢价率达到最高值,整体较去年溢价率有所提高 ? 2013年,全市成交商、住、办类土地共377幅,占地面积1947.75万㎡,建筑面积3318.94万㎡,环比上 涨54.8%,平均容积率1.7。

? 2013年,全市成交商、住、办类土地平均起始楼板价863元/㎡,平均成交楼板价976元/㎡,环比下降 40%,平均溢价率3.26%,环比增加1.14%。2013年因五市成交较多拉低了整体的楼板价。

3月份因金 华路地块成交使溢价率达到近年最高值。 2012年1月-2013年12月土地成交规划建面及平均容积率走势 800 700 600 500 400 300 200 100 0 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 建筑面积 平均容积率 2012-2013年土地供求楼板价与溢价率走势 4000 四方区金华 路地块溢价 65.6%成交 40% 2000 20% 0 0% 起始楼板价 CRIC2014 克而瑞房价系统 成交楼板价 平均溢价率 54 PART2.7 土地市场—排行榜 2013年成交土地排行榜 排 名 1 总价排行 土地位置 成交总价 (万元) 受让方 排 名 1 2 3 建筑面积排行 土地位置 即墨市田横镇滨海公 路以南 黄岛区齐长城路东端 连江路北侧 成交面积 (万㎡ ) 443.51 受让方 即墨城投 排 名 1 2 楼板价排行 土地位置 黄岛区昆仑山路 东、拥军路北 成交楼板价 (元/㎡ ) 6600 受让方 海源发加油站 红岛经济区红岛街道华强 南路南、跨海大桥红岛连 246708 山东烟草 接线辅路西、东大洋安置 社区北、绿化间隔带以东 黄岛区齐长城路东端连江 135192 路北侧 城阳区流亭街道女姑山以 133053 西、环湾路以南 即墨市田横镇滨海公路以 93002 南 胶南市滨海大道北、泰山 88471 路南 267.78 146.32 万达 星河湾 2 3 万达 星河湾 城阳区流亭街道女姑 山以西、环湾路以南 红岛经济区红岛街道 华强南路南、跨海大 桥红岛连接线辅路西、 东大洋安置社区北 即墨市田横岛旅游度 假区滨海公路以南、 洼里村以东 即墨市田横岛旅游度 假区滨海公路以南、 洼里村以东 胶南市董家口港区贡 口村北、子良山南 胶南市董家口港区尹 家圈村北、子良山南 四方区 抚顺路19号 四方区重庆南路 以东、宁乡路以 3 西、规划路以南、 长沙路以北 4 6196 6027 中铁十局 福州榕荣 (万科) 天一福莱 4 123.85 山东烟草 四方区金华路56 号、60 号 5860 4 5 即墨城投 西海岸 发展 福州榕荣 (万科) 6 7 8 9 10 四方区重庆南路以东、宁 乡路以西、规划路以南、 86438 长沙路以北 市北区黑龙江路东、同德 路南、宁安路西、合肥路 69660 北A地块 李沧区九水路以北、李村 69511 河以南 青岛蓝色硅谷核心区滨海 67231 公路以东、凤凰山路以西 胶南市董家口港区贡口村 56162 北、子良山南 5 100.48 怡和盛景 万讯投资 安泰信 市北区颐和广厦、 西吴路、鞍山一 5 路、杭鞍快速路 围合区域 6 5517 华新园 市北区利津路1号、 辽宁路61号 黄岛区金沙滩路 北侧、烟台前社 区南侧 黄岛区金沙滩路 北侧、烟台前社 区南侧 四方区台柳路南、 规划四号线西 5290 4710 4700 新凯达 海德威投资 海德威投资 东昊;

新鹏置业 保利 中鸿泰 保利 日照淞川 银信亚太 6 79.09 7 8 7 8 9 63.77 56.79 56.59 50.32 港口投资 港投地产 鲁信金山 港口投资 9 万达 隆岳置业 4674 胶南市滨海大道北侧, 柏果树河 胶南市开城路北、藏 马山区域 10 崂山区深圳路以 10 西、汽车东站以 南 4366 北大资源 博雅置业 CRIC2014 克而瑞房价系统 55 市 品 企 Ⅲ 楼市三变—趋势篇 城市市场、企业竞争、产品营销…… CRIC2014 克而瑞房价系统 56 PART3.1 城市市场-全国 根据各级城市发展现状和未来发展趋势,各级城市市场面临着不同的境遇。从 前几年的扎堆三四线,到现在的回归一二线,市场价值起到指挥棒作用。 ? 住宅市场的未来发展 依然比较乐观 ? 但是已经过了房地产 发展的最快阶段 ? 市场不会单边向好, 而会出现分化 ? 吸附能力决定着城市 市场未来的走势 一线 城市 三线 城市 二线 城市 四线 城市 ? 房地产市场尚不完善, 风险度比较高 ? 城市转型尚未到位, 供过于求购买力不足 ? 部分面临一定的房地产 发展的机会 ? 城镇化带来发展良机, 需要借助外部因素 CRIC2014 克而瑞房价系统 57 PART3.1 城市市场-全国 二线城市新增供应将出现全方位扩张,市场量价齐升格局总体稳固,未来或 出现分化。供过于求更加明显,存量风险提升,吸附能力决定市场走势。 ?从供应层面上看,二线城市可供开发的土地规模更充足,明年的供应扩张将是全方位的。 ?从成交层面上看,受政策宽松和供应扩张的双重利好,明年成交量的走势持看好态度。尤其是后进二线城 市进入高增长阶段,成交增幅过大城市,短期需求可能不足。 ?从房价角度看,我们认为二线城市房价稳步上涨的格局不变,但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格 的涨势,部分2013年房价上涨较快的区域板块明年客观上讲有放缓的需要。 明显放量型 (天津、青岛等) 供应增加快,注意库存风险 量大价低型 (重庆、长沙等) 名大利小,价格空间有限 二线城市 量小波动型 (杭州、武汉等) 政策影响大,需求不够稳定 量大压力型 (贵阳、大连等) 过度集中或分散,不利发展 CRIC2014 克而瑞房价系统 58 PART3.1 城市市场-青岛 作为二线城市中的领先城市,青岛具有较好的发展基础,房地产市场已经具 备准一线水平。但是相对于其他区域性中心城市,青岛作为山东的双核之一, 吸附能力方面尚有不足。库存量位于全国前列,去化压力逐步加大。

开发企业压力加大,市场竞争加剧,建议目标适度放低。青岛2013商品 房存量约为2200万㎡,2014年供应仍将大增,去化压力将继续加大。而 星河湾、碧桂园、越秀、金地等大鳄的加入,竞争更加白热化。 成交稳:一二线的成交量相 对稳定,三四线成交量普遍 看跌。青岛市场风险增加, 如无政策转向的影响,预计 成交增幅相对保守。 价格平:房价在经历了19个 月的上升,将进入平稳期。

除北京外,上广深价格将稳 中略有升,而青岛等二线城 城市目前也是调整的趋势。 土地温:土地市场依旧火爆 但土地价格趋于理性。量稳 价平情况下,单纯的地价上 升必然带来风险。青岛土地 仍多在下属县市,主城区土 地稀缺,价格仍将上涨。 商品房2014供应量仍会大涨, 市压力也已经凸显,三四线 59 PART3.2 企业竞争-全国 全国市场范围内,大型房企集中度继续提升,更多企业追求“有质量增长”。 ?房地产企业在持续上演“强者恒强”、“大象起 舞”的竞争格局。

以 TOP10、 TOP20 房企 2011年 其业绩增速高出行业均速 5-6 个百分点,相应地, TOP10 、TOP20集中度上升了 0.3-0.32个百分点; 2012 年其增速超行业均速 18-21个百分点,集中度 快升2.09-2.75个百分点; 2013年其增速超行业均 速4-5个百分点,集中度提升0.51-0.63个百分点。

?2014年,大型房企将保持加快扩张的态势,行业 集中度也将继续上升。 2011-2013年典型房企和全国商品房销售额增速比较 40% 30% ? “有质量增长”包含两层涵义:首先在规模和利 润之间,更注重利润增长。其次是产品的品质和质 量方面,更注重精品化和高端化,同时注重提升产 品线标准化流程,以防止规模扩张中出现质量问题。

? 行业盈利能力逐年下滑已是趋势,在此背景下, 更多企业调整了战略重心。比如,万科通过走多元 化、优化管控、深挖存量业主资源拓展利润空间; 恒大在强势介入一二线城市后,预计将开发出更适 合大众的中高端产品,打造多个利润增长极。 2011-2013年典型房企和上市房企平均毛利率比较 55% 45% 31% 29% 18% 17% 12% 36% 35% 31% 20% 10% 10% 2012年 2013年 35% 25% 39% 37% 35% 0% 2011年 2011年 万科 招商地产 2012年 保利地产 2013年前三季度 金地集团 全国商品房销售金额 TOP10房企 TOP20房企 资料来源:CRIC,中国房地产测评中心 CRIC2014 克而瑞房价系统 60 PART3.2 企业竞争-全国 2013年,全国房企业绩全线彪红,TOP10企业入榜门槛达到553亿元,较 2012年460亿元门槛相比,同比增长20%;千亿级规模企业达到7家;强者 愈强现象明显,前五十的企业成交面积和金额集中度进一步提高。 2000 1500 2012/2013年销售额1000亿元企业情况(单位:亿元) 排行 1 企业名称 绿地集团 成交面积 (万㎡ ) 1660.0 2 3 4 5 碧桂园 恒大地产 万科地产 保利地产 1652.0 1605.0 1517.3 1000 500 1081.4 1058.5 991.7 0 6 7 8 2012年销售额 2013 年销售额 万达集团 中海地产 华润置地 588.5 558.0 543.2 9 10 世茂房地产 世纪金源 全国企业销售金额集中度 级别 TOP10企业 TOP20企业 全国企业销售面积集中度 2011年 5.75% 7.63% 2013年 8.37% 11.12% 2012年 7.72% 10.38% 级别 TOP10企业 TOP20企业 TOP50企业 2013年 13.27% 18.25% 25.35% 2012年 12.76% 17.62% 24.56% 2011年 10.67% 14.87% 20.75% 61 TOP50企业 15.42% 14.19% 10.51% CRIC2014 克而瑞房价系统 PART3.2 企业竞争-青岛 2013年,青岛是典型房地产企业表现优异,企业成交量同比去年均稳中有升。

今年TOP10企业入榜门槛达到22.56亿元;2013年超过25亿企业由去年4家增 至7家。但与全国不同,TOP企业成交面积和金额集中度均有小幅下降。 60 2012/2013年销售金额TOP10企业 排行 1 2 3 企业 名称 万科 海信 成交金额 (亿元) 48.05 34.30 企业 名称 卓越 万科 成交面积 (万㎡ ) 39.66 38.92 50 40 30 中海 海尔 世茂 卓越 34.49 33.65 31.46 28.29 中海 海尔 银盛泰 万达 31.22 29.37 25.71 23.07 4 5 6 7 20 10 万达 保利 鲁商 龙湖 27.98 24.51 23.55 22.62 龙湖 世茂 保利 海信 23.05 22.38 20.66 19.95 0 万科 中海 海尔 海信 世茂 卓越 万达 保利 鲁商 龙湖 8 9 10 2012 年销售金额(亿元) 2013 年销售金额(亿元) 2013年 2012年 22.56 14.46 19.95 14.46 青岛企业销售金额集中度 级别 TOP10企业 TOP20企业 青岛企业销售面积集中度 2011年 26.09% 36.18% 2013年 25.39% 39.10% 2012年 28.00% 41.99% 级别 TOP10企业 TOP20企业 2013年 21.15% 31.42% 2012年 21.37% 33.44% 2011年 18.82% 28.06% TOP50企业 59.06% 61.97% 53.44% TOP50企业 50.03% 54.75% 46.94% 62 CRIC2014 克而瑞房价系统 PART3.2 企业竞争-青岛 2013年青岛土地市场依然火热,各大开发商抢地入驻,星河湾、蓝光、绿地、 碧桂园等首入青岛。原有大鳄也不甘落后,万达集团在西海岸共拿15幅土地, 为占地面积最大。万科经过激烈拍卖赢得长沙路地块,以6027元/㎡居市区楼 板价最高。而保利则在多个区域储备土地,后劲十足。 碧桂园入驻“青岛北” 本次拍卖土地为青岛市高新区棘洪滩街道宏平路西侧、徐院路北 侧住宅土地2幅,位于高新区棘洪滩街道办“动车小镇”。该区域主 要以轨道交通产业集群为基础,“动车小镇”建设也成为青岛市重 点工业发展区域。

作为碧桂园进入青岛的首个地块,,预计将建成容积率在1与1.5 之间的低密度产品,项目配建了379套人才公寓。本项目将为城阳区 带来无限利好,发展前景广阔 2013年 拿地数量 15 7 在售项 目 2 0 企业 万达 星河湾 待售项目 1 1 碧桂园 万达 星河城 保利 万科 碧桂园 5 4 2 4 11 0 3 2 1 保利 万科 蓝光 1 0 1 蓝光 CRIC2014 克而瑞房价系统 63 PART3.2 企业竞争-青岛 海尔地产在经过2012年过渡期后,2013年整体发力,凭借时代广场及鼎世 华府项目取得不错销售业绩;海信地产凭借高端楼盘以及稳定的销售量,占 据本土企业第二位;本土排名第三的银盛泰地产,其项目主要分布在西海岸 及辅城区,2013年全年销售额突破20亿元。 40 10252 20 17351 8206 32.47 海信地产 21.08 银盛泰地产 8368 9777 20000 10000 5160 8.48 安泰信集团 0 33.63 海尔地产 8.07 青特置业 8.9 天泰地产 0 成交金额(亿元) 成交均价(元)/ ㎡ 典型企业竞争潜力 企业 名称 海尔 海信 银盛泰 鲁信 在售 项目数量 4个 6个 5个 2个 待售 项目数量 0个 1个 0个 0个 土地 储备数量 2幅 2幅 —— 1幅 安泰信 青特 4个 2个 0个 1个 1幅 1幅 天泰 CRIC2014 克而瑞房价系统 4个 1个 —— 64 PART3.2 企业竞争-青岛 自2010年海尔凭借山海湾一路热销,取得不错成绩后,进入调控的2011年和 2012年一直处于调整过渡期。进入2013年,海尔凭借时代广场及鼎世华府项 目热销,在低迷两年后终于爆发;海信地产项目分布广、数量多,依靠自身品 牌优势及产品品质,牢牢占据本土市场的一席之地。 海尔地产销售面积年度分析图 50 40 海尔地产13年主力项目成交分析图 11500 20 9538 8940 11306 10472 10253 10045 12756 11000 15 10 30 20 10 10500 10000 9500 5 0 海尔山海湾 海尔鼎世华府 海尔时代广场 0 2010 2011 2012 成交面积(万㎡) 2013 均价 9000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 供应面积(万㎡) 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 均价 30 25 20 15 16227 海信地产销售面积年度分析图 22113 18441 17351 25000 20000 15000 10000 5000 0 12 10 8 6 4 2 0 海信地产13年主力项目成交分析图 45008 47954 22298 11626 10129 8219 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 10 5 0 2010 2011 2012 2013 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 均价 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 均价(元/㎡) CRIC2014 克而瑞房价系统 65 PART3.2 企业竞争-青岛 青岛本土房企新星----银盛泰,凭借与万科的多年合作,企业迅速壮大。深耕 城阳基础上,大胆扩展西海岸,成为开拓发展的受益者。 银盛泰成立于1998 年,现拥有 21 家全资或控股子公司,集团总 资产达到50 亿元 2006 年,集团公司与 万科建立战略合作发展 关系 2013 年,12月公司签订崂 山区辽阳东路项目,是进军 中心区域的重要一步 截止2013年,集团累计开 发面积达300万平方,销售 收入200亿元,税收达15亿 2013年销售金额 15.00 10.00 5.33 5.00 0.00 10.10 3.17 0.92 国贸大厦 德郡 书香泮城 银盛泰徳郡 星河城 星海城 销售金额(亿元) 星河城 书香泮城 星海城 银盛泰项目主要分布在西海岸及城阳区,企业 一直精心于耕耘西海岸市场,2013年凭借星河 城和书香泮城,在西海岸成交面积力压保利、 万达等一线企业。 CRIC2014 克而瑞房价系统 66 PART3.3 产品营销-产品 房价上涨、信贷收缩等因素,导致刚需热度有所下降,改善类产品占比增加, 逐渐成市场上行的另一股主要推动力。 ?重点城市90平米以下房源平均供求比从2012年的1:1.17下降至1:1.1,典型如北京从2012年1:1.55下降到 2013年1:1.37,上海从1:1.26下降到1:1.13等; ?青岛市场也体现出同样的特点,6000元以下产品占比逐年降低,6000-10000元占比近半,而万元单价以 上产品也升至21%左右。成交面积段上90-144产品近三年逐步增加,占比已经与90㎡产品占比相当。 2010-2013年青岛商品住宅单价段占比变化 49.8% 2010-2013年青岛商品住宅面积段占比变化 45.6% 48.7% 35.8% 40.6% 43.4% 15.9% 48.7% 30.4% 20.9% 50.9% 47.7% 46.6% 46.4% 32.3% 16.9% 45.5% 42.9% 44.7% 15.5% 2010 年 2011 年 6000元以下 2012 年 6000-10000元 2013年 10000元以上 2010 年 2011 年 90㎡ 以下 2012 年 90-144㎡ 2013 年 CRIC2014 克而瑞房价系统 67 PART3.3 产品营销-产品 大环境平稳刚需类项目将延续热销,高端住宅继续看好,但各类城市有别。青 岛作为有独特山海资源的二线龙头城市,高端住宅市场向好,但风险尚存。 ? 一线城市豪宅类项目抗周期性一贯较强,其所对应的客户往往资金实力充足,价格敏感度低,因此小范围 的政策收紧对这一细分市场影响不大,风险可能集中在局部。

? 二线城市层面上,由于其财富聚集能力和一线城市有显著差距,豪宅类项目销售大多呈现机会型特征,市 场竞争异常激烈,大量项目销售去化困难,预计这样的情况在2014年也难以根本改善。 全国大中城市高档住宅成交对比 2010-2013年青岛市200㎡ 以上产品成交供求价 13940 14797 15632 16878 75 57 128 48 115 66 148 75 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/ ㎡) 2010-2013年青岛市500万元以上产品成交量价 849 1,136 408 12 37 472 16 42 25 62 88 32 2013年 成交套数 2010年 2011年 2012年 成交金额(亿元) 成交面积(万㎡) CRIC2014 克而瑞房价系统 68 PART3.3 产品营销-产品 “老当益壮”——卓越蔚蓝群岛&中海国际社区 独特景观、规划潜力、教育资源—面积榜冠军 ? 卓越蔚蓝群岛以它独特的白沙河景观资源、卓越房企的 口碑、合理化的刚需面积段及良好的未来规划,使刚 需、投资型客户关注度聚拢,在2013年表现优异。

? 卓越蔚蓝群岛,销售21.63亿元,占整个企业销售金额的 76%,连续多年登上项目排行榜单; 40.00 10000 成熟配套、地铁优势、教育资源—金额榜冠军 ? 随着地铁线路规划的落地,中海国际社区以双地铁的交通区 位、成熟的品质社区、优质的生活配套和绝佳的学区资源,获 得刚需客户的关注和认可。

? 中海国际社区,2013年销售25.45亿元,占整个企业销售金额 的74%。 30.00 20.00 10.00 0.00 11000 10000 9000 8000 20.00 0.00 5000 0 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 成交均价 2011年 成交面积(万M2) 2012年 成交额(亿) 2013年 成交均价 成交面积(万M2) 成交额(亿) 卓 越 蔚 蓝 群 岛 CRIC2014 克而瑞房价系统 中 海 国 际 社 区 69 PART3.3 产品营销-产品 “后生可畏”——海尔鼎世华府&绿地新里海德公馆 高性价比+区域前景+品牌优势=热销 ? 2013年绿地集团商品房共销售5.94亿元,全部来自绿地欢乐 滨海城。

? 绿地新里海德公馆作为绿地入青第一个项目,本着“低开高 走”的原则,充分发挥项目的价格优势,满足支付能力有限的 客户的功能性需求,充分吸引客户眼球,一经入市,迅速占领 市场。

? 项目与周边的保利香槟国际、瑞海景园相比以价格低、大品 牌、区域前景优成为热销主要原因,其次项目位于青岛重点发 展板块欢乐滨海城内,因此普遍被投资者所看好。 品牌地产+刚需户型+环境安静+单价较低=热销 ? 2013年海尔地产商品房销售金额为33.63亿元,其中海尔鼎 世华府劲销13.8亿元,取得不错成绩。

? 海尔鼎世华府为李沧区刚需大盘,雄踞李村核心位置,项目 自入市以来便备受关注,项目自2013年9月首次开盘,开盘 当日2小时就劲销3亿。

? 项目开盘后,分流了一部分周边竞品客户,项目与一直热销 的中海国际社区相比,价格低、容积率低、室内使用面积较 高、远离商业地段成为热销主要原因。 5.94 13.8 亿 CRIC2014 克而瑞房价系统 绿 地 新 里 海 德 公 馆 热 销 海 尔 鼎 世 华 府 热 销 亿 70 PART3.3 产品营销-产品 “开山之作”——海信依云小镇&万达东方影都 生态、高端、居住 ? 从麦岛金岸、天玺、天悦到迪生山庄,再到依云小镇,海信 将青岛东部沿海一线的小渔村蝶变成高端生态居住区。

? 四姜片区位处沿海一线,背山面海,拥有绝佳的自然生态、 景观资源,其改造定位是青岛东部高端滨海生态养生大型社 区。依托政府逐步完善片区旅游休闲配套资源的基础,海信 精工打造依云小镇,再次赢得全城瞩目。

? 2013年12月23日,海信依云小镇首次开盘,签约41套。远 高于区域内平均销售速度。 区域、利好、投资 ? 西海岸经济新区规划政策的落地和交通网络的完善,提升了 胶南区位价值。东方影都的启动万众瞩目,同时给区域量价 带来持续性的拉动作用。

? 万达入驻胶南,再一次凸显了“万达效应”。产品入市,不 仅打破了胶南区域、甚至整个青岛市的产品格局,也给区域 市场带来剧烈的振动,提升了区域的销量和价格。

? 2013年12月14日开盘,万达青岛东方影都商品房共销售 14.75亿元,占整个企业销售金额的53%。 崂山区-山海景观稀缺住宅大盘 西海岸-核心区位商住旗舰项目 海 信 依 云 小 镇 CRIC2014 克而瑞房价系统 万 达 东 方 影 都 71 PART3.3 产品营销—媒体 根据对青岛主流平面媒体统计显示,2013年,青岛房地产报广投放量同比2012年增 长7.77%,共计约2407版;从投放金额来看,同比增长7.24%,共计3.74亿元。 2012年-2013年平面媒体广告投放量和金额走势 400 300 200 6000 4000 2000 100 0 12.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 0 投放版面 投放金额(万元) 2013年主要平面媒体广告投放比例 城市信报 3% 青岛晚报 11% ? 比例方面,半岛都市报以49.22%的占比,稳居榜首;青岛 早报排名第二,占比增至30.66%;青岛晚报占比小幅上升 至10.98%,青岛日报5.30%。半岛都市报和青岛早报继续 在平面媒体中占绝对主力,特别是半岛都市报几乎占据全年 报广投放量的半壁江山。 ? 2013年报广投放量较多的时间为5、7、8、9、12月份,投 青岛早报 31% 青岛日报 5% 半岛 都市报 50% 放最高峰出现在8月份,单月投放310.5版,2月份受春节小 长假带来的市场低潮影响,出现低谷。 CRIC2014 克而瑞房价系统 72 PART3.3 产品营销—媒体 对比近几年平面媒体广告投放趋势,广告投放量和金额伴随市场行情波动。2013年房 地产市场供求齐升,量价上涨,尤其新项目的增多,带动广告投放量的大涨。

报广投放诉求以新项目亮相、大盘首开 、老盘加推重要节点为主。例如深蓝中心样板 间公开、东方影都开盘,万科中心面世、中海国际社区御城新品加推等。 2010年-2013年平媒广告投放量及总价走势 4000 3000 2000 60000 40000 20000 1000 0 2010年 2011年 2012年 2013年 投放版面 投放金额(万元) 0 CRIC2014 克而瑞房价系统 73 PART3.3 产品营销—媒体 网络媒体方面,青岛2013年共投放广告17522天次,总投放额为1.75亿,同比增长 76%,各大主流网媒业绩同比全线提升。市场份额方面,新兴房地产网站的快速上 升,但总体格局仍以搜房网、青岛新闻网房产频道、新浪乐居和搜狐焦点为主力。 2013年网络媒体广告投放量及金额分布 4000 4000 2000 2000 0 13.1 2 3 4 5 投放天次 6 7 8 9 10 11 12 投放金额(万元) 0 2013年主要网络媒体广告投放结构 新浪乐居 11% 搜狐焦点 17% 2013年,搜房网市场份额为34.29%,广告金额约6000万,业绩 同比翻番,市场份额同比减少5.99个百分点;青岛新闻网广告金额 其他 约5500万,市场份额为31.43%,份额同比增加2.43个百分点;新 青岛新闻 网 32% 6% 搜房网 34% 浪乐居占比为11.43%,同比减少1.57%,金额约2000万;搜狐焦 点17.14%,同比增长7.14%,广告金额约计3000万。新闻网和焦 点份额小幅上升,搜房网和新浪乐居小幅下滑。 CRIC2014 克而瑞房价系统 74 PART3.3 产品营销—媒体 2013年全年,户外媒体大约占到房地产广告投放总额的20%左右。户外媒体广告投放 诉求点以项目产品和品牌形象宣传为主,主要为提高项目认知度和品牌知名度。户外广 告点主要覆盖人流量大的繁华商圈,主城区核心地段、交通主干道等。 香港中路 闽江路 青银高速 山东路 江西路 南京路 CRIC2014 克而瑞房价系统 75 PART3.3 产品营销—媒体 平面媒体仍是主导 ,但网络媒体份额增长迅速。整合营销,投放渠道多元化, 广告内容趣味性、互动性增强。全民营销引领变革,销售进入电商时代。 ? 从投放渠道来看,2013年平面媒体仍占主导,占各类媒体广告总投放量的42%,户外广告占20%,网络 媒体31%,其他7%。由于微米、微信等新媒体的便捷性、互动性,受众人群不断扩大,加之网络媒体自 身服务能力的完善,广告形式不断创新,网络媒体逐渐成为房地产市场推广必选的投放渠道之一,同其 他渠道相比,所占份额也呈现稳步增长趋势。

? 房地产广告更加注重整合营销,综合利用各种宣传手段,投放渠道选择更加多元化。推广宣传过程中注 重多种媒体宣传的立体组合和有效搭配,将传统媒介与新兴媒体有机结合。如报纸、广播、电视、户 外、网络、直投广告、微博、微信等多种形式,宣传内容上加强互动性和趣味性,最大限度增强广告效 果。

? 碧桂园所倡导的“全员营销”模式与绿城的“全民营销”相似,但更注重定向的圈层营销。具体而言:

一是制定硬性指标,营销部所有员工全线上阵。二是充分利用内部员工,将销售的权力传递给公司员 工。三是借助企业品牌影响力,引导社会人员加入销售。四是运用学校、酒店等资源,外拓圈层人士。 CRIC2014 克而瑞房价系统 76 2014预计全国性的调控政策依旧相对空白,但市场本身的调节机制会发挥更大 的作用。透支掉的需求和过量的供应,都会影响2014年的各地的市场。

“调良稳泛”又一年,“淡季不淡、旺季不旺”仍将是2014年主旋律。

抓住每个月的机会,可能是营销成功最重要的要素! 政策 调控 市场 机会 产品 营销 CRIC2014 克而瑞房价系统 ? 房地产税逐步推进改革,简税种、调结构、宽税 基是主基调 ? 保障房以公 租为主,加快各类棚户区改造,城 镇化和保障房将带来新机会 ? 重点一、二线城市依旧从严,三四线城市有望迎 来机遇期 ? 购房需求进入阶段性低谷,开发商供应将集中上 市,供求矛盾加剧 ? 由刚需产品支撑逐步向改善型为主过渡,商业产 品竞争激烈,运营风险度提高 ? 扩展发挥多渠道的作用,重视电商等网络平台, 提高营销效果 77 2013年青岛房地产市场报告 2014年1月 出品:易居房地产研究院 克而瑞青岛信息研究部 主编:邓国华 责编:张斌 编辑:杨光 岑海波 刘洋 电话:0532-85726027 地址:市南区香港中路40号数码港旗舰大厦27楼 此报告仅供客户内部使用,未经克而瑞(中国)信息技术有限公司的书面许可,其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。 78

1 2013年 青岛房地产市场报告 此报告仅供客户内部使用,未经兊而瑞(中国)信息技术有限公司书面许可,其它仸何机构和个人丌得擅自传阅、引用或复制. 2 CRIC2014 兊而瑞...

2013年12月27日... ??正基于此,克而瑞研究中心发布《2013年中国房地产行业总结与2014年展... 重庆、长沙、成都、合肥、青岛、沈阳和武汉等11个城市市场成交量已超过...

克而瑞2013年9月青岛房地产市场月报 为保证网友流畅下载,请您1分钟内下载资料勿超过3份.

2013年房地产市场,克而瑞2013年青岛房地产市场报告,2013年房地产行业报告,2013年房地产市场状况》出自:勤学考试网
链接地址:http://www.kingxue.com/show/r4gUMPkJxUrc4ekQ.html

相关文章阅读

网站地图 | 关于我们 | 联系我们 | 广告服务 | 免责声明 | 在线留言 | 友情链接 | RSS 订阅 | 热门搜索
版权所有 勤学考试网 www.kingxue.com

2013年房地产市场,克而瑞2013年青岛房地产市场报告,2013年房地产行业报告,2013年房地产市场状况